Wiederspruch Kündigung

4. Oktober 2005 Thema abonnieren
 Von 
Eljot
Status:
Beginner
(112 Beiträge, 57x hilfreich)
Wiederspruch Kündigung



Hallo ,

Meine Mutter hat unserem Mieter wegen ständiger Ruhestörung fristgerecht gekündigt und gleichzeitig bei Wiederholung die fristlöse Kündigung ausgesprochen.

Meine Frage: muß der Mieter der Kündigung wiedersprechen und gibt es hierfür eine Frist.

Vielen Dank
LJ

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9 Antworten
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#1
 Von 
joku
Status:
Schüler
(455 Beiträge, 146x hilfreich)

Hallo Eljot,

laut § 569 BGB ist es dem Vermieter möglich, eine fristlose Kündigung auszusprechen, wenn der Hausfrieden nachhaltig gestört wird. Hier sollten aber mehrere Abmahnungen vorausgegangen sein.

Bei einer fristlosen Kündigung hat der Mieter meines Wissens kein Widerspruchsrecht.

Gruss, JoKu

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#2
 Von 
Eljot
Status:
Beginner
(112 Beiträge, 57x hilfreich)

Danke Joku,

aber muss der Mieter der fristgerechten mit einer bestimmten Frist wiedersprechen?

Wir befürchten das er einfach am letzten Jan. nicht auszieht.

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#3
 Von 
fix
Status:
Praktikant
(977 Beiträge, 334x hilfreich)

Ich befürchte, daß da einiges widersprüchlich ist.

Wie dargestellt, kann eine erhebliche Störung des Hausfriedens nach erfolgloser Abmahnung zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen. Dann besteht auch kein Widerspruchsrecht aus sozialen Gründen.

Bei einer ordentlichen fristgemäßen Kündigung wegen Vertragsverletzung ist ein solches Widerspruchsrecht vorhanden. Der Vermieter muß den Mieter rechtzeitig auf dieses ausdrücklich hinweisen und über die Fristen (bis zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses) aufklären. Ansonsten kann der Widerspruch auch noch bis zum ersten Termin in einem Räumungsverfahren eingelegt werden.

Eine fristlose Kündigung kann nicht unter bestimmten Bedingungen vorsorglich ausgesprochen werden. Allenfalls könnte sie angedroht werden, was aber an der Sache nichts ändern würde.

Was eventuell möglich gewesen wäre, wäre eine außerordentliche fristlose Kündigung, bei der zugleich hilfsweise (dh für den Fall, daß die Gründe hierfür nicht schwerwiegend genug sind) eine ordentliche Kündigung aus demselben Grund ausgesprochen wird.

Bei Nichtauszug muß zunächst einmal der Vermieter einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses widersprechen (zwei Wochen), sofern er es nicht schon vorsorglich getan hat.

Ein fehlender Widerspruch des Mieters aus sozialen Gründen bedeutet keinesfalls, daß dieser nun unbedingt ausziehen muß. Hält dieser die Kündigung sowieso für unberechtigt, kann er es einfach auf ein Räumungsverfahren ankommen lassen, in dem dann alles nochmals vom Gericht geprüft wird.

Insgesamt denke ich, daß hier vielleicht die Heranziehung eines Anwalts besser gewesen wäre (bzw. ist), um Formfehler zu vermeiden.

-- Editiert von fix am 04.10.2005 12:45:48

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#4
 Von 
Eljot
Status:
Beginner
(112 Beiträge, 57x hilfreich)

Vielen Dank,

jetzt bin ich etwas schlauer.
Kann ich den Mieter noch nachträglich auf sein Wiederspruchsrecht hinweisen?
Gekündigt wurde vor ca. 1 Woche zum letzten Dezember.
Also, gegen die Kündigung vom ....können Sie bis zum 31.10.05 Wiederspruch einlegen.

Wäre das ausreichend?

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#5
 Von 
fix
Status:
Praktikant
(977 Beiträge, 334x hilfreich)

Der Hinweis muß rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist erfolgen, also nicht gerade zwei Tage vorher. Ich nehme mal an, daß es jetzt noch problemlos möglich sein sollte - ohne Gewähr!

Ein so knapper Einzeiler wie geschrieben wird allerdings vermutlich nicht ausreichen. Dem Mieter muß klargemacht werden, um was es da überhaupt geht und aus welchen Gründen (soziale Härte) er Widerspruch erheben kann. Ich würde mich da eng an den Text der einschlägigen Paragraphen (§§ 574,574a,574b BGB --> nachzulesen bei www.dejure.org) halten und es im Zweifel lieber zu ausführlich als zu knapp halten.

Der Zugang des Hinweises muß (genau wie der der Kündigung) im Streitfall nachweisbar sein, also per Einschreiben etc. Und im Zweifel lieber zum Anwalt gehen.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Eljot
Status:
Beginner
(112 Beiträge, 57x hilfreich)

Danke,
hab mir die Paragraphen angeschaut und werde es morgen mal ausformulieren.

gruß
LJ

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
joku
Status:
Schüler
(455 Beiträge, 146x hilfreich)

Guten Tag,

was haltet Ihr von dieser Formulierung:

Ich weise Sie an dieser Stelle noch auf Ihr gesetzliches Widerspruchsrecht hin. Nach § 556a BGB sind Sie als Mieter berechtigt, dieser Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietvertrages zu verlangen, wenn die vertragsmäßige Änderung für Sie oder Ihre Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner Interessen als Vermieter nicht zu rechtfertigen ist. Ihr Widerspruch muß mir bis spätestens zwei Monate vor Ende der Mietzeit schriftlich vorliegen und die Widerspruchsgründe darlegen.

Gruss, JoKu

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Eljot
Status:
Beginner
(112 Beiträge, 57x hilfreich)

Hallo Joku,

danke für die Formulierung.
Muß es denn derart ausfühlich sein.

hiermit legt man dem Mieter ein Wiederspruch ja fast in den Mund.
Andererseits wenn der Mieter wiederspricht weiß man wenigstens woran man ist.

Gruß
LJ

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
fix
Status:
Praktikant
(977 Beiträge, 334x hilfreich)

Um hier ein mögliches Mißverständnis auszuräumen:

Der Widerspruch ist genauer gesagt ein Sozialwiderspruch. Das heißt, nur eine Art Notbehelf des Mieters, wenn der Vermieter zwar zugestandenermaßen legitime Gründe für eine Kündigung hat, der Mieter diese aber trotzdem aus sozialen Gründen für unangemessen hält. In diesem Fall kann er mit dem Widerspruch zumindest eine zeitweilige Verlängerung des Mietvertrages erreichen.

Wenn der Mieter - und das wird wohl der häufigere Fall sein - die vorgebrachten Kündigungsgründe für nicht zutreffend hält (zB weil er meint, gar nicht den Hausfrieden gestört zu haben), braucht er auch keinen Widerspruch einzulegen. Er braucht überhaupt nicht auf eine Kündigung zu reagieren, sondern kann einfach wohnen bleiben und die Räumungsklage abwarten. In deren Verlauf wird er dann vorbringen, warum er die Kündigung selbst für unberechtigt hält. Das hat nichts mit sozialen Gründen zu tun.

Der Sozialwiderspruch ist kein Rechtsbehelf wie der Widerspruch gegen den Bescheid einer Behörde, wo man vor einer Klage erst mal formal Widerspruch einlegen muß.

Versuche, den Mieter *auszutricksen*, indem man ihn über seine Widerspruchsrechte teilweise im unklaren läßt, gehen letztlich nur zum Nachteil des Vermieters. Bei fehlender oder ungenügender Aufklärung über seine Widerspruchsrechte kann dieser einen eventuellen Sozialwiderspruch dann auch noch später einlegen.

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