Wohnen bei Freunden/Bekannten

23. Februar 2017 Thema abonnieren
 Von 
fb444510-28
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)
Wohnen bei Freunden/Bekannten

Hallo zusammen,

ich habe schon über einige Portale versucht meine Frage/n zu beantworten, jedoch schweifen die Antworten weit auseinander.

Mein (Bester) Freund hat mit seiner Frau und seinen zwei Kindern ein recht großes Haus gekauft, auf dem Grundstück selber befindet sich noch ein etwas kleineres Bürogebäude welches laut dem Immobilienmakler auch zu Wohnraum umgebaut werden darf (beide Gebäude stehen unter einem Dach).

Nun hat mir mein Freund vorgeschlagen das ich dieses Bürogebäude nach meinen Vorstellungen umbauen darf und dort dann "Mietfrei" mit Zahlung von Nebenkosten und einem noch nicht festgelegten Obolus in die Haushaltskasse dauerhaft Wohnen darf.

Was sollten/müssen wir beachten in Bezug auf:

1. Mietvertrag oder "§ 19 Mitwirkung des Wohnungsgebers"
2. Nebenkosten pauschalisieren oder ablesen und abrechnen
3. GEZ (beide Wohnungen oder nur eine)
4. Ein Internetanschluss oder zwei
5. Wenn Mietvertrag, dann 1€ Pauschal oder in der höhe die wir als Obolus festgelegt haben?

Es gibt bestimmt noch andere Punkte die beachtet werden müssen welche mir aber gerade nicht einfallen.

Ich freue mich schon auf eure Antworten

Gruß Sebastian

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17 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119525 Beiträge, 39735x hilfreich)

Zitat (von fb444510-28):
Nun hat mir mein Freund vorgeschlagen das ich dieses Bürogebäude nach meinen Vorstellungen umbauen darf

Da sollte man erst mal bei den zuständigen Behörden prüfen, ob das überhaupt erlaubtist.



Zitat (von fb444510-28):
1. Mietvertrag oder "§ 19 Mitwirkung des Wohnungsgebers"

Keine Ahnung was Du damit sagen willst?



Zitat (von fb444510-28):
2. Nebenkosten pauschalisieren oder ablesen und abrechnen

Könnt ihr machen wie ihr wollt.
Ablesen ist natürlich gerechter.



Zitat (von fb444510-28):
3. GEZ (beide Wohnungen oder nur eine)

GEZ fällt nicht an, denn GEZ gibt es nicht mehr.
Der Rundfunkbeitrag fällt je Wohnung an.



Zitat (von fb444510-28):
4. Ein Internetanschluss oder zwei

Könnt ihr machen wie ihr wollt.
Ich würde 2 Anschlüsse empfehlen.



Zitat (von fb444510-28):
5. Wenn Mietvertrag, dann 1€ Pauschal oder in der höhe die wir als Obolus festgelegt haben?

Warum keinen wahrheitsgemäßen Vertrag machen?



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9873 Beiträge, 4478x hilfreich)

Zitat (von fb444510-28):
Ich freue mich schon auf eure Antworten

Da bin ich mal gespannt, wer dazu Lust hat. Es gibt so dermaßen viele Dinge, auf die man achten sollte, dass hier ganze Romane fällig werden. Z.B. fehlen noch

6. Was passiert mit den Mieterumbauten bei einem Auszug.
7. Welche Kündigungsmöglichkeiten soll es geben.
8. Welche Möglichkeiten zu Mieterhöhungen soll es geben.
9. Wer kümmert sich um eventuelle Genehmigungen/ Nutzungsänderungen,
10. Welche Aussenfläche soll der Mieter nutzen dürfen (PKW-Stellplatz, Terasse, Garten z.B.)? Darf die nur der Mieter nutzen oder auch andere?
11. Wer kümmert sich um Schneeräumung, Gartenpflege.
12. Wer kümmert sich um Reparaturen am Haus, Heizung, etc.
...

Mir scheint, deine angesprochenen Punkte sind zum Teil im Vergleich zu vielen anderen Punkten eher unbedeutend. Ihr könnt euch natürlich einfach irgendwie durchwurschteln. Solange alle zufrieden sind, wird das auch passen. Irgendwann geht's dann möglicherweise in die Brüche und dann fängt das Geschrei an. Von daher würde ich dir empfehlen, sehr genau alle Eventualitäten zu prüfen, bevor du als Nutzer und nicht Eigentümer da viel Geld und Arbeit reinsteckst.

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
fb444510-28
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

versehentlich doppelt gepostet, Aadmins diesen Post bitte löschen.

-- Editiert von fb444510-28 am 23.02.2017 12:23

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
fb444510-28
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von fb444510-28):
Nun hat mir mein Freund vorgeschlagen das ich dieses Bürogebäude nach meinen Vorstellungen umbauen darf

Da sollte man erst mal bei den zuständigen Behörden prüfen, ob das überhaupt erlaubtist.


Wie gesagt, beim kauf sagte der Immobilienmakler dass man das Bürogebäude zu Wohnraum umbauen darf. Es werden ja keine Statischen Änderungen vorgenommen sondern lediglich Trockenbauwände gesetzt.


Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von fb444510-28):
1. Mietvertrag oder "§ 19 Mitwirkung des Wohnungsgebers"

Keine Ahnung was Du damit sagen willst?


Ich meinte damit ob es Sinnvoller für uns ist einen offiziellen Mietvertrag zu erstellen oder Leih- bzw. Nutzungsvertrag zu erstellen.


Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von fb444510-28):
3. GEZ (beide Wohnungen oder nur eine)

GEZ fällt nicht an, denn GEZ gibt es nicht mehr.
Der Rundfunkbeitrag fällt je Wohnung an.


Auch wenn es nun anders heißt wird es für mich immer GEZ bleiben :)


Zitat (von cauchy):
6. Was passiert mit den Mieterumbauten bei einem Auszug.


Die bleiben natürlich erhalten, in welchem Umfang ich da finanziell beisteuere ergibt sich dann aus dem Obolus der zu der Haushaltskasse fließt.

Die Punkte 7 - 12 lasse ich bewusst außer acht, da wir kein Typisches Vermieter / Mieter Verhältnis pflegen.
Ich bin ein sehr guter Freund der Familie und das schon seit Jahren, ich denke nicht das es da zu Streitigkeiten kommt.

Danke euch für die Antworten

-- Editiert von fb444510-28 am 23.02.2017 12:29

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119525 Beiträge, 39735x hilfreich)

Zitat (von fb444510-28):
beim kauf sagte der Immobilienmakler

Es gelten die Gesetze, das Blabla vom Makler ist irrelevant.
Der Makler hilft euch auch nicht, wenn da eine Nutzungsutersagung mit Räumungverfügung im Briefkasten liegt.



Zitat (von fb444510-28):
Ich meinte damit ob es Sinnvoller für uns ist einen offiziellen Mietvertrag zu erstellen oder Leih- bzw. Nutzungsvertrag zu erstellen.

Leihe- bzw. Nutzung kann man recht schnell und unkompliziert beenden.
Mieter sind eine besonders geschützte Spezis.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

2x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Dass man Gewerberaum in Wohnraum umbauen KANN, bedeutet nicht, dass nicht auch die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen einzuhalten wären.

Bevor man sich Gedanken über Kinkerlitzchen macht, sollte man das zu allererst abklären - und auch wer die Kosten übernimmt.

Umnutzung = Nutzungsänderungsantrag über das Bauamt mit den erforderlichen Bauvorlagen, die ein Bauvorlageberechtigter erstellen muss. D.h. es fallen Architektenkosten, ggf. Kosten für Fachplaner an sowie die entsprechenden Verfahrenskosten. In aller Regel resultieren aus einer Umnutzung auch tatsächlich umzusetzende bauliche Maßnahmen - z.B. Brandschutz, Wärmeschutz, Schallschutz.

Die Nachrüstpflichten nach EnEV bei Eigentümerwechsel sind bereits geprüft und berücksichtigt?

Und: egal wie gut freundschaftlich die Verhältnisse heute sind, man sollte sich immer überlegen, was geschehen kann/soll, wenn übernacht plötzlich alles anders wird. D.h. für die bisherigen monatlichen Zuwendungen (mietfrei wohnen = 500-1000€ monatlich) sollen dann die getätigten Investitionen des Nutzers weg sein? Egal ob die mietfreie Nutzung nur ein paar Monate oder viele Jahre gedauert hat? Und wer trägt denn die laufenden Instandhaltungen?

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
fb444510-28
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich weiß nicht ob Ich mich falsch ausgedrückt habe, oder es grundsätzlich in allen Fällen so ist.

Mit Bürogebäude war jetzt kein Mehrstöckiges Haus oder dergleichen gemeint.

Es ist ein rein Privates Grundstück, der Vorbesitzer hat sich 1990 hinter dem Haus dann ein "kleines" Häuschen ca. 10m x 7m bauen lassen welches er als sein Büro genutzt hat. Der Dachboden selber ist nicht ausgebaut, kann aber ausgebaut und zu ca. 50 - 60 % der Grundfläche genutzt werden. Treffen die ganzen Regelungen in solchen fällen auch zu? Muss man sich vorab beim Bau eines solchen "Häuschens" schon Gedanken machen ob man dieses in 10 oder 20 Jahren evtl mal als Wohnraum nutzen will?



-- Editiert von fb444510-28 am 23.02.2017 13:32

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9873 Beiträge, 4478x hilfreich)

Zitat (von fb444510-28):
Die Punkte 7 - 12 lasse ich bewusst außer acht, da wir kein Typisches Vermieter / Mieter Verhältnis pflegen.
Ich bin ein sehr guter Freund der Familie und das schon seit Jahren, ich denke nicht das es da zu Streitigkeiten kommt.

Nicht wenige Freundschaften gehen irgendwann mal in die Brüche, im Zweifel wegen Geld.

Mach, was du für richtig hälst. Ich hoffe nur, dass in 2 Jahren nicht ein Thread hier auftaucht in der Form: "Ehemaliger Freund schmeisst mich raus, obwohl ich 30.000 Euro investiert habe. Habe leider nur einen Leihvertrag. Habe ich denn gar keine Rechte?" Die Antwort darauf könnte dir dann nämlich eventuell nicht wirklich passen.

2x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von fb444510-28):
1. Mietvertrag oder "§ 19 Mitwirkung des Wohnungsgebers"


Für die Wohnungsgeberbestätigung ist es völlig irrelevant ob zwischen Wohnungsgeber und Wohnungsnehmer ein Mietverhältnis besteht. Also kein "oder". Die Bescheinigung muß vom Wohnungsgeber immer ausgestellt werden wenn er einem meldepflichtigen Bürger Wohnraum zur Verfügung stellt.

Zitat (von fb444510-28):
Nebenkosten pauschalisieren oder ablesen und abrechnen


Wenn die Freundschaft bestehen bleiben soll, monatliche Vorauszahlungen leisten, ablesen und abrechnen. Sofern denn für alles Zähler vorhanden sind.
Übrigens gehören zu den Nebenkosten auch verbrauchsunabhängige Kosten wie z. B. die Grundsteuer und Versicherungen das Haus/Grundstück betreffen.

Zitat (von fb444510-28):
GEZ (beide Wohnungen oder nur eine)


GEZ oder Rundfunkbeitrag wie das jetzt heißt wird pro Haushalt erhoben.

Zitat (von fb444510-28):
Wenn Mietvertrag, dann 1€ Pauschal oder in der höhe die wir als Obolus festgelegt haben?


Kann man machen. Allerdings könnte hier das FA hellhörig werden falls dein Freund Kosten geltend machen will.

Abschließend schließe ich mich cauchy an
Zitat (von cauchy):
Ich hoffe nur, dass in 2 Jahren nicht ein Thread hier auftaucht in der Form: "Ehemaliger Freund schmeisst mich raus, obwohl ich 30.000 Euro investiert habe. Habe leider nur einen Leihvertrag. Habe ich denn gar keine Rechte?"

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#10
 Von 
fb444510-28
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Das mit dem FA habe ich auch schon gelesen.

Ich möchte es halt vermeiden das mein Freund, nur weil er mir Wohnraum kostenlos/kostengünstig zur Verfügung stellt, dadurch mit eventuellen Nachzahlungen vom FA geplagt wird. Weil dann kommt er ja Finanziell bald besser bei weg wenn er den Raum mir nicht zur Verfügung stellt sondern selber nutzt.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von fb444510-28):
Weil dann kommt er ja Finanziell bald besser bei weg wenn er den Raum mir nicht zur Verfügung stellt sondern selber nutzt.


Oder an jemand fremden mit einem "normalen" Mietvertrag vermietet ;)

Was hindert dich eigentlich daran so einen "normalen" Mietvertrag mit ortsüblicher Miete, zumindest 66 % (?) davon, mit ihm abzuschließen? Dann bekommt er auch keine Probleme mit dem FA und kann Kosten geltend machen.

Vorausgesetzt er hat die Nutzungsänderung beim FA beantragt.

Denn so einfach Büroräume als Wohnraum vermieten iss nich.

Bitte nicht alles glauben was Makler so erzählen.

Was hat der eigentlich mit der Sache zu tun?

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

1x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
fb444510-28
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anitari):
Was hindert dich eigentlich daran so einen "normalen" Mietvertrag mit ortsüblicher Miete, zumindest 66 % (?) davon, mit ihm abzuschließen?


Inwievern 66% der ortsüblichen Miete? gibt es da Richtlinien wie hoch die Miete sein muss ohne dass das FA dort meckert?


Zitat (von Anitari):
Oder an jemand fremden mit einem "normalen" Mietvertrag vermietet ;)


Es war halt schon vor Kauf die Anforderung, dass nur wenn ich mit einziehe es ein Grundstück/Haus werden soll welches einen zusätzlichen Wohnraum bietet. Eine Vermietung ist an fremde ist nicht geplant.


Zitat (von Anitari):
Bitte nicht alles glauben was Makler so erzählen.

Was hat der eigentlich mit der Sache zu tun?


Wie gesagt, es war die Anforderung an das Grundstück/Haus, einen zusätzlichen Wohnraum stellen zu können.
Danach hat der Makler auch dieses Grundstück/Haus angeboten.

-- Editiert von fb444510-28 am 23.02.2017 14:56

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von fb444510-28):
Inwievern 66% der ortsüblichen Miete? gibt es da Richtlinien wie hoch die Miete sein muss ohne dass das FA dort meckert?


Lies hier

https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/die-verbilligte-vermietung-von-wohnungen-5-die-ortsuebliche-miete_idesk_PI17574_HI2078239.html

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

1x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
fb444510-28
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Also wenn ich das richtig verstanden habe sollte die Miete mind. 66% von dem lokalen m² Preis betragen.
In unserem Beispiel schwankt dieser Laut Immonet zwischen 6,50€ und 8,12.
Also könnte im Mietvertrag bei 70m² eine Miete von 300,30€ stehen?
Wenn wir das auf 350€ setzen sollten wir doch für die nächsten 3 oder 4 Jahre erstmal auf der sicheren Seite sein oder sehe ich das falsch?

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Am besten ist es dein Freund oder Ihr beide geht zu einem Steuerberater. Der kann das alles genauer erklären.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
drkabo
Status:
Weiser
(16466 Beiträge, 9282x hilfreich)

Zitat:
Treffen die ganzen Regelungen in solchen fällen auch zu? Muss man sich vorab beim Bau eines solchen "Häuschens" schon Gedanken machen ob man dieses in 10 oder 20 Jahren evtl mal als Wohnraum nutzen will?

Eindeutig: Ja
Bevor nicht eindeutig klar ist, dass das Häuschen auch eine Genehmigung als Wohnhaus hat (oder nach Umbau bekommt), würde ich gar keinen Vertrag abschließen.

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Vorausschauend kann man nicht bauen, weil zukünftige Vorschriften eben erst auch zukünftig bekannt werden :devil:
Es muss eben bei der Errichtung des "Häuschens" die bauaufsichtliche Genehmigung für den damals geplanten Nutzungszweck vorliegen und die entsprechend der Nutzung geltenden baulichen Anforderungen mussten erfüllt sein.
Bei einer späteren Umnutzung (z.B. von gewerbliche Zwecke in Wohnzwecke) werden dann die zum Zeitpunkt der Umnutzung aktuell gültigen Anforderungen abgeprüft. Da i.A. die Anforderungen stetig höher geschraubt werden, bedeutet eine Umnutzung i.d.R. immer: höhere Anforderungen.

Vielleicht stellt sich die Frage der Umnutzung aber gar nicht - vielleicht hat ja der Voreigentümer/frühere Bauherr beides für Wohnzwecke genehmigen lassen - bei einer nur geringen, teilgewerblichen Selbstnutzung ohne Außenwirkung, ohne zusätzlichen Stellplatzbedarf durchaus möglich. Vielleicht kommt aber auch das böse Erwachen, weil für das nachträglich gebaute Häuschen überhaupt keine Baugenehmigung eingeholt wurde.
Der Käufer-in-spe sollte sich tunlichst die Baugenehmigungsunterlagen anschauen, bevor er tatsächlich kauft oder irgendwelche Pläne schmiedet.

Und auch bei der Sache mit dem Finanzamt bestehen völlig falsche Vorstellungen.

Zitat (von fb444510-28):
Das mit dem FA habe ich auch schon gelesen.
Ich möchte es halt vermeiden das mein Freund, nur weil er mir Wohnraum kostenlos/kostengünstig zur Verfügung stellt, dadurch mit eventuellen Nachzahlungen vom FA geplagt wird.

Der Freund muss keineswegs plötzlich etwas ans Finanzamt zahlen, nur weil er Wohnraum kostenlos/kostengünstig zur Verfügung stellt.
Zu versteuern sind die Überschüsse aus Vermietung und Verpachtung, d.h. die Mieteinnahmen abzgl. der Werbungskosten+AfA. Der volle Abzug ist (derzeit) bei verbilligter Vermietung aber nur möglich wenn die 66%-Grenze beachtet wird.
Hat er 0 Euro Überschuss, dann sind eben auch nur 0 Euro zu versteuern.
Hat er 6000 Euro Überschuss, dann sind eben die 6000 Euro zu versteuern - aber bei z.B. 30% persönlichem Steuersatz bleiben dem Freund immer noch 4200 Euro.
Womit steht der Freund also schlechter da?

Wenn man über verbilligte Vermietung nachdenkt und gleichzeitig Steuervorteile in Anspruch nehmen möchte, sollte man einen Steuerberater fragen, weil sich Gesetze und auch Rechtsprechung öfter mal ändern.
https://www.haufe.de/immobilien/verwalterpraxis/verbilligte-vermietung-neue-regelungen-ab-2012_idesk_PI9865_HI2808347.html
https://www.steuertipps.de/haus-wohnung-vermieten/immobilien-vermieten/verbilligte-vermietung-vergleich-der-warmmiete-entscheidend
Ausrufezeichen beachten - Revision beim BFH anhängig (ich weiss nicht, ob da zwischenzeitlich schon eine Entscheidung gefallen ist)



Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

1x Hilfreiche Antwort

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