Gewöhnliche Kosten einer ETW

Hallo,
ich weiss nicht genau, ob ich mit meiner Frage hier richtig bin, aber ich versuche es mal:

Laut Betriebskostenverordnung dürfen bestimmte Kosten, die für den Eigentümer einer _Wohnung laut WEG anfallen, nicht auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehören insbesondere die Verwalterkosten und die Instandhaltungsrücklage.

Ich würde gern wissen, wie das ist, wenn die Wohnung verliehen wird, der Eigentümer also keine Einnahmen durch den Nutzer der Wohnung hat. Laut §601 BGB hat der Entleiher die "gewöhnlichen Kosten" der Leihsache zu tragen. Ich denke, bei umlagefähigen Betriebskosten und Grundsteuer ist das also problemlos zu fordern.

Laut §602 hat er die Abnutzung nicht zu tragen, also wird die Instandhaltungsrücklage wohl Eigentümersache sein.
Aber kann die Verwaltergebühr ebenfalls dem Entleiher aufgebürdet werden oder würde damit ein Mietverhältnis begründet?