Hallo, bei einer ETV wurde beschlossen, ein Gutachten zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums in Auftrag zu geben. (Das Gebäude ist Baujahr 2013.) Der Verwalter schlug vor, die Kosten aus der Gemeinschaftskasse (Wortlaut: "Kostentragung durch WEG ...-Strasse") zu begleichen. War der Beschluß zulässig? Ich hätte anders abgestimmt (die anderen vermutlich auch), wenn von vornherein klar gewesen wäre, dass jeder ET eine Rechnung bekommt. (Ein Teil der ET zahlte, ein anderer nicht.) Auch bei den (verspäteten) Jahresabrechnungen wurde den Eigentümern ein Anteil in Rechnung gestellt - jeweils ca. 350 € bei sechs Eigentümern der Untergemeinschaft. (Die Abrechnungen vom Vorjahr erhielten wir erst Ende Dezember bzw. Anfang Januar. Ohne vorherige Prüfung durch den Beirat oder in einer ETV.)
Das Argument des Verwalters war bei der ET-Versammlung, da das Gebäude noch neu sei, würden ja erstmal keine Reparaturen etc. anfallen und wir könnten einen Teil des Geldes für das Gutachten verwenden. Dient ja irgendwo auch der Werterhaltung, wenn man alle Gewährleistungsmängel aufdeckt..
VG und vielen Dank im voraus für Antworten! (Mir bzw. uns wurde hier schon einmal sehr gut geholfen.)
-- Editier von Alitana am 15.03.2016 09:50
Gutachterkosten aus Instandhaltungsrücklage begleichbar?
15. März 2016
Thema abonnieren
Frage vom 15. März 2016 | 09:23
Von
Status: Frischling (29 Beiträge, 4x hilfreich)
Gutachterkosten aus Instandhaltungsrücklage begleichbar?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Ein erfahrener Anwalt im WEG und Immobilienrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Ein erfahrener Anwalt im WEG und Immobilienrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
#1
Antwort vom 15. März 2016 | 10:08
Von
Status: Student (2145 Beiträge, 1389x hilfreich)
Verständnisfrage:
Im Beschluss über das Gutachten habt ihr nicht festgelegt, wie die Kosten getragen oder verteilt werden?
Über die Kostentragung habt ihr nur diskutiert (Vorschlag des Verwalters), ohne hierzu auch einen Beschluss zu fassen?
#2
Antwort vom 15. März 2016 | 10:25
Von
Status: Frischling (29 Beiträge, 4x hilfreich)
Wir haben besprochen, dass die "Gemeinschaftskasse" die Kosten übernehmen soll. Im Protokoll steht als Beschluß "Kostentragung durch die WEG". Ich verstehe das im nachhinein als "aus der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen". Das Gutachten war im übrigen die Idee des Verwalters, da er sich als Laie in Baufragen nicht in der Lage sehe, alle Mängel zu erkennen. Wir waren damals überwiegend Neu-Eigentümer - von WEG und den den damit verbundenen Begrifflichkeiten noch keine oder wenig Ahnung.
Morgen ist nun endlich die überfällige ETV. Ein Eigentümer möchte einen klaren Schnitt (mit Entlastung des Verwalters für 2013/2014) und anschließender Bestellung einer anderen Verwaltung. (Die Fertigstellung des Gebäudes war Ende 2013. Auch die den Beschluß betreffende ETV fand Ende 2013 statt.) Dieser Eigentümer erwarb die Wohnung Mitte 2014, war also bei der Beschlußfassung nicht beteiligt. Auch das Gutachten wurde vor diesem Kauf erstellt. Die Vorbesitzer haben vermutlich ihren Anteil am Gutachten schon bezahlt. (Bei Eigentümerwechsel ist bei uns keine Verwalterzustimmung notwendig.)
-- Editiert von Alitana am 15.03.2016 10:40
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
Auf Frag-einen-Anwalt.de antwortet Ihnen ein Rechtsanwalt innerhalb von 2 Stunden. Sie bestimmen den Preis.
Jetzt zum Thema "WEG, Wohnungseigentum, Immobilien" einen Anwalt fragen
Auf Frag-einen-Anwalt.de antwortet Ihnen ein Rechtsanwalt innerhalb von 2 Stunden. Sie bestimmen den Preis.
#3
Antwort vom 15. März 2016 | 10:36
Von
Status: Student (2145 Beiträge, 1389x hilfreich)
"Besprochen" ist kein Beschluss. Im Beschluss steht nichts von Instandhaltungsrücklage.
Wenn ihr wollt, dass das Gutachten nicht über die Jahresrechnung (Hausgelder), sondern über die Instandhaltungsrücklage getragen wird, dann beschließt das, und besprecht es nicht nur.
Der Verwalter braucht immer einen Beschluss, um abweichend vom gesetzlichen Rahmen tätig werden zu dürfen.
#4
Antwort vom 15. März 2016 | 11:33
Von
Status: Frischling (29 Beiträge, 4x hilfreich)
Wir sind als Wohnungseigentümergemeinschaft (im Beschluss steht "WEG") eine Gesamthandsgemeinschaft. https://de.wikipedia.org/wiki/Gesamthandsgemeinschaft ("Da jeder Gesamthänder gleichberechtigter Träger des Gesamthandvermögens ist, ist das Eigentum gesamthänderisch gebunden und die Gesamthänder können über die Gegenstände des Vermögens nur zusammen verfügen.")
Wenn die Gemeinschaft (wie besprochen) zahlen soll - wäre das nicht aus der Instandhaltungsrücklage? Aufgrund der Darstellung des HV auf der Versammlung bin ich (und einige andere) davon ausgegangen, dass das Gutachten aus dem "Gemeinschaftstopf" (seine Worte), der eigentlich für Reparaturen gedacht ist, bezahlt wird. So wurde es auch von ihm kommuniziert. Oder der Verwalter hat das Protokoll gefälscht oder gedreht (es wäre nicht das erste Mal).
Nochmals gefragt: wäre ein solcher Beschluß (wenn er auch so niedergeschrieben worden wäre, wie er von uns beabsichtigt war) gültig?Zitat :Der Verwalter braucht immer einen Beschluss, um abweichend vom gesetzlichen Rahmen tätig werden zu dürfen.
Oder besagt die jetzige Formulierung: jeder zahlt über die Hausgelder/Sonderumlage?
-- Editiert von Alitana am 15.03.2016 11:57
#5
Antwort vom 15. März 2016 | 11:40
Von
Status: Student (2145 Beiträge, 1389x hilfreich)
Zitat:Hallo, bei einer ETV wurde beschlossen, ein Gutachten zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums in Auftrag zu geben. (Das Gebäude ist Baujahr 2013.) Der Verwalter schlug vor, die Kosten aus der Gemeinschaftskasse (Wortlaut: "Kostentragung durch WEG ...-Strasse") zu begleichen.
Da steht nichts von Instandhaltungsrücklage. Wenn es aus der Instandhaltungsrücklage beglichen werden soll, müsst ihr das ausdrücklich beschließen (zumals es eben keine Instandhaltung ist). Und ja, das könnt ihr beschließen. Auch jetzt noch.
#6
Antwort vom 15. März 2016 | 14:51
Von
Status: Lehrling (1531 Beiträge, 917x hilfreich)
Zitat :Wir sind als Wohnungseigentümergemeinschaft (im Beschluss steht "WEG")
WEG ist die gängige Abkürzung für Eigentümergemeinschaft.
Zitat :Wir sind als Wohnungseigentümergemeinschaft (im Beschluss steht "WEG") eine Gesamthandsgemeinschaft. https://de.wikipedia.org/wiki/Gesamthandsgemeinschaft ("Da jeder Gesamthänder gleichberechtigter Träger des Gesamthandvermögens ist, ist das Eigentum gesamthänderisch gebunden und die Gesamthänder können über die Gegenstände des Vermögens nur zusammen verfügen.")
Hier gibt es deutliche Einschränkungen durch das WEG (Wohnungseigentumsgesetz). So ist z.B. nicht jeder Sondereigentümer "gleichberechtigter Träger" (nur anteilig nach MEA), und auch "Gegenstände des gemeinsamen Vermögens nur zusammen verfügen" trifft auf eine WEG nicht zu. Aber das führt hier zu weit.
Zitat :Wenn die Gemeinschaft (wie besprochen) zahlen soll - wäre das nicht aus der Instandhaltungsrücklage?
Der Unterschied zwischen "besprochen" und "beschlossen" wurde schon erläutert.
Eine Entnahme hätte zum einen BESCHLOSSEN werden müssen und zum anderen wäre diese zweckentfremdent. Denn die Instandhaltungsrücklage dient der Vorsorge für Großreparaturen.
Zitat :Aufgrund der Darstellung des HV auf der Versammlung bin ich (und einige andere) davon ausgegangen, dass das Gutachten aus dem "Gemeinschaftstopf" (seine Worte), der eigentlich für Reparaturen gedacht ist, bezahlt wird.
Wer wovon gesprochen hat / wer das gesagte wie verstanden hat / wer wovon ausgegangen ist - kann hier niemand beurteilen.
Ein Beschluss in dem die Kostentragung durch die WEG festgelegt wird besagt lediglich, dass die WEG die Kosten trägt (und nicht Eigentümer x oder y). Sofern hier keine Entnahme aus den Rücklagen beschlossen wurde führt dies dazu, dass die Kosten in der kommenden Hausgeldabrechnung (i.d.R. nach MEA) umgelegt werden.
Zitat :Oder der Verwalter hat das Protokoll gefälscht oder gedreht (es wäre nicht das erste Mal).
Davon abgesehen, dass man mit solchen Anschuldigungen sehr vorsichtig sein sollte, wurde das Protokoll doch bestimm auch von einem mehreren Miteigentümern unterzeichnet ?!
Zitat :Nochmals gefragt: wäre ein solcher Beschluß (wenn er auch so niedergeschrieben worden wäre, wie er von uns beabsichtigt war) gültig?
Ein Beschluss ist so lange gültig, so lange er nicht erfolgreich angefochten wurde.
Wenn er nicht so niedergeschrieben wurde wie ihr es wolltet, wenn ich diesem Beschluss aber dennoch zugestimmt habt - sorry, aber dafür kann niemand etwas.
Zitat :Oder besagt die jetzige Formulierung: jeder zahlt über die Hausgelder/Sonderumlage?
In dem hier eingestellten Text deiner Frage finde ich das Wort "Sonderumlage" nicht. Also werden die Kosten für den Gutachter garantiert ganz normal in die Hausgeldabrechnung einfließen und allen belastet.
#7
Antwort vom 15. März 2016 | 20:30
Von
Status: Frischling (29 Beiträge, 4x hilfreich)
Zitat :In dem hier eingestellten Text deiner Frage finde ich das Wort "Sonderumlage" nicht. Also werden die Kosten für den Gutachter garantiert ganz normal in die Hausgeldabrechnung einfließen und allen belastet.
Schon Anfang 2014 hat der Verwalter die Rechnungen für das Gutachten an die Eigentümer unserer Untergemeinschaft verschickt. Von Sonderumlage stand nichts im Beschluß, auch ein Fälligkeitstermin wurde nicht genannt. Würden die Kosten "ganz normal in die Hausgeldabrechnung einfließen", hätte er die Rechnung doch erst in die Jahresabrechnung (die uns zum letzten Jahreswechsel 15/16 zugegangen ist) einberechnet. (Mahnung bekam ich keine.)
Eine Zweckentfremdung der Instandhaltungsrücklage wäre aber an sich zulässig, wenn auch anfechtbar?
Ich habe dem HV geschrieben, dass ich beantrage, morgen über das Gutachten abzustimmen - dass es aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden soll. Wir sollten ihm zwar bis Freitag (11.03.) die TOPs schreiben, die behandelt werden sollen. Aber er hat die 4 Wochen Einladungsfrist (laut TE) um 2 Wochen unterschritten. Dass die ETV notwendig ist, war schon seit langem klar.
Zitat :Zitat (von Alitana): Oder der Verwalter hat das Protokoll gefälscht oder gedreht (es wäre nicht das erste Mal).
Davon abgesehen, dass man mit solchen Anschuldigungen sehr vorsichtig sein sollte, wurde das Protokoll doch bestimm auch von einem mehreren Miteigentümern unterzeichnet ?!
Ich nenne ja keinen Namen des HV. Wie sollte man das anders bezeichnen? Der HV spricht (ich wiederhole mich) vom "Gemeinschaftstopf", aus dem normalerweise Reparaturen und Sanierungen bezahlt werden. Was sonst ist das als die Instandhaltungsrücklage? Warum nicht die Dinge beim Namen nennen?
WEG hieß für mich Gemeinschaftskonto. Ein Miteigentümer hat unterschrieben (der damalige Stellvertreter des Beiratsvorsitzenden). Soweit ich weiß, auch ein Neuling in WEG-Belangen.
Welche Eigentümer müssen das bezahlen (Fälligkeit)? Seit Beschluß und Gutachten gab es zwei Eigentümerwechsel. Ein Alteigentümer hatte meines Wissens bezahlt.
-- Editiert von Alitana am 15.03.2016 20:46
#8
Antwort vom 15. März 2016 | 22:04
Von
Status: Lehrling (1531 Beiträge, 917x hilfreich)
Zitat :Schon Anfang 2014 hat der Verwalter die Rechnungen für das Gutachten an die Eigentümer unserer Untergemeinschaft verschickt.
Welche Untergemeinschaft denn?
Es mag ja sein das der Verwalter die Rechnungen für den Gutachter an die Eigentümer verschickt hat.
Solange er in diesen Schreiben keine Aufforderung zur Zahlung gestellt hat, könnte dies auch lediglich zur Information gewesen sein.
Zitat :Von Sonderumlage stand nichts im Beschluß, auch ein Fälligkeitstermin wurde nicht genannt.
Dann wurde eine solche auch nicht beschlossen.
Zitat :Würden die Kosten "ganz normal in die Hausgeldabrechnung einfließen", hätte er die Rechnung doch erst in die Jahresabrechnung (die uns zum letzten Jahreswechsel 15/16 zugegangen ist) einberechnet. (Mahnung bekam ich keine.)
Die Kosten/Ausgaben fließen in die Abrechnung des Jahres ein in dem sie gezahlt wurden (Zu- und Abflußprinzip).
Zitat :Eine Zweckentfremdung der Instandhaltungsrücklage wäre aber an sich zulässig, wenn auch anfechtbar?
Wie schon gesagt, ein Beschluss ist so lange gültig so lange er nicht erfolgreich angefochten wurde.
Zitat :Ich habe dem HV geschrieben, dass ich beantrage, morgen über das Gutachten abzustimmen - dass es aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden soll. Wir sollten ihm zwar bis Freitag (11.03.) die TOPs schreiben, die behandelt werden sollen. Aber er hat die 4 Wochen Einladungsfrist (laut TE) um 2 Wochen unterschritten.
Irgendwie ergibt das alles keinen richtigen Sinn.
- Top's sollten bis 11.03 beim Verwalter angemeldet werden;
- die Versammlung findet jedoch schon am 16.03 statt?
Auf der Versammlung können eigentlich (natürlich gilt auch hier: Wo kein Kläger da kein Richter) nur rechtssicher Beschlüsse zu Tagesordnungspunkten gefasst werden die auf der Einladung als solche erwähnt sind (§23 Abs. 2 WEG )
Zitat :Dass die ETV notwendig ist, war schon seit langem klar.
?? Ist das die "normale" Eigentümerversammlung, oder handelt es sich um ein außerordentliche Eigentümerversammlung die von 25% der Eigentümer gefordert wurde?
Zitat :Ich nenne ja keinen Namen des HV. Wie sollte man das anders bezeichnen? Der HV spricht (ich wiederhole mich) vom "Gemeinschaftstopf", aus dem normalerweise Reparaturen und Sanierungen bezahlt werden. Was sonst ist das als die Instandhaltungsrücklage?
Es gibt das "normale" Giro-Konto auf das die Hausgelder gezahlt werden, und von dem die laufenden Kosten der Gemeinschaft beglichen werden - und das Rücklagenkonto.
Welches ihr oder euer Verwalter als "Gemeinschaftstopf" bezeichnet weiß ich nicht, ihr solltet aber darauf dringen künftig die richtigen Bezeichnungen zu wählen, damit genau dieses "ich dachte / ich habe das so verstanden / könnte auch xy gemeint sein?" vermieden wird.
Zitat :WEG hieß für mich Gemeinschaftskonto.
WEG bedeutet das die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten trägt. Ebenso wie die WEG die Kosten für den Schornsteinfeger bezahlt, oder den Hausmeister, oder die Müllabfuhr, oder ........
All dies zahlt die "WEG" vom Gemeinschaftskonto, dem Giro-Konto der WEG.
Wie Du auf die Gleichung: "Gemeinschaftskonto = Rücklagenkonto" kommst entzieht sich mir.
Zitat :Ein Miteigentümer hat unterschrieben (der damalige Stellvertreter des Beiratsvorsitzenden). Soweit ich weiß, auch ein Neuling in WEG-Belangen.
Als Mitunterzeichner braucht es keine xy Jahre Erfahrung, man sollte nur wissen ob das was man unterschreibt mit dem Beschlossenen (dem Text der vor der Beschlussfassung zur Abstimmung gestellt wurde) überein stimmt.
Zitat :Welche Eigentümer müssen das bezahlen (Fälligkeit)? Seit Beschluß und Gutachten gab es zwei Eigentümerwechsel. Ein Alteigentümer hatte meines Wissens bezahlt.
Da ich nicht wirklich den "Durchblick" darüber habe.
- wer wann was beschlossen hat;
- wem wann in welcher Art die Kosten des Gutachters in Rechnung gestellt wurden;
- .................
enthalte ich mich hier.
Wäre alles kein Problem gewesen, wenn (das berühmte wenn das Wörtchen wenn nicht wäre ....):
- man beschlossen hätte, die Kosten aus den Rücklagen zu entnehmen (also einen eindeutigen Beschluss/Wortlaut);
- bzw. die Kosten nach MEA oder Wohneinheiten umzulegen (auch ein eindeutiger Beschluss);
- die Kosten dann (falls nicht Entnahme aus den Rücklagen) in die entsprechende Hausgeldabrechnung eingestellt wären;
- und diese dann durch die WEG beschlossen worden wäre.
Denn dann wäre die Antwort wer zu zahlen hat ganz eindeutig: Der/die Eigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung, denn erst in diesem Moment entsteht die Forderung (Abrechnungsspitze) der WEG gegen Eigentümer xy.
Siehe BGH V ZB 10/87 , V ZR 113/11
#9
Antwort vom 15. März 2016 | 23:30
Von
Status: Frischling (29 Beiträge, 4x hilfreich)
Zitat :Welche Untergemeinschaft denn?
Es mag ja sein das der Verwalter die Rechnungen für den Gutachter an die Eigentümer verschickt hat.
Solange er in diesen Schreiben keine Aufforderung zur Zahlung gestellt hat, könnte dies auch lediglich zur Information gewesen sein.
Doch, es war mit Zahlungsaufforderung. Deswegen dachte ich auch, es sei eine Sonderumlage. Die WEG besteht aus zwei Untergemeinschaften. Das Gutachten betrifft nur eine Untergemeinschaft, mit wirtschaftlicher Trennung (sind auch 2 Gebäude).
Zitat :Irgendwie ergibt das alles keinen richtigen Sinn.
- Top's sollten bis 11.03 beim Verwalter angemeldet werden;
- die Versammlung findet jedoch schon am 16.03 statt?
Genau so ist es. Einen TOP schrieb ich ihm schon am 11.03. (Neuwahl des gesamten Beirats statt nur des stellvertretenden Vorsitzenden, letzteres Amt vakant wegen Amtsniederlegung). Gab danach kein neues Schreiben der HV hierüber, evtl. nicht notwendig? Die Neuwahl des 2. Vorsitzenden steht ohnehin auf der Tagesordnung (in der Einladung des HV).
Es ist eine ordentliche Eigentümerversammlung, mit Jahresabrechnung.Zitat :Zitat (von Alitana):Dass die ETV notwendig ist, war schon seit langem klar.
?? Ist das die "normale" Eigentümerversammlung, oder handelt es sich um ein außerordentliche Eigentümerversammlung die von 25% der Eigentümer gefordert wurde?
"Der HV spricht (ich wiederhole mich) vom "Gemeinschaftstopf", aus dem normalerweise Reparaturen und Sanierungen bezahlt werden. Was sonst ist das als die Instandhaltungsrücklage?"
Für mich ist das mehr als eindeutig.Zitat :Wie Du auf die Gleichung: "Gemeinschaftskonto = Rücklagenkonto" kommst entzieht sich mir.
Zitat :Da ich nicht wirklich den "Durchblick" darüber habe.
- wer wann was beschlossen hat;
- wem wann in welcher Art die Kosten des Gutachters in Rechnung gestellt wurden;
- .................
enthalte ich mich hier.
Der Beschluss war im November 2013. Ein Verkauf erfolgte Mitte 2014, der andere im November 2015. Also ist die Zahlung wohl Sache der jeweiligen Vorbesitzer.
Ein zusätzlicher Wohnungskauf (Neubauwohnung Erstbezug, Kauf erfolgte direkt vom Bauträger) war noch nach dem Beschluß. (Ob dieser Eigentümer die Rechnung damals bezahlt hat und mit dem derzeitig gültigen Beschluß dazu verpflichtet war, weiß ich nicht. Hat er den Beschluß durch den Kauf quasi mit übernommen? Steht vermutlich im Kaufvertrag.)
Danke für die Erklärung mit den 2 verschiedenen Konten. Nun sind auch die Begrifflichkeiten für Beschlüsse klar.
-- Editiert von Alitana am 15.03.2016 23:42
#10
Antwort vom 16. März 2016 | 18:01
Von
Status: Student (2145 Beiträge, 1389x hilfreich)
Zitat:Der Beschluss war im November 2013. Ein Verkauf erfolgte Mitte 2014, der andere im November 2015. Also ist die Zahlung wohl Sache der jeweiligen Vorbesitzer.
Das denke ich nicht.
Die Beträge sind in die Jahresabrechnung eingeflossen, über die ihr erst heute beschließt.
Nicht der Beschluss über die Ausführung der Arbeiten ist ausschlaggebend, sondern der Beschluss über die Jahresabrechnung und die dortige Fristsetzung.
Wie du ja selbst gesagt hast: In den Rechnungen war gar keine Frist gesetzt worden.
#11
Antwort vom 18. März 2016 | 20:44
Von
Status: Frischling (29 Beiträge, 4x hilfreich)
Zitat :Wie du ja selbst gesagt hast: In den Rechnungen war gar keine Frist gesetzt worden.
Zitat :Von Sonderumlage stand nichts im Beschluss, auch ein Fälligkeitstermin wurde nicht genannt.
Im Beschluss war kein Fälligkeitstermin festgelegt, in den Rechnungen für die ET schon. Zahlungsziel war wenige Tage nachdem die Rechnung zugestellt wurde.
Mittlerweile weiß ich, dass es nicht zulässig ist, dass nur ein Miteigentümer das Protokoll unterschreibt ("Vier-Augen-Prinzip").
Über dieses Gutachten nochmal abzustimmen (damit es aus der Rücklage gezahlt wird) - habe ich als TOP für die nächste ETV an den Verwalter geschrieben. (Danke dafür, Heike!)
Die ETV, die für diese Woche vorgesehen war, wurde übrigens kurzfristig von der HV wieder abgesagt. Begründung: durch ein Versehen wurde die 4-wöchige Ladefrist nicht eingehalten. (In der TE steht aber, dass die Frist, wenn nötig, auf das notwendige Maß verkürzt werden kann. Ich teilte ihm das auch mit.) Der HV begründete die Verschiebung der Versammlung weiterhin mit der Anfechtbarkeit von Beschlüssen. Dabei sind wir verwalterlos und er sprach von drohender Insolvenz wegen einiger ausstehender Hausgelder. (Insolvenz ist für WEGs anscheinend – wie ich jetzt weiß – gar nicht möglich.)
Wir (ETs) treffen uns nun in ca. einer Woche intern wieder und versuchen, uns vor der ETV auf eine HV (von 3 Angeboten) zu einigen. Der Verwalter träumt von Entlastung für die Jahresabrechnung 2013/14 ohne Belegprüfung. Der Vorsitzende des Beirats hat nichts geprüft (der restliche Beirat auch nicht) und es sieht ganz so aus, als würde er diese Haltung ("nicht nötig") beibehalten.
#12
Antwort vom 19. März 2016 | 00:16
Von
Status: Lehrling (1531 Beiträge, 917x hilfreich)
Zitat :Die ETV, die für diese Woche vorgesehen war, wurde übrigens kurzfristig von der HV wieder abgesagt. Begründung: durch ein Versehen wurde die 4-wöchige Ladefrist nicht eingehalten. (In der TE steht aber, dass die Frist, wenn nötig, auf das notwendige Maß verkürzt werden kann. Ich teilte ihm das auch mit.)
Wobei man darüber, ob die verkürzte Frist hier nötig sei, streiten kann. Denn wenn nichts dringendes (Totalausfall Heizung, Dachschaden, Wasserrohrbruch, o.ä.) anliegt dürfte diese Dringlichkeit kaum gegeben sein.
Zitat :Dabei sind wir verwalterlos
Wie, wo, was? Wenn ihr verwalterlos seid dann habt ihr auch keinen Verwalter der zur Versammlung einladen kann/darf.
Habt ihr einen Verwalter der einladen kann/darf/soll dann seid ihr nicht verwalterlos.
Sorry, aber langsam wird es immer schwerer zu verstehen worum es hier eigentlich geht.
Zitat :er sprach von drohender Insolvenz wegen einiger ausstehender Hausgelder. (Insolvenz ist für WEGs anscheinend – wie ich jetzt weiß – gar nicht möglich.)
Sicherlich meinte der Verwalter den ihr, da verwalterlos, nicht habt die Zahlungsunfähigkeit. D.h. Zahlungen an die Stadt, Gaslieferant, Stromwerke, usw. können nicht bedient werden.
Wobei ich mich frage, wie kann es sein das die WEG so klamm ist, bzw. der Verwalter (falls ihr nicht verwalterlos seid) die ausstehenden Hausgelder nicht beitreibt?
Zitat :Der Verwalter träumt von Entlastung für die Jahresabrechnung 2013/14 ohne Belegprüfung. Der Vorsitzende des Beirats hat nichts geprüft (der restliche Beirat auch nicht) und es sieht ganz so aus, als würde er diese Haltung ("nicht nötig") beibehalten.
Träumen darf jeder was er will. Letztlich liegt es an euch wie ihr auf der Versammlung eure Stimmen abgebt (notfalls lässt man sich eben jeden Beleg zeigen bevor man abstimmt).
Es gibt zudem keine rechtliche Verpflichtung zur Belegprüfung.
#13
Antwort vom 19. März 2016 | 10:28
Von
Status: Frischling (29 Beiträge, 4x hilfreich)
Zitat :Wobei man darüber, ob die verkürzte Frist hier nötig sei, streiten kann.
Ist drohende Zahlungsunfähigkeit nicht Grund genug?
Zitat :Wenn ihr verwalterlos seid dann habt ihr auch keinen Verwalter der zur Versammlung einladen kann/darf.
Die Bestellung ist abgelaufen. Verwaltervertrag ist gekündigt und nun nicht mehr in Kraft. Er lud trotzdem ein. Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende hat die Einladung (bzw. die Tagesordnung) mit unterschrieben. Da nur noch „kommissarischer" Verwalter kann er auch die ausstehenden Hausgelder nicht wirksam (und kostenpflichtig für die ET) anmahnen.
Zurück zur Frage: wenn Eigentümerwechsel stattfand und da sind noch Zahlungen offen – ist/sind dann der/die neue(n) Eigentümer für diese Zahlungen zuständig? (Sonderumlagen gab es im Wirtschaftsjahr 2013/14 demnach keine, da in den betreffenden Beschlüssen kein Fälligkeitstermin genannt wurde; somit sind die Voraussetzungen für das Zutreffen von Sonderumlagen nicht gegeben.)
Im Beschluss war kein Fälligkeitstermin festgelegt, in den Rechnungen für die ET schon. Zahlungsziel war wenige Tage nachdem die Rechnung zugestellt wurde.Zitat :Wie du ja selbst gesagt hast: In den Rechnungen war gar keine Frist gesetzt worden.
-- Editiert von Alitana am 19.03.2016 10:40
#14
Antwort vom 19. März 2016 | 10:54
Von
Status: Student (2145 Beiträge, 1389x hilfreich)
Wenn nichts anderes beschlossen, hätten die Rechnungen in die Jahresabrechnung einfließen müssen.
Was ja auch zusätzlich geschehen ist. Vermutlich hat der Verwalter bei eurer knappen Kasse zuvor Geld eintreiben wollen, ohne dass dies jedoch beschlossen worden wäre.
Jedenfalls zählt der Beschluss und Frist der Jahresabrechnung dafür, wer für die Haushaltsspitzen zuständig ist.
Ihr habt euch doch sicher schon vor Ablauf der Verwalterbestellung und Kündigung seines Vertrages auf einen neuen Verwalter geeinigt? Oder wann wolltet ihr den Neuen bestellen?
#15
Antwort vom 19. März 2016 | 11:19
Von
Status: Frischling (29 Beiträge, 4x hilfreich)
Als er die Rechnungen Anfang 2014 gestellt hat haben noch alle ihr Hausgeld gezahlt. Das war demnach nicht der Grund. In der ETV haben wir nicht über die Fälligkeit gesprochen.Zitat :Vermutlich hat der Verwalter bei eurer knappen Kasse zuvor Geld eintreiben wollen, ohne dass dies jedoch beschlossen worden wäre.
Zitat :Ihr habt euch doch sicher schon vor Ablauf der Verwalterbestellung und seines Vertrages auf einen neuen Verwalter geeinigt? Oder wann wolltet ihr den Neuen bestellen?
Wir haben nun 2-3 Hausverwaltungen in der engeren Wahl. Die neue HV soll in der nächsten ETV bestellt werden.
Wäre es eine gültige Einladung, wenn der Vorstand des Beirats nur mit unterschrieben hat? Und als Absender der bisherige Verwalter? - So war es zumindest bei der letzten Einladung vor ca. 2 Wochen. Da waren wir auch schon verwalterlos.
Dann sind also die neuen Eigentümer für die Zahlungen zuständig, da es keine Sonderumlagen sind - worauf alles hindeutet?
-- Editiert von Alitana am 19.03.2016 11:33
#16
Antwort vom 19. März 2016 | 12:21
Von
Status: Student (2145 Beiträge, 1389x hilfreich)
Es sind immer diejenigen zuständig, die dann Eigentümer ist, wenn eine Forderung fällig ist.
Wer das wann bei eurem Durcheinander für welche Forderung ist, muss notfalls das Gericht klären.
Und die nächste Eigentümerversammlung sollte der Beiratsvorsitzende einberufen. Nur er darf es zur Zeit.
#17
Antwort vom 19. März 2016 | 13:10
Von
Status: Lehrling (1531 Beiträge, 917x hilfreich)
Zitat :Wäre es eine gültige Einladung, wenn der Vorstand des Beirats nur mit unterschrieben hat? Und als Absender der bisherige Verwalter? - So war es zumindest bei der letzten Einladung vor ca. 2 Wochen. Da waren wir auch schon verwalterlos.
Ihr habt keinen Verwalter, also kann der vorherige Verwalter, gleichgültig wer meint solche Einladungen mit zu unterzeichnen, weder zu einer Versammlung einladen, noch diese leiten, oder Beschlüsse umsetzen, o.ä.
Er hat nicht mal ein Recht auf Teilnahme an der Versammlung!!!
Zitat :Dann sind also die neuen Eigentümer für die Zahlungen zuständig, da es keine Sonderumlagen sind - worauf alles hindeutet?
Hör doch auf zu deuten was du gerne hättest!
Sofern es keinen Beschluss gibt in dem steht, "die Kosten für den Gutachter werden aus der Instandhaltungsrücklage entnommen" müssen die Kosten (i.d.R.) über die Hausgeldabrechnung belastet werden. Und die Abrechnungsspitze trägt der Eigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung.
#18
Antwort vom 20. März 2016 | 10:04
Von
Status: Frischling (29 Beiträge, 4x hilfreich)
Warum dieser scharfe Ton? Und woher weißt du, was ich gerne hätte? ;-) Ich will nur verstehen, wer zur Zahlung verpflichtet ist.Zitat :Hör doch auf zu deuten was du gerne hättest!
Ich bin da völlig ergebnisoffen. Ich zahle den Betrag in jedem Fall – via Entnahme aus unserer Rücklage oder per Jahresabrechnung, da keine ehemalige Besitzerin. Für mich eine Frage der Gerechtigkeit. Hätte der HV rechtzeitig letztes Jahr einberufen, müßten nicht Neueigentümer (Erwerb Nov. 2015) für diese alten Dinge geradestehen.Zitat :Also ist die Zahlung wohl Sache der jeweiligen Vorbesitzer.
Ob nun neuer Beschluss über das Gutachten (Entnahme aus Rücklage) oder der Beschluss von 11/2013 bleibt bestehen: es zahlen die jetzigen Eigentümer. (Andere ET hatten es bei jener ETV übrigens auch so verstanden: Gutachten soll aus der Rücklage gezahlt werden. Nur im Protokoll steht es anders.) Der Begriff „Abrechnungsspitze" half übrigens bei der Frage: wer zahlt was.
… der Jahresabrechnung (nicht die ET zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über eine Anschaffung/ Gutachten etc.)Zitat :Und die Abrechnungsspitze trägt der Eigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung
Unsere Jahresabrechnung über 2013/14 muss dieses Jahr erst noch beschlossen werden. Wenn es endlich eine ordentliche ETV gibt, die erste ordentliche ETV seit November 2013.
-- Editiert von Alitana am 20.03.2016 10:27
#19
Antwort vom 20. März 2016 | 11:15
Von
Status: Student (2145 Beiträge, 1389x hilfreich)
Zitat:Hätte der HV rechtzeitig letztes Jahr einberufen, müßten nicht Neueigentümer (Erwerb Nov. 2015) für diese alten Dinge geradestehen.
Wir reden hier eh nur über die Forderungen der WEG gegenüber den jeweiligen Eigentümern.
Wer letztendlich für "alte Dinge" zahlen muss, ist letztlich eine Sache zwischen den Alt- und Neu-Eigentümern.
Die haben Verträge geschlossen und dort geregelt, wer was zahlt.
#20
Antwort vom 20. März 2016 | 14:36
Von
Status: Lehrling (1531 Beiträge, 917x hilfreich)
Zitat :Warum dieser scharfe Ton?
Das war kein scharfer Ton. Aber dein ständiges: "Ich verstehe das so, wir denken das xy gemeint ist, was soll sonst gemeint sein, ...."
Wenn im Beschluss nicht "Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage" steht, dann kann man das auch nicht hinein interpretieren.
Zitat :Also ist die Zahlung wohl Sache der jeweiligen Vorbesitzer.
Zur Zahlung ist der Eigentümer verpflichtet, welcher zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Forderung (also in dem Moment in dem die Forderung durch Beschluss der WEG entsteht) Eigentümer ist.
Zitat :Und die Abrechnungsspitze trägt der Eigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung … der Jahresabrechnung (nicht die ET zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über eine Anschaffung/ Gutachten etc.)
Genau. Und wie das Wort "ABRECHNUNGsspitze" schon sagt, ist es das Ergebnis der Abrechnung, sprich Hausgeldabrechnung.
#21
Antwort vom 28. Januar 2024 | 19:42
Von
Status: Frischling (1 Beiträge, 0x hilfreich)
Zunächst mal ein freundliches Hallo an alle Mitglieder, ich bin neu im Forum.
Ich habe den Beitrag hier gefunden, er ähnelt meiner Frage sehr, jedoch wurde ich nicht wirklich schlauer.
Vielleicht kann mir ja jemand helfen..
Wir sind drei Eigentümer, die Teile sind folgendermaßen aufgeteilt: 50 % ...30 % ...und 20 %
Bei einer WEG Versammlung haben wir vereinbart, dass aufgrund von Feuchtigkeit im Keller ein Gutachter hinzugezogen wird. Über die Zahlung haben wir keine Vereinbarung getroffen, dh. ob nach Anteilen gezahlt wird, oder pro Kopf.
Meine Frage:
Kennt sich jemand mit der Materie aus, ob und wie die Aufteilung ist? Bei Instandsetzungsmaßnahmen ist es klar, da wird nach Anteilen bezahlt. Aber wenn drei Eigentümer nach Beschluss einen Gutachter bestellen, wäre es aus meiner Sicht richtig, wenn jeweils zu 1/3 Teilen bezahlt wird.
Wenn es jemand weiß, wo steht es?
Freundliche Grüße
#22
Antwort vom 28. Januar 2024 | 23:14
Von
Status: Unbeschreiblich (47610 Beiträge, 16829x hilfreich)
Zitat :Aber wenn drei Eigentümer nach Beschluss einen Gutachter bestellen, wäre es aus meiner Sicht richtig, wenn jeweils zu 1/3 Teilen bezahlt wird.
Auch derartige Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt.
Zitat :Wenn es jemand weiß, wo steht es?
§ 16 Abs. 2 WEG
#23
Antwort vom 29. Januar 2024 | 09:22
Von
Status: Bachelor (3882 Beiträge, 2382x hilfreich)
Grundsätzlich sind alle Kosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.Zitat :Aber wenn drei Eigentümer nach Beschluss einen Gutachter bestellen, wäre es aus meiner Sicht richtig, wenn jeweils zu 1/3 Teilen bezahlt wird.
Ausnahmen für einzelne Kosten/Kostenarten:
- in der Teilungserklärung wurde eine abweichende Regelung vereinbart
- eine abweichende Kostenverteilung wurde beschlossen.
Zitat :§ 16 Abs. 2 WEG
+1
Und jetzt?
Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon
267.855
Beratungen
Anwalt online fragen
Ab
30
€
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
- Keine Terminabsprache
- Antwort vom Anwalt
- Rückfragen möglich
- Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
- Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
- mit Empfehlung
- Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. zzgl. 5€ Einstellgebühr pro Frage.
Jetzt Anwalt dazuholen.
Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.
- Antwort vom Anwalt
- Innerhalb 24 Stunden
- Nicht zufrieden? Geld zurück!
- Top Bewertungen
Ähnliche Themen
-
10 Antworten
-
2 Antworten
-
7 Antworten
-
1 Antworten
-
3 Antworten
-
2 Antworten
Top WEG, Wohnungseigentum, Immobilien Themen
-
25 Antworten