Innerhalb einer Wohneigentümergemeinschaft von 3 Parteien wurden in der Vergangenheit in der Dachgeschosseigentumswohnung vom Vorbesitzer der derzeitigen Eigentümer, die Zimmerdecken zwischen Wohnung und Dachstuhl entfernt.
1.) Nun stellt sich die Frage, WO und WIE (möglicherweise bei irgendeinem Amt ???) in Erfahrung zu bringen wäre, wem der Raum zwischen den entfernten Zimmerdecken und Dachstuhl (von max. vielleicht ca 1 m Höhe) ursprünglich oder auch derzeitig eigentlich zuzuordnen war / ist ? Dem Sondereigentum der entsprechenden Wohnung, oder dem Gemeinschaftseigentum als sowas wie ein Dachboden ?
Das ist möglicherweise in soweit entscheidend, als das unseres Wissens nach vom Gesetzgeber vorgegeben ist, dass Sondereigentum klar von Gemeinschaftseigentum abgegrenzt sein muss.
Daher, kann uns hier irgendjemand helfen, wo man hinsichtlich dessen genauer nachforschen können müsste, bzw in welchen Unterlagen oben beschriebene Gegebenheiten festgeschrieben sein müssten ?
2.) Wer hätte in welchem Falle die Kosten bei einer womöglich anstehenden Rückbauforderung zu übernehmen ? (Gemeinschaft, oder Sondereigentümer) ?)
Sofern hinsichtlich der damaligen Umbaumaßnahme tatsächlich Gemeinschaftseigentum betroffen war / ist, lag / liegt bisher keine Einwilligung der anderen Miteigentümer in Form eines Eigentümerbeschlusses vor.
Daneben soll es laut Aussage der damaligen Dachgeschosseigentümerpartei welche den Umbau in Eigenleistung vornahmen, aber eine notarielle Auskunft darüber gegeben haben, dass kein Gemeinschaftseigentum betroffen wäre.
Das Ganze ist sehr verwirrend für uns.
Daher wären wir über Antworten dankbar, welche womöglich ein wenig mehr Licht ins Dunkle bringen könnten.
Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Zu 1)
Auskunft über die Zuordnung Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum gibt die Teilungserklärung, kann man auf dem zuständigen Grundbuchamt einsehen und sich dort auch kopieren lassen. Ich empfehle auch ausschliesslich den Gang dorthin, weil dort die komplette Fassung hinterlegt ist.
Zu 2)
Sollte der jetzige Eigentümer den Umbau nicht vorgenommen haben, sondern wie Du schreibst der Vorbesitzer, gehen die Kosten eines Rückbaus zu Lasten der Gemeinschaft.
Ihr könnt also ohne weiteres den jetzigen Eigentümer zum Rückbau verpflichten, allerdings zahlen Alle.
Dies gilt natürlich vorbehaltlich dass der Dachboden Gemeinschaftseigentum ist.
Ich frage mal interessehalber warum ihr einen Rückbau wollt ? Ich meine dass euch ja keine Nachteile entstehen weil die Wohnung jetzt bis unters Dach reicht, davon mal abgesehen ist es natürlich nicht zulässig so etwas ohne Zustimmung zu tun.
-----------------
"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"
Antwort von Kimsa auf meinen Post, war im falschen Forum 
Zu 1)
Auch hier danke für den Hinweis.
Zu 2)
Das ist interessant, aber was macht Sie da so sicher ?
Meines Wissens nach hat die Eigentümergemeinschaft erstmal Anspruch auf eine entsprechende Rückbaumaßnahme, sofern ein anderer Miteigentümer eigennmächtig eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vorgenommen hat, welche nicht durch einen entsprechend rechtsgültigen Eigentümerbeschluss gestützt ist.
Fraglich ist in diesem Zusammenhang m. E. aber, ob dieser Anspruch der Gemeinschaft bei Veräußerung des Eigentums, im Zuge aller hiermit erworbenen Rechte und Pflichten auch auf den nächsten Eigentümer übergeht, oder wann, oder wodurch dieser Anspruch überhaupt erlischen könnte.
Was Ihre Interessenfrage angeht ;-),
dasselbe ist leider sehr komplex.
Kurz zusammengefasst, besagter Nachbar schenkt jedem Anderen mal erstmal so garnichts und ist seit Jahren ohne Rücksicht auf Verluste lediglich auf seinen eigenen Vorteil bedacht, dabei ist ihm auch nahezu jedes Mittel recht. Er macht allen im Umkreis hier dazu seit Jahren das Leben schwer, weil er eine ganz besondere Beziehung zu Anwälten, Gerichten, Behörden, Ämtern, Polizei, ect zu haben scheint.
Bisher sind wir die letzten Jahre alle so verfahren, dass wir uns davon so wenig wie möglich haben aufmischen lassen und darauf gehofft haben, dass er irgendwann einfach die Lust verliert.
Tut er aber nicht, eher das Gegenteil ist der Fall ...
Falls wir hier Rechte haben sollten, seien Sie gewiss, es gibt keinen Grund, dieselben inzwischen nicht ebenfalls einmal zumindest aufzuzeigen, damit er womöglich endlich mal die Klappe hält und endlich Ruhe gibt.
Auf Frag-einen-Anwalt.de antwortet Ihnen ein Rechtsanwalt innerhalb von 2 Stunden. Sie bestimmen den Preis.
zu 2)
Anspruch auf Rückbau erlischt lediglich bei kleinen Veränderungen, wie auch immer man klein wertet.
Bei größeren baulichen Veränderungen ist obiges nicht der Fall.
Die Kostentragung wie beschrieben wird hier Link
näher beschrieben - unter 7. Anspruchsgegner, leider ohne Verweise auf entsprechende Urteile oder Kommentierungen.
Ich bin mir allerdings sehr sicher auch schon entsprechende Texte gelesen zu haben.
Die Kostentragung ist so auch logisch, schliesslich kann derjenige der eine Wohnung kauft nicht ahnen dass der Umbau nicht legal ist.
Theoretisch bestünde auch die Möglichkeit Schadenersatz vom Verursacher zu fordern.
Zur Interessenfrageantwort
Kann ich verstehen
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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"
Hallo Thorsten,
mhm, ... nach eingehenderer Betrachtung des von Ihnen netter Weise für uns verlinkten, ergangenen Urteils des Oberlandesgerichtes Düsseldorf vom 09.04.2008 und überhaupt, ist bedauerlicherweise davon auszugehen, dass Sie recht haben.
Auch nach unserer derzeitigen Einschätzung wären wir hinsichtlich einer Rückbauforderung vermutlich durchaus im Recht, da es sich bei gegenständlichen, baulichen Veränderung aller Wahrscheinlichkeit nach tatsächlich um einen rechtswiderigen Umbau am Gemeinschaftseigentum handelt, würden die entstehenden Kosten der zur Behebung erforderlichen Maßnahmen aber als Gemeinschaft tragen müssen.
Naja, schade eigentlich, aber so sieht es aller Voraussicht nach nunmal leider aus.
Ich mach trotzdem mal einfach weiter, denn vielleicht gibt es ja auch noch andere Möglichkeiten Ansprüche geltend zu machen.
Da Sie auf dem Gebiet Wohneigentumsrecht mehr oder weniger ausreichend bewandert zu sein scheinen, wie sähe es Ihrer Ansicht nach mit der Forderung hinsichtlich einer Nutzungsentschädigung (! ?) / Mietzahlung (!?) oder Ähnlichem aus ?
Haben Sie (, oder womöglich auch andere Forumsmitglieder hier !?) vielleicht ebenfalls Kenntnis darüber, ob, und/oder wodurch wir hier möglicherweise Rechte auf unserer Seite haben und anmelden können sollten ?
Durch besagten Umbau unterliegt jegliche, derzeitige Nutzungsmöglichkeit des gegenständlichen Gemeinschaftsdachbodenbereiches, alleinig und ausschließlich den Eigentümern der Dachgeschosswohnung.
Gruß Kimsa
Ihr müsstet erstmal zweifelsfrei feststellen ob nicht in der TE die Nutzung dieses Bereiches geregelt ist, könnte z.B. ja sein der Dachgeschosswhg.-Eigentümer hat das alleinige Nutzungsrecht.
Dann wäre zu prüfen ob dieser Bereich überhaupt allgemein zugänglich ist oder war, d.h. gab es also die Möglichkeit diesen Bereich allgemein zu nutzen.
So wie ich es verstehe beträgt die Höhe grad mal einen Meter im Firstbereich, daraus kann man eher schliessen dass dieser Bereich nicht allgemein nutzbar ist.
Letztendlich hat der Umbauer,bzw. sein Nachfolger keinen praktischen Nutzen durch Flächenvergrösserung. Euren Frust über dessen Verhalten und die Quasiretoure dürfte einen Richter wohl eher nicht, oder sogar zu Eurem Nachteil tangieren - wobei dies eine Vermutung ist.
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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"
Sorry, aber beim ersten Versand wurden einige von mir angeführte Teilzitate Ihres Statementes geschluckt, was ich hiermit zu korrigieren versuche, weil ohne dieselben klingen meine Antworten vermutlich ohne ausreichenden Bezug zu irgendwas. Ich hoffe aber, jetzt klappt's besser. ;-)
>Ihr müsstet erstmal zweifelsfrei feststellen ob nicht in der TE die Nutzung dieses Bereiches geregelt ist, könnte z.B. ja sein der Dachgeschosswhg.-Eigentümer hat das alleinige Nutzungsrecht.>
Ein Sondernutzungsrecht für besagte Fläche besteht definitiv nicht.
Wir gehen davon aus, das sie der TE nach ebenfalls nicht als Sondereigentum zugeordnet sein dürfte, da sie sich weder in der m2- Berechnung niederschlägt, welche sich ausschließlich aus der Erfassung der Wohn- und Kellerräume erschließt, noch das sie hinsichtlich dessen in irgendeiner Form im Aufteilungsplan berücksichtigt worden wäre.
>Dann wäre zu prüfen ob dieser Bereich überhaupt allgemein zugänglich ist oder war, d.h. gab es also die Möglichkeit diesen Bereich allgemein zu nutzen.
So wie ich es verstehe beträgt die Höhe grad mal einen Meter im Firstbereich, daraus kann man eher schliessen dass dieser Bereich nicht allgemein nutzbar ist.>
Der Zugang vor Abbruch besagter Zimmerdecken befand sich lediglich von der restlichen, gemeinschaftlichen Dachbodenfläche aus. Derselbe wurde im Zuge dessen mittels zweier Rigipsplatten verschlossen.
Im Falle eines Rückbaues wäre die Fläche für die Gemeinschaft bei einem entsprechendem Mehrheitsbeschluss beisspielsweise zumindest teilweise für die Schaffung von zusätzlichen Lagerungsmöglichkeiten wie Kofferschränken oder Ähnlichem durchaus nutzbar.
>Letztendlich hat der Umbauer,bzw. sein Nachfolger keinen praktischen Nutzen durch Flächenvergrösserung.>
Das sehe ich ein bisschen anders.
Die Deckenhöhe betrug vorher lediglich 2,70 m. Durch die Freilegung der Balken und die dadurch nun sehr offene Bauweise der Wohnung bekommt dieselbe optisch einen ganz anderen, weitaus besseren Stil. Daher dürfte die bauliche Veränderung durchaus als sowas wie eine Wertsteigerung (z. B. bei Veräußerung des Sondereigentums) anzusehen sein. ( ! / ? )
>Euren Frust über dessen Verhalten und die Quasiretoure dürfte einen Richter wohl eher nicht, oder sogar zu Eurem Nachteil tangieren - wobei dies eine Vermutung ist.>
Unser Nachbar verlor gegen uns bereits 2 Gerichtsverfahren, welche er gegen die Gemeinschaft anzettelte und zeigte sich dabei selbst und auch dem Gericht gegenüber nicht gerade glaubwürdig, angemessen gemäßigt oder kooperativ.
Es ist davon auszugehen, dies wäre bei einem erneuten Verfahren nicht viel anders und daher wäre hinsichtlich dessen gegen ihn anzustinken, aller Voraussicht nach womöglich weniger das Problem, denke ich.
Selbstverständlich müssten wir selbst trotzalledem ausreichend begründete und keine gleichsam überzogenen Ansprüche vortragen können, andernfalls stünden wir ähnlich bescheuert da, wie er, was wir nun wirklich nicht anstreben ( ... sollten), daher ich verstehe schon was Sie uns mit Ihrem Einwand zu sagen versuchen.
Genau dies ist u. a. mit ein Grund, weshalb wir uns hier und anderswo ausreichend zu informieren versuchen, bevor wir möglicherweise irgendetwas in dieser Richtung unternehmen.
-- Editiert am 22.05.2009 15:26
Wenn ich jetzt alles richtig gelesen und verstanden habe, konnte man den gabzen Dachboden vor dem Umbau zumindest als eine Art gemeinsamer Speicher nutzen ?
Nun dann sieht es etwas anders aus, damit wird durch den Umbau die Nutzung aller eingeschränkt was definitiv nicht erlaubt ist, und dass auch definitiv kein Gericht bestehen lassen wird.
Kostentragung wie schon gesagt durch die Gemeinschaft weil der der jetzige Eigentümer den Umbau nicht veranlasst hat
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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"
>Wenn ich jetzt alles richtig gelesen und verstanden habe, konnte man den gabzen Dachboden vor dem Umbau zumindest als eine Art gemeinsamer Speicher nutzen ?>
Richtig.
Weiter, und falls letztlich kein Rückbauanspruch der Gemeinschaft angemeldet wollen werden sollte, sondern womöglich eher sowas wie eine angemessene Nutzungseinschränkungsentschädigung der anderen Eigentümer, wie ist Ihre Meinung ? Würden diese im schlimmsten Falle, z. B. vor einem Gericht womöglich als ähnlich berechtigte Ansprüche durchgehen können wie ein Rückbauanspruch, und / oder wenn ja, in welcher Form ? Was, oder welche Berechnungsgrundlage würde womöglich als angemessen angesehen werden können ?
Ein weiterer Aspekt :
Welche Auswirkungen könnte die von amtswegen unseres Wissens nach vorgeschriebene, durch den Umbau aber vermutlich nicht mehr gegebene Abgeschlossenheit des Sondereigentums zum Gemeinschaftseigentum (unsere Hausverwaltung sprach von sowas) in diesem Zusammenhang haben ?
Könnte z.B. auch von einem Gericht, oder von amtswegen ein Rückbau "angeordnet" werden, wenn besagte Nichtabgeschlossenheit dort erstmal als gegeben angesehen werden können sollte ?
Letzte Frage, glaube ich eher nicht dass ein Gericht das anordnet, das Sondereigentum ist ja immer noch in sich abgeschlossen.
Nutzungsausfallentschädigung könnte beschlossen werden, aber dann nur mit einer Verzichtserklärung auf Rückbau und nur mit Zustimmung aller Eigentümer und Eintragung ins Grundbuch bezüglich dass ein Teil des gemeinsamen Speichers der Whg. im Dachgeschoss zugeschrieben wird.
Ob eine Klage auf Entschädigung Erfolg hat kann ich echt nicht beurteilen, ich hab über so eine Konstellation noch nichts gelesen.
Auch bei der möglichen Höhe, keine Ahnung, wird wenn dann wohl Verhandlungssache sein, auch kenn ich keine relevanten Schriftsätze
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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"
Hallo Thorsten,
1.) ich spare mir ab jetzt mal die blöde "Siezerei", denn die scheint hier im Forum ansonsten überhaupt nicht üblich zu sein, was mir persönlich sehr recht ist. Ich hoffe Dir auch !? Andernfalls musst Du jetzt meckern ! ;-)
2.) Ok, so wirklich weiterhelfen tut sie jetzt nicht, aber trotzdem danke für die Antwort.
Falls auch niemand anderes hier helfen kann, fragen wir bei nächster Gelegenheit einfach mal die Verwatung. Vielleicht weiß die ja mehr.
... Wir gehen davon aus, wir werden auch bald ausreichend Gelegenheit dazu bekommen, besagter Nachbar hat den anderen Eigentümern in der letzten ETV nämlich ausrichten lassen (er selber erscheint nie), er mache uns jetzt alle finanziell kaputt, indem er ETVs am laufenden Band einberufen würde, welche ja die Gemeinschaft bezahlt, das wäre sein gutes Recht und er selbst habe genug Geld.
Ja bestimmt !!! ;-) ... Man, manche Leute haben leider echt den Schuss nicht mehr gehört ! ;-)))) Egal ...
3.) Was Deine Einschätzung hinsichtlich einer amtlichen / gerichtlichen Rückbauanordnung angeht, ok,
dass die vorgeschriebene Abgeschlossenheit des Sondereigentums zum Gemeinschaftseigentum bei derzeitigen baulichen Gegebenheit tatsächlich als ausreichend gegeben anzusehen ist, da habe ich allerdings weiterhin meine Zweifel.
Die Decken zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind schließlich ersatzlos einfach nur weg, daran dürften auch die zwei Rigipsplatten, welche lediglich den früheren Zugang versperren, nichts ändern ?
4.) Hinsichtlich der Möglichkeiten einer Nutzungsentschädigung, danke ich ebenfalls für die Antwort.
Mal sehen, vielleicht gelingt es mittels einer solchen, zunächst nicht verbindlichen Anfrage im Sinne, "Wie könnten wir möglicherweise einvernehmlich mit diesem baulich strittigen Umstand weiter verfahren ?" an den Nachbarn wenigstens, ihn ein wenig "vorsichtiger" zu stimmen. Wie gesagt, bisher ist er es nicht gewohnt, dass neben seinem eigenen ganzen Anspruchsgetöse, jemand anderes ebenfalls auch mal etwas von ihm wollen / fordern können sollte.
Gruß Kimsa
Nö das Duzen stört mich überhaupt nicht, diese depperte Unterscheidung gibt ja eh nur im deutschen Sprachgebrauch.
Zu 2 )
Ich würde dazu eher einen versierten Rechtsanwalt befragen, nicht jede Hausverwaltung ist wirklich kompetent.
Der nette Nachbar kann Versammlungen fordern soviel er will, nur ob sie einberufen werden steht auf einem anderen Blatt.
Erstmal müssen mehr als ein Viertel ( WEG § 24
, Abs.2 ) aller Eigentümer unter Angabe von Gründen diese fordern. Das heißt aber nicht Wohnungen, sondern im Grundbuch eingetragene Eigentümer, sind beide Eheleute je zur Hälfte als Eigentümer eingetragen zählt das als ZWEI - da kannst ja mal rechnen :-)
Wenn die geforderten Themen nicht ordnungsgemässer Verwaltung entsprechen und erkennbar gegen das Schikanegebot verstossen, kann die V eine Einberufung ablehnen.
Zu 3 + 4 )
Letztlich kann nur ein Anwalt erschöpfend Auskunft geben, aber selbst der kann den Ausgang eines Verfahrensfür nicht die Hand ins Feuer legen.
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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"
quote:
Das heißt aber nicht Wohnungen, sondern im Grundbuch eingetragene Eigentümer, sind beide Eheleute je zur Hälfte als Eigentümer eingetragen zählt das als ZWEI - da kannst ja mal rechnen
Da möchte ich Dir widersprechen. Dem steht grundsätzlich § 25 (2) entgegen. Dieser ist entsprechend anzuwenden (vgl. Palandt/Bassenge und auch Staudinger).
Stehen mehreren Eigentümern einer Wohneinheit das Stimmrecht nur gemeinschaftlich zu (Kopfprinzip), können diese bei einem Quorum auch nur mitgerechnet werden, wenn dieses einheitlich erfolgt, und zwar als ein Kopf. Nach Deiner Lesart hätte ja eine Erbengemeinschaft ganz viele Köpfe ...
Hat jedoch ein Eigentümer (oder ein Ehepaar) mehrere Wohnungen, so hat es nach dem Kopfprinzip auch nur einen Kopf. Hat jeder Ehepartner je eine Wohnung, haben beide zusammen jedoch 2 Köpfe
Auch die Konstellation: Eheleute eine gemeinsame Wohnung, ein Ehepartner eine weitere Wohnung hat nach Kopfprinzip 2 Köpfe.Zun den anderen Dingen:
Das Sondereigentum bleibt prinzipiell in sich abgeschlossen, auch wenn da nur 2 Rigips-Platten sind.
Ein einzelner Eigentümer kann keine Versammlung einberufen, da muss obiges Quorum erfüllt werden.
Üm übrigen stimme ich Thorsten zu.
Hallo R.M.
In §25 geht es nur um das Stimmrecht beziehungsweise um die Beschlussfassung.
Die Mehrvertretungsgebühr eines Anwalts im Beschlussanfechtungsverfahren wird auch anhand der eingetragenen Eigentümer errechnet.
Beklagt sind ja nicht die Eigentumseinheiten, sondern alle anderen Eigentümer.
§24 spricht ja auch von Eigentümern, nicht von Einheiten,
das Gleiche galt ja auch für die Kostenverteilung von Verfahrenskosten im Innenverhältniss, die erfolgte nach BGB umgelegt auf Köpfe, zumindest bis der BGH 2007 anderst entschieden hat :
V ZB 1/06
daraus zieh ich auch meine Meinung zu " mehr als ein Viertel aller Eigentümer"
wobei natürlich ein Messen nach 25/2 dazu führt dass eine Uneinigkeit bei einer Erbengemeinschaft automatisch zu einem Nein führt, ausgenommen es wurde ein Vertreter bestellt - was aber seitens der Gemeinschaft nicht verlangt werden darf.
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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"
Hallo Thorsten,
Zu 2)
Das eine sowie das andere ist uns ausreichend bekannt. ;-) Trotzdem danke für die Hinweise.
Leider hätte der nette Nachbar im Falle der ETVs in Endlosschleife das Recht erstmal auf seiner Seite, sofern man eine Schikane nicht ausreichend nachweisen können sollte.
Die Eigentümerpartei besteht wie alle anderen hier ebenfalls aus 2 Eigentümern, was nunmal 1/3 ausmacht und somit ausreicht. Seine Lebensabschnittgefährtin ist entweder gleichsam behämmert, oder zu blöde zu erkennen, in was für einen ****** er sie hier seit Jahren mithineinreitet, jedenfalls zieht sie immer mit.
Wir anderen Eigentümer haben abgesprochen, sollte er die Versammlungen tatsächlich in diesem übersteigerten Maße einfordern wie angekündigt, wovon wir aber nicht wirklich ausgehen, denn sein ganzes, immer wieder gern geblähtes "Geld spielt keine Rolle" - Getöse, ist letztlich völliger Unsinn, werden wir die Zeit eben dafür nutzen, uns neben seinen eingebrachten Tagesordnungspunkten, eben auch mit von uns eingebrachten zu beschäftigen, welche ihm themenmäßig ja nicht in jedem Falle behagen können müssen. Dies war und ist u. a. mit ein Grund, weswegen beispeilsweise die "Dachbodenfrage" überhaupt aufkam.
Zu 3 und 4) Das sehe ich wie Sie. Na, mal schau'n ...
-- Editiert am 25.05.2009 16:25
Hallo R.M.,
>Das Sondereigentum bleibt prinzipiell in sich abgeschlossen, auch wenn da nur 2 Rigips-Platten sind.>
Als so eindeutig empfinde ich das leider nicht, auch wenn mir die amtlichen oder rechtlichen Definitionen hinsichtlich der Abgeschlossenheit von Sondereigentum bisher leider noch nicht bekannt sind.
Ich weiß auch nicht in wie weit Du hier alles gelesen hast, oder wie verständlich ich mich machen konnte, aber die Rigipsplatten verschließen lediglich den ehemaligen Eingang zur strittigen Dachbodenfläche. Der Spitzboden selber (vermutlich weiterhin Gemeinschaftseigentum) hat durch den Abtrag der Decke, keine Abgrenzung mehr zum Sondereigentum Dachgeschosswohnung.
Wie bedeutsam, oder unbedeutsam ist dieser Umstand in diesem Zusammenhang Deiner Ansicht nach ?
@Kimsa: die Abgeschlossenheit ist in der Verwaltungsvorschrift zu §7 WEG
(vom 19.03.1974) definiert, sinngemäß und in Kurzfassung: abgeschlossene Wohnungen sind solche, die von anderen Wohnungen eindeutig durch Wände und Decken getrennt sind und einen abschließbaren Zugang vom Freien oder vom Treppenhaus besitzen.
Bauordnunsrechtliche Vorschriften sind für die Abgeschlossenheit nicht relevant.
Dass in Deinem Fall illegal Gemeinschaftseigentum einverleibt wurde, ist bei obiger Definition auch nicht relevant, sondern eine andere rechtliche Baustelle.
Selbst wenn keine Abgeschlossenheit vorliegen würde, würde das Sondereigentum nicht untergehen, die Abgeschlossenheit ist eine Sollvorschrift.
@Thorsten: 25/2 spricht zunächst auch nur von Eigentümern und schränkt erst im zweiten Satz ein, dass das recht nur einheitlich ausgeübt werden kann. Dies sollte analog auch auf § 24 anzuwenden sein. Mehrere Kommentatoren sehe ich da meiner Ansicht (alle kann ich nicht nachlesen). Und warum sollte ausgerechnet hier eine wundersame Rechtemehrung vom Gesetzgeber zugelassen werden, die an anderen Stellen im WEG nicht gewünscht und auch in der Rechtssprechung unterbunden wird.
Wenn es wie im obigen Fall aber eine 3er-WEG ist, ist diese Frage sowieso egal.
@ R.M.,
danke sehr für die Antwort.
Ich habe daraufhin mal so ein bisschen hin und her gelesen, was es zum Thema Abgeschlossenheit im Netz so nachzulesen gibt und bin zu folgender, wennngleich letztlich leider auch noch nicht ausreichend fundierter Auffassung gelangt, weshalb ich für Beiträge, welche weiteren Aufschluss geben könnten, dankbar wäre.
>Kurzfassung: abgeschlossene Wohnungen sind solche, die von anderen Wohnungen eindeutig durch Wände und Decken getrennt sind und einen abschließbaren Zugang vom Freien oder vom Treppenhaus besitzen.>
Soweit ich das richtig beurteile, muss eine Abgegrenzung von Sonder- zu Gemeinschaftseigentum ebenso gegeben sein, was in unserem Falle vermutlich aber seit dem Umbau nicht mehr als gegenständlich angesehen werden kann.
Wenn besagter Nachbar sich denn auf irgendeine Weise mit der Gemeinschaft dahingehend gütlich zu einigen bereit wäre, könnte dieses Problem nach § 3 WEG
, aber womöglich auf vertraglicher Ebene gelöst werden, oder wie siehst Du das ?
>Bauordnunsrechtliche Vorschriften sind für die Abgeschlossenheit nicht relevant.
Dass in Deinem Fall illegal Gemeinschaftseigentum einverleibt wurde, ist bei obiger Definition auch nicht relevant, sondern eine andere rechtliche Baustelle.
Selbst wenn keine Abgeschlossenheit vorliegen würde, würde das Sondereigentum nicht untergehen, die Abgeschlossenheit ist eine Sollvorschrift.>
Ja richtig, ich denke auch, hier geht es lediglich in bedingtem Maße um WEGrecht, vielmehr auch um Bauverordnungen usw.
Trotzdem, wieso hälst Du dieselben in diesem Zusammenhang für unrelevant und was meinst Du mit "Sollvorschrift" ?
Sowas wie : man sollte, muss sich aber nicht daran ausrichten ? Das kann doch auch nicht sein, ... mhm, oder doch !? ;-)
Bitte helf mir. ;-))))))))
-- Editiert am 26.05.2009 09:44
quote:<hr size=1 noshade>Wenn besagter Nachbar sich denn auf irgendeine Weise mit der Gemeinschaft dahingehend gütlich zu einigen bereit wäre, könnte dieses Problem nach § 3 WEG , aber womöglich auf vertraglicher Ebene gelöst werden, oder wie siehst Du das ? <hr size=1 noshade>Ja, das sollte möglich sein.
quote:<hr size=1 noshade>muss eine Abgegrenzung von Sonder- zu Gemeinschaftseigentum ebenso gegeben sein <hr size=1 noshade>nein, soll
quote:<hr size=1 noshade>was meinst Du mit "Sollvorschrift" ? <hr size=1 noshade>
In Gesetze gibt es drei typische Arten der Bestimmung: "kann", "soll" und "muss".
Ein "muss" schreibt eine Rechtsnorm zwingend vor und lässt keine bzw. nur die in der Rechtsnorm ausdrücklich definierten Ausnahmen zu.
Ein "soll" schreibt eine Rechtsform vor, aber nicht absolut zwingend. Abweichungen von der Norm sind zulässig, über die Art und Weise und Umfang der zulässigen Abweichungen entscheidet meist die Rechtssprechung
Ein "kann" ist eher im Sinne einer Erlaubnis, eines "darf" zu verstehen.
Dementsprechend muss §3 (2) WEG gelesen werden:
quote:<hr size=1 noshade>Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. <hr size=1 noshade>
In der Folge: Wenn Die Wohnung gegen einen Teil des Gemeinschaftseigentums (Spitzboden) nicht abgeschlossen ist, widerspricht dies nicht §3 (2) WEG . Das Sondereigentum bleib als solches erhalten. Zugunsten des Sondereigentums kommt hinzu, dass die Wohnung (einschl. eines Teils des Gem.eigent.) in sich abgeschlossen ist. Auf die nicht gegebene völlige Abgeschlossenheit ggü. Gem.eigent. kann also im Rechtsstreit wahrscheinlich nicht abgestellt werden.
Vorschläge zur Bereinigung:
1. Rückbauforderung: hat ein Eigentümer ohne Zustimmung der übigen betroffenen Eigentümern eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum (die dürfte hier unstrittig sein *) vorgenommen, so haben die übrigen Eigentümer gegen diesen einen Anspruch auf Rückbau und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Dieser Anspruch kann gerichtlich durchgefochten werden.
*) Zunächst bitte sehr genau die Teilungserklärung studieren, ob nicht doch irgendwo ein Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum an dem Teil des Spitzbodens definiert ist.
2. Einigung mit dem Eigentümer: auf Dauer und ggü. Rechtsnachfolgern (künftige Käufer) nur wirksam als Vereinbarung (im Idealfall Änderung der Teilungserklärung) und Zustimmung ALLER Eigentümer. Es sollte vereinbart werden, dass der betreffende Teil des Spitzbodens dem Sondereigentum zugeschlagen wird (mit allen Rechten und Pflichten, insbes. Hinsichtlich Instandhaltung und Kostentragung. Zumindest versuchen würde ich in diesem Zusammenhang eine angemessene geringfügige Erhöhung der Miteigentumsanteile (für den höheren Wohnwert) und damit Verringerung der Anteile der übrigen Eigentümer (schließlich entgeht diesen auch ein Anteil am Gemeinschaftseigentum. Auch eine Art Entschädigung/Kaufpreis oder wie auch immer man dies nennt, sollte vereinbart werden. Diese Zahlung steht jedoch der Gemeinschaft zu und könnte z.B. in die Rücklage zugeführt werden. All dies sollte in einer 3er-WEG machbar sein. Sollte der Eigentümer sich weigern, mit einer Rückbauforderung drohen. Die kosten des ganzen verfahrens (Notar usw.) gehen zu Lasten desjenigen Eigentümers. dürfte immer noch günstiger sein als der Rückbau.
Auf jeden Fall vorher anwaltlich gut beraten lassen.
-- Editiert am 26.05.2009 14:43
Hallo R.M.,
>Ein "soll" schreibt eine Rechtsform vor, aber nicht absolut zwingend. Abweichungen von der Norm sind zulässig, über die Art und Weise und Umfang der zulässigen Abweichungen entscheidet meist die Rechtssprechung>
Gemeint ist eine Rechtsprechung im Sinne von dennoch irgendwo definierteren Vorgaben, oder lediglich ein jeweiliges Gericht ?
>In der Folge: Wenn Die Wohnung gegen einen Teil des Gemeinschaftseigentums (Spitzboden) nicht abgeschlossen ist, widerspricht dies nicht §3 (2) WEG
.>
Was macht Dich da so sicher ? Ich persönlich sehe bisher weder das Eine, noch das Andere als eindeutig. Erst recht nicht, nachdem was Du über die rechtlichen "Sollnormen" schreibst.
Daneben, ich wollte auch eigentlich eher auf § 3 (1) WEG
und nicht § 3 (2) WEG
hinaus, um den Spitzboden (falls man sich denn hausintern auf irgendetwas Sinnmachendes wie z.B das was Du unter 2 vorschlägst, einigen könnte) auf irgendeine vertragliche Weise schlussendlich zum Sondereigentum der Dachgeschosswohnung erklären lassen zu können.
Zu 1.) Ok, dies wäre aber aller Voraussicht nach mit höheren, ggflls vermeidbaren Kosten für alle verbunden.
Zu 2.)
Klingt (wenigstens für mich) gut was Du vorschlägst.
>All dies sollte in einer 3er-WEG machbar sein.>
Na, ich bin mir ziemlich sicher, mit besagtem Eigentümer ist/ wäre ohne angemessen noch unangenehmere Alternativen mal eher leider so garnichts möglich.
Sinngemäß : Sagt hier einer "Hü", sagt er reflxartig "Hott" und ruft umgehend seinen Anwalt an. Wenn keiner was sagt, sucht er sich selber irgendwas und ruft ihn trotzdem an. Tja ... ;-)
-- Editiert am 26.05.2009 17:54
Darüber hinaus noch eine Frage, welche sich hausintern an der einen oder anderen Stelle bereits stellte.
Angenommen die Gemeinschaft würde per Mehrheitsbeschluss besagten Dachbodenrückbau beschließen; wäre dieser Beschluss womöglich in einer anderen ETV, abermals per mehrheitigem, oder gar einstimmigem Beschluss wieder zu kippen, falls dies aus was für Gründen auch immer zum jeweiligen Zeitpunkt als geboten erscheinen können sollte ?
Oder wäre sie mit rechtswirksamem Rückbaubeschluss in jedem Falle verpflichtet, denselben auch auszuführen ?
quote:<hr size=1 noshade>Gemeint ist eine Rechtsprechung im Sinne von dennoch irgendwo definierteren Vorgaben, oder lediglich ein jeweiliges Gericht ? <hr size=1 noshade>Rechtssprechung = Judikative = Gerichte
quote:<hr size=1 noshade>Was macht Dich da so sicher ? <hr size=1 noshade>Ein Blick in Fachkommentare zum WEG.
quote:<hr size=1 noshade>Daneben, ich wollte auch eigentlich eher auf § 3 (1) WEG und ... auf irgendeine vertragliche Weise schlussendlich zum Sondereigentum der Dachgeschosswohnung erklären lassen zu können. <hr size=1 noshade>dann lass das einfach mit der Abgeschlossenheit.
quote:<hr size=1 noshade>Zu 1.) Ok, dies wäre aber aller Voraussicht nach mit höheren, ggflls vermeidbaren Kosten für alle verbunden. <hr size=1 noshade>Nur für den, der den Prozess verliert. Ich gehe mal davon aus, dass der betreffenden Mit-Eigentümer auch selbst den ungenehmigten Ausbau vorgenommen hat.
quote:<hr size=1 noshade>Na, ich bin mir ziemlich sicher, mit besagtem Eigentümer ist/ wäre ohne angemessen noch unangenehmere Alternativen mal eher leider so garnichts möglich. <hr size=1 noshade>Warum sollte eine Rückbauforderung keine Alternative sein?
PS: Oh, ich habe wohl die erste Seite etwas zu schnell überflogen und wichtige Infos überlesen. Wenn der Umbau vom Voreigentümer durchgeführt wurde, können die Rückbaukosten an der Gemeinschaft hängenbleiben. Das wäre dann in der Tat keine Alternative. Schade. An einem versierten Anwalt führt wohl kein Weg vorbei, wenn Ihr auf Nummer sicher gehen wollt.
lg
-- Editiert am 26.05.2009 22:14
Hallo R.M.,
>Ein Blick in Fachkommentare zum WEG.>
Interessant.
Sind diese Fachkommentare auch für Ottonormalverbraucher zugänglich und wenn ja, wo ?
>dann lass das einfach mit der Abgeschlossenheit.>
Ja meinst Du ? ;-)
Aber ok, war ja auch nur ne Idee, weil unsere Hausverwaltung in der letzten Versammlung im Zusammenhang mit gegenständlicher Thematik sowas andeutete.
>Schade. An einem versierten Anwalt führt wohl kein Weg vorbei, wenn Ihr auf Nummer sicher gehen wollt.
lg>
Ich danke Dir trotzdem für Deine Bemühungen in Form Deiner Antworten.
Gleichfalls LG
Kimsa
quote:Im gut sortierten Fachbuchhandel.
Interessant.
Sind diese Fachkommentare auch für Ottonormalverbraucher zugänglich und wenn ja, wo ?
Such mal nach Deckert, Merle, Staudinger, Bielefeld und einige mehr. Ist aber ein teures Vergnügen.
>Such mal nach Deckert, Merle, Staudinger, Bielefeld und einige mehr. Ist aber ein teures Vergnügen.>
Ah ja danke, mal sehen, aber "man gönnt sich ja sonst nichts"
... außer vielleicht ein paar (!?) ETVs. ;-)
Gruß Kimsa
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