Zwangsversteigerung - was muss ich beachten wenn wir das Haus erworben haben?

1. August 2007 Thema abonnieren
 Von 
Madleine
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)
Zwangsversteigerung - was muss ich beachten wenn wir das Haus erworben haben?

Hallo,
wir wollen in nächster Zeit ein Haus aus der Zwangsversteigerung erwerben. Das Haus wird durch den jetzigen Eigentümer noch bewohnt.
Wie muss ich vorgehen bzw. was muss ich beachten wenn wir das Haus erworben haben?
Muss der jetzige Eigentümer mit Verkauf sofort das Haus räumen?
Laut Gläubiger ist der jetzige Eigentümer auch nicht bereit sich außergerichtlich zu einigen, da er weder zu irgendwelchen Terminen erscheint noch macht er dem Gläubiger zu Gesprächen die Tür auf. Er war auch nicht zum 1. Termin bei Gericht.

Danke.

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21 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
blaubär49
Status:
Schlichter
(7434 Beiträge, 2002x hilfreich)

... da würde ich mir ganz gewiss den rat eines fachanwaltes einholen - so billig kann das haus gar nicht sein, dass die ausgabe nicht lohnt.

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#2
 Von 
SueCologne
Status:
Lehrling
(1910 Beiträge, 428x hilfreich)

Zum Fachanwalt muss man sowieso, da hier wohl sofort die Räumung eingeleitet werden muss.
Kein Mietvertrag->keine Kündigung, oder?



-----------------
"MfG
Susanne"

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#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47480 Beiträge, 16806x hilfreich)

Kein Mietvertrag->keine Kündigung, oder?

So ist es. Eigentlich muss der Eigentümer unmittelbar nach dem Zuschlag das Haus räumen.

Problematisch wird es, wenn er das nicht macht und sich einfach querstellt. Dann wäre eine Zwangsräumung erforderlich, die mit erheblichen Kosten verbunden sein kann.

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#4
 Von 
Madleine
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank erst einmal.

So der zweite Tremin war nun auch und das Haus ist immer noch nicht weg. Unsere Chancen steigen also.

Ich habe inzwischen herausgefunden, das man mit Zuschlag dem Eigentümer eine Frist zur Räumung setzen muss und wenn er dann nicht raus ist, kann man sofort mit dem Gerichtsvollzieher und so anrücken, da der Zuschlagsbeschluss gleich der Zwangsräumungsbescheid ist. Man benötigt nur noch eine Vollstreckungsklausel. Problematisch ist an der ganzen Sache nur, das die Tochter einen Mietvertrag hat und wir Ihr die gesetzliche Kündigungsfrist gewähren müssen und die Kündigung mit Eigenbedarf erklärt werden muss. (Ausnahmekündigungsrecht)

Bin mal gespannt ob alles gut geht.

Was für Kosten kommen bei einer Zwangsräumung auf einen zu? Von was für Faktoren ist das abhängig?

Danke:)

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#5
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 466x hilfreich)

Hat das Haus mehr als eine Wohnung ?

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#6
 Von 
Haselstrauch
Status:
Student
(2477 Beiträge, 387x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47480 Beiträge, 16806x hilfreich)

Die Kosten einer Zwangsräumung hängen von der Größe des Hauses und der Zahl der Wohnungen ab.

Mich würde hier (2 Wohnungen) nicht überraschen, wenn der Gerichtsvollzieher als Bedingung für die Einleitung einer Zwangsräumung einen Vorschuss von mehr als 10.000€ verlangt.

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#8
 Von 
Madleine
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)

Das ganze ist etwas undurchsichtig.

Denn....

die Tochter der Eigentümer "wohnt" im Keller mit Kind und Freund. Müssen auch laut Gericht Mietzahlungen an den Zwangsverwalter leisten. (Sicherung) Offielle Variante um an ALG II zu kommen.

Eigentlich ist das ein Einfamilienhaus mit einer abgeschlossenen Whg.

Das Haus wurde 2003 erbaut und ist laut Gutachten in einem guten Zustand. (mit Fotos belegt) Das Gutachten ist aussagekräftig und außerdem befindet sich das Haus bei uns im Ort. Wie es innen wirklich aussieht weis ich natürlich nicht, da der Eigentümer ja jedem den Zugang verwert.

Klar kauft man die Katze im Sack, aber wenn ich einen guten Kaufpreis erzielen kann,...

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#9
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 466x hilfreich)

In dem Fall würde ich schon anzweifeln, ob der Mietvertrag wirksam ist.

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#10
 Von 
Madleine
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)

Wie erfahre ich, ob wirklich ein Mietvertrag vorliegt. Vom Gläubiger? Wenn keiner vorliegen würde, wäre es ja um einiges einfacher.

Auch laut Grundrissen im Gutachten sind im Keller weder WC noch Dusche eingezeichnet, also ist das kein abgeschlossener Wohraum.

Wäre ja dann so zu bewerten wie die Eigentümer. Frist setzen und bei nicht beachten Zwangsräumung....

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#11
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 466x hilfreich)

Genau so würde ich das sehen.

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#12
 Von 
Madleine
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank.

Wäre noch zu klären, ob die eingetragenen Grundschulden mit Ersteigerung erlöschen oder nicht. Wir möchten ja das Haus auf keinen Fall in Höhe der eingetragenen Gr.schulden erwerben.

Und...

Wenn wir das Haus erworben haben und der Gläubiger innerhalb der gesetzten Frist nicht auszieht wie geht es dann weiter.

Das ich dann zum Gerichtsvollzieher gehe ist klar....was passiert dann?

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#13
 Von 
armesocke
Status:
Praktikant
(866 Beiträge, 71x hilfreich)

Die Grundschuld kann auf Antrag gelöscht werden, ist aber nicht nötig. Hat auch Vorteile, da der neue Eigentümer diese ggf. auf seine Bank übertragen kann (kostet weniger, da kein neuer Eintrag). Die eingetragene Grundschuld hat nichts mit der tatsächlichen Schuld zu schaffen.

Da anscheinend ein Mietverhältnis vorliegt und die bisherigen Eigentümer nicht kooperieren, wäre ich bei dem Erwerb sehr vorsichtig.

Vorab mit den Eigentümern und Mietern reden, sonst wird es teuer und bis zum Auszug können die das Haus noch nach Kräften zerlegen.

;)

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#14
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 466x hilfreich)

@Armesocke

Ein Mietverhältnis über den 'ideellen' Teil einer Wohnung, die vom Eigentümer selbst bewohnt wird ?

Zumindest steuerlich würde so etwas niemals anerkannt.

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#15
 Von 
Madleine
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)

Wir werden schauen. Wir haben uns jetzt einen Termin bei einen RA und bei einem Gerichtsvollzieher geholt.

Kann sich ja eh noch eine Weile hinziehen, da der Gläubiger einen dritten Termin nur mit schriftlichen Kaufinteresse und Gebot heranberaumt.

Aber günstiger kann man hier kaum an ein Haus kommen.

Und dieses ungeklärte Mietverhaltniss lassen wir auch vom RA prüfen.

Wenn keine klaren Verhältnisse geschaffen werden können, wird das eh nichts mit dem Kauf. Ich muss nicht um alles in der Welt ein Haus haben wollen, wo ich wir am Ende nur Ärger haben.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
guest123-1299
Status:
Student
(2376 Beiträge, 252x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#17
 Von 
Madleine
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)

Für uns ist dass die erste Versteigerung.

Wir stehen in telfonischen und persönlichen Kontakt mit dem Gläubiger. Wir wissen auch, dass es keine Interessenten weiter gibt. Wir wissen auch was im Gutachten steht und wir waren auch zu den Verhandlungen also haben uns alles auch angehört und Fragen gestellt. Wir wissen auch, dass wir das Haus zu unseren Preisvorstellungen bekommen würden wenn wir jetzt einen dritten Termin anstreben würden. (mit Gläubiger bereits verhandelt)

Im Falle jetzt die Frage aufkommt, warum es sonst keine Interessenten gibt, ganz einfach...

Wir wohnen auf dem Dorf, da kennt sich nicht jeder mit dem Medium Internet aus, wo man zwecks Zwangsversteigerung nachsehen könnte. Und den anderen ist ein Verkehrswert von knapp 221000 Euro schon ein "Oh gott" wert.

Es ist ja nicht so, dass wir völlig uninformiert an die Sache gehen, aber es gibt immer mal so kleine Fragen.

Und ich denke zu Fachfragen,was jetzt eine etwaige Zwangsräumung betrifft bzw. was eine Zwangsräumung im Sinne des SChuldners verhindert möchte ich mir dann schon fachkundigen Rat einholen.

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
guest123-1299
Status:
Student
(2376 Beiträge, 252x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
Madleine
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)

Dem Verkehrswert wurde schon eine Wertminderung in Höhe von etwa 20.000 Euro abgezogen (Außenanlage, nicht verputzt und Bad nicht gefließt)

Gebäudewert laut Gutachten (vor Verkehrswertermittlung) = 199836,00 Euro (Substanzwert?)

Wir werden die Gläubigerin solange zappeln lassen wie es irgend geht und unsere Vorstellungen durchsetzten.

Gibt es eine rechtliche Grundlage das ich eine leere Übergabe verlangen kann oder sind das Erfahrungswerte. Das heißt der Gläubiger muss eine Räumung veranlassen, verstehe ich dass richtig?

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
guest123-1299
Status:
Student
(2376 Beiträge, 252x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
Madleine
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)

Eine große Deutsche Versicherung, die auch Finanzierungen macht.

Heißt, Eigentümer hat Raten nicht mehr gezahlt seit weis ich wann (glaube Mitte 2006). Finanzierende Versicherung hat Zwangsversteigerung veranlasst.

Wir hatten erfahren das versteigert wird und da habe ich beim zuständigen Amtsgericht angerufen mir das AZ geben lassen und stehen seit dem in Kontakt mit der Versicherung.
Haben auch ein Gespräch mit der Person gehabt, die die Versicherung vor Gericht vertreten hat.

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