Hallo zusammen
Ich würde gerne mal wissen wie man normalerweise eine Mietminderung berechnet , folgendes Problem ;Wasserschaden im Badezimmer mit offener Decke usw. das ganze zog sich hin vom 01.04 wo der Schaden gemeldet wurde bis zum 07.07.2006.
Es wurde Mietminderung verlangt, der auch von Seiten der HV zugestimmt wurde .
Nun folgendes Schreiben der HV vom 16.11.2006 :
Wir beziehen uns auf Ihren Antrag auf Mietminderung ( der im Juli erfolgte)und teilen Ihnen mit, dass wir Ihnen 50 % Mietminderung von der Bruttowarmmiete*** des betroffenen Raumes*** aufgrund des Wasserschadens im Bad für den Zeitraum vom 01.04.2006 bis 07.07.2006 gewähren.Daraus ergibt sich ein Gesamtbetrag von 46,66 .......und das bei einer monatl. Miete
von 705,93 € ?? Wie wird nun eine Mietminderung berechnet ??
vielen Dank schonmal
-- Editiert von silence07 am 06.12.2006 19:22:59
wird Mietminderung so berechnet?
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
quote:
50 % Mietminderung von der Bruttowarmmiete
Wer rechnen kann ist klar im Vorteil:
50% von € 705,93 = 352,96
352,96 x 3 = € 1.058,88 (vom 01.04. - 01.07.)
vom 01.07 - 07.07 = € 164,72
Insgesamt € 1.223,60
Ich hoffe ich kann wenigstens lesen
-- Editiert von Franceska am 06.12.2006 19:52:29
Jo Franceska Deine Rechnung ist ja soweit auch ok , aber die Berechnung wurde ja von der HV anders gemacht ( die Summe von
46,66 € kam ja nicht von mir ;-) ) ......50 % Mietminderung von der Bruttowarmmiete*** des betroffenen Raumes*** !!!!..wie bitte wird bei einer Gesamtmiete EIN BETROFFENER RAUM berechnet?
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die haben bestimmt nach m² umgerechnet. Für die Nichtbenutzung des betreffenden Raumes.
Könnte vielleicht hinkommen oder?
Also das man nur die betroffenen m² berechnet, habe ich noch nie gehört.
Hier ein Urteil aus der aktuellen Mieterverein-Zeitung:
BGH-Entscheidungen
Bei der Berechnung einer Mietminderung ist von der vereinbarten Bruttowarmmiete auszugehen. Das ist die Grundmiete plus Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten.
(225/03; BGH VIII ZR 347/04
)
Ich denke die HV will sich hier viel Geld sparen. Ich würde Dir raten, sich Rat beim örtlichen Wohnungsamt oder Mieterverein zu holen.
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ich habe ja nicht geschrieben, dass das so richtig ist. Da die Berechnung der HV so gering war, könnte es sein, dass die das so ausgerechnet haben.
Klar, die wollen Geld sparen und hoffen, dass sich die Mieterin mit der Rechtslage nicht auskennt. Ist schon ein winziger Unterschied zwischen € 46,66 und € 1.223,60.
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genau das war der Punkt , ist es zulässig eine Mietminderung qm mässig an nur an einem Raum zu berechnen? Ich war bisher der Meinung Mietminderung wird % ( kommt auf den Schaden und der Räumlichkeit an)berechnet zb. wie in diesem Fall aufgrund der Einschränkung wäre eine Mietminderung von max. 15 % in betracht gekommen, diese 15 % aber bemessen von der Gesamtbruttomiete, aber auch bei dieser Rechnung kommt man nicht auf 46,66 €......alles irgendwie sehr sehr merkwürdig
Aber schön ich sehe ich stehe da nicht alleine da, mit meinem Unverständnis
Um wieviel darf der Mieter mindern?
Die Antwort auf diese Frage beinhaltet leider etwas Mathematik. Zunächst sollten einige Begriffe definieren werden:
Der Sollwert wird durch die objektive Gebrauchstauglichkeit der Mietsache bestimmt. Es ist der Zustand, wie es sein sollte, wenn kein Mangel vorliegt.
Der Istwert wird durch die Gebrachstauglichkeit der mangelhaften Mietsache bestimmt. Es ist immer der niedrigere von beiden.
Die Gebrauchstauglichkeit setzt sich aus Funktionswert und Gestaltungswert zusammen.
Der Funktionswert trifft eine Aussage über die Gebrauchs- und Betriebsfähigkeit, -sicherheit und -bereitschaft.
Der Gestaltungswert beruht auf den eher subjektiven Merkmalen der Wertschätzung wie räumlich-optischer Eindruck, Raumaufteilung, Farbe und verarbeitetes Material.
Beispiel 1. Ist im Bad der Warmwasserboiler defekt, kann man dort nicht mehr duschen oder baden. Das ist eine sehr starke funktionelle Beinträchtigung des Bades. Ein Feuchtigkeitsfleck an der Deckes des Bades wäre höchstens eine Unschönheit und beeinträchtigt den funktionellen Wert des Bades nicht.
Beispiel 2. Eine abgetrockneter Leckagefleck im Wohnzimmer ist eine sehr leichte Beeinträchtigung des Gestaltungswertes des Wohnzimmers. Ein abbröckeln der Decke wäre zusätzlich eine funktionelle Beeinträchtigung.
Um eine Beeinträchtigung irgendwie zu bemessen, schlägt ein Herr Kamphausen (Quelle: Sternel Mietrecht, 3.Auflage) folgende Wertminderungsskala vor:
Beeinträchtigung Faktor
keine bzw. unerhebliche 0,00
fast keine 0,10
noch leichte, geringe 0,20
mäßige 0,30
deutliche, schon etwas stärkere 0,40
starke 0,50
sehr starke 0,60
schwere 0,70
sehr schwere 0,80
massive 0,90
vollständige, führt zur völligen Gebrauchsuntauglichkeit 1,00
Diese Tabelle kann als grober Anhaltspunkt genutzt werden, da besonders im Gestaltungswert eher subjektive Kriterien zählen. Die einzigen klaren Aussagen sind der erste und der letzte Wert. Doch wie berechnet sich der Sollwert?
Wir berechnen den Sollwert als Summe der Produkte aus Fläche eines Raumes und seines Nutzwertes. Hierbei gibt der Nutzwert an, wie stark ein Raum gemessen an den anderen genutzt wird. Das Wohnzimmer z.B. hat einen höheren Nutzwert als die Besenkammer, die Küche liegt wohl dazwischen. Ein Herr Aurnhammer (Quelle: Sternel Mietrecht, 3.Auflage) hat folgende Leitwerte für die Nutzungswerte vorgeschlagen:
Raum Nutzungswertzahl
Wohnzimmer, Eßzimmer, Wohndiele 10
Elternschlafzimmer 9
Kinderzimmer, Gästezimmer 8
Küche mit Eßplatz 7
Küche ohne Eßplatz 6
Flur, Bad, WC, Hausarbeitsraum 4
Abstellraum, Speisekammer, Vorratskeller 2
Auch von diesen Werten kann abgewichen werden, da je nach Schnitt, Aufteilung und Nutzung der Wohnung (z.B. Wohnzimmer mit Kochnische) bei Bedarf Mischwerte Werte gebildet werden müssen.
Beispiel*. So wäre z.B. für eine gedachte 72qm 3-Zimmerwohnung mit einer Kaltmiete vom 600,00 DM:
Raum Wohnfläche Wertzahl Wohnwert
Wohnzimmer 24 10 240
Schlafzimmer 16 8 128
Kinderzimmer 12 9 108
Küche 8 8 64
Bad 6 7 42
Flur und Abstellraum 6 4 24
Wohnwert: 606
Nehmen wir nun an, es wären einige Mängel vorhanden:
• An der Decke im Wohnzimmer befindet sich ein ca. 1qm großer abgetrockneter Leckagefleck. Macht den Raum unschön.
• Im Schlafzimmer ist eine Außenwand durchfeuchtet, die Tapeten halten dort kaum; Spak- und Schimmelpilzgefahr besteht.
• Im Bad ist der Warmwasserboiler ausgefallen, was nur den Funktionswert betrifft
Daraus ergibt sich folgende Ergänzung zu obiger Tabelle:
Raum Wohnfläche Wertzahl Wohnwert Minderungsfaktor Minderungsprodukt
Wohnzimmer 24 10 240 0,15 36
Schlafzimmer 16 8 128 0,4 51
Kinderzimmer 12 9 108 - -
Küche 8 8 64 - -
Bad 6 7 42 0,6 25
Flur und Abstellraum 6 4 24 - -
Sollwert (Wohnwert): 606 Minderungswert: 112
Nun gilt:
Istwert / Sollwert * Kaltmiete = Geminderte Kaltmiete
Also für unser Beispiel ist:
Sollwert := 606
Istwert := Sollwert - Minderungswert = 606 - 112 = 494
Kaltmiete := 600,00 DM
494/606 * 600,00 DM = 489,11 DM
Oder für die Minderung in Prozent:
Minderungswert / Sollwert = 112 / 606 = 18,5 %
* Quelle: Sternel: Mietrecht, 3.Auflage
Hallo det11,
ohweh ist das kompliziert
ich dachte bislang wirklich das eine Minderung wie hier angegeben : http://www.all-in.de/redsys/allin/service/miete.php berechnet wird . Von dieser rein und Rausberechnung hatte ich bislang noch nie etwas gehört.
Trotzdem vielen Dank für deine Antwort wenn ich auch ehrlich gesagt diese Rechnung nicht nachvollziehen kann
ich glaube folgender Thread ist einfacher zu verstehen
http://www.123recht.de/article.asp?a=17819
Ich finde all das nachgelesene widerspricht dem Schreiben der HV .Wer soll da noch durchblicken
ruf doch mal die HV an und frage mal nach, wie die das berechnet haben. Danach kann man feststellen, ob die so doof waren die Mietminderung nur von einem Raum zu machen.
Dir steht eine Mietminderung auf Grundlage deiner kompletten Wohnung zu und nicht nur umgelegt auf einen Raum.
Hi Eirene113,
der Meinung bin ich auch, eine Minderung kann nicht auf einen einzelnen Raum berechnet werden .
Mal schauen was dabei raus kommt
Ich Danke Dir!!
Beispiel 4 Zimmerwohnung, alle Zimmer gleichwertig. 3 Zimmer sind voll bewohnbar/beheizbar, 1Zimmer hat Heizungsschaden/nicht bewohnbar.
Daraus folgt eine Minderung von 100%.
Auf alle Zimmer ? Nein, auf das eine, also 1/4tel Wohnung, sind 25%.
Würde das Zimmer nun täglich nur 8h nicht beheizbar sein wäre das Zimmer zu 2/3 nutzbar, also 30% von 25% Minderung, sind ca. 8% des Gesamtwohnraumes.
Verstanden ? Noch Fragen ? Gruss Det
Hallo Det
Verstanden : Ja
noch Fragen : Jep ,
ich dachte nicht das es eine Aufteilung gibt , ich war der Meinung ich zahle Miete für eine komplette Wohnung, NICHT aufgeteilt in einzelne Räume. Bei einer Minderung zwar entscheidend welcher Raum der Wohnung betroffen ist , und welche Beinträchtigung vorliegt, dennoch dachte ich bisher wenn steht : zb Wasserschaden im Bad macht 10% aus , das dann diese 10% von der Gesamtmiete abgezogen werden .......
Gruß Silence
Ein Wasserschaden im Bad hat eine ca. Quote von 80% (is ja nix benutzbar)
Das runtergerechnet gibt eine Gesamtminderung von evtl 10%.
Gruss det11
Das runtergerechnet gibt eine Gesamtminderung von evtl 10%
Die Gesamtminderung aber so wie zuvor von Dir geschildert berechnet?
Gruß Silence
Nach Grundfläche kann man die Mietminderung nur berechnen, wenn es sich um einen normalen Raum handelt. Wenn also die Hälfte der Wohnfläche komplett unbenutzbar ist, wird man 50 % Minderung ansetzen.
Es ist aber ganz anders, wenn der unbenutzbare Raum für die Funktionsfähigkeit der ganzen Wohnung wesentlich ist wie typischerweise das Badezimmer. Dann nämlich werden durch die Unbenutzbarkeit des einen Raumes automatisch auch die anderen unbenutzbar. Beispiel: totaler Ausfall des einzigen WCs in der Wohnung kann durchaus zu 50-80 % Mietminderung berechtigen, und zwar von der GESAMTEN Wohnungsmiete.
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"Mein Name ist Hase, ich wohne im Walde und weiß von nichts..."
vielen Dank wald-hase,
ich dachte schon ich hätte einen *Denkfehler
Gruß Silence
na dann geht mal das Risiko ein......
Stimmt wald-hase zu. Als bei mir das Heizungsrohr im Wohnzimmer tropfte und der Vermieter nichts dagegen unternahm, hat meine Anwältin mir auch geraten (zwar unter Vorbehalt), die Miete um 15% zu mindern und zwar von der Bruttomiete für die gesamte Wohnung.
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Also ich denke zumindest dass das Schreiben der HV bezüglich der Minderung NICHT richtig ist, und man sollte das evtl. mal von einem RA prüfen lassen .
Ich danke Euch allen rechtherzlich für Eure Beiträge
Gruß Silence
Und jetzt?
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