Hallo und schönen guten Abend!
Wir bewohnen seit langem schon eine Wohnung in einem 6-Parteienhaus zunächst zur Miete jetzt gehört die Wohnung uns, sprich wir haben sie gekauft. Eine Immobilien GmbH hat damals das ganze Hase gekauft und als Eigentumswohnungen weiterverkauft.
Die anderen 5 Wohnungen wurden im Zuge dessen als Anlage gekauft um sie dann weiter zu vermieten.
Die Inhaber sind ein Mitarbeiter der Immobilien GmbH, der ebenfalls Versamlungsleiter ist, sein Bruder und seine Bakannten.
Seit beginn der Zusammenarbeit mit unserer Verwaltung, vor zehn Jahren, zweifeln wir in höchstem Maße ob deren Praktiken noch rechtens sind und haben größte Angst um unsere Existenz. Uns reicht es jetzt!
2 der Anleger sind Insolvent. Der Bruder ist bei der Hausgeldabrechnung 2000€ im Minus (Obwohl die Wohnung vermietet war) und soll laut Auskunft des Versammlungsleiters ebenfalls bald in Insolvenz gehen. Die beiden Insolventen stehen einmal mit 5000€ und 3000€ im Minus.
Die beiden "Insoventen" Wohnungen stehen frei. Die Wohnung des Bruders steht mittlerweile ebenfalls frei und kann laut Verwaltung nicht vermietet werden obwohl Interessenten da sind.
Das Hausgeld wird Jahr für Jahr erhoben um überhaupt noch zurecht zu kommen. Gezahlt wird alles von den Zahlungsfähigen - also insgesamt drei Parteien.
Es werden ständig Summen erhoben die zu zahlen sind. Sei es die Vorrauszahlungen für die Zwangsversteigerungen, seien es sonstige Investitionen.
Muss die Gemeinschaft diese Vorrauszahlung überhaupt leisten? Vorkaufsrecht hat doch die Verwaltung und wird mit Sicherheit davon gebrauch machen.
Unsere Zahlungen auf das Haushaltskonto sind im Prinzip nichts anderes als ein kostenloses Darlehn für einige Anleger. Und die Verwaltung fordert ständig neue Vorauszahlungen um Liquide zu werden.
Wir sind keine Anleger und blicken zugegebener Maßen nicht durch alles durch. Wir möchten lediglich unser Geld in guten Händen wissen! Am besten als Investitionen in unser Wohneigentum.
Wir würden uns riesig über Kommentare, Amlaufstellen, Tipps etc. freuen und danken dafür im Voraus.
Einen schönen Abend!
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Sind die Praktiken der Verwaltung noch rechtens?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Hallo,
ich würde euch raten dringenst einen guten und versierten Fachanwalt fürs WEG Recht aufzusuchen.
Alles andere erscheint mir bei den geschilderten Problemen unsinnig und wirkungslos.
In dieser Situation ist ein Laienforum definitiv nicht mehr geeignet Hilfestellungen zu geben.
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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"
Die Frage, ob die verwaltung korrekt und vorallem zeitnah reagiert hat und die Hausgeldforderungen entsprechend mit Nachdruck versucht einzutreiben, können wir hier nicht beantworten. Die Konstellation mit Mitarbeitern als WEer und Familienangehörigen lässt da so einiges an Zweifeln aufkommen. Hierzu also den Rat von Thorsten befolgen.
Ein paar hinweise trotzdem:
quote:Das ist eine Sache der Interessensabwägung: eine nicht vermietete Wohnung erzielt i.d.R. (auch in der Zwangsversteigerung) einen höheren Erlös und wird schneller verkauft (an einen hoffentlich dann solventen Erwerber). Eine vermietete Wohnung dagegen kann zwangsverwaltet werden und mit den Mieteinnahmen i.d.R. wenigstens die laufenden Hausgelder gedeckt werden, so dass keine neuene Schulden auflaufen.
Die Wohnung des Bruders steht mittlerweile ebenfalls frei und kann laut Verwaltung nicht vermietet werden obwohl Interessenten da sind.
quote:
Das Hausgeld wird Jahr für Jahr erhoben um überhaupt noch zurecht zu kommen. Gezahlt wird alles von den Zahlungsfähigen - also insgesamt drei Parteien.
Auch wenn es weh tut - das ist so.
quote:
Es werden ständig Summen erhoben die zu zahlen sind. Sei es die Vorrauszahlungen für die Zwangsversteigerungen,
Auch das ist zunächst einmal so. Ihr habt Ansprüche gegen Eure Miteigentümer und lasst zwangsversteigern. Dafür verlangen Anwälte und Gerichte Kostenvorschüsse, die der Antragsteller vorzuschießen hat. Die Kosten bekommt Ihr aber, wenn ausreichend aus der Versteigerung erlöst wird, erstattet.
quote:ja
Muss die Gemeinschaft diese Vorrauszahlung überhaupt leisten?
quote:In der Zwangsversteigerung wird das Vorkaufsrecht hinfällig. Der Rechteinhaber kann mitbieten wie alle anderen auch, hat aber kein Vorkaufsrecht mehr.
Vorkaufsrecht hat doch die Verwaltung und wird mit Sicherheit davon gebrauch machen.
quote:Normalerweise nicht. Wenn die Forderung korrekt durchgesetzt wird, dann einschließlich Zinsen. Die werden dann der Gemeinschaft bezw. den zahlungsfähigen Miteigentümern wieder gutgeschrieben, sobald der Ersteigerungserlös ausgezahlt wird (und hoffentlich ausreichend ist)
Unsere Zahlungen auf das Haushaltskonto sind im Prinzip nichts anderes als ein kostenloses Darlehn für einige Anleger.
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Was mir nicht so ganz klar ist - sind die anderen 5 Wohnungen jeweils von 1 Eigentümer gekauft worden oder sind die 5 Wohnungen an eine GmbH gegangen und diese ist insolvent?
Was die Rechtmässigkeit der Beschlüsse anbelangt: da könnte man trefflich argumentieren, aber ihr habt scheinbar 10 Jahre den Mund gehalten. Beschlüsse können in sich von vornherein nichtig sein oder die wären anfechtbar gewesen (dann innerhalb von 4 Wochen nach einer Versammlung).
Jemand der der Verwalter der Eigentümer ist, darf (soweit ich mich erinnere) nicht der Verwalter der Mieter sein. Hier gibt es also einiges zu klären und - wie R.M. sagt - dafür ist euer Problem zu komplex.
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quote:<hr size=1 noshade>Jemand der der Verwalter der Eigentümer ist, darf (soweit ich mich erinnere) nicht der Verwalter der Mieter sein. <hr size=1 noshade>
Das ist so nicht richtig. WEG- und Sondereigentumsverwalter dürfen durchaus gleich sein. Es gibt lediglich eine Regelung, dass ein Verwalter einer Wohnung (egal ob Eigentums- oder Mietwohnung) für das Vermitteln (Makeln) der Wohnung (nur bei Vermietung/Abschluss von Mietverträgen) keine Vergütung (Provision) verlangen darf: § 2 Abs.2 Nr. 2 WoVermG
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PS: Sorry, nach einem Urteil des BGH (BGH III ZR 299/02 ) darf ein reiner WEG-Verwalter (ohne Sondereigentumsverwaltung) auch Wohnungsmietverträge gegen Provision makeln. Insoweit ist obige Aussage zu relativieren.
-- Editiert am 10.01.2011 13:27
Hallo,
zunächsteinmal herzlichen Dank für die vielen Antworten.
quote:
Auch das ist zunächst einmal so. Ihr habt Ansprüche gegen Eure Miteigentümer und lasst zwangsversteigern. Dafür verlangen Anwälte und Gerichte Kostenvorschüsse, die der Antragsteller vorzuschießen hat. Die Kosten bekommt Ihr aber, wenn ausreichend aus der Versteigerung erlöst wird, erstattet./quote]
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Nun die Wohnung würde ja nicht zwangsversteigert werden wann da jemand noch liquide wäre. Wer wird eigentlich zuerst bedient die WEG oder die Banken?
Also mal angenommen Hr. X kauft für damals viel Geld eine Wohnung diese Wohnung wird in der Zeit bis zu seiner Insolvenz aber wahnsinnig an Geld verlieren. Die Zwangsverteigerung dann entsprechend wenig bring. Dann kann es doch durchaus sein dass die WEG komplett leer ausgeht?
Gruß und Dank
-- Editiert am 10.01.2011 21:44
Als Erstes die WEG bis 5% vom Verkehrswert.
Dann die Bank(en) nach der Reihenfolge der Grundschuld
Wenn dann wirklich noch etwas übrigbleibt, die anderen.
§10 ZVG Absatz 2
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quote:
Dann kann es doch durchaus sein dass die WEG komplett leer ausgeht?
von Lukas B. am 10.01.2011 21:43
Das kann, auch wenn Hausgeldforderungen der WEG in einem gewissen Umfang bevorrechtigt sind, bei unglücklichen Konstellationen durchaus passieren. Allerdings sollte das nicht als größte denkbare Katastrophe angesehen werden. Noch schlimmer wäre es für die übrigen Eigentümer, wenn eine Zwangsversteigerung nicht zu einem Zuschlag führen und es damit keinen neuen - und hoffentlich solventen - Eigentümer für eine Wohnung geben würde.
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Nicht nur bei unglücklichen Konstellationen, sondern das ist die Regel.
Kleines Beispiel: bei 100.000 Verkehrswert würde die WEG 5% = 5.000 Euro erhalten.
Hausgeld ca. 200 Euro im Monat.
5.000 : 200 sind 25 Monate, rund 2 Jahre.
Eine ZV dauert u. U. aber länger.
Der neue Eigentümer haftet aber nicht für Altschulden, sondern nur für die folgende Abrechnungsspitze.
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Danke für die Antworten - Ich hoffe ich habs jetzt richtig?
D.h. Wenn nach dem Erhalt der 5000€ also noch eine Restforderung von 2000€ besteht bekommt man vom Schuldner lediglich das was er in seinem Schuldenbereinigungsplan anbietet. Der folgende Eigentümer zahlt nur die in dem Kaufjahr entstandene Differenz zwischen geplanter und tatsächlicher Hasugeldforderung, was für ihn natürlich auch positiv ausfallen kann, plus das Hausgeld seit dem er Eigentümer ist?
Es stellen sich mir weitere Fragen zur Kostenverteilung beispielsweise bei größeren Investitionen.
Was ist beispielsweise wenn während der Insolvenz einiger Eigentümer eine Heizung angeschafft wird. Diese müsste ansich ja anteilig der Insolvente bezahlen - kann er aber nicht. Der Wert der Immobilie würde dann zwar "steigen" die WEG von diesem Anstieg aber nur 5% erhalten da der Rest an die Bank geht. Ist das richtig?
Was ist mit noch größeren Investitionen die während der Insolvente noch Eigentümer ist beschlossen werden. Werden diese dann gar nicht vom neuen Eigentümer übernommen?
Gruß und Dank
Lukas
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Der Wert der Immobilie würde dann zwar "steigen" die WEG von diesem Anstieg aber nur 5% erhalten da der Rest an die Bank geht. Ist das richtig?
Nein.
Nach einer gewissen Zeit, ca. 1 Jahr, nachdem die letzte Kreditrate an die Bank bezahlt wurde, kommt ein Gutachter.
Was anschliessend mit dem Haus, bzw. der Wohnung passiert, hat auf den Verkehrswert keinen Einfluss mehr.
Was ist mit noch größeren Investitionen die während der Insolvente noch Eigentümer ist beschlossen werden. Werden diese dann gar nicht vom neuen Eigentümer übernommen?
Nur die Abrechnungsspitze.
Haltet euch mit grösseren Investitionen zurück.
Es ist übrigens auch völlig sinnlos, von einer hinteren Rangstelle aus zu versteigern.
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Was ist mit hinterer Rangstelle gemeint?
Dank und Gruß
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quote:So wird es sein...
D.h. Wenn nach dem Erhalt der 5000€ also noch eine Restforderung von 2000€ besteht bekommt man vom Schuldner lediglich das was er in seinem Schuldenbereinigungsplan anbietet.
quote:
Der folgende Eigentümer zahlt nur die in dem Kaufjahr entstandene Differenz zwischen geplanter und tatsächlicher Hasugeldforderung, was für ihn natürlich auch positiv ausfallen kann, plus das Hausgeld seit dem er Eigentümer ist?
Auch dieses trifft zu...
quote:
Was ist beispielsweise wenn während der Insolvenz einiger Eigentümer eine Heizung angeschafft wird. Diese müsste ansich ja anteilig der Insolvente bezahlen - kann er aber nicht. Der Wert der Immobilie würde dann zwar "steigen" die WEG von diesem Anstieg aber nur 5% erhalten da der Rest an die Bank geht. Ist das richtig?
Das dürfte eine Milchmädchenrechnung sein... Wertermittlung ist ein relativ komplexer Vorgang. In den Verkehrswert gehen Dinge wie Ertragswert, Substanzwert und Markteinschätzung des Gutachters ein. Man wird nicht erwarten können, dass der Verkehrswert der Immobilie durch den Einbau einer Heizung mehr oder weniger genau um den Preis der Heizung steigt.
quote:
Was ist mit noch größeren Investitionen die während der Insolvente noch Eigentümer ist beschlossen werden. Werden diese dann gar nicht vom neuen Eigentümer übernommen?
Die Zahlungsverpflichtung trifft grundsätzlich den Wohnungseigentümer. Nicht den ehemaligen Wohnungseigentümer und nicht den zukünftigen Wohnungseigentümer, sondern denjenigen, der bei Fälligkeit Wohnungseigentümer ist. Ob es sich um große Investitionen oder um einen Kleckerbetrag handelt, ist völlig unerheblich.
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D.h.
Werden Investition mit Insolventen ET beschlossen so könnte man im Prinzip die Kosten gleich lediglich auf die solventen aufteilen, da diese sowieso die Anteile der Insolventen übernehmen werden.
Also wenig lohnenswert!!
Nun ist mir aber immer noch nicht klar was "von einem hinteren Rang" bedeutet.
DANKE SCHÖN DIESES FORUM IST EINE ECHTE HILFE!
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Eigentlich ist alles nach der 1. Rangstelle hinten.
Nachdem die wenigsten eine ETW aus Eigenkapital zahlen können, wird eine Grundschuld eingetragen.
1. Stelle: A-Bank 150.000 + 15%
2. Stelle: B-Bausparkasse 50.000 + 15%
3. Stelle: WEG 3.000 (aber nur, wenn eingetragen)
In dem Fall müsste der Versteigerungserlös mindestens 230.000 sein, bevor die WEG etwas erhält.
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quote:<hr size=1 noshade>Nachdem die wenigsten eine ETW aus Eigenkapital zahlen können, wird eine Grundschuld eingetragen.
1. Stelle: A-Bank 150.000 + 15%
2. Stelle: B-Bausparkasse 50.000 + 15%
3. Stelle: WEG 3.000 (aber nur, wenn eingetragen)
In dem Fall müsste der Versteigerungserlös mindestens 230.000 sein, bevor die WEG etwas erhält.
von werner_r am 13.01.2011 17:27 <hr size=1 noshade>
Algemein bezeichnet "Rang" die Reihenfolge der im Grundbuch eingetragenen Rechte Dritter an einem Grundstück und damit im Grundsatz auch die Reihenfolge, in der diese Rechte aus einem Versteigerungserlös befriedigt werden. Soweit durchaus noch richtig.
Die WEG hat allerdings in begrenztem Umfang und unter gewissen Voraussetzungen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG einen bevorrechtigten Anspruch, für den eine Eintragung im Grundbuch nicht erforderlich ist. Diesem Anspruch gehen nur die Ansprüche nach Nr. 1 und Nr. 1a vor. Diese beiden Punkte betreffen - stark vereinfacht - Verfahrenskosten.
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Ja, richtig.
Ich meinte auch nur den Betrag, der über die 5% hinausgeht.
(da bin ich mir aber nicht ganz sicher, vermutlich wird der ganze Betrag eingetragen, nur dass die WEG 5% vorab bekommt).
@Lukas:
Schau mal bei deimen Amtsgericht vorbei, lass dir ein beliebiges Gutachten geben, und besuche eine beliebige Versteigerung, du kannst während der Verhandlung auch Fragen stellen.
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quote:
@Lukas:
Schau mal bei deimen Amtsgericht vorbei, lass dir ein beliebiges Gutachten geben, und besuche eine beliebige Versteigerung, du kannst während der Verhandlung auch Fragen stellen. /quote]
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Jops das war bereits auf meiner ToDo List.
Ich würde was die Situation unserer WEG angeht gern etwas konkreter werden.
1.) Die Schuldner
1a.) Ein ET (der Bruder) ist seinen Hausgeldzahlungen nicht nachgekommen obwohl die Wohnung vermietet war. (Laut Verwalter weil er krankheitsbedingt in einem Krankenhaus lag) Ist das überhaupt möglich?
1b) Müssten im Haushaltsplan nicht auch Zahlungen auftauchen die der Insolvente im Schuldenbefreiungplan ausgemacht hat?
1c) Wenn, was gut möglich bei dem Familiären Verhältnis, der Bruder keine Mahnungen bekommen hat könnten sie vom verwalter rückdatiert werden oder ähnliches? Kann man Abschriften/Kopien der Mahnungen anfordern?
2.) "Inevstitionen"
2a.) Trotz der prikären Lage will man (der Spekulantenanteil der WEG) unbedingt Sanieren - welches Interesse könnten sie dabei verfolgen?
2b.) Wer übernimmt die Stimme der Insolventen ET. Der ET selbst?
2c.) Wie wird für eine größere Investition abgestimmt? Nach dem Mehrheitsprinzip oder muss die Entscheidung Einstimmig sein?
3.) ZV
3a.) Mich wundert es das die Banken kein Interesse an der Zwangsverteigerung der EW des Insolventen haben, alles musste bisher von der WEG angeschoben werden - Warum ist das so?
3b.) Ist es möglich den Käuferkreis auch bei einer ZV einzugrenzen? Spekulanten wollen wir eigentlich nicht mehr haben?
3c.) Wieviel % des Verkaufswertes sind bei einer ZV eigentlich die Regel?
OH man das waren jetzt wieder viele Fragen - diese aber würden mir tierisch weiterhelfen. Ich würde mich freuen wenn sich Hilfsbereite und Kompetente Helfer finden :-)
Herzlichen Dank im voraus und schönen Gruß
Lukas
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-- Editiert am 18.01.2011 17:46
1a) vermutlich ist nur sein Konto krank (Schwindsucht)
1b) Nein. im Rechnungsabschluss stehen nur die tatsächlichen Zahlungen.
1c) man kann alles rückdatieren.
Da ein Mahnbescheid aber mindestens 23,00 Euro kostet, müsste der aber bei den Rechnungen erscheinen. (Belegeinsicht)
2a) Eine Wohnung in einer sanierten Anlage lässt sich besser verkaufen, als wenn sie in einer vergammelten wäre.
2b) Solange er im Grundbuch steht, und keine Zwangsverwaltung besteht, er selbst.
3a) solange er seine Zinsen bezahlt, ist das der Bank egal, ausserdem dauert das rund 2 Jahre.
3b) Nein, die ZV ist öffentlich, jeder über 18 mit Ausweis und der 10% Sicherheit kann teilnehmen.
3c) Keine Regel. Alles zwischen 70 - 125 % ist möglich.
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1.) Die Schuldner
1a.) Ein ET (der Bruder) ist seinen Hausgeldzahlungen nicht nachgekommen obwohl die Wohnung vermietet war. (Laut Verwalter weil er krankheitsbedingt in einem Krankenhaus lag) Ist das überhaupt möglich?
Ja. Der Mieter zahlt auf das Konto des Eigentümers. Und der zahlt dann das Hausgeld auf das Konto der Gemeinschaft. Wenn er keinen Dauerauftrag oder Einzugsermächtigung erteilt hat, hat er vielleicht vom KH nicht zahlen können, wäre denkbar und möglich - wenn es denn so stimmt.
1b) Müssten im Haushaltsplan nicht auch Zahlungen auftauchen die der Insolvente im Schuldenbefreiungplan ausgemacht hat?
Theoretisch ja, wenn der Schuldenbefreiungsplan bereits bei der Erstellung des Wirtschaftsplan bekannt war. Allerdings würde ich kaufmännisch vorsichtig unsichere Zahlungen nicht als feste Einnahmen im Plan haben wollen.
1c) Wenn, was gut möglich bei dem Familiären Verhältnis, der Bruder keine Mahnungen bekommen hat könnten sie vom verwalter rückdatiert werden oder ähnliches?
Jede Schreiben kann man zurückdatieren. Bei einem gerichtlichen Mahnbescheid wird dies allerdings sehr schwierig und wäre dann sogar strafbewährte Urkundenfälschung.
Kann man Abschriften/Kopien der Mahnungen anfordern?
Als Eigentümer hast Du das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Mahnungen gehören zu den verwaltungsunterlagen. Ein Recht auf Zusendung von Kopien besteht nicht, und wenn es der Verwalter macht, dann i.d.R, kostenpflichtig.
2.) "Inevstitionen"
2a.) Trotz der prikären Lage will man (der Spekulantenanteil der WEG) unbedingt Sanieren - welches Interesse könnten sie dabei verfolgen?
Werterhöhung der Immobilie, Steigerung des Verkaufswertes/Versteigerungserlöses, Energie- und damit Kosteneinsparung usw.
2b.) Wer übernimmt die Stimme der Insolventen ET. Der ET selbst?
Insolvenz beeinträchtig i.d.R. nicht das Stimmrecht - also der ET selbst. Ausnahme Zwangsverwaltung, hier nimmt der Zwangsverwalter das Stimmrecht wahr.
2c.) Wie wird für eine größere Investition abgestimmt? Nach dem Mehrheitsprinzip oder muss die Entscheidung Einstimmig sein?
Die Höhe der Kosten ist für die erforderlichen Mehrheiten nicht maßgeblich, sondern der zugrundeliegende Sachverhalt:
Instandhaltung/Instandsetzung - i.d.R. einfache Mehrheit
Modernisierung - qualifizierte Mehrheiten
Bauliche Veränderung - Zustimmung aller Betroffenen
Genaueres regelt das WEG und/oder die jeweilige Teilungserklärung.
3.) ZV
3a.) Mich wundert es das die Banken kein Interesse an der Zwangsverteigerung der EW des Insolventen haben, alles musste bisher von der WEG angeschoben werden - Warum ist das so?
Vielleicht zahlt er noch Zins und Tilgung? oder die Bank lässt bereits zwangsverwalten und bedient sich aus den Mieteinnahmen.
3b.) Ist es möglich den Käuferkreis auch bei einer ZV einzugrenzen? Spekulanten wollen wir eigentlich nicht mehr haben?
No way - Versteigerungen sind immer öffentlich und da kann kein bieter ausgeschlossen werden.
3c.) Wieviel % des Verkaufswertes sind bei einer ZV eigentlich die Regel?
im ersten Termin mind. 70%, wenn die nicht erreicht werden im 2. Verteigerungstermin mind. 50% des Verkehrswertes. (je nach Gericht, Gläubiger und Bieter kann davon abgewichen werden)
Und jetzt?
- Keine Terminabsprache
- Antwort vom Anwalt
- Rückfragen möglich
- Serviceorientierter Support
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