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Hausverwaltung weigert sich, jährliche ETV einzuberufen

 Von 
Alitana
Status:
Frischling
(29 Beiträge, 4x hilfreich)
Hausverwaltung weigert sich, jährliche ETV einzuberufen

Hallo,

die letzte ETV ist nun schon über 1,5 Jahre her. 25% der ET haben die HV schon vor vielen Monaten aufgefordert, eine ETV einzuberufen - vergebens. Wir haben nur einen Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, keine Beisitzer oder Stellvertreter (wegen Amtsniederlegung). Doch es gibt noch weitere "einfache" Mitglieder des Verwaltungsbeirats. Der Vorsitzende ist jedoch ebenso nicht willens, eine Versammlung einzuberufen (er steht auf Seiten der Hausverwaltung).

Kann auch einer der anderen Eigentümer eine Eigentümer-Versammlung einberufen (steht zwar so in der Teilungserklärung, doch auch, dass der Hausverwalter den Vorsitz zu führen hat) und sind die dort gefassten Beschlüsse gültig (wenn die notwendigen Voraussetzungen wie Protokoll der Beschlußsammlung, Mehrheit anwesend etc.) eingehalten werden?

Was, wenn der Hausverwalter nicht erscheint? Können wir dann einen anderen Eigentümer (oder einen Aussenstehenden, wie einen potentiellen neuen HV) bestimmen, der die Versammlung leitet?

Oder müssen wir doch zum Fachanwalt? Ist halt blöd, wenn nur eine Minderheit das will. Keiner hier zahlt gerne die Anwaltskosten, wenn es auch ohne Anwalt gehen würde, die HV zu wechseln.
Der Verwalter setzt Beschlüsse nicht um und handelt eigenmächtig. Die jetzige Jahresabrechnung wurde nicht geprüft und abgesegnet vom Verwaltungsbeirat und auch nicht beschlossen in einer ETV. Die HV schickte unlängst schlicht nur die Nebenkostenabrechnung für 2014 an die Eigentümer raus. Was meint ihr, wie kann man vorgehen, um eine neue HV zu bekommen? (Wir haben schon Angebote eingeholt von zwei Hausverwaltungen, die beide bereit wären, die HV zu übernehmen.)
Eine Frage ist noch, besser Wechsel der HV zum Jahresende (würde eine der anderen HV präferieren) oder sobald als möglich?

VG und vielen Dank im voraus für Antworten!

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Versammlung ETV HV Verwalter


27 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Heike J
Status:
Lehrling
(1925 Beiträge, 852x hilfreich)

Ohne beschlossene Jahresabrechnung sind die Nachforderungen nicht zu zahlen und Guthaben dürfen nicht ausgezahlt werden.
Was ist mit Wirtschaftsplan? Zahlung der Hausgelder einstellen, falls es keinen gültigen beschlossenen Plan gibt?

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#2
 Von 
Alitana
Status:
Frischling
(29 Beiträge, 4x hilfreich)

Einen aktuellen Wirtschaftsplan gibt es auch nicht. Obwohl in der Teilungserklärung steht, dass im voraus ein Wirtschaftsplan erstellt werden muss. Ich hatte nicht vor, die Nachzahlung zu tätigen, da die HV nicht die Voraussetzungen erfüllt hatte (nicht geprüft und bewilligt in ETV).

Was die Hausgelder betrifft: die Hälfte der Eigentümer zahlen seit Monaten nur einen symbolischen Minibetrag. Die HV reagiert auch darauf nicht.

Signatur:VG Alitana
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#3
 Von 
wohni
Status:
Praktikant
(790 Beiträge, 395x hilfreich)

Ist dir bekannt, bis zu welchem Datum die letzte Bestellung des Verwalters lief bzw. noch läuft?

Als Eigentümer würde ich dem Verwalter aufs Dach steigen.
In dem Sinne, dass ich ihn aufsuche und Einsicht in die Unterlagen der WEG verlange.

Insbesondere der Finanzbestand sollte dabei überprüft werden und ob die laufenden Zahlungen noch vorgenommen werden.

Signatur:MfG Wohni
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#4
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3005 Beiträge, 1433x hilfreich)

Zitat:
Kann auch einer der anderen Eigentümer eine Eigentümer-Versammlung einberufen (steht zwar so in der Teilungserklärung, doch auch, dass der Hausverwalter den Vorsitz zu führen hat) und sind die dort gefassten Beschlüsse gültig (wenn die notwendigen Voraussetzungen wie Protokoll der Beschlußsammlung, Mehrheit anwesend etc.) eingehalten werden
Wenn sich Verwalter und Beiratsvorsitzender weigern, eine Versammlung einzuberufen habt Ihr ein Problem.
Eine andere Person darf nicht einberufen! Macht Ihr es dennoch und fasst Beschlüsse, so sind diese Beschlüsse aus formalen Gründen anfechtbar. Die Beschlüsse bleiben jedoch gültig, bis sie von einem Gericht für ungültig erklärt werden.
Für eine ordnungsgemäße Einberufung bleibt daher nur der Gang zu Gericht, Beantragung einstweiligen Rechtsschutzes und sich von Gericht bevollmächtigen lassen, zur Versammlung einzuberufen.

Signatur:lg. R.M.
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#5
 Von 
Alitana
Status:
Frischling
(29 Beiträge, 4x hilfreich)

Zitat:
Ist dir bekannt, bis zu welchem Datum die letzte Bestellung des Verwalters lief bzw. noch läuft?

Der Verwalter wurde laut TE für drei Jahre bestellt, diese Frist endete Mitte letzten Jahres. Soweit ich weiß, verlängert sich der Vetrag laut gesetzlicher Regelung automatisch um ein Jahr. (In der TE steht dazu nichts weiter.)
Mit dem Verwaltervertrag ist etwas komplizierter, die 3 Jahre, auf die die HV bestellt wurde, sind aber auch schon verstrichen. Da steht zwar auch, dass sich der Vertrag um 1 Jahr verlängert, wenn nicht gekündigt wurde. Ich denke jedoch, dass es genug wichtige Gründe gibt, die HV zu kündigen/abzuberufen.

Ich möchte ungern hier weitere Details zum Verwaltervertrag schreiben; vielleicht liest die amtierende HV mit, erkennt sich wieder und es erwachsen uns dadurch strategische Nachteile(?). Per "Privater Nachricht" wäre mir momentan lieber, was Einzelheiten zum Verwaltervertrag betrifft.

"Wird also ein Beschluss einer beschlussunfähigen Eigentümerversammlung nicht innerhalb eines Monats beim zuständigen Gericht angefochten, erwächst er in Bestandskraft und ist für alle Wohnungseigentümer verbindlich." Das habe ich eben hier gefunden: http://www.brennecke.pro/77977/Die-Eigentuemerversammlung-2-Die-Durchfuehrung-durch-den-Hausverwalter

Ändert sich etwas in Bezug auf Einspruchsfristen oder -notwendigkeit, wenn die Eigentümerversammlung beschlussfähig ist?

Zitat:
Für eine ordnungsgemäße Einberufung bleibt daher nur der Gang zu Gericht, Beantragung einstweiligen Rechtsschutzes und sich von Gericht bevollmächtigen lassen, zur Versammlung einzuberufen.

Ist dafür ein Anwalt notwendig? Oder kann man einfach als Eigentümer zum Amtsgericht gehen und die Sachlage vortragen, mit entsprechenden Unterlagen natürlich?

-- Editiert von Alitana am 14.01.2016 10:07

Signatur:VG Alitana
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#6
 Von 
wohni
Status:
Praktikant
(790 Beiträge, 395x hilfreich)

Wenn die Bestellung des Verwalters Mitte des letzten Jahres endete, dann hat dieser Mensch kein Recht mehr, wirksam zu einer Eigentümerversammlung einzuladen.
Ebenso fehlt es dann an der Pflicht, nach 1,5 Jahren überhaupt noch einzuladen.

Er ist nämlich schlicht und einfach nicht mehr der Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums.

Die Gemeinschaft hat es anscheinend versäumt, auf der vorigen Versammlung für die weitere Verwalterbestellung zu sorgen.

Wie viele Wohneinheiten hat die WEG?
Wenn es nicht zu viele sind, könnte man sich vielleicht auf eine Vollversammlung verständigen, bei der dann ein neuer Verwalter gewählt wird. Vollversammlung bedeutet: Alle Eigentümer sind persönlich anwesend oder haben eine wirksame Vollmacht erteilt.

Den Vorsitzenden des Beirats würde ich mal zur Seite nehmen und ihm klar machen, dass ihr verwalterlos seid.
Vielleicht ändert sich dann die Bereitschaft, zur Versammlung einzuladen.

Es wäre der bessere Weg und der preiswertere.

Bei der gerichtlichen Lösung müssen jedenfalls alle bezahlen.

Bei Gericht könnte man den Mitarbeiter aufsuchen, bei dem "Rechtsantragsstelle" zu seinen Aufgaben gehört.
Evtl. ist er auch bereit, den Antrag aufzunehmen. Für eine umfangreichere Sachverhaltsbegründung wird das aber wohl nicht funktionieren.

Signatur:MfG Wohni
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#7
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3005 Beiträge, 1433x hilfreich)

Zitat:
Der Verwalter wurde laut TE für drei Jahre bestellt, diese Frist endete Mitte letzten Jahres. Soweit ich weiß, verlängert sich der Vetrag laut gesetzlicher Regelung automatisch um ein Jahr. (In der TE steht dazu nichts weiter.)

Das ist falsch!
Es ist immer streng zu unterscheiden zwischen der Bestellung eines Verwalters und dem Verwaltervertrag.
Die Erstbestellung darf maximal 3 Jahre betragen. Eine Widerbestellung muss explizit durch Beschluss erfolgen. Ohne Beschluss endet die Verwalterbestellung! Eine automatische Verlängerung der Verwalterbestellung ist gesetzlich nicht vorgesehen. Ihr seid seit Mitte des letzten Jahres verwalterlos! Der bisherige Verwalter darf gar nicht mehr zur Versammlung einladen. Mich wundert nur, dass sich der Beiratsvorsitzende ebenfalls weigert. Aber: der Beiratsvorsitzende kann, muss aber nicht zur Versammlung einladen. Ein Gang zu Gericht mit dem Antrag, einen der Miteigentümer zu bevollmächtigen, ordnungsgemäß zu einer Eigentümerversammlung einzuladen, ist dringend zu empfehlen. Nehmt lieber das Geld in die Hand und lasst Euch von einem Fachanwalt beraten, bevor es Euch noch teurer zu stehen kommt.

Am Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang, ich empfehle es dennoch.

Signatur:lg. R.M.
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#8
 Von 
Alitana
Status:
Frischling
(29 Beiträge, 4x hilfreich)

Verzeihung, wenn ich nochmals nachfrage - spielt es denn keine Rolle, dass es einen Verwaltervertrag auf 3 Jahre gibt/gab? In dem noch dazu steht, dass sich der Vertrag um ein Jahr verlängert, wenn er nicht mit einer 3-monatigen Frist gekündigt wurde?
Der Vertrag wurde vor gut 3 Jahren vom damaligen neuen Besitzer des Hauses als Verwaltervertrag für Mietwohnungen abgeschlossen. - Mittlerweile sind alle Wohnungen, auf die sich der Vertrag bezog, in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft worden. Kurz nach dem Kauf wurde ein Anbau mit weiteren Wohnungen errichtet. Laut Notar muss ein Verwalter beide Hausteile betreuen. Die TE gilt auch für beide Hausteile. Wir dachten mehrheitlich, die HV verwaltet dann aufgrund dieses Verwaltervertrags das ganze Gebäude, auch wenn der ursprüngliche Verwaltervertrag keiner zur WEG-Verwaltung war...

Ja, die Bestellung (in der TE), die letztes Jahr endete, war die Erstbestellung. Es gab nie eine Abstimmung in einer ETV über eine Verlängerung des Verwaltervertrags, war auch nie TOP.

Wenn wir verwalterlos sind, können wir dann nicht einfach die anderen Eigentümer einladen (es sind nicht soo viele) und einen neuen Hausverwalter wählen? Wäre die Wahl einer neuen HV ungültig, wenn sie nur mehrheitlich gewählt wurde? (Bei Eventualeinberufung wäre die Anzahl der anwesenden Eigentümer dann evtl. nicht mehr wichtig, wenn in der Einladung darauf hingewiesen wurde, dass unabhängig von der Anzahl der Erschienenen Beschlußfähigkeit vorliegt-?)

Ich weiß schon jetzt, dass einige Eigentümer der ETV fernbleiben würden, wenn wir einladen. Es gibt einige wenige, die trotzdem zur HV stehen (Spaltung der Eigentümer in 2 Gruppen). Okay, vielleicht ändern sie ihre Meinung, wenn klar feststeht, dass es jetzt gar keine amtierende HV gibt und es auf gerichtlichem Weg für alle teurer wird.

Ich weiß nicht, ob ich entsetzt oder erleichtert sein soll. Wir überlegen seit Monaten, wie wir die HV loswerden können. Und nun haben wir gar keine? :???:

-- Editiert von Alitana am 14.01.2016 14:16

-- Editiert von Alitana am 14.01.2016 14:18

Signatur:VG Alitana
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#9
 Von 
Tobias F
Status:
Praktikant
(955 Beiträge, 325x hilfreich)

Eigentlich wurde dir doch schon alles genau erklärt.

Zitat:
Verzeihung, wenn ich nochmals nachfrage - spielt es denn keine Rolle, dass es einen Verwaltervertrag auf 3 Jahre gibt/gab? In dem noch dazu steht, dass sich der Vertrag um ein Jahr verlängert, wenn er nicht mit einer 3-monatigen Frist gekündigt wurde?

Der Vertrag ist keine Bestellung, sondern regelt nur wer was zu welchem Preis macht.
Ein Verwalter ist bestellt ab dem Moment der Beschlussfassung über die Bestellung (auch wenn man sich vielleicht nie auf einen Vertrag einigt). Eine automatische Verlängerung der Bestellung lässt das Gesetz nicht zu.


Zitat:
Wenn wir verwalterlos sind, können wir dann nicht einfach die anderen Eigentümer einladen (es sind nicht soo viele) und einen neuen Hausverwalter wählen?

Wurde schon ausreichend erklärt.


Zitat:
Wäre die Wahl einer neuen HV ungültig, wenn sie nur mehrheitlich gewählt wurde?

Auch auf einer ordentlich einberufenen Versammlung wird ein Verwalter nur mehrheitlich gewählt. Bedingung ist jedoch das die Versammlung ordentlich einberufen wurde.
Alternativ wäre ein schriftlicher Umlaufbeschluss möglich in dem dann aber ALLE (Allstimmigkeit) den neuen Verwalter bestellen müssen. Stimmt nur einer nicht zu .......


Zitat:
(Bei Eventualeinberufung wäre die Anzahl der anwesenden Eigentümer dann evtl. nicht mehr wichtig, wenn in der Einladung darauf hingewiesen wurde, dass unabhängig von der Anzahl der Erschienenen Beschlußfähigkeit vorliegt-?)

Davon abgesehen das zuerst ein mal jemand mit der entsprechenden Berechtigung eine Versammlung einberufen müsste ist eine Eventualeinberufung unzulässig.



-- Editiert von Tobias F am 14.01.2016 19:28

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#10
 Von 
aspergius
Status:
Schüler
(215 Beiträge, 40x hilfreich)

Nur so eine Idee:

Keine Zahlungen mehr, weder an die Hausgemeinschaft und schon gar nicht an den Verwalter.
Es gibt ja weder eine beschlossene Abrechnung, noch einen Wirtschaftsplan noch einen Verwalter. Das Geld zurücklegen und mal sehen, was passiert. Vielleicht wachen dann die Miteigentümer auf.
Ist das denn unter den geschilderten Bedingungen zulässig? Oder was könnten die Folgen sein?

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#11
 Von 
Alitana
Status:
Frischling
(29 Beiträge, 4x hilfreich)

Zitat:
Vielleicht wachen dann die Miteigentümer auf.
Ich bezweifle, dass die Miteigentümer der anderen Gruppe überhaupt wissen, dass ein Großteil "unserer Gruppe" nichts (oder nicht nennenswert) an Hausgeld mehr zahlt.

Rechtlich gesehen, gibt es (da kein Wirtschaftsplan) keine Verpflichtung zur Zahlung des Hausgeldes. Das weiß ich erst seit einigen Tagen. Ich weiß von mind. 2 Parteien, dass der HV keinerlei Reaktion (keine Mahnung oder ähnliches; nichts) zeigte, als das Hausgeld rigoros gekürzt wurde. Wir dachten, ihn so zu einer ETV bewegen zu können.

Ich werde das Hausgeld ab dem nächsten Monat auf Null runterfahren. Und wir werden wohl mit dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats sprechen, ob er nicht doch einberuft. Doch wie sollen wir ihn überzeugen, dass es keine HV mehr gibt?? Er wird auch denken, dass sich der Vertrag jeweils um ein Jahr verlängert. Der HV und der Vorsitzenden wissen ja, dass wir eine andere HV wollen (HV wurde schriftlich gekündigt von ca. der Hälfte der Eigentümer; unwirksam, ich weiß). Ich dachte bisher, dass die HV deswegen nicht einberuft. Einige Sachen haben die beiden (ganz kommod) untereinander geregelt, als der Stellvertreter weggefallen war.

Der HV hat letztes Jahr ohne Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat (oder der ETV) Versicherungen, das Haus betreffend, gekündigt und neu abgeschlossen. Dass darf er wohl auch nicht-? Vielleicht hat er den Vorsitzenden gefragt...

-- Editiert von Alitana am 15.01.2016 00:40

Signatur:VG Alitana
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#12
 Von 
Tobias F
Status:
Praktikant
(955 Beiträge, 325x hilfreich)

Zitat:
Und wir werden wohl mit dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats sprechen, ob er nicht doch einberuft. Doch wie sollen wir ihn überzeugen, dass es keine HV mehr gibt??

Wer soll dir das beantworten können, wir kennen den Mann nicht.
Alternativ zeig ihm diesen Thread, zeig ihm eine oder 2 oder xy der unzähligen Seiten im Netz auf in denen ebenfalls klar der Unterschied zwischen Vertrag und Bestellung dargelegt wird.


Zitat:
Der HV hat letztes Jahr ohne Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat (oder der ETV) Versicherungen, das Haus betreffend, gekündigt und neu abgeschlossen. Dass darf er wohl auch nicht-?

Das kommt darauf, ob er zu dem Zeitpunkt noch bestellter Verwalter war und der Vertrag ihm hierzu die Berechtigung gibt.

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#13
 Von 
wohni
Status:
Praktikant
(790 Beiträge, 395x hilfreich)

Das Nichtzahlen in die Gemeinschaftskasse wird nichts lösen, sondern die Probleme der Gemeinschaft eher verschärfen.

Selbst wenn die wichtigsten Sachen per Abbuchung gezahlt werden sollten, dürfte irgendwann kein Geld mehr da sein.

DANN kann es passieren, dass Energie- und Wasserversorgung abgeklemmt werden.
Es entstehen dann meistens auch Mahngebühren, die hinterher auf die Eigentümer umgelegt werden.

Was nützt es über einen evtl. durchgeführten Versicherungswechsel zu lamentieren, wenn Anfang Januar evtl. nicht genügend Geld da war, um die Versicherungsbeiträge zu bezahlen.

Ist überhaupt irgendjemand aus der Gemeinschaft schon mal zum Nichtmehr-Verwalter gegangen, um mit ihm zu reden oder in die Unterlagen der WEG zu schauen?

Kassiert er immer noch Geld vom Gemeinschaftskonto, obwohl er kein Verwalter mehr ist?

DAS sind Fragen, um die ich mich als Eigentümer selbst kümmern würde.

Signatur:MfG Wohni
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#14
 Von 
Alitana
Status:
Frischling
(29 Beiträge, 4x hilfreich)

Zitat:
Bei der gerichtlichen Lösung müssen jedenfalls alle bezahlen. (Zitat Wohni)
Inwiefern? Ein oder mehrere Eigentümer gehen (ob mit oder ohne Fach(?)-Anwalt) zum Amtsgericht und lassen sich bevollmächtigen, eine ETV einzuberufen. Dann zahlen doch (zunächst) nur diese ET die anfallenden Kosten dieses Vorgangs. Wie soll man das auf die anderen ET umlegen? Oder gilt die Aussage nur, wenn es zu einer Gerichtsverhandlung kommen sollte?

Zitat:
Wer soll dir das beantworten können, wir kennen den Mann nicht.
Das ist klar, ich meinte mit welchen Argumenten ein Überzeugen des Beiratsvorsitzenden möglich wäre. Wenn wir sagen könnten, wenn du nicht einberufst, kommen auf dich und alle anderen (insgesamt 9 ET) Kosten in Höhe von EUR ... zu, das könnte ziehen. Eine ungefähre Hausnummer der Kostenhöhe wäre hilfreich.

-- Editiert von Alitana am 15.01.2016 10:00

Signatur:VG Alitana
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#15
 Von 
wohni
Status:
Praktikant
(790 Beiträge, 395x hilfreich)

Zitat (von Alitana):
Zitat:Bei der gerichtlichen Lösung müssen jedenfalls alle bezahlen. (Zitat Wohni) Inwiefern? Ein oder mehrere Eigentümer gehen (ob mit oder ohne Fach(?)-Anwalt) zum Amtsgericht und lassen sich bevollmächtigen, eine ETV einzuberufen. Dann zahlen doch (zunächst) nur diese ET die anfallenden Kosten dieses Vorgangs. Wie soll man das auf die anderen ET umlegen? Oder gilt die Aussage nur, wenn es zu einer Gerichtsverhandlung kommen sollte?

Eine Seite ist im Zivilprozess normalerweise der Verlierer und die muss dann die Kosten bezahlen.

Praktisch verklagt man alle übrigen Eigentümer, die nicht selbst an der Klageerhebung beteiligt sind.

Wenn kein zustellungsberechtigter Verwalter da ist, muss das Gericht an jeden einzelnen Eigt. zustellen.
Jeder hat dann das Recht auf Erwiderung, danach gibt es eine Verhandlung und normalerweise auch ein Urteil mit Kostenentscheidung.

Wenn Anwälte im Spiel sind, kommen da schnell ein paar tausend Euro zusammen.
Ohne Anwälte vielleicht ein paar hundert, als Gerichtskosten und Auslagen.

Man sollte mit allen reden und der anderen Fraktion die Folgen von Verwalterlosigkeit klar machen.

Signatur:MfG Wohni
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#16
 Von 
aspergius
Status:
Schüler
(215 Beiträge, 40x hilfreich)

Wenn alle Gesprächsversuche scheiterten - falls sie überhaupt statt gefunden haben - bin immer mehr der Überzeugung sämtliche Zahlungen einzustellen. Wenn das E-Werk androht den Strom abzustellen und der Verwalter keine Gebühren mehr einnimmt, dann werden manche aufwachen. Der Strom wird im übrigen nicht ohne Vorwarnung angestellt.
Und die geringen Kosten, die evtl entstehen, muß man eben in Kauf nehmen. Nur jammern und zuwarten bringt die Hausgemeinschaft auch nicht weiter. Und wenn man etwas erreichen will, muß man eben auch hobeln und wo gehobelt wird, fallen Späne an.
Falls irgend Jemand auf die Idee kommen sollte gegen dich auf Zahlung der Hausgebüren zu klagen, kannst du mit Recht drauf verweisen, dass es ja weder Verwalter noch einen Wirtschaftsplan gibt.

Es wäre vll gut, wenn du ein Rundschreiben an alle Miteiegntümersendest sendest und ihnen das Einstellen deinerZahlungen mit der entsprechenden Begründung mitteilst, sozusagen als Weckruf.

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#17
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3005 Beiträge, 1433x hilfreich)

Sorry Leute, bevor hier weiter herumlamentiert wird weil Ihr Euch vor den Gerichtskosten scheut - das ist am falschen Ende gespart und ihr reitet Euch am Ende tiefer rein und unterm Strich wird es teurer.
Wenn Ihr Euch sicher seid, dass es keine Widerbestellung des Verwalters gegeben hat (geht zum vermeintlichen Verwalter und nehmt Einsicht in die Beschlusssammlung), dann könnt Ihr nur günstig lösen, wenn Ihr im persönlichen Gespräch mit dem Beiratsvorsitzenden diesen dazu bewegt, zur Versammlung einzuladen. Tut er das nicht, dann sollte nur ein Weg beschritten werden:
Rafft alle relevanten Unterlagen zusammen und geht damit zum Fachanwalt, lasst Euch beraten und stellt bei Gericht den Antrag auf Rechtsschutz und lasst Euch bevollmächtigen, zur Versammlung einzuladen. Alles andere birgt große Gefahr, nach Hinten loszugehen.

Signatur:lg. R.M.
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#18
 Von 
Alitana
Status:
Frischling
(29 Beiträge, 4x hilfreich)

Zitat (von R.M.):
Wenn Ihr Euch sicher seid, dass es keine Widerbestellung des Verwalters gegeben hat (geht zum vermeintlichen Verwalter und nehmt Einsicht in die Beschlusssammlung), dann könnt Ihr nur günstig lösen, wenn Ihr im persönlichen Gespräch mit dem Beiratsvorsitzenden diesen dazu bewegt, zur Versammlung einzuladen.

Es gab bisher nur zwei ETVs. Die Beschluss-Sammlungen bekamen die Eigentümer von der HV zugesandt. Ich habe nun nochmal dort nachgelesen. Es gibt keinen Beschluss über die weitere Bestellung des HV (stand - wie gesagt - auch nicht auf der jeweiligen Tagesordnung).

Zitat (von Alitana):
Spielt es denn keine Rolle, dass es einen Verwaltervertrag auf 3 Jahre gibt/gab? In dem noch dazu steht, dass sich der Vertrag um ein Jahr verlängert, wenn er nicht mit einer 3-monatigen Frist gekündigt wurde?
Der Vertrag wurde vor gut 3 Jahren vom damaligen neuen Besitzer des Hauses als Verwaltervertrag für Mietwohnungen abgeschlossen. Mittlerweile sind alle Wohnungen, auf die sich der Vertrag bezog, in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft worden...

Der o.g. Verwaltervertrag hat keine Gültigkeit (davon gehe ich jetzt aus). Einen Beschluß, die Weiterbestellung des Verwalters betreffend, gab es auch nie. Dann ist es klar, dass wir seit einem halben Jahr keinen Verwalter mehr haben.

Zitat (von R.M.):
Am Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang, ich empfehle es dennoch.
O.k. - Eigentümer gehen zum Amtsgericht und lassen sich bevollmächtigen, eine ETV einzuberufen. Die findet statt, eine neue HV wird gewählt. Die bisherige HV wird von der neuen HV augefordert, die Rücklage und alle Unterlagen herauszugeben. Die noch ausstehenden Jahresabrechnungen werden mithilfe der neuen HV geprüft. Entsprechende Nachzahlungen oder Guthaben werden ermittelt. Die alte HV hat mittlerweile eingesehen, dass sie (schon seit Monaten) aus dem Sattel ist und verhält sich einigermaßen kooperativ. Was ist hier der Mehrwert eines Anwalts? Man kann doch später immer noch jemanden damit beauftragen-? Was wäre ein realistisches Negativ-Szenario, vor dem einen ein Rechtsanwalt bewahren könnte?

Kann das Gericht z.B. Unterlagen der alten HV beschlagnahmen, wenn der Verdacht besteht, dass die bisherige HV Unterlagen verschwinden lassen will? Wäre dazu ein Anwalt nötig?

Signatur:VG Alitana
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#19
 Von 
Alitana
Status:
Frischling
(29 Beiträge, 4x hilfreich)

Es geht - wie gesagt - auch darum, schlagkräftige Argumente (Vorteile vor Augen führen) im Gespräch mit dem Beiratsvorsitzenden zu haben, damit er doch lieber in Richtung "selbst einberufen" aktiv wird (statt dass andere Eigentümer das Gericht incl. Anwalt hinzuziehen).

Zitat (von wohni):
Eine Seite ist im Zivilprozess normalerweise der Verlierer und die muss dann die Kosten bezahlen.
Praktisch verklagt man alle übrigen Eigentümer, die nicht selbst an der Klageerhebung beteiligt sind.
Wenn kein zustellungsberechtigter Verwalter da ist, muss das Gericht an jeden einzelnen Eigt. zustellen.
Jeder hat dann das Recht auf Erwiderung, danach gibt es eine Verhandlung und normalerweise auch ein Urteil mit Kostenentscheidung.

Das alles (Zivilprozess etc.) kommt aber erstmal nicht auf uns zu, wenn wir uns bevollmächtigen lassen, zur Versammlung einzuladen, oder? Worauf würde man man die übrigen Eigentümer verklagen? Evtl., dass sie zu einer ETV mit TOP Wahl der HV erscheinen sollen?

Signatur:VG Alitana
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#20
 Von 
aspergius
Status:
Schüler
(215 Beiträge, 40x hilfreich)

Zitat (von Alitana):
Eigentümer gehen zum Amtsgericht und lassen sich bevollmächtigen, eine ETV einzuberufen. Die findet statt, eine neue HV wird gewählt. Die bisherige HV wird von der neuen HV augefordert, die Rücklage und alle Unterlagen herauszugeben. Die noch ausstehenden Jahresabrechnungen werden mithilfe der neuen HV geprüft. Entsprechende Nachzahlungen oder Guthaben werden ermittelt. Die alte HV hat mittlerweile eingesehen, dass sie (schon seit Monaten) aus dem Sattel ist und verhält sich einigermaßen kooperativ. Was ist hier der Mehrwert eines Anwalts? Man kann doch später immer noch jemanden damit beauftragen-? Was wäre ein realistisches Negativ-Szenario, vor dem einen ein Rechtsanwalt bewahren könnte?Kann das Gericht z.B. Unterlagen der alten HV beschlagnahmen, wenn der Verdacht besteht, dass die bisherige HV Unterlagen verschwinden lassen will? Wäre dazu ein Anwalt nötig?

Ich bin eigentlich kein Freund von Anwälten. Aber.....
......so kooperativ kann die alte Verwaltung gar nicht sein. Nur ein kleines Beispiel: Die alte Verwaltung hat weiterhin Geld kassiert für ihr Nichtstun und wird dieses nicht herausgeben. Die neue Verwaltung muß praktisch zwei Wirtchaftsjahre aufarbeiten, nämlich das Vergangene und das Vorvergangene (Das Vorvergangene hätte eigentlich die alte Verwaltung handeln müsssen. Die neue Verwaltung wird das nicht für Gottes Lohn machen, denn das bedeutet viel arbeit. Wer soll eure Ansprüche durchsetzen? So wie das Bild der Hausgemeinschaft ist, schafft das mit Sicherheit nicht. Und solche Fallstricke wird es noch einige geben.
Gruß Aspergius

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#21
 Von 
Alitana
Status:
Frischling
(29 Beiträge, 4x hilfreich)

Zitat (von aspergius):
Die neue Verwaltung muß praktisch zwei Wirtschaftsjahre aufarbeiten, nämlich das Vergangene und das Vorvergangene (Das Vorvergangene hätte eigentlich die alte Verwaltung handeln müsssen. Die neue Verwaltung wird das nicht für Gottes Lohn machen, denn das bedeutet viel arbeit. Wer soll eure Ansprüche durchsetzen? So wie das Bild der Hausgemeinschaft ist, schafft das mit Sicherheit nicht. Und solche Fallstricke wird es noch einige geben.

Ich habe vor einem ¾ Jahr schon mal einen Kostenvoranschlag von einem Anwalt für WEG-Recht eingeholt. Wir überlegten schon damals, einen Fachanwalt hinzuzuziehen. Das Angebot war: mindestens eine Stunde Beratung (von zwei oder drei Eigentümern) für 250 € (incl. MwSt.) plus eine Stunde Vorbereitungszeit zum selben Stundensatz. Ein anderer FA wäre nur unwesentlich günstiger gewesen. Und mit einer Stunde Erstberatung ist es ja nicht getan.

Die Aufarbeitungszeit durch die neue HV muss so oder so bezahlt werden. Vielleicht kann man diese Kosten vom bisherigen Verwalter zurückfordern, auf dem Klageweg(?). Im Angebot der einen potentiellen HV steht, dass 59 € pro Stunde für besondere Verwalteraufgaben in Rechnung gestellt werden. (Die andere HV verlangt ca. die Hälfte des Betrags.) Wenn man die Stundensätze Rechtsanwalt/HV gegenüberstellt - da muss die HV schon einiges „verbockt" haben, damit sich der RA rechnet.

Signatur:VG Alitana
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#22
 Von 
Heike J
Status:
Lehrling
(1925 Beiträge, 852x hilfreich)

Zitat:
Die Aufarbeitungszeit durch die neue HV muss so oder so bezahlt werden. Vielleicht kann man diese Kosten vom bisherigen Verwalter zurückfordern, auf dem Klageweg(?).

Die Abrechnung von 2014 hat euch der Ex-Verwalter doch zugestellt. Die müsst ihr nun nur noch kontrollieren und beschließen.
Und für die Abrechnung 2015 ist er nicht mehr zuständig, da er kein Verwalter mehr ist. Was wollt ihr da einklagen?

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#23
 Von 
Alitana
Status:
Frischling
(29 Beiträge, 4x hilfreich)

Zitat (von Heike J):
Die Abrechnung von 2014 hat euch der Ex-Verwalter doch zugestellt. Die müsst ihr nun nur noch kontrollieren und beschließen.
Und für die Abrechnung 2015 ist er nicht mehr zuständig, da er kein Verwalter mehr ist. Was wollt ihr da einklagen?

Die alte Hausverwaltung war ja laut Teilungserklärung noch bis zum Sommer 2015 bestellt und ist noch für die Abrechnung der 1. Jahreshälfte 2015 zuständig.

Ich weiß mittlerweile, dass wir die alte HV besser nicht entlasten und die Abrechnungen nicht akzeptieren sollten, bei der Jahresabrechnung für 2014 – es wurde z.B. 2014 eine größere Anschaffung von dieser HV getätigt (für mehrere 1000 € ;) . Der Beschluß dazu unterschied sich in einigen wichtigen Aspekten von der letzlichen Kaufentscheidung. Der Kauf wurde nur mit dem Beiratsvorsitzenden entschieden, nicht aber mit den anderen Verwaltungsbeiräten, was laut Protokoll der ETV hätte geschehen müssen. (Die Bestellung war auch nicht so dringend, als dass man nicht auch die anderen Mitglieder des Beirats hätte fragen können.) Mindestens 3 oder 4 Eigentümer wollen die Sonderumlage hierfür nicht zahlen.

-- Editiert von Alitana am 17.01.2016 14:31

Signatur:VG Alitana
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#24
 Von 
Heike J
Status:
Lehrling
(1925 Beiträge, 852x hilfreich)

Zitat:
Die alte Hausverwaltung war ja laut Teilungserklärung noch bis zum Sommer 2015 bestellt und ist noch für die Abrechnung der 1. Jahreshälfte 2015 zuständig.

Üblicherweise ist eine Abrechnung nicht für halbe Jahre fällig. Habt ihr das irgendwo festgehalten, dass der Verwalter zu einer halbjährlichen Abrechnung verpflichtet ist?

Ansonsten: Er muss die Buchhaltung bis Mitte 2015 durchgeführt haben. Aber eine gesonderte Abrechnung erfolgt da nicht.

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#25
 Von 
Alitana
Status:
Frischling
(29 Beiträge, 4x hilfreich)

Zitat (von Heike J):
Üblicherweise ist eine Abrechnung nicht für halbe Jahre fällig. Habt ihr das irgendwo festgehalten, dass der Verwalter zu einer halbjährlichen Abrechnung verpflichtet ist?


Nein, die Verwalterbestellung endete in der ersten Juliwoche 2015, laut Teilungserklärung. Bei uns gilt (wie meistens) Wirtschaftsjahr = Kalenderjahr. Dann ist für die Jahresabrechnung 2015 die neue Verwaltung zuständig, die noch zu engagieren ist? (Und wird das extra in Rechnung stellen.)

In der Teilungserklärung steht, dass "unverzüglich" nach jedem Wirtschaftsjahr abzurechnen ist. Doch die Jahresabrechnung 2014 kam erst Ende Dezember 2015 oder Anfang Januar 2016. Wir sind nicht sicher, ob sie am 31.12.15 oder erst am 1.1. oder 2.01.16 in den Briefkästen war. (Wurde von der HV eingeworfen, kam nicht per Post.)

-- Editiert von Alitana am 17.01.2016 20:45

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#26
 Von 
wohni
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Zitat (von Alitana):
In der Teilungserklärung steht, dass "unverzüglich" nach jedem Wirtschaftsjahr abzurechnen ist. Doch die Jahresabrechnung 2014 kam erst Ende Dezember 2015 oder Anfang Januar 2016

Mit dem Wissen von heute hätte man vielleicht schon im Frühjahr 2015 die Vorlage der Abrechnung 2014 anmahnen können, ebenso wie dir Durchführung einer regulären Versammlung.

Zitat (von Alitana):
Dann ist für die Jahresabrechnung 2015 die neue Verwaltung zuständig, die noch zu engagieren ist? (Und wird das extra in Rechnung stellen.)

Klar: Die Abrechnung für 2015 muss die Hausverwaltung vornehmen, die ihr noch bestellen müsst. Das Honorar ist letztlich Verhandlungssache.

Nochmal zum angedachten Antrag bei Gericht:
Das IST bereits ein Zivilprozess.
Alle Eigentümer, die den Antrag ebenfalls zeitnah oder sogar zusammen stellen sind die Kläger, alle übrigen automatisch die Beklagten.

Mal eben zum Gericht gehen und ein Recht zum Einberufen einer Versammlung bekommen zu wollen, funktioniert nicht.
Die Klageschrift wird den Beklagten zugestellt; diese können erwidern. Dann irgendwann mündliche Verhandlung und dann irgendwann ein Urteil.
Minimum dürfte das ein halbes Jahr dauern.

Kostengünstiger wäre es, wenn der Beiratsvorsitzende alle Eigentümer einlädt.
Aber dafür müsste man ja erst mal wirklich miteinander reden...
Miteinander, wohlgemerkt.

Signatur:MfG Wohni
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#27
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3005 Beiträge, 1433x hilfreich)

Zitat:
Kostengünstiger wäre es, wenn der Beiratsvorsitzende alle Eigentümer einlädt.
Aber dafür müsste man ja erst mal wirklich miteinander reden...
Miteinander, wohlgemerkt.

Das wäre der Idealfall: geht am schnellsten und kostet am wenigsten.
Ein weiteres Argument, dem Beiratsvorsitzenden auf die Sprünge zu helfen:
Zitat:
Alle Eigentümer, die den Antrag ebenfalls zeitnah oder sogar zusammen stellen sind die Kläger, alle übrigen automatisch die Beklagten.
Verlieren die Beklagten, tragen diese die Kosten. Je weniger Beklagte übrig bleiben, destso höher die Kosten für den einzelnen. Also entweder stellt sich der beiratsvorsitzende auf Eure Seite, dann kann er gleich selbst einberufen, oder er bleibt bei seiner Haltung, dann kanns für ihn teuer werden.

Spielt der Vorsitzende nicht mit:

Zitat:
Minimum dürfte das [Verfahren] ein halbes Jahr dauern.

Das ist zulange für einen verwalterlosen Zustand!
Selbstverwaltung ist auch nicht anzuraten, wenn jetzt schon einer (auch noch der Beiratsvorsitzende) nicht mitspielt.
Das kann man beschleunigen (einstweilige Anordnung). Da es im WEG-Recht noch genügend Fallstricke gibt bleibe ich bei meinem Rat: sucht Euch einen Anwalt.

Signatur:lg. R.M.
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