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Nachrücker des Verwalterbeirats

11.6.2018 Thema abonnieren
 Von 
Peter Stetter
Status:
Frischling
(22 Beiträge, 0x hilfreich)
Nachrücker des Verwalterbeirats

In unserer Eigentümergemeinschaft existiert ein Verwalterbeirat, besteht aus drei Personen. Dort gibt es einen Vorsitzenden und zwei Beisitzer. Die drei Personen sind mit einander verwandt oder beruflich verbunden. Nun soll auch noch die "Tochter" als "Stellvertreter" gewählt werden.

Aus meiner Sicht ist das nicht möglich, da der Beirat keine Geschäftsordnung verabschiedet hatte und man aus diesem Grund nie sicher sein kann, wann der Stellvertreter in Aktion tritt. In der Einladung wird die zu wählende Person nicht namentlich genannt.

Das Gesetz sieht vor, dass der Beirat aus drei Personen zu bestehen hat. Dies entnehme ich auch der Teilungserklärung.

Auf einer Webseite wird dennoch folgendes Vorgehen empfohlen:

Zitat:
Innerhalb der Eigentümergemeinschaft sollte geklärt werden, ob es Ersatzmitglieder geben soll. Ein Ersatzmitglied rückt dann in den Verwaltungsbeirat nach, wenn ein Verwaltungsbeiratsmitglied aus nicht vorhersehbaren Gründen ausfällt oder ausscheidet. Zwar besteht der Beirat auch mit der verringerten Zahl seiner Mitglieder bis zur Bestellung eines neuen Mitglieds fort. In einem solchen Fall sind die Wohnungseigentümer jedoch verpflichtet, ein neues Mitglied zu bestimmen.

Um aber die Arbeitsfähigkeit des Beirats in der Zwischenzeit nicht zu beeinträchtigen, bietet es sich an, ein oder mehrere Ersatzmitglieder als „Nachrücker" zu wählen. Eine neue Wahl kann so vermieden werden.

Quelle

Dazu muss man sagen, dass der Beirat sich hier ziemlich aufspielt und teils Zugang zu Wohnungen verlangt. Es wäre also nicht so schön hier auch noch eine vierte Partei im Haus zu haben.

Wie ist eure Einschätzung?

-- Editiert von r0m am 11.06.2018 17:58

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20 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Peter Stetter
Status:
Frischling
(22 Beiträge, 0x hilfreich)

In einem anderen Text habe ich folgendes gefunden:

Zitat:
Zu erwähnen ist noch, dass die Wahl von Stellvertretern für nicht zulässig angesehen
wird. Dagegen können Ersatzmitglieder bestimmt werden. Dies muss jedoch in der
Gemeinschaftsordnung vorgesehen oder einstimmig beschlossen sein (herrschende
Meinung).

Quelle


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#2
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1051 Beiträge, 525x hilfreich)

Zitat (von r0m):
Nun soll auch noch die "Tochter" als "Stellvertreter" gewählt werden.
Wenn die Tochter als viertes Beiratsmitglied gewählt werden soll, wäre dieser Beschluss, so er angenommen würde, IMO mit guten Erfolgsaussichten anfechtbar. Würde die Tocher als Nachrücker, für den Fall dass ein Beiratsmitglied ausfällt, gewählt wäre das in Ordnung.

Die Position des Stellvertreters ist eine andere. Diesen wählt der aus drei Mitgliedern bestehende Beirat aus den eigenen Reihen.


Zitat (von r0m):
Ein Ersatzmitglied rückt dann in den Verwaltungsbeirat nach, wenn ein Verwaltungsbeiratsmitglied aus nicht vorhersehbaren Gründen ausfällt oder ausscheidet.
Und damit ist nicht gemeint, bei Unwohlsein oder temporärer Verhinderung.


Zitat (von r0m):
Zwar besteht der Beirat auch mit der verringerten Zahl seiner Mitglieder bis zur Bestellung eines neuen Mitglieds fort. In einem solchen Fall sind die Wohnungseigentümer jedoch verpflichtet, ein neues Mitglied zu bestimmen.
Was durch die Wahl von Nachrückern im Vorfeld erledigt wurde.


Zitat (von r0m):
Dazu muss man sagen, dass der Beirat sich hier ziemlich aufspielt und teils Zugang zu Wohnungen verlangt.
Ein Verlangen, dem man nicht entsprechen muss. Es sei denn es gäbe einen richterlichen Beschluss...


VG
Roland

Signatur:Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.
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#3
 Von 
Peter Stetter
Status:
Frischling
(22 Beiträge, 0x hilfreich)

Also der Tagesordnungspunkt lautet ganz genau:

Zitat:
Erweiterung des Beirates um 1 Person als Stellvertreter - Beschluss -

Du meinst also, so wie ich ja eigentlich auch, dass dies anfechtbar wäre? Mir sind die Feinheiten zwischen Nachrücker und Stellvertreter nicht so sehr klar. Der Stellvertreter kann spontan vertreten, damit wäre also die Grenze zwischen Mitglied und eben diesem nicht mehr greifbar. Aus diesem Grund müsste den Stellvertreter aus den bereits bestehenden Mitgliedern rekrutiert werden.

Bei Betriebsräten kommen jedoch Nachrücker ganz einfach für Urlaubsvertretungen nach. Das wäre hier nicht möglich? Gibt es Quellen zum Nachlesen?

Ich vertrete eher den Standpunkt, dass die Zahl in der Teilungserklärung nicht gerissen werden darf. Sprich, weder 2 noch 4 Beiräte sind zu dulden. Die Regelung einfach so mit Mehrheit zu reißen ist auch nicht möglich. Steht ja schließlich auch so im Grundbuch.

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#4
 Von 
Peter Stetter
Status:
Frischling
(22 Beiträge, 0x hilfreich)

In einem Buch (Verwalter und Verwaltungsbeirat, Fischener Gespräche) habe ich folgenden Beitrag gelesen:

Zitat:
4. Ersatzmitglieder, Stellvertreter

Werden für den Fall des Ausscheidens eines Verwaltungsbeirats
mehrere Ersatzmitglieder bestellt, so ist die Reihenfolge des Nach-
rückens zu bestimmen. Es kann aber auch festgelegt werden, wel-
ches Ersatzmitglied welchem Verwaltungsbeiratsmitglied folgt. Im
Zweifel treten Ersatzmitglieder in der festgelegten Reihenfolge in
den Verwaltungsbeirat ein. und zwar unabhängig davon, welches
Verwaltungsbeiratsmitglied ausscheidet. Der Verwaltungsbeirat
kann aber nicht selbst Ersatzmitglieder auswählen, es sei denn, dass
die Vereinbarung ihm diese Befugnis ausdrücklich einräumt.

Dies gilt entsprechend für die Bestellung von Stellvertretern für
Fälle der vorübergehenden Verhinderung eines Verwaltungsbei-
ratsmitglieds; eine solche Bestellung bedarf allerdings der Zulas-
sung durch Vereinbarung.

Ich bin mir unschlüssig, ob der Stellvertreter gewählt werden kann. Kann durch Mehrheitsbeschluss überhaupt die Teilungserklärung umgenagen werden?

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#5
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1051 Beiträge, 525x hilfreich)

Zitat (von r0m):
Also der Tagesordnungspunkt lautet ganz genau:
Zitat:
Erweiterung des Beirates um 1 Person als Stellvertreter - Beschluss -

Du meinst also, so wie ich ja eigentlich auch, dass dies anfechtbar wäre?
Ja, der Meinung bin ich auch.


Zitat (von r0m):
Mir sind die Feinheiten zwischen Nachrücker und Stellvertreter nicht so sehr klar.
§29 WEG nennt den Stellvertreter nicht. Übrigens auch nicht den Nachrücker. In der Praxis kommt es aber schon vor, dass die drei Beiräte "auskarteln" wer von ihnen ggfs. den Vorsitzenden vertritt.


Zitat (von r0m):
Der Stellvertreter kann spontan vertreten, damit wäre also die Grenze zwischen Mitglied und eben diesem nicht mehr greifbar. Aus diesem Grund müsste den Stellvertreter aus den bereits bestehenden Mitgliedern rekrutiert werden.
Ob aus dem Grund der "Greifbarkeit" weiß ich nicht. Aber im Ergebnis stimme ich Dir zu.


Zitat (von r0m):
Bei Betriebsräten kommen jedoch Nachrücker ganz einfach für Urlaubsvertretungen nach. Das wäre hier nicht möglich?
Das WEG (Wohnungseigentumsrecht) sieht diese Regelung nicht vor. Auch die Wahl von Nachrückern ist in der Praxis nicht unumstritten, IMHO aber möglich. Zum Nachrücken ist es allerdings hier erforderlich, dass ein MItglied des Beirats ausgeschieden ist.


Zitat (von r0m):
Gibt es Quellen zum Nachlesen?
Warte einfach etwas ab, wenn ich mit meinen Aussagen nicht richtig liege, meldet sich sicherlich jemand. Oder Du bekommts eine Quelle genannt....


Zitat (von r0m):
Ich vertrete eher den Standpunkt, dass die Zahl in der Teilungserklärung nicht gerissen werden darf. Sprich, weder 2 noch 4 Beiräte sind zu dulden. Die Regelung einfach so mit Mehrheit zu reißen ist auch nicht möglich. Steht ja schließlich auch so im Grundbuch.
Da wir bei "mit Mehrheit reißen" sind. Wie schätzt Du denn die Wahrscheinlichkeit ein, dass es für diesen Antrag eine Mehrheit geben könnte?

Aber letztlich muss Dich das nicht interessieren. Sollte die Versammlung diese "Stellvertreterin" als zusätzliches Mitglied in den Beirat wählen, kann (und sollte dann auch) dieser Beschluss angefochten werden.

Gründe für eine erfolgreiche Anfechtung gibt es genug.
- der Beirat besteht lt. WEG aus drei Mitgliedern
- diese Zahl ist auch noch explitzt in eurer TE festgehalten
- die Versammlung kann IMO auch nicht, mal eben so mit einfacher Mehrheit,
Beschlüsse fassen, die die TE abändern - wenn überhaupt...
...denn es kann sein, dass ein derartiger Beschluss nichtig wäre, da die Versammlung keine Beschlusskompetenz hierfür hat?


By the way, sind die übrigen Mitglieder der WEG dem Verwalter/Beirat soweit ergeben, oder einfach uninteressiert, weil der Laden läuft - und wie viele Miteigentümer hat eure WEG?

VG
Roland


Signatur:Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.
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#6
 Von 
Peter Stetter
Status:
Frischling
(22 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat:
Nach der gesetzlichen Regelung setzt sich der Beirat aus drei
Personen zusammen, nämlich einem Vorsitzenden und zwei Bei-
sitzern (§ 20 Abs. 1 Satz 2 WEG). Diese Regel ist abdingbar.1 Soll
von ihr abgewichen werden, so ist hierfür allerdings eine Verein-
barung gem. § 10 Abs. 1 S. 2 WEG erforderlich; ein Mehrheits-
beschluss genügt nicht.2 Bei der Zusammensetzung des Beirats
als eines Organs der Gemeinschaft handelt es sich nämlich nicht
um eine Angelegenheit der Verwaltung.3 Daraus folgt zugleich,
dass mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigeniümer
nach der neuesten Judikatur* zum gesetzesändernden Mehrheits-
beschJuss mit Dauerwirkung auch ein unangefochtener Mehrheits-
beschluss über die generelle Veränderung der Beiratsgröße nicht
ausreicht,5 während die Bestellung einer vom Gesetz abweichen-
den Anzahl von Mitgliedern eines konkreten Beirats als geselzesmd-
rige EinzelfallregeJung der Bestandskraft fähig ist.6 Das Erfordernis
einer Vereinbarung, wenn von der gesetzlichen Ausgestaltung des
Beirats abgewichen werden soll, steht auch nicht im Widerspruch
zu dem Umstand, dass gem. § 29 Abs. 1 S. 1 WEG für die Entschei-
dung über die Errichtung eines Beirats ein Mehrheitsbeschluss aus-
reicht.7 Der Gesetzgeber hat zwar ein fakultatives Organ zur Verfü-
gung gestellt.8 eine Änderung der Ausgestaltung dieses Organs aber
nicht ins Belieben der Mehrheit gestellt.9

Laut dieser Meinung (selbes Buch) kann man sich über die Teilungserklärung nicht hinweg setzen. Bin ratlos.

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#7
 Von 
Peter Stetter
Status:
Frischling
(22 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat:
By the way, sind die übrigen Mitglieder der WEG dem Verwalter/Beirat soweit ergeben, oder einfach uninteressiert, weil der Laden läuft - und wie viele Miteigentümer hat eure WEG?

Unsere WEG ist recht groß, zumeist älter Leute. Die "fressen" fast alles, was der Verwalter bzw. der Verwalterbeirat vorsetzen. Der Beirat kommt auch ständig mit einem Stapel Vollmachten und zieht sein Ding durch. Unbelehrbar. Auch nach mehrfachen verlorenen Klagen.

Ich tendiere dazu, dass laut Wortlaut nichts derartiges beschlossen werden kann und die TE mit Mehrheit nicht abgeändert werden kann. De facto würde man den Beirat um eine Person erweitern, wenn man den Beschluss im Wortlaut liest. Das schreit, für mich, zum Himmel.

-- Editiert von r0m am 12.06.2018 00:10

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#8
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1051 Beiträge, 525x hilfreich)

Zitat (von r0m):
Unsere WEG ist recht groß, zumeist älter Leute. Die "fressen" fast alles, was der Verwalter bzw. der Verwalterbeirat vorsetzen.
Na ja, die fühlen sich halt gut vertreten.


Zitat (von r0m):
Der Beirat kommt auch ständig mit einem Stapel Vollmachten
Das erspart obigem Personenkreis die Teilnahme an der Versammlung.


Zitat (von r0m):
und zieht sein Ding durch.
So lange sich das "Ding" im Rahmen des WEG bewegt und zur allgemeinen Zufriedenheit beiträgt?


Zitat (von r0m):
Unbelehrbar. Auch nach mehrfachen verlorenen Klagen.
Dann gibt es ja doch auch Miteigentümer mit anderen Ansichten. Und wenn die verlorenen Klagen Beschlussanfechtungen waren, scheinen deren Ansichten WEG konformer zu sein. Wem wurden denn als unterlegene Partei die Kosten auferlegt, der WEG oder dem Verwalter?


Der von Dir angefragte Beschluss wird mit allerhöchster Wahrscheinlichkeit ein weiteres Lehrstück für Verwalter/Beirat werden.


VG
Roland

Signatur:Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.
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#9
 Von 
Peter Stetter
Status:
Frischling
(22 Beiträge, 0x hilfreich)

Viele Eigentümer gehen einfach nicht mehr viel raus. Vieles was besprochen wird, bekommen sie nicht mit. Es gibt eine allgemeine Unzufriedenheit im Haus. Für die neue Generation wird zu wenig gemacht, das große Gartengrundstück wird nicht angenehm gestaltet. Von den Alten geht ja keiner mehr richtig raus.

Das Haus wird nicht saniert, stattdessen gibt es unverständliche Neuanschaffungen, dabei zahlen wir extrem viel für die Gebäudeversicherung, da Leitungen marode sind. Die eine große Familie diktiert den Miteigentümern was zu tun ist und peitscht es durch. Die Familie lebt seit 50 Jahren im Haus und handelt im eigenen Interesse. Das stört mich.

Die Gerichtskosten gingen jeweils zu Lasten der Gemeinschaft und der Verwalter wird immer wieder entlastet. Er macht es sich leicht und hält sich an den Beirat, der aus Bruder/Schwester/Arbeitskollege besteht. Ich kann sein Verhalten nachvollziehen, finde es aber nicht gut. Rumnörgeln will ich nicht. Die sollen sich einfach nur an Vereinbarungen halten.

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#10
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1051 Beiträge, 525x hilfreich)

Zitat (von r0m):
Das Haus wird nicht saniert, stattdessen gibt es unverständliche Neuanschaffungen, dabei zahlen wir extrem viel für die Gebäudeversicherung, da Leitungen marode sind.
In der Tat haben seit einiger Zeit die Gebäudeversicherer die Prämien bei alten Leitungen drastisch (dem gestiegenen Risiko und den damit entsehenden Kosten folgend) angepasst.


Zitat (von r0m):
Die eine große Familie diktiert den Miteigentümern was zu tun ist und peitscht es durch. Die Familie lebt seit 50 Jahren im Haus und handelt im eigenen Interesse. Das stört mich.
Tja, das sind anscheinend die "Ureinwohner" oder Hausältesten. Die wissen wenigstens, was dem Haus gut tut... ;-)


Zitat (von r0m):
Die Gerichtskosten gingen jeweils zu Lasten der Gemeinschaft und der Verwalter wird immer wieder entlastet.
Wenn die WEG groß genug ist, sind diese Beiträge für den Einzelnen nicht auffällig genug, um sich ersthaft darüber Gedanken zu machen. IMO


Zitat (von r0m):
Er macht es sich leicht und hält sich an den Beirat, der aus Bruder/Schwester/Arbeitskollege besteht. Ich kann sein Verhalten nachvollziehen, finde es aber nicht gut.
IMO geht er den Weg des Machbaren, auch wenn es mehr als grenzwertig zu sein scheint. Verwalter tun das oft, weil sie konfliktscheu sind und/oder nicht genügend Beistand aus der WEG erwarten können, wenn sie die "Macht" der herrschenden eindämmen wollten. Natürlich ist es auch möglich, dass der Verwalter nicht so genau weiß wie es korrekt zu laufen hätte.


Am Umgang mit dem jetzt anstehenen Beschluss, kann man IMO gut erkennen wie er so drauf ist. Trägt er diesen der Versammlung vor, ohne auf die Unrechtmäßigkeit und/oder eine hierdurch gegebene Anfechtbarkeit aufmerksam zu machen, wäre das kein gutes Zeichen. Das machte ihn (wieder IMO) zum Kandidaten der Kostenübernahme im folgenden Anfechtungs- oder Nichtigkeitsverfahren.

VG
Roland

Signatur:Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.
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#11
 Von 
Peter Stetter
Status:
Frischling
(22 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich werde überlegen ggf. ihm die Kosten aufzuerlegen. Aber im Gegenzug erhöht er uns die Verwaltergebühren bei Neubestellung. Eigentlich will ich keinen Streit, aber es läuft einfach nicht sehr gut in letzter Zeit.

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#12
 Von 
Tobias F
Status:
Praktikant
(906 Beiträge, 313x hilfreich)

Zitat (von r0m):
Ich werde überlegen ggf. ihm die Kosten aufzuerlegen.

Wie du das anstellen willst würde sicherlich nicht nur mich interessieren ;-)

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#13
 Von 
Peter Stetter
Status:
Frischling
(22 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Tobias F):
Zitat (von r0m):
Ich werde überlegen ggf. ihm die Kosten aufzuerlegen.

Wie du das anstellen willst würde sicherlich nicht nur mich interessieren ;-)

Indem bei der nächsten Klage dies bei Gericht beantragt wird oder (in meinem Fall unwahrscheinlich) die Gemeinschaft ihm die Kosten auferlegt.

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#14
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1051 Beiträge, 525x hilfreich)

Zitat (von r0m):
Indem bei der nächsten Klage dies bei Gericht beantragt wird...
Genau so ist es richtig. Obwohl, wenn der Verwalter bei einem derartigen Beschluss die Versammlung nicht aufklärt, sollte das Gericht ihm schon aus der Sache heraus die Kosten aufbürden.


Zitat (von r0m):
oder (in meinem Fall unwahrscheinlich) die Gemeinschaft ihm die Kosten auferlegt.
Davon abgesehen, müsste sich die Gemeinschaft dann wahrscheilich auch noch mit dem Verwalter auseinandersetzen. Also, wenn er die Gemeinschaft nicht aufklärt, dann gleich mit der Klage die Kostenentscheidung beantragen, dann geht es ein einem Aufwasch.

Als Miteigentümer könnte man natürlich auch die Versammlung, bevor es zur Abstimmung kommt aufklären, dass der Beschluss anfechtbar, wenn nicht sogar nichtig wäre - und dass eine entsprechende Klage mit höchster Wahrscheinlichkeit eingereicht würde.


VG
Roland

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#15
 Von 
Peter Stetter
Status:
Frischling
(22 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich hatte bei der letzten Versammlung sogar als TOP angeführt, dass wir über den verlorenen Prozess diskutieren und die Gründe besprechen. Das hat der Verwalter aber nicht machen wollen und übersprang den Punkt.

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#16
 Von 
R.M.
Status:
Student
(2946 Beiträge, 1411x hilfreich)

Zitat:
Laut dieser Meinung (selbes Buch) kann man sich über die Teilungserklärung nicht hinweg setzen. Bin ratlos.

Ist eigentlich nicht schwer:
Lt. Gesetz (und explizit auch in mancher Teilungserklärung) besteht der Beirat aus drei Personen.

Hiervon gibt es folgende Abweichungen:
- weniger als 3 Beiräte, wenn ein Beirat durch Niederlegung, Wohnungsverkauf oder Tod ausscheidet. Dies ist unschädlich und rechtmäßig, gilt bis zu einer Neu- oder Ergänzungswahl. Die Eigentümer haben zwar ein Recht auf Beiratswahl, nicht aber darauf, dass auch jemand gewählt wird.
- Durch Vereinbarung (in der TE) kann eine abweichende Anzahl bestimmt oder eine Öffnungsklausel vereinbart sein, dass eine abweichende Anzahl gewählt werden darf (Zuweisung Beschlusskompetenz durch Vereinbarung)
- Auch ohne Vereinbarung kann eine (im Einzelfall) abweichende Anzahl Beiräte gewählt werden. Ein solcher Beschluss ist jedoch erfolgreich anfechtbar. Wird er nicht angefochten, ist der Beschluss und damit die abweichende Anzahl Beiräte gültig.
- Ein Beschluss, dass dauerhaft die Anzahl der Beiräte abweichen soll ist mangels Beschlusskompetenz (vereinbarungsändernd) nichtig.

Signatur:lg. R.M.
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#17
 Von 
Peter Stetter
Status:
Frischling
(22 Beiträge, 0x hilfreich)

Schwierigkeitsstufe 2. Wie sieht es aus, wenn es vor 10 Jahren einen Beschluss gab, den Beirat um eine vierte Person zu erweitern, noch bevor ich die Wohnung selbst erworben hatte? Der Beschluss wurde nicht ins Grundbuch eingetragen.

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#18
 Von 
Tobias F
Status:
Praktikant
(906 Beiträge, 313x hilfreich)

Zitat (von Peter Stetter):
Der Beschluss wurde nicht ins Grundbuch eingetragen.

Kein Beschluss wird ins Grundbuch eingetragen.

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#19
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1051 Beiträge, 525x hilfreich)

Zitat (von Peter Stetter):
Wie sieht es aus, wenn es vor 10 Jahren einen Beschluss gab, den Beirat um eine vierte Person zu erweitern, noch bevor ich die Wohnung selbst erworben hatte?
Mach' es Dir doch nicht unnötig schwer. Lies den Beitrag von R.M. er hat es IMO ganz wunderbar und verständlich erklärt.


Zitat (von R.M.):
- Ein Beschluss, dass dauerhaft die Anzahl der Beiräte abweichen soll ist mangels Beschlusskompetenz (vereinbarungsändernd) nichtig.



VG
Roland

Signatur:Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.
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#20
 Von 
Peter Stetter
Status:
Frischling
(22 Beiträge, 0x hilfreich)

Der Verwalter hat eingesehen, dass der Tagesordnungspunkt so nicht zu halten ist. Ein Beschluss ist nicht ergangen.

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