Hallo!
Habe 16 Monate in einer Wohnung im 1.OG gewohnt. Wohnungsgröße 52,oo m2.
Kaltmiete 450 Euro. Region Südhessen. Renovierter Altbau mit moderner Aussenfassdendämmung. Fertigstellung 10/2007. Brennwertheizungsanlage. Der Nebenkostenabschlag betrug 100 Euro monatlich. Abrechnungszeitraum 10.2007 - 02. 2009.
Nach Einforderung der Kaution in Höhe von 2 Monatsmieten wurde mir eine überschlägige Nebenkostenabrechnung vorgelegt, die mir 128,00 Restgeld von der Kaution als Guthaben auswies. Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung mit Belegen wurde mir nicht vorgelegt. Die Nebenkostenabrechnung beinhaltet Steuern, Versicherung, Müll, Wasser, Strom und Heizkosten. Zinsen der Kaution wurden nicht aufgeführt oder berechnet. Die Heizkosten wurden anhand des Gasverbrauchs ermittelt. Es gehören jedch noch 3 Parteien dazu. 1 Bürobetrieb und eine DG Wohnung. Warmwasserbereitung erfolgt über den Heizkessel. Warmwasserzähler sind vorhanden.
Nach einer Zeit von 4 Wochen habe ich mal nach Belegen und einer Ordentlichen Abrechnung gefragt. Belege wurden nicht vorgelegt, da diese noch nicht eingetroffen waren. Nur plötzlich war die Nebekostenabrechnung 430 Euro Teurer. Sprich ich soll jetzt noch 300 Euro nachzahlen, sofern die Rechnung von Gasversorger irgendwann kommt.
Meine Fragen lauten:
1. Ist die Art der Heizkostenabrechnung zulässig?
2. Sind 230 Euro Nebenkosten/mntl. für die Wohnungsgröße angemessen?
3. Die Rechnung vom Gasversorger ist noch nicht eingetroffen, kann der Vermieter trotzdem die Kaution zurückhalten.
4. Welche Fristen sind einzuhalten, bzw. schon verstrichen.
5. Sind diese formen der Nebenkostenabrechnungen korrekt?
6. Wie sollte hier weiter verfahren werden?
Gruß
BB
Unschlüssige Nebenkostenabrechnung
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
--- editiert vom Admin
quote:
....sofern die Rechnung von Gasversorger irgendwann kommt.
Dies verwundert doch sehr!
Ein Gasversorger, der 16/17 Monate keine Rechnung schreibt?!?
quote:
Der Nebenkostenabschlag betrug 100 Euro monatlich. Abrechnungszeitraum 10.2007 - 02. 2009.
Dies sind aber 17 Monate!!!
Gruss vom Strand
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--- editiert vom Admin
quote:<hr size=1 noshade>(...) Je nach dem, wie das Wirtschafts-/ Abrechnungsjahr liegt, könnte wenigstens hinsichtlich eines Teils bereits Verjährung eingetreten sein. <hr size=1 noshade>
· Verspätung
Rechnet der Vermieter nicht fristgemäß (d.h. innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums) über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorschüsse ab, so kann der Mieter, sofern das Mietverhältnis beendet ist, seine Vorschüsse in voller Höhe wieder zurückfordern (VIII ZR 57/04 , Urteil vom 9.3.2005) .
Achtung:
Der Vermieter kann dann allerdings nachträglich noch abrechnen und die auf die Wohnung des Mieters entfallenden Betriebskosten geltend machen. Er ist mit seiner Forderung aber der Höhe nach auf den Betrag beschränkt, den der Mieter zuvor als Vorauszahlung geleistet (und wieder zurückerhalten) hatte. Einer darüber hinausgehenden Forderung steht ja die Verspätung entgegen.
In einem bestehenden Mietverhältnis hingegen kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abgerechnet hat. In diesem Fall, so der BGH, sei der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (VIII ZR 191/05 - Urteil vom 29.3.2006).
Verspätete Korrektur:
Eine wegen Verspätung ausgeschlossene Nachforderung ist auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist (Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 190/06 ). Auch wenn eine zunächst rechtzeitig erteilte Abrechnung für den Mieter nicht verständlich ist, kann der Vermieter aus einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten Abrechnung nicht mehr eine Nachforderung herleiten (Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07 ).
Gruss vom Strand
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Also dieser Betrag ist extrem hoch für ne Nebenkostenabrechnung. Ich wohn auch in einem sanierten Altbau mit Außendämmung, da geht man im Schnitt von ca. 1,50 Euro / m² Nebenkosten aus...
Das mit dem Gasversorger kan durchaus sein, die Gasversorger (wie auch die Stromerzeuger) in meiner Gegend rechnen nicht zum 1.1. ab. Die Rechnungen kommen da normalerweise im April / Mai. D.h. wenn Ihr Vermieter keine Zwischenrechnung von den Versorgungsbetrieben verlangt kann es durchaus sein daß die Abrechnung später erfolgt. Was den Vermieter aber noch lange nicht zum "Schätzen" berechtigt! Da würde ich auf jeden Fall schriftlich einspruch erheben...
--- editiert vom Admin
Ist er denn berechtigt aufgrund der hohen "Nebenkostenschätzung" die gesamte Kaution von 2 Monatsmieten einzubehalten?
--- editiert vom Admin
--- editiert vom Admin
Aber der Vermieter darf großzügig schätzen. Insofern darf er die Kaution schon dann einbehalten, wenn nur die Möglichkeit besteht, dass eine Nachforderung in dieser Höhe entsteht.
zu 1.: Das ist noch gar keine Heizkostenabrechnung, sondern nur eine grobe Schätzung, die den Einbehalt der Kaution ermöglichen soll.
zu 2.: 230€ NK/Monat für 52qm sind sehr hoch, aber wie kommst Du auf diesen Betrag?
zu 3.: Ja, gerade dann. Denn ohne Abrechnung des gasversorgers kann er selbst keine NK-Abrechnung erstellen und ohne NK-Abrechnung darf er die Kaution in angemessenem Umfang einbehalten.
zu 4.: Ob bereits Fristen verstrichen sind, ist unklar. Das hängt u.a. davon ab, ob das Wirtschaftsjahr mit dem Kalenderjahr übereinstimmt. Wenn das der Fall ist, dann wären NK-Nachforderungen für 2007 ggf. verjährt. Aber selbst das ist nicht sicher.
zu 5.: Nein, es handelt sich wohl auch gar nicht um eine formelle NK-Abrechnung, sondern nur um eine überschlägige Berechnung um den Einbehalt der Kaution zu rechtfertigen.
zu 6.: Da ein Wirtschaftsjahr maximal 12 Monate umfassen darf, müsste der vermieter eigentlich in der Lage sein, für die Anfangszeit des Mietverhältnisses eine NK-Abrechnung zu erstellen. Die solltest Du zunächst einfordern. Bei einer Mietdauer von 17 Monaten muss es mindestens 2 NK-Abrechnungen geben, evtl. sogar 3.
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