Zwangsräumung oder Kündigung

Hallo Gustl,

ich beschreibe zunächst den rechtlich einwandfreien Weg:

Sie sprechen dem Mieter unverzüglich die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug aus; § 543 ABs. 2 Nr. 3 BGB. Widersprechen Sie schon in diesem Schreiben der stillschweigenden Verlängerung nach § § 545 BGB . Die Kündigung versenden Sie per Einwurfeinschreiben an die Anschrift seiner gemieteten Wohnung. Danach beantragen Sie über einen RA die Räumumgsklage beim zuständigen Amtsgericht. Sobald Sie den Räumungstitel (durch Versäumnisurteil) in den Händen halten, können Sie den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen.

Gleichzeitig zur Kündigung machen Sie schriftlich Ihr Vermieterpfandrecht an den vom Mieter in die Wohnung eingebrachten Sachen geltend, die in seinem Eigentum stehen; § 562 Abs. 1 Satz 1 BGB . Nach den §§ 811 , 812 ZPO sind allerdings Sachen unpfändbar, die dem Mieter zum Leben oder zur Durchführung seiner Erwerbstätigkeit dienen. Mit der Durchsetzung des Vermieterpfandrechts wird wiederum der Gerichtsvollzieher (nur er darf die Pfändung vornehmen!) im Zuge der Räumung der Wohnung beauftragt. Unpfändbare Sachen sollten Sie bis zu 3 Monaten zwischenlagern, danach ist von einer Besitzaufgabe auszugehen und Sie können die Sachen entsorgen. Den pfändbaren Teil können Sie sogleich versteigern lassen.

Durch die Räumung kommen Sie rechtlich wieder in den Besitz der Wohnung und können weitervermieten. Die Kosten des Rechtsstreits und der geschuldeten Miete können Sie bei der Räumungsklage titulieren lassen. Alle danach entstehenden Kosten wie Nutzungsentschädigung, Einlagerungskosten etc. in einer späteren Zahlungsklage.

Das verfahren selbst dauert seine Zeit und ist kostspielig. Ist der Mieter Zahlungsunfähig, können Sie die Kosten nur steuerlich geltend machen.

Der rechtlich bedenkliche Weg könnte so aussehen:

Wie oben kündigen Sie und sprechen Ihr Vemieterpfandrecht aus. Sie gehen auf Grund von Aussagen der Nachbarn und der ausbleibenden Mietzahlungen davon aus, dass der Mieter seinen Besitz aufgegeben hat, öffnen unter Zeugen die Wohnung und nehmen Sie in Besitz. Das Mobiliar bewahren Sie max. 3 Monate auf und entsorgen bzw. versteigern es dann, die Wohnung vermietern Sie neu. Die Mietrückstände lassen Sie in einer Zahlungsklage titulieren.

Das ganze ist insofern bedenklich, weil hier verbotene Eigenmacht vorliegt. Von einer Besitzaufgabe können Sie nach Rechtssprechung dann ausgehen, wenn Sie vom Mieter alle Schlüssel zurück erhalten haben. Vorher sind Sie nicht berechtigt, die Wohnung wieder in Besitz zu nehmen (Ausnahme: Räumungsklage). Es drohen erhebliche Schadensersatzforderungen, wenn der Mieter wider Erwarten auftaucht. Ich rate Ihnen also dringend davon ab.

MfG Gruwo