Wann erfährt der Vermieter vom Tod des Mieters

14. Juli 2018 Thema abonnieren
 Von 
Siegfried Marcus
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 0x hilfreich)
Wann erfährt der Vermieter vom Tod des Mieters

§ 580 Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters
Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.

Man meint, damit ist alles erklärt, nur wie sieht es aus, wenn der VM zufällig aus einer Zeitung erfährt, dass sein alleinstehender Mieter, ohne irgendwelchen Anhang, verstorben ist ? Dann hat er ja Kenntnis erlangt. Wahrscheinlich wissen es die anderen Bewohner im Haus auch.

1. Nur an wen, bzw. wohin ist die Kündigung zu richten, wenn sich innerhalb des Monats niemand (Erben, usw...) beim VM melden ? (Testament existiert, hat Mieter vor Jahren dem VM mitgeteilt)
2. Wer weiß denn, wann der VM Kenntnis erlangt hat ?
3. Genügt es evtl. so lange zu warten bis jemand offiziell an den VM herantritt, dann hat der VM eben erst da Kenntnis erlangt ?

Ob weitere Mietzahlungen erfolgen, usw... lassen wir jetzt mal außen vor.
Das wäre selbstverständlich der beste Fall, aber das hört von gleich auf sofort auf. Die Rentenkasse schläft nicht, und die Bankverbindung wird fast taggleich gesperrt.

Interessant wäre nun nicht nur zu wissen wie das explizit gehandhabt werden sollte, sondern wo das genau nachgelesen werden kann. Google weiß das anscheinend nicht.

Danke

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18 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Wenn §580 BGB bekannt ist, sollten auch die § 563, 563 a bis c und § 564 Bgb bekannt sein.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#2
 Von 
Siegfried Marcus
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 0x hilfreich)

Erstmal danke für die Antwort, §§ sind bekannt, helfen aber nicht wirklich weiter.

§ 564 Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung
Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.

Auch hier dieselbe Formulierung nur noch mit dem nicht erfolgten Eintritt in das Mietverhältnis ergänzt.
§563c finde ich nicht.

Bis wann muss sich denn eigentlich ein Erbe beim VM gemeldet haben, unabhängig ob er in den MV eintreten will oder nicht ?
Denn es kann sich ja nur der Erbe beim VM melden, umgekehrt geht es nicht.
Bekommt ein VM beim Nachlassgericht Auskunft ?

Danke

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Erstmal danke für die Antwort, §§ sind bekannt, helfen aber nicht wirklich weiter.


Doch, weil der § 580 BGB nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum gilt.

Richtig ist allerdings, dass der § 564BGB identisch mit dem § 580 BGB ist für den Fall, dass der Verstorbene alleiniger Mieter war und auch alleine in der Wohnung gewohnt hat.

Zitat:
Bekommt ein VM beim Nachlassgericht Auskunft ?


Ja, der Vermieter bekommt Auskunft, wer Erbe ist.

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Siegfried Marcus
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die Info, nur hilft mir das bei folgender Frage nicht weiter.

Bis wann, nach Ableben des Mieters, muss sich ein Erbe beim VM gemeldet haben, unabhängig ob er in den MV eintreten will oder nicht ?

Wo steht das geschrieben ?
Eigentlich ist doch in Deutschland immer alles geregelt, dafür müsste es doch auch eine Regelung geben.

Zitat (von hh):
Richtig ist allerdings, dass der § 564BGB identisch mit dem § 580 BGB ist für den Fall, dass der Verstorbene alleiniger Mieter war und auch alleine in der Wohnung gewohnt hat.


Trifft genau zu.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Zitat (von Siegfried Marcus):
Bis wann, nach Ableben des Mieters, muss sich ein Erbe beim VM gemeldet haben, unabhängig ob er in den MV eintreten will oder nicht ?


Nun ja, zunächst muss der Erbe ja auch erst einmal von seinem Glück wissen. Einfach mal beim Gericht nachfragen, welches nicht verpflichtet ist die VM über irgendwelche Dinge von sich aus zu informieren.

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
AntoineDF
Status:
Praktikant
(507 Beiträge, 411x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
Einfach mal beim Gericht nachfragen, welches nicht verpflichtet ist die VM über irgendwelche Dinge von sich aus zu informieren.


Absolut richtig, so ist der gängige Ablauf.

Ich erlaube mir dazu eine kleine Ergänzung hinsichtlich der Zuständigkeit:
Gem. § 343 FamFG ist das Nachlassgericht an dem Ort zuständig, an dem der Mieter seinen letzten Wohnsitz hatte. Dies wird regelmäßig der Ort sein, an dem die Wohnung gelegen ist.

Alternativ kann der Vermieter auch Ermittlungen beim Standesamt gem. § 62 PStG anstellen. Auch kann er gem. § 13 FamFG Akteneinsicht beim Nachlassgericht beantragen. Allerdings muss der Vermieter dann ein berechtigtes Interesse glaubhaft machen. Die Vorlage des Mietvertrags dürfte hierfür ausreichend sein.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Bis wann, nach Ableben des Mieters, muss sich ein Erbe beim VM gemeldet haben, unabhängig ob er in den MV eintreten will oder nicht ?


Es gibt keine Pflicht des Erben, sich beim Vermieter zu melden. Der Erbe hat "lediglich" die Pflicht, die Miete weiter zu zahlen.

Sind dem VM Kontaktdaten von Kindern oder anderen Verwandten des Mieters bekannt?

Ist der Nachlass des Mieters werthaltig oder ist zu befürchten, dass der Nachlass überschuldet ist?

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Siegfried Marcus
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
Nun ja, zunächst muss der Erbe ja auch erst einmal von seinem Glück wissen.

Genau, sehe ich auch so und das kann u. U. dauern auch länger als 30 Tage.
Wobei wir wieder bei der 30-Tage-Frage sind, dass ein VM nachdem er vom Tod des Mieter erfahren hat ein 30 tägiges Kündigungsrecht hat und dies dann nicht einhaltbar wäre.


Zitat (von AltesHaus):
Einfach mal beim Gericht nachfragen

Damit gibt der VM aber zu über den Tod des Mieters zu wissen und die 30 Tage laufen.


Zitat (von hh):
Es gibt keine Pflicht des Erben, sich beim Vermieter zu melden.

An wen richtet der VM dann z. Bsp. die nächste Bk.-Abrechnung ?
Woher wüsste der VM denn ob der eigentlich berechtigte Erbe die Wohnung nutzt, bei angenommenem Mieteingang, oder ob dieser die Wohnung selbst vermietet, evtl. sogar teurer ?


Zitat (von hh):
Sind dem VM Kontaktdaten von Kindern oder anderen Verwandten des Mieters bekannt?

Kinder gibt es definitiv keine, Verwandte sind nicht bekannt, heißt aber nicht, dass es keine gibt wäre schon außergewöhnlich.


Zitat (von hh):
Ist der Nachlass des Mieters werthaltig oder ist zu befürchten, dass der Nachlass überschuldet ist?

Eher werthaltig, nur was bringt das, wenn von heute auf morgen die Wohnung leergeräumt wird, von wem auch immer, es keine Miete mehr gibt und die Kaution schon auf die letzten Mietzahlungen angerechnet wurde ?
Die Wohnung selbst war vor seinem Ableben immer in ordentlichem Zustand.


Die Antworten und Tipps bisher sind alle super, danke, aber meine Frage, wann erfährt ein VM offiziell vom Tod des Mieter ist noch nicht beantwortet, es geht nur darum ab wann die 30 Tage laufen, in denen der VM kündigen darf.
... der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.

Und auch hier wäre es von Vorteil den Namen, Anschrift des/der Erben zu kennen, oder reicht es die Kündigung in den Briefkasten des Verstorbenen zu werfen mit Anschrift - an die Erben von ... ?

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#9
 Von 
AntoineDF
Status:
Praktikant
(507 Beiträge, 411x hilfreich)

Hallo "Siegfried Marcus",

Zitat (von Siegfried Marcus):
aber meine Frage, wann erfährt ein VM offiziell vom Tod des Mieter ist noch nicht beantwortet, es geht nur darum ab wann die 30 Tage laufen, in denen der VM kündigen darf.


der Beginn der Ausschlussfrist ist nicht alleine davon abhängig, wann der Vermieter vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt.

Vielmehr beginnt für den Vermieter der Lauf der Kündigungsfrist ab Kenntnisnahme vom Tod des Mieters und zusätzlich wenn er Kenntnis darüber erlangt hat, dass ein Eintritt gem. § 563 BGB bzw. eine Fortsetzung gem. § 563 a BGB nicht erfolgt sind.

Bei einem Eintritt gem. § 563 BGB wäre dann nämlich auch der Ablauf der Ablehnungsfrist abzuwarten, da eine Ablehnung den Eintritt rückwirkend unwirksam werden, den Vertrag aber bestehen lässt. Die Frist zum Ausspruch der Kündigung beträgt in diesen Fällen daher vom Tod des Mieters an mindestens zwei Monate.

Hinzukommen muss Kenntnis von der Erbenstellung, der Person des bzw. aller Erben und des Vermieters. Erforderlich ist dabei jeweils positive Kenntnis der tatsächlichen Verhältnisse. Dies ist deshalb Voraussetzung, weil somit der Erbe bzw. der Vermieter überhaupt die Möglichkeit hat, eine Entscheidung über die Ausübung seines Kündigungsrechts zu treffen.

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#10
 Von 
Siegfried Marcus
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 0x hilfreich)

Super !

Zitat (von AntoineDF):
... und zusätzlich wenn er Kenntnis darüber erlangt hat, dass ein Eintritt gem. § 563 BGB bzw. eine Fortsetzung gem. § 563 a BGB nicht erfolgt sind.

Nur wenn diese Erkenntnis den VM nicht erreicht, weil wie hh schreibt es keine Pflicht des Erben gibt, sich beim Vermieter zu melden.


Zitat (von AntoineDF):
Bei einem Eintritt gem. § 563 BGB wäre dann nämlich auch der Ablauf der Ablehnungsfrist abzuwarten, da eine Ablehnung den Eintritt rückwirkend unwirksam werden, den Vertrag aber bestehen lässt.

Hier benötige ich Nachhilfe, verstehe ich nicht wirklich.
Denn die Ablehnung/Kündigung würde doch den Vertrag betreffen, dann gäbe es doch erst gar keinen Eintritt, oder zumindest nur kurzfristig.


Zitat (von AntoineDF):
Hinzukommen muss Kenntnis von der Erbenstellung, der Person des bzw. aller Erben und des Vermieters. Erforderlich ist dabei jeweils positive Kenntnis der tatsächlichen Verhältnisse.

Da der/die Erben zu dieser possitiven Erkenntnis gegenüber dem VM aber wahrscheinlich auch nicht verpflichtet sind, kann sich dies alles hinziehen, oder ?


Zitat (von AntoineDF):
Dies ist deshalb Voraussetzung, weil somit der Erbe bzw. der Vermieter überhaupt die Möglichkeit hat, eine Entscheidung über die Ausübung seines Kündigungsrechts zu treffen.

Sehe ich genau so.
Nur von der Frage in welchem Zeitrahmen sich ein Erbe dem VM gegenüber zu erkennen geben muss/soll/darf komme ich einfach nicht weg.

-- Editiert von Siegfried Marcus am 16.07.2018 13:12

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#11
 Von 
AntoineDF
Status:
Praktikant
(507 Beiträge, 411x hilfreich)

Zitat (von Siegfried Marcus):
Nur von der Frage in welchem Zeitrahmen sich ein Erbe dem VM gegenüber zu erkennen geben muss/soll/darf komme ich einfach nicht weg.


Ihre Frage müsste eher lauten, ob den Vermieter eine Erkundungsobliegenheit hinsichtlich der möglichen Erben trifft, sobald der vom Tod des Mieter erfährt, was zu bejahen ist (OLG Hamm WuM 1981, 263 ).

Dies ist auch allein aus Sicht des Vermieters schon deshalb für ihn interessant, da für ihn, sofern die Erben ihm unbekannt bleiben, eine öffentliche Zustellung gem. § 132 Abs. 2 BGB in Verbindung mit den Vorschriften der §§ 185 ff. ZPO in Betracht kommt. Dann aber muss der Vermieter jedoch alles ihm Zumutbare und Mögliche zur Ermittlung des Erben getan haben. Ansonsten ist der Erbe nicht als unbekannt anzusehen (BGH WuM 2012, 630 ).

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#12
 Von 
Siegfried Marcus
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von AntoineDF):
Ihre Frage müsste eher lauten, ob den Vermieter eine Erkundungsobliegenheit hinsichtlich der möglichen Erben trifft, sobald der vom Tod des Mieter erfährt, was zu bejahen ist

Da muss man erst mal drauf kommen.


Beim BGH WuM 2012, 630 geht es ja um eine gewerbliche Räumungsklage.
ZPO § 185 Nr. 1
a) Im Erkenntnisverfahren darf eine öffentliche Zustellung nur angeordnet werden, wenn die begünstigte Partei alle der Sache nach geeigneten und ihr zumutbaren Nachforschungen angestellt hat, um den Aufenthalt des Zustellungsadressaten zu ermitteln und ihre ergebnislosen Bemühungen gegenüber dem Gericht dargelegt hat.

Wieso sollte beim Tod eines Menschen sein VM der Begünstigte sein und nicht die Erben ?
Verstehe ich nicht.

Danke

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
da für ihn, sofern die Erben ihm unbekannt bleiben, eine öffentliche Zustellung gem. § 132 Abs. 2 BGB in Verbindung mit den Vorschriften der §§ 185 ff. ZPO in Betracht kommt.


Das kommt regelmäßig nur dann in Betracht, wenn man zwar die Namen der Erben kennt, aber nicht deren Anschrift. Wenn man aber noch nicht einmal weiß, wer Erbe ist, dann ist auch keine öffentliche Zustellung möglich.

Besser ist es jedoch, wenn der Vermieter eine Nachlasspflegschaft beantragt, denn dann kann er die Kündigung dem Nachlasspfleger zustellen.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
AntoineDF
Status:
Praktikant
(507 Beiträge, 411x hilfreich)

Zitat (von Siegfried Marcus):
Wieso sollte beim Tod eines Menschen sein VM der Begünstigte sein und nicht die Erben ? Verstehe ich nicht.


Dem ist ja auch nicht so und das habe ich ja auch nie behauptet.

Mithin darf der jeweils Kündigungsberechtigte nicht untätig bleiben, wobei sie vielmehr gehalten sind, sich Gewissheit über die Person des Kündigungsgegners zu verschaffen.

Ich hatte meine Ausführungen lediglich auf die Sicht des Vermieters beschränkt, da Sie explizit genau danach gefragt hatten und sich ein Erbe auch nicht zu erkennen geben muss, sondern er Nachforschungen mit Blick auf den Vermieter, und umgekehrt, anstellen muss.

Zitat (von hh):
Wenn man aber noch nicht einmal weiß, wer Erbe ist, dann ist auch keine öffentliche Zustellung möglich.


Diese Aussage ist leider nicht zutreffen. Siehe meine Ausführungen in #11:

Zitat:
§ 132 Abs. 2 BGB
Befindet sich der Erklärende über die Person desjenigen, welchem gegenüber die Erklärung abzugeben ist, in einer nicht auf Fahrlässigkeit beruhenden Unkenntnis oder ist der Aufenthalt dieser Person unbekannt, so kann die Zustellung nach den für die öffentliche Zustellung geltenden Vorschriften der Zivilprozessordnung erfolgen.


-- Editiert von AntoineDF am 16.07.2018 17:54

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Siegfried Marcus
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 0x hilfreich)

Guten morgen allerseits

Zitat (von AntoineDF):
Dem ist ja auch nicht so und das habe ich ja auch nie behauptet.


Habe ich auch nicht behauptet nur BGH WuM 2012, 630 zitiert.


Ich fasse jetzt mal zusammen, sollte der VM den Verdacht haben, dass ein Mieter verstorben ist, sollte er sich daran machen alle in Betracht kommenden Erben mitsamt Anschriften zu ermitteln.
Nachdem er fündig geworden ist und die Ablehnungsfrist abgelaufen ist, beginnt erst die für ihn wichtige 30-tägige Kündigungsfrist zu laufen.

Richtig so ?

Ab wann beginnt denn eigentlich die Ablehnungsfrist zu laufen, am Tag nach Eröffnung des Testaments ?
Hat der VM das Recht Diesen zu erfahren ?
Ein Testament gibt es angeblich hat er mal vor vielen Jahren erwähnt.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Siegfried Marcus
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 0x hilfreich)

Montag rief ich beim Nachlassgericht an, dort kannte man den Namen nicht und ich könne ja mal mit allen Unterlagen irgendwann vorbeikommen. Tat ich nicht.
Mittwoch erfuhr ich durch Zufall von einem Nachbarn die Tel.-Nr. seiner Schwester. Ich rief an, sie erklärte mir, dass sie das Erbe nicht annehmen werde, mit der Sache nichts zu tun haben will und diese Woche noch eine Entscheidung fällt. Sie war es auch die ein paar mal da war und nach dem rechten schaute.
Gestern Mittag rief sie mich an ob ich gleich Zeit hätte, sie wolle bzw. müsse mir wohl alle Schlüssel zur Wohnung übergeben.
Sie kam erklärte mir, dass sie beim Termin im Nachlassgericht von dem Notar aufgefordert wurde, dem Vermieter sofort alles zu übergeben und dürfe die Wohnung und auch das gesamte Haus nicht mehr betreten.
Auch einen Autoschlüssel habe ich erhalten, falls ich damit fahren wolle sagte sie. Die Papiere dazu habe ich nicht erhalten.
Ich schaute mich erst mal um und suchte die versteckte Kamera, war aber keine da, nüchtern war sie auch, also muss es an der Hitze liegen und sie beteuerte mir zum wiederholten male, dass sie so vorgehen müsse. Schriftlich hätte sie auch nichts dazu bekommen.
Sowas hätte sie noch nie mitgemacht, ich auch nicht entgegnete ich.
Und wenn sich noch jemand, der Ansprüche erheben könnte, meldet fragte ich. Gibts niemand, 100%.
Meinen Namen, geschweige Adresse wollte das N-Gericht auch nicht wissen.

Wohnungsabnahme fand nicht statt. Gekündigt hat auch niemand.
Auch ich kann ja immer noch nicht kündigen, da ich dieser Geschichte Montag erst mal beim Nachlassgericht auf den Grund gehen werde.

Kann das sein, dass das in Deutschland so abläuft ?
Was sollte ich nun tun, bzw. muss ich tun.

Angenommen der Staat würde erben, sieht zumindest so aus, könnte Dieser hergehen und dem Vermieter mitteilen, dass er die Wohnung weiter nützen will und dann Asylanten, Aussiedler, usw... einquartiert ?
Ist das möglich ?

Danke

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119644 Beiträge, 39758x hilfreich)

Zitat (von Siegfried Marcus):
Auch einen Autoschlüssel habe ich erhalten, falls ich damit fahren wolle sagte sie.

Das Auto würde ich nicht anfassen - geschweige denn damit fahren.



Zitat (von Siegfried Marcus):
Sie kam erklärte mir, dass sie beim Termin im Nachlassgericht von dem Notar aufgefordert wurde, dem Vermieter sofort alles zu übergeben und dürfe die Wohnung und auch das gesamte Haus nicht mehr betreten.

Wenn sie das Erbe ausschlägt, dann darf sie die Wohnung normalerweise nicht mehr betreten.
Warum sie das Haus nicht mehr betreten sollte, dafür gibt es keinen ersichtlichen Grund.
Und die Übergabe der Autoschlüssel macht auch keinen Sinn.

Ich vermute das die Gute da was missverstanden hat.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Siegfried Marcus
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke

Zitat (von Harry van Sell):
Das Auto würde ich nicht anfassen - geschweige denn damit fahren.


Das habe ich auch nicht vor, aber es steht in der Garage und da muss es ja mal raus.
Ich habe auch nur einen Autoschlüssel und wie erwähnt keinen Schein und Zulassungsbescheinigung erhalten.

Zitat (von Harry van Sell):
Ich vermute das die Gute da was missverstanden hat.


Eventuell, - nur was alles, - werde ich wohl morgen erfahren.
Was ich nicht verstehe, dass sie aus diesem Termin mit nichts Schriftlichem dasteht.
Ist das normal ?

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