Änderung der (für den Kostenverteilungsschlüssel maßgebl.) Wohnfläche durch Anbau e-s Wintergartens?

Question

Liebes Forum,

nicht selten klaffen ja das „gesunde Rechtsempfinden" von Otto Normalverbraucher und die juristische Sichtweise (beim Anwalt/vor Gericht) auseinander, doch hoffe ich, daß sie in diesem Falle einmal deckungsgleich sind... ;-)

In einer WEG, in der vier von 16 Wohnparteien den Gesamteindruck der Wohnanlage durch „wunderschöne" Wintergärten nachhaltig verändert haben (von denen wiederum eine – die mit dem „schönsten" Wintergarten – anderen Eigentümern im Gegenzug eine kleine Kernbohrung für die Installation einer Aktiventlüftung nach Austausch der Fenster und andere minime Veränderungen, die durchweg praktischen Charakter hatten, versagt hat), wurde letztes Jahr eine größere Außensanierung (Fassade, Balkone) vorgenommen. Nachdem dann noch die Partei mit dem „schönsten" Wintergarten ausgehend von einer reichlich diffusen Passage in der Teilungserklärung per Klage durchgedrückt hatte, daß die Wintergartenparteien sich NICHT an den Balkonsanierungskosten beteiligen müssen (obwohl diese bis auf die Fliesen i. d. R. ja zum Gemeinschaftseigentum gehören), ist die Lage naturgemäß „etwas" gereizt.

Nun fiel einer Eigentümerin auf, daß die (großen) Wohnungen ohne Wintergarten und die Wohnungen mit Wintergarten exakt denselben Kostenanteil für die nichtstrittigen Teile der Sanierung (namentlich den Neuanstrich der Fassade) tragen. Dabei haben diese ihre Wohnfläche durch den jeweiigen Anbau des Wintergartens nicht unerheblich vergrößert.

Meine dreifache Frage:
1) Ist es nicht legitim, daß die acht Parteien ohne Wintergarten auf eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels dringen, die den neuen Wohnflächen nach Anbau der Wintergärten Rechnung trägt?
2) Kann auf Antrag hin die Eigentümerversammlung diese Änderung des Kostenverteilungsschlüssel auf der Basis veränderter Wohnflächen mit (einfacher) Mehrheit beschließen?
3) Kann ggf. die Abrechnung für die Sanierung bzw. auch für die Kostenverteilung der Grundkosten der Heizung etc., die erst seit knapp einem halben Monat vorliegt, angefochten werden, weil der zugrundeliegende Kostenverteilungsschlüssel auf der (ja nur „nominell") gleichen Wohnfläche von Wohnungen mit und ohne Wintergarten beruht?

Vielen Dank schon im voraus für Eure Antwort.

Viele Grüße
Coquus

-- Editiert von Coquus am 29.10.2018 22:02

-- Editiert von Coquus am 29.10.2018 22:03

Signatur:

Es ist nie zu spät, Natur-, Kultur- und Sprachzerstörung, Entdemokratisierung, Populismus, Korruptio

R.M. · Answer

Nun fiel einer Eigentümerin auf, daß die &lpar;großen&rpar; Wohnungen ohne Wintergarten und die Wohnungen mit Wintergarten exakt denselben Kostenanteil für die nichtstrittigen Teile der Sanierung &lpar;namentlich den Neuanstrich der Fassade&rpar; tragen. Dabei haben diese ihre Wohnfläche durch den jeweiigen Anbau des Wintergartens nicht unerheblich vergrößert.Entscheidende Information fehlt: nach welchem Kostenverteilerschlüssel sind denn gemäß Teilungserklärung die Kosten des Fassadenanstrichs zu verteilen?

Coquus · Answer

Hallo, R. M.,

danke für Deine Antwort.

Ja, stimmt, hätte ich erwähnen sollen...: Es geht nach MEAen. Die aber wiederum beruhen auf den Wohnflächen.
Da die MEAe ja in der Teilungserklärung niedergelegt sind, müßte ggf. die Teilungserklärung geändert werden. Oder kann der Kostenverteilungsschlüssel auf einer unterschwelligeren Ebene angepaßt werden?

Viele Grüße
Coquus

-- Editiert von Coquus am 30.10.2018 13:01

RMHV · Answer

... Es geht nach MEAen. Die aber wiederum beruhen auf den Wohnflächen.     Keineswegs... Es mag sein, dass die MEA im Einzelfall im Verhältnis der Wohnflächen festgelegt wurden. Das bedeutet allerdings nicht, dass Wohnflächen maßgeblich wären. Ebenso hätte man die MEA auch nach "Tagesdatum" oder "Großwetterlage" verteilen können.     Die im Grundbuch eingetragenen MEA sind das Maß der Dinge. Nichts anderes...       Da die MEAe ja in der Teilungserklärung niedergelegt sind, müßte ggf. die Teilungserklärung geändert werden. Oder kann der Kostenverteilungsschlüssel auf einer unterschwelligeren Ebene angepaßt werden?      Grundsätzlich ist eine Änderung durch Mehrheitsbeschluss möglich. Die Beschlusskomptenz ergibt sich aus &#167; 16 Abs. 3 u. Abs. 4 WEG.   Grundsätzlich bedeutet aber nun gewiss nicht, dass jeder beliebige Beschluss gefasst werden könnte. Voraussetzung für einen Beschluss nach Abs. 3 ist, dass Betriebskosten im mietrechtlichen Sinn oder Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden. Ohne Verbrauchserfassung wird ein Beschluss zur Änderung der Kostenverteilung also - vermutlich erfolgreich - anfechtbar sein.

R.M. · Answer

Ja, stimmt, hätte ich erwähnen sollen...: Es geht nach MEAen. Die aber wiederum beruhen auf den Wohnflächen.Das kann sein und ist es in vielen Fällen auch so. Muss aber nicht! RMHV hat bereits geschrieben, dass MEA auch nach anderen Kriterien oder nach Gutdünken verteilt werden können. Der eine hat ein Sondernutzungsrecht mit Gartenanteil und bekommt ein paar mehr MEAs, der andere hat ne Dachterrasse mit unverbaubarer Aussicht und bekommt ein paar MEAs mehr. Alles schon gesehen.    Da die MEAe ja in der Teilungserklärung niedergelegt sind, müßte ggf. die Teilungserklärung geändert werden. Oder kann der Kostenverteilungsschlüssel auf einer unterschwelligeren Ebene angepaßt werden?Die MEAs ändern geht nicht unterschwellig. Das geht ausschließlich als notarielle Vereinbarung &lpar;Änderung der TE&rpar;    Grundsätzlich ist eine Änderung durch Mehrheitsbeschluss möglich. Die Beschlusskomptenz ergibt sich aus &#167; 16 Abs. 3 u. Abs. 4 WEG.Achtung: die zitierten Paragraphen richtig lesen!  &#167;16/3 WEG &lpar;einfacher Mehrheitsbeschluss&rpar; geht nur für die laufenden Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Ist im Falle von Sanierungskosten &lpar;wie eingangs gefragt&rpar; nicht einschlägig.   Im Fall der Sanierung gilt &#167;16/4 WEG und eine Änderung des Kostenteilers bedarf einer doppelt qualifizierten Mehrheit: 3/4 aller &lpar;!&rpar; stimmberechtigten Miteigentümer &lpar;nach Kopf&rpar; und >50% aller &lpar;!&rpar; Miteigentumsanteile. "Aller &lpar;!&rpar;" heißt wirklich von allen, nicht nur von den in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Stimmen. Ein solcher Beschluss gilt auch nur im konkreten Einzelfall und nicht dauerhaft für die Zukunft, muss also jedes mal neu gefasst werden.    In beiden Fällen kann ein abweichender Schlüssel nur für &lpar;dauerhaft oder im Einzelfall&rpar; zukünftige Maßnahmen beschlossen werden, keinesfalls rückwirkend für bereits entstandene Kosten!    In einer WEG, in der vier von 16 Wohnparteien den Gesamteindruck der Wohnanlage durch &#8222;wunderschöne" Wintergärten nachhaltig verändert haben ... die acht Parteien ohne Wintergarten 16 - 4 =/= 8    Nun fiel einer Eigentümerin auf, daß die &lpar;großen&rpar; Wohnungen ohne Wintergarten und die Wohnungen mit Wintergarten exakt denselben Kostenanteil Aha, daher weht der Wind. Und für die 4 kleineren Wohnungen, die auch keinen Wintergarten haben, will man sich nicht einsetzen? Wie gerecht ist das denn? Dumm nur: ohne diese bekommt man auch in Zukunft keine qualifizierte Mehrheit zustande.    @Coquus: im Klartext: der Drops ist bereits gelutscht!

Coquus · Answer

Hallo, R.M.,

vielen Dank für Deine ausführliche Antwort.

Zitat:
Die MEAs ändern geht nicht unterschwellig. Das geht ausschließlich als notarielle Vereinbarung (Änderung der TE)

Genau lesen...: Es geht nicht um die unterschwellige Änderung der Teilungserklärung (ist ja logisch, daß die notariell beglaubigt werden muß, außerdem besteht hier ja bei einer Änderung das Prinzip der Allstimmigkeit), sondern um die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels!

Für die zurückliegende Sanierung ist das Ganze – da hat mich jetzt der Verwalter aufgeklärt – leider nur noch Historie...: Der Beschluß wurde auf der letzten Eigentümerversammlung gefaßt, und da waren die MEAen Grundlage. Da ist wohl nichts mehr zu machen.
Es geht nun aber um die Verteilung künftiger Kosten.

Zitat:
16 - 4 =/= 8

Richtig, da hab’ ich mich ordentlich vertan...: Es bleiben natürlich zwölf Einheiten übrig, die aber wiederum nur zehn anderen Eigentümern gehören (zwei Wohnungen gehören zu einer Partei, die auch eine Wohnung mit Wintergarten besitzt).

Zitat:
Aha, daher weht der Wind. Und für die 4 kleineren Wohnungen, die auch keinen Wintergarten haben, will man sich nicht einsetzen? Wie gerecht ist das denn? Dumm nur: ohne diese bekommt man auch in Zukunft keine qualifizierte Mehrheit zustande.

Nein, daher weht der Wind nicht...:
Zwölf Wohnungen (EG, 1. Stock, 2. Stock) hatten (nominell und vielleicht auch de facto) ursprünglich dieselbe Grundfläche. Sie alle haben gleich viele MEAe. Hinzu kommen 4 Dachwohnungen, die entsprechend ihrer kleineren Grundfläche auch weniger MEAe haben. Die vier EG-Wohnungen haben dann im Nachgang einen Wintergarten angebaut und haben damit NICHT MEHR dieselbe Grundfläche wie die anderen acht Nichtdachwohnungen, weisen wohl aber nominell immer noch dieselbe Zahl an MEAen auf. Und da diese (z. B. für die Grundkosten der Heizkosten) für die Kostenverteilung herangezogen werden, wollen wir das ändern.
Will heißen: 12 Einheiten (= 10 Parteien) haben (vs. 4 Einheiten) ein nicht unberechtigtes Interesse, die Kosten künftig gerechter zu verteilen. Ich sehe darin keinerlei Arg und schon gar keine Ungerechtigkeit – im Gegenteil (und das ganz im Sinne des BGH)!

Interessant hierzu:
https://www.haufe.de/recht/weitere-rechtsgebiete/miet-immobilienrecht/bgh-grosser-spielraum-bei-aenderung-des-verteilungsschluessels_214_78514.html

Viele Grüße
Coquus

-- Editiert von Coquus am 31.10.2018 21:05

Signatur:

Es ist nie zu spät, Natur-, Kultur- und Sprachzerstörung, Entdemokratisierung, Populismus, Korruptio

R.M. · Answer

Bei den Heizungsgrundkosten sehe ich Chancen, da hier die Heizkostenverordnung gilt und daraus sogar eine Pflicht abgeleitet werden kann, die neuen Grundflächen heranzuziehen. Jedoch ist hier zu beachten: wird der Wintergarten überhaupt beheizt? Werden die Grundkosten eventuell nach Heizfläche verteilt und Balkone und Dachterrassen ebensowenig berücksichtigt?

Zitat (von Coquus):
Es bleiben natürlich zwölf Einheiten übrig, die aber wiederum nur zehn anderen Eigentümern gehören (zwei Wohnungen gehören zu einer Partei, die auch eine Wohnung mit Wintergarten besitzt).

Dann ist das Kopfverhältnis 10:4 - so erreicht man auch für künftige Sanierungsmaßnahmen keine 3/4 Mehrheit.
Und mit welcher sachlichen Begründung? Möglicherweise ist ja sogar im Bereich des Wintergartens weniger Fassade zu sanieren?

Bei den übrigen (nicht Heizkosten) Betriebskosten sagt der BGH, dass ein weiter Gestaltungsspielraum bestünde. Viel Erfolg!

Signatur:

lg.
R.M.

Änderung der (für den Kostenverteilungsschlüssel maßgebl.) Wohnfläche durch Anbau e-s Wintergartens?

Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?

Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?

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