Kosten einer Klage gegen einen WEG-Beschluss?

2. Dezember 2015 Thema abonnieren
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(249 Beiträge, 114x hilfreich)
Kosten einer Klage gegen einen WEG-Beschluss?

Hallo Forum,

ich bin ja eigentlich ein netter Typ und mache nie Ärger in den Eigentümerversammlungen - wenn ich denn überhaupt immer hingehe.
Aber es gibt einen Streitpunkt der irgendwie nicht geklärt werden will. Die Hausverwaltung hat kein Interesse sich damit zu beschäftigen - ist halt Mehrarbeit. Und auch wenn ich nun zu einem Anwalt rennen würde, würde sich die anderen auch nicht dieser Meinung anschließen.

Was kostet es, wenn man das vor Gericht klären lässt? Da geht es ja meist um einen Streitwert. Aber wie wird dieser berechnet?

Also angenommen ein Beschluss einer Instandsetzung von (vermeintlichen) Gemeinschaftseigentum wird abgelehnt bzw. nicht beschlossen. Dann könnte man diesen (negativen) Beschluss doch vor Gericht anfechten?

MfG Thomas

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15 Antworten
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#1
 Von 
guest-12321.10.2020 15:11:31
Status:
Lehrling
(1531 Beiträge, 916x hilfreich)

Zitat:
Aber es gibt einen Streitpunkt der irgendwie nicht geklärt werden will. Die Hausverwaltung hat kein Interesse sich damit zu beschäftigen - ist halt Mehrarbeit. Und auch wenn ich nun zu einem Anwalt rennen würde, würde sich die anderen auch nicht dieser Meinung anschließen.

Alles sehr schwammig "dargelegt". Hier kann niemand auch nur erahnen um was es eigentlich geht.


Zitat:
Also angenommen ein Beschluss einer Instandsetzung von (vermeintlichen) Gemeinschaftseigentum wird abgelehnt bzw. nicht beschlossen. Dann könnte man diesen (negativen) Beschluss doch vor Gericht anfechten?

Anfechten kann man alles (innerhalb der Frist), ob es aussichtsreich ist kann niemand vorher sagen, schon überhaupt nicht wenn niemand weiß worum es geht.
Selbiges gilt natürlich für die Kosten.


Im übrigen, zum einen schreibst Du selbst
Zitat:
mache nie Ärger in den Eigentümerversammlungen - wenn ich denn überhaupt immer hingehe.

und dann:
Zitat:
nun zu einem Anwalt rennen würde, würde sich die anderen auch nicht dieser Meinung anschließen.


Sorry, aber zum einen nicht hingehen, und zum andere darüber klagen das sich die Miteigentümer nicht deiner Ansicht anschließen?
U.a. dazu sind solche Versammlungen, damit man redet, Standpunkte austauscht, abwägt und dann entscheidet. Wer aber nicht hingeht ........

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#2
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Wie sich die Gerichtskosten berechnen weiß ich auch nicht, aber als Streitwert wird wohl dem Kostenrahmen der beschlossenen bzw. abgelehnten Instandhaltungsmaßnahme entsprechen.

Signatur:

lg.
R.M.

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#3
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(249 Beiträge, 114x hilfreich)

Hallo Tobias F,

ja du hast schon Recht mit dem was du schreibst. Aber hier soll es ja gar nicht darum gehen, ob ich nun Recht habe oder der Verwalter. Diese Frage habe ich hier auch schon gestellt und so einig war man sich hier auch nicht.
Ich kann das Problem gerne noch einmal schildern, wenn dir das so wichtig ist.

Hier soll es nur um die Kosten einer Anfechtung eines Beschlusses gehen, mehr nicht.
Daher habe ich es auch absichtlich nicht geschildert, um was es im Detail geht.

Und ich besitzte mehrere Eigentumswohnungen in mehreren WEGs. Die meisten sind so groß, dass Diskutieren meist keinen Sinn macht (z.B. WEG mit 201 Einheiten). Entweder es läuft oder man verkauft besser so eine Wohnung.
Die WEG um die es hier gerade geht, wird schon besucht - keine Angst.

MfG Thomas

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#4
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(249 Beiträge, 114x hilfreich)

Zitat (von R.M.):
Wie sich die Gerichtskosten berechnen weiß ich auch nicht, aber als Streitwert wird wohl dem Kostenrahmen der beschlossenen bzw. abgelehnten Instandhaltungsmaßnahme entsprechen.


Die Kosten hängen also vom Beschluss ab?
Wenn ich eine Dachinstandsetzung beschließen will, werden also wahrscheinlich die zu erwartenten Kosten dieser Maßnahme in die Gerichtskosten mit einfließen.
Und wenn ich nur ein Ausrufezeichen setzen will? Dann müsste ich eine Kleinigkeit finden, um die Kosten in Grenzen zu halten.
Gibt es denn wohl so etwas wie einen Mindeststreitwert vor Gericht?

Das ganze Dach wäre vielleicht zu viel. Man kann doch bestimmt auch nur eine Dachrinne instandsetzen, oder?

MfG Thomas

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#5
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(249 Beiträge, 114x hilfreich)

Ich erkläre den Fall noch mal:

Eine WEG mit mehreren Einheiten. Zu einem Teileigentum gehört eine Werkstatt im hinteren Bereich des Grundstücks. Die Werkstatt ist nicht mit dem Hauptgebäude verbunden.
Meiner Meinung nach besteht die WEG damit aus 2 Gebäuden - Haupthaus und Werkstattgebäude.
Der Verwalter ist aber der Meinung, dass alle Dinge die mit der Werkstatt zu tun haben alleinige Sache des Eigentümer ist. Also Reparatur, Instandsetzung usw. Selbst solche Dinge wie Fassadenanstrich geht die Gemeinschaft nichts an.
Die Gemeinschaftsordnung macht über Kostenverteilungen für die Werkstatt keinerlei Angaben.

So, das Dach der Werkstatt ist in die Jahre gekommen und undicht. Niemand hat sich darum bisher gekümmert.
Wessen Aufgabe ist es, die Instandhaltung in Auftrag zu geben? Die des Sondereigentumbesitzers oder des Verwalters der WEG?
Nach meinem Verständnis ist das Sondereigentum so zu sagen nur der Innenraum der Werkstatt. Außenwände und Dach sind Gemeinschaftseigentum. Die Verwaltung ist der Meinung, das ganze Hinterhofgebäude sei Sondereigentum inkl. Außenwände und Dach.

Wie klärt man diese Uneinigkeit?

MfG Thomas

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#6
 Von 
AntoineDF
Status:
Praktikant
(507 Beiträge, 411x hilfreich)

Hallo "megathomas",

einschlägig für die Berechnung des Streitwerts ist in Ihrem Fall § 49a GKG .

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
wohni
Status:
Praktikant
(789 Beiträge, 585x hilfreich)

Was Sondereigentum ist und was Gemeinschaftseigentum, hängt nicht von der Meinung eines Verwalters ab.

Ich würde in der notwendigen Ausführlichkeit die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung studieren.
Normalerweise kann man daraus ziemlich leicht erkennen. Man muss ja nur lesen können.

Das Dach eines Gebäudes ist IMMER Gemeinschaftseigentum.

Es könnte in dieser Teilungserklärung allerdings ein Passus sein, wonach alle Instandsetzungen an diesem Hintergebäude tatsächlich der Teileigentümer bezahlen muss.

Berichte also bitte, was die Teilungserklärung aussagt.
Dann kannst du hier bestimmt auch bessere Antworten bekommen.

So ein Gerichtsverfahren kann schon mal ein paar tausend Euro kosten für die verlierende Partei.
Ein Mindeststreitwert von "bis zu 300 €" würde dem Wert des Klagebehrens nicht entsprechen.

Es ist auch nicht damit getan, einen Beschluss nur anzufechten.
Das bringt nicht weiter.

Man sollte dann besser auch gleich auf Ersetzung der Zustimmung zur Dachsanierung oder -reparatur klagen.
Siehe auch § 21 Abs. 8 WEG .

Signatur:

MfG
Wohni

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#8
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(249 Beiträge, 114x hilfreich)

Hallo Wohni,

in der Gemeinschaftsordnung steht von dem allem nichts.
Soll ich daraus zitieren oder reicht es so? Kann ich gerne nachliefern.

Meiner Meinung ist es klar, dass sowohl Dach als auch Außenwände Gemeinschaftsteigentum sind - so wie Türen, Tore und Fenster eben auch. Das würden auch darauf bezogene Passagen in der Gemeinschaftsordnung nicht ändern. Da könnte man höchstens die Kostenfrage klären. Aber auch wenn man selbst zahlen muss, kann man nicht einfach das Dach erneuern oder die Außenwand rot streichen.

Seit bestehen der WEG ist derselbe Verwalter am Start. Seit Anfang an wird das Werkstattgebäude nicht beachtet. Die Verwaltung weigert sich, sich darum zu kümmern. Ich konnte zumindest erreichen, dass die Gebäudeversicherung auch auf das 2. Gebäude ausgeweitet wird - das ist schonmal ein Hinweis, dass ich nicht so falsch liege.

Was kann man machen, um zumindest auf das Thema mal aufmerksam zu machen? Vielleicht ist es den anderen Miteigentümern gar nicht bewusst? Aber freuen würden die sich ja auch nicht gerade - Freude wird nicht aufkommen.
Meine bisherigen Anfragen, ob das Werkstattgebäude nicht gerade verfalle, wurden mit Hinweisen, dass dies Sache des Sondereigentümers sei, abgebügelt. Bisher wollte die Verwaltung keine Rechtsberatung dazu in Anspruch nehmen.

Ein TOP auf der ETW nach dem Motto "Status des Werkstattgebäudes"? Da gucken alle dann doof und fragen was das soll.
Ein Beschlussantrag "Instandsetzung Regenrinne Werkstattgebäude" über den dann alle abstimmen MÜSSEN, würde bestimmt eindeutiger auf das "Problem" aufmerksam machen.
Man könnte dann ja diskutieren und die Argumente auf den Tisch legen. Dann müsste die Verwaltung Farbe bekennen und vor allen Eigentümern ihre Sicht erklären.
Auf Klagedrohung wird dann bestimmt schon reagiert werden.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
wohni
Status:
Praktikant
(789 Beiträge, 585x hilfreich)

Hallo Megathomas,

in der Teilungserklärung steht normalerweise ALLES aufgezählt und beschrieben, was Sondereigentum ist.

ALLES andere zählt dann zum Gemeinschafteigentum.

>>> Was sagt der Aufteilungsplan?
>>> Hat das Teileigentum Miteigentumsanteile?
>>> Ist das separate Gebäude ein Schwarzbau?
>>> Wurde das separate Gebäude zeitgleich mit dem Hauptbau errichtet?
>>> Hast du dem Verwalter den am Sondereigentum eingetretenen Schaden in aller Deutlichkeit angezeigt?
>>> Hast du schon mal einen der anderen Eigentümer in dein Teileigentum geführt und ihm das Problem gezeigt?

Solche Fragen drängen sich mir auf.

Mach das mit dem Beschlussantrag "Instandsetzung Regenrinne Werkstattgebäude"!

Bereite den TOP am besten vor, indem du selbst einen Kostenvoranschlag besorgst.
(Evtl. bekommst du damit auch gleich den Streitwert.)

Überrasche die anderen Eigentümer nicht in der Versammlung, sondern bereite deinen Auftritt möglichst gut vor.
Sprich mit den Eigentümern, die du erreichen kannst.
Zeig jedem einzelnen das Problem auf.

>>> Wie viele Sondereigentümer gibt es denn?

Wenn die Mehrheit trotz Handlungsnotwendiglkeit deinen Beschlussantrag ablehnt, hast du gute Chancen auf eine erfolgreiche Anfechtung, möchte ich einschätzen.

Irgendwie glaube ich, dass du die Teilungserklärung doch noch nicht genau studiert hast.
(Ist jetzt nicht bös gemeint.)

Signatur:

MfG
Wohni

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1980 Beiträge, 1537x hilfreich)

Zitat:
Irgendwie glaube ich, dass du die Teilungserklärung doch noch nicht genau studiert hast.


Ich habe auch den Eindruck, das die mehrfach genannte 'Gemeinschaftsordnung' nicht die Teilungserklärung ist...

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(249 Beiträge, 114x hilfreich)

Vielen Dank für Eure Antworten!
Ja, der Eindruck könnte entstehen - da gebe ich euch Recht. Darf ich denn die Teilungserklärung hier veröffentlichen?
Ich gucke mal, ob ich das Dings so verfremden kann, damit man keine direkten Schlüsse auf die echte WEG machen kann.

Oder ich poste nur den betreffenden Teil davon. Dann wird es aber wieder heißen, dass ich wichtige Teile weggelassen hätte.

Ihr kennt also nur unfehlbare Teilungserklärungen?
Hier ist z.B. der Eingangsbereich des Hauses mit einem Sondernutzungsrecht versehen worden. Wie kommen die anderen Eigentümer wohl nun ins Haus? Da fällt mir nur Notwegerecht ein. Aber warum macht man sowas überhaupt? Und warum kaufen Leute eine Wohnung mit solch einer Teilungserklärung? Weil die meisten Eigentümer gar nicht wissen wie WEGs funktionieren, wenn sie die erste eigene Wohnung kaufen.

Bis später!

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(249 Beiträge, 114x hilfreich)

So, da bin ich wieder.

Teilungserklärung:
(...)
II.
Die Aufteilung wird wie folgt vorgenommen:
1.
In einem Miteigentumsanteil von xxx,xxx/1000, und im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnetes Ladenlokal, Büro, Lager, Sozialräume und Werkstatt. Diese Teilfläche ist im Lageplan "rot" schraffiert.
Für den jeweiligen Eigentümer des mit Nr. 1 im Aufteilungsplan bezeichneten Miteigentumsanteils wird ein alleiniges Sondernutzungsrecht für den gesamten Hof inkl. der Hofeinfahrt eingeräumt. (meine Anm. ebenfalls rot markiert)
2.
In einem Miteigentumsanteil von xxx,xxx/1000 um im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 im I. Obergeschoß links und Keller Nr. 2.
(3. bis X. gleichlautend für jede weitere Wohnung)
(...)
Die dem Sondereigentum unterliegenden Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume sind in sich abgeschlossen im Sinne des §3 Abs. 2 WEG . Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt XXX - Bauordnungsamt - gem. §7 Abs.4 vom XX.XX. und XX.XX.XXXX - nebst Aufteilungsplan sind dieser Verhandlung als Anlage beigefügt. Lage und Größe der im Sondereigentum stehenden Räume sind aus den Aufteilungsplänen ersichtlich.
Alle anderen Gebäudeteile, die nicht gem. den vorstehenden Erklärungen im Sondereigentum stehen, sind gemeinschaftliches Eigentum.

III.
(...)
3. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, seine Wohnung nach Belieben zu nutzen, soweit sich nicht Beschränkungen aus dem Gesetz oder aus dieser Urkunde ergeben.
Schon jetzt genehmigen die Eigentümer, dass das Teileigentum Nr. 1 auch getrennt als Gewerbe genutzt werden kann.
Im Interesse des friedlichen Zusammenlebens dürfen die Wohnungseigentümer von den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass hierdurch keinem anderen der Wohnungseigentümer oder Hausbewohner über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidlichen Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die zur gemeinschaftlichen Benutzung bestimmten Räume, Anlagen, Einrichtungen und Teile des Grundstücks sind schonend und pfleglich zu behandeln.

4. Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die dem Sondereigentum unterliegenden Teile des Gebäudes und die von dem Sondernutzungsrecht erfaßten Gebäudeteile und Grundstücksflächen nach Maßgabe der vorstehenden Ziffer 3, instandzuhalten.

(...)
Dann kommen noch die Hinweise zu Stimmrecht, Verwalter und Hausgeld inkl. Instandhaltungsrücklage.


Das Haus wurde halt nicht als WEG gebaut. Es wurde erst hinterher getrennt und der ehemalige Eigentümer der gesamten Anlage hat lange Zeit den Hauptteil behalten.
Offensichtlich ist das merkwürdige Sondernutzungsrecht der Hofeinfahrt. Wie kommen die Eigentümer zum Haus, wenn der einzige Zugang über die Hofeinfahrt führt? Das war schon immer so und wurde nicht nachträglich geändert.
Weiterhin befinden sich im Teileigentum Nr. 1 gemeinschaftliche Anlagen, ohne dass die nötigen Räume dafür zu Gemeinschaftseigentum gemacht wurden.

So, wers immer noch nicht glauben will oder kann, dem kann ich nur noch eine PDF-Datei zur Verfügung stellen.

Das beste Argument der Verwaltung ist übrigens: "Der gesamte Hof steht in Ihrem Sondernutzungsrecht. Da die Werkstatt auf (!) dem Hof steht, ist diese ebenfalls komplett in Ihrem Sondernutzungsrecht".
Da fragt man sich natürlich, ob nicht auch das Haupthaus auf eben diesem Hof steht...

Ich hoffe, ihr könnt mir folgen?

MfG Thomas

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(249 Beiträge, 114x hilfreich)

Zitat (von wohni):
>>> Was sagt der Aufteilungsplan?

Siehe Post vor dem hier
Zitat (von wohni):
>>> Hat das Teileigentum Miteigentumsanteile?

Siehe Post vor dem hier
Zitat (von wohni):
>>> Ist das separate Gebäude ein Schwarzbau?

Nein, kein Schwarzbau ist auch im Bauaktenarchiv vorhanden.
Zitat (von wohni):
>>> Wurde das separate Gebäude zeitgleich mit dem Hauptbau errichtet?

Nein, allerdings gab es sowohl ein Vorgängerbau zur Werkstatt als auch zum Haupthaus.
Zitat (von wohni):
>>> Hast du dem Verwalter den am Sondereigentum eingetretenen Schaden in aller Deutlichkeit angezeigt?

Bisher habe ich es nicht schriftlich, offiziell und in aller Deutlichkeit angezeigt.
Zitat (von wohni):
>>> Hast du schon mal einen der anderen Eigentümer in dein Teileigentum geführt und ihm das Problem gezeigt?

Ich bin der Neue. Alle anderen sind die alten Eigentümer - seit Anfang an dabei. Die anderen Eigentümer kennen den Zustand des Werkstattgebäudes und haben überhaupt kein Problem damit.
Zitat (von wohni):
Solche Fragen drängen sich mir auf.


Sicherlich könnte man die gesamte Situation auch so beschreiben:
Bisher gab es keinen Beschlussantrag zur Instandsetzung der Werkstatt-Außenhülle. Niemand hat diesen je gestellt. Und eine WEG muss auch nicht gesetzeskonform Beschlüsse fassen. Die können auch Mist bauen.

Also könnte auch ein simpler Antrag das "Problem" lösen. Aber die Bemerkungen zum Thema "Werkstatt" zielen in eine völlig andere Richtung.

MfG Thomas

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6415 Beiträge, 2315x hilfreich)

Ganz am Anfang fehlen Angaben darüber auf welche Grundstückfläche ( ich meine keine Orts- und Straßenbezeichnung sondern eher Angaben welche die Größe/den Umfang des Grundstücks konkretisieren)
sich die Teilungserklärung beziehen soll.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(249 Beiträge, 114x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Ganz am Anfang fehlen Angaben darüber auf welche Grundstückfläche sich die Teilungserklärung beziehen soll.

Ich habe nur Teile der Teilungserklärung zitiert.
Aber sicher gibt es auch den gesuchten Teil:

(...)
I.
Der Erschienene zu I. ist Eigentümer des Grundstückes Gemarkung X, Flur X, Flurstück X, Hof- und Gebäudefläche xxxstr. 123, 1000m² groß, eingetragen im Grundbuch von X Blatt X des Amtsgerichts X.
Das Grundstück ist bebaut.
II.
Der Grundstückseigentümer vereinbart hiermit gem. §8 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das Miteigentum in der Weise zu beschränken, dass Miteigentumsanteile gebildet werden und mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum, bei der Gewerbeeinheit in Teileigentum an einer bestimmten Wohnung bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden ist.
(...)

MfG Thomas

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