Recht auf Untervermietung einer Wohnung?

21. September 2018 Thema abonnieren
 Von 
KlausKlausen
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 48x hilfreich)
Recht auf Untervermietung einer Wohnung?

Folgendes Szenario:
Wir sind vor knapp 5 Jahren aus unserer gemieteten 2-Zimmer-Wohnung in Hamburg ausgezogen (wg. Nachwuchs raus aufs Land), wollten diese aber gerne behalten da es sehr schwierig ist in Hamburg bezahlbare kleine Wohnungen in halbwegs vernünftiger Lage zu finden. Meine Frau arbeitet momentan wegen der Kinder noch nicht wieder und ich selbst arbeite nun vorerst in der näheren Umgebung um in den ersten Jahren Zeit für die Kinder/Familie zu haben.
Geplant ist allerdings das meine Frau langfristig wieder arbeiten wird und ich selber auch wieder in freie Wirtschaft wechseln werde. Für beide Varianten ist es nicht unwahrscheinlilch, dass die zukünftige Arbeitsstelle dann wieder in Hamburg sein wird. Für den Fall, dass die Wohnung dann unter der Woche öfter als Pendlerwohnung dienen soll möchten wir diese einfach gerne behalten aber nicht die kompletten Kosten tragen wenn wir sie momentan einfach kaum nutzen. Wenn dann nur sporadisch nach Stadionbesuchen an Abenden wo es später wird oder nach Feiern...
Daher soll sie teilweise untervermietet werden.

Nun war es in der Vergangenheit schon etwas schwierig, die Genehmigung dafür zu bekommen und wir mussten zwischendurch immer wieder damit aussetzen. Erst wurde uns die Untervermietung zwar genehmigt, allerdings mit der Einschränkung, dass dies nur für maximal ein Jahr gültig sei. Nach dem dritten Jahr fragten wir dann erneut an und es wurde vorerst abgelehnt mit der Begründung, dass es ja nur ein Jahr möglich sei. Nach langer Diskussion und Erklärung, dass die Untervermietung zwischenzeitlich ja gar nicht mehr der Fall war und nun neu untervermietet werden soll, wurde noch einmal genehmigt. Allerdings wieder nur ein Jahr.

Nun haben wir seit einem knappen halben Jahr neue Untermieter, haben deswegen kurz bei der Genossenschaft angerufen und das mitgeteilt. Hier hieß es erst wieder da ginge nicht wieder. Dann habe ich erklärt, dass es beim letzten Mal auch erst gesagt wurde und nach längerem Gespräch mit dem Geschäftsführer und Erklärung der Situation dann doch ging. Daraufhin hieß es gut, das müsse dann nochmal geprüft werden.

Nun haben wir gerade einen Brief bekommen mit einer zu unterschreibenden Unterlassungserklärung. Es wäre anhand der Klingelschilder festgestellt worden, dass wir Wohnraum überlassen und die Schilder getasucht wurden. Zur Unterlassung von beidem sollen wir uns mit dieser Erklärung verpflichten.

Was können wir tun? In einem Artikel hier heißt es:

Zitat:
Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Mieter "vernünftige und nachvollziehbare" wirtschaftliche und/oder persönliche Gründe zur Untervermietung anführen kann.


Wir haben doch ein berechtigtes Interesse und sehr wohl vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Wir sollen uns nun bis Ende des Monats äußern.

Hilfe zur richtigen Äußerung wäre toll!

Vielen Dank vorweg.

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17 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2979 Beiträge, 1379x hilfreich)

Zitat (von KlausKlausen):
Wir haben doch ein berechtigtes Interesse und sehr wohl vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Wir sollen uns nun bis Ende des Monats äußern.

Habt ihr auch bedacht, dass dies keine Untervermietung eines Teils der Wohnung ist, sondern eine Gebrauchsüberlassung an dritte Personen. Und für diese Überlassung benötigt ihr die Genehmigung des Vermieters (Genossenschaft), sonst wird dieser die Wohnung aus wichtigem Grund kündigen.

Mehr dazu hier: http://www.rechtsanwalt-schuhmacher.de/2014/11/18/gebrauchsuberlassung-an-dritteuntermiete/

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#2
 Von 
KlausKlausen
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 48x hilfreich)

Warum? Wir können jederzeit das eine Zimmer nutzen, tun dies nur selten. Dachboden und Kellerraum steht nur uns zur Verfügung und wird nur von uns benutzt. Das ist doch nicht komplett?

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#3
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2979 Beiträge, 1379x hilfreich)

Zitat (von KlausKlausen):
Das ist doch nicht komplett?

Für die Genossenschaft sieht das aber anders aus, siehe anderer Name am Klingelschild. Und dann kommt noch dazu, dass nur Mitglieder dieser Genossenschft Recht auf eine Wohnung haben.

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#4
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119624 Beiträge, 39756x hilfreich)

Für eine Untervermietung benötigt man eine Erlaubnis des Vermieters. Diese ist vor der Untervermietung einzuholen.
Beides ist nicht erfolgt = Ende der Fahnenstange, eure derzeitige Handlung ist "illegal".

Dann haben wir hier noch den Sonderfall der Genaossenschaft, da gelten teilweise andere Bedingungen als bei normalen Vermietern.



Zitat (von KlausKlausen):
Hilfe zur richtigen Äußerung wäre toll!

Die sollte man einem Anwalt überlassen, idealerweise einem Anwalt der sich auch mit Mietrecht bei Genossenschaften auskennt.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#5
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31994 Beiträge, 5630x hilfreich)

Zitat (von KlausKlausen):
Wir können jederzeit das eine Zimmer nutzen,

Dann steht euer Name auch noch am Klingel-u. Briefkastenschild?

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#6
 Von 
altona01
Status:
Weiser
(17802 Beiträge, 8070x hilfreich)

Genossenschaften dulden Untervermietung nur sehr eingeschränkt und befristet, weil ihr Auftrag die Wohnraumversorgung ihrer Mitglieder ist. Wenn man selber als Mitglied die Wohnung nicht nutzt, dann widerspricht das dem Genossenschaftsgedanken und man kann bei unerlaubter Untervermietung gekündigt werden.

Signatur:

Nur wer sich bewegt, hört seine Ketten rasseln.

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#7
 Von 
KlausKlausen
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 48x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Zitat (von KlausKlausen):
Wir können jederzeit das eine Zimmer nutzen,

Dann steht euer Name auch noch am Klingel-u. Briefkastenschild?


Genau ja, so ist es. Es steht unser der Name natürlich auch dran.

Und ja eine direkte Erlaubnis haben wir diesmal nicht, das stimmt. Wir haben es aber bekannt gegeben und dann auch keine konkrete Absage mehr bekommen sondern die Aussage es müsse erstmal dann noch geklärt werden. Dann kam erstmal nichts und nun eben dieses schreiben.

Fakt ist ja nun, dass wir die Wohnung ja schon nutzen, zwar nur selten aber eben doch ab und an. Außerdem Dachboden und Keller. Möbel sind auch in allen Räumen fast komplett unsere.

Es handelt sich also zumindest nicht um Gebrauchsüberlassung, sondern tatsächlich um teilweise Untervermietung. Auch wenn es für die Genossenschaft anders aussehen mag. Was ist denn mit dem Recht auf Untervermietung aufgrund von "berechtigtem Interesse".
Gibt es dieses dann bei Genossenschaften nicht?

Ungern würden wir hier gleich einen Anwalt einschalten und die Genossenschaft so vielleicht noch zusätzlich verärgern. Sollte man nicht erst einmal versuchen sich so zu einigen?

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#8
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2979 Beiträge, 1379x hilfreich)

Zitat (von KlausKlausen):
Ungern würden wir hier gleich einen Anwalt einschalten und die Genossenschaft so vielleicht noch zusätzlich verärgern.

Hast du nicht gelesen/verstanden, was @altona01 geschrieben hat?
Zitat (von altona01):
Wenn man selber als Mitglied die Wohnung nicht nutzt, dann widerspricht das dem Genossenschaftsgedanken und man kann bei unerlaubter Untervermietung gekündigt werden.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
KlausKlausen
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 48x hilfreich)

Zitat (von Liane46):
Zitat (von KlausKlausen):
Ungern würden wir hier gleich einen Anwalt einschalten und die Genossenschaft so vielleicht noch zusätzlich verärgern.

Hast du nicht gelesen/verstanden, was @altona01 geschrieben hat?
Zitat (von altona01):
Wenn man selber als Mitglied die Wohnung nicht nutzt, dann widerspricht das dem Genossenschaftsgedanken und man kann bei unerlaubter Untervermietung gekündigt werden.


Aber wir nutzen Sie doch, wieso nicht gelesen. Gibt es da eine Mindestnutzung?

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#10
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119624 Beiträge, 39756x hilfreich)

Zitat (von KlausKlausen):
Ungern würden wir hier gleich einen Anwalt einschalten und die Genossenschaft so vielleicht noch zusätzlich verärgern.

Warum sollte das die Genossenschaft verärgern, wenn der euch berät? Die erfährt das doch gar nicht.



Zitat (von KlausKlausen):
Aber wir nutzen Sie doch

Nach dem beschriebenen könnte das nicht als Nutzung im Sinne des Genossenschaftlichen Vertrages angesehen werden.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31994 Beiträge, 5630x hilfreich)

Zitat (von KlausKlausen):
sondern die Aussage es müsse erstmal dann noch geklärt werden. Dann kam erstmal nichts und nun eben dieses schreiben.
Ja, also hat die Genossenschaft das geklärt und euch nun die Unterlassungserklärung geschickt.
Zitat (von KlausKlausen):
Zur Unterlassung von beidem sollen wir uns mit dieser Erklärung verpflichten.
Werden in dem Schreiben Konsequenzen angedeutet/angedroht, falls ihr die Erklärung nicht unterschreibt?
Was behält sich die Vermieterin vor?

Ich würde schriftlich und sehr sachlich und kurz der Vermieterin erklären, was eure Situation ist, dass ihr die Wohnung öfter nutzt und was ihr demnächst vorhabt. Das sollte natürlich nicht die nächsten 10 Jahre betreffen, sondern zeitnah in der Planung liegen.
Vielleicht knickt die Vermieterin ein.
Wahrscheinlich ist sie sauer, dass ihr erst nach der Untervermietung *Bescheid* gesagt habt.

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#12
 Von 
eh1960
Status:
Senior-Partner
(6266 Beiträge, 1498x hilfreich)

Die Untervermietung von gemietetem Wohnraum bedarf immer der Erlaubnis des Vermieters.

Der Vermieter darf die Erlaubnis nicht verweigern, wenn

- ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung vorliegt (wenn er also z.B. den Ertrag aus der Untervermietung braucht, um die Wohnung weiterhin halten zu können)
- keine Überbelegung entsteht
- keine berechtigten Interessen des Vermieters durch die Untervermietung verletzt werden

Der Vermieter kann ggf. die Nebenkosten entsprechend der gestiegenen Bewohnerzahl erhöhen.

Das alles bezieht sich aber nur auf die teilweise Untervermietung der Wohnung, eine Untervermietung der gesamten Wohnung kann der Vermieter immer ablehnen, wenn er das nicht will.

-- Editiert von eh1960 am 21.09.2018 15:07

Signatur:

Eine "UG" gibt es nicht. Es gibt nur die "UG haftungsbeschränkt".

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
eh1960
Status:
Senior-Partner
(6266 Beiträge, 1498x hilfreich)

Zitat (von KlausKlausen):
Warum? Wir können jederzeit das eine Zimmer nutzen, tun dies nur selten. Dachboden und Kellerraum steht nur uns zur Verfügung und wird nur von uns benutzt. Das ist doch nicht komplett?

Es geht nicht darum, ob das Zimmer genutzt werden kann.
Das Zimmer muss genutzt werden.

Signatur:

Eine "UG" gibt es nicht. Es gibt nur die "UG haftungsbeschränkt".

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#14
 Von 
eh1960
Status:
Senior-Partner
(6266 Beiträge, 1498x hilfreich)

Zitat (von altona01):
Genossenschaften dulden Untervermietung nur sehr eingeschränkt und befristet, weil ihr Auftrag die Wohnraumversorgung ihrer Mitglieder ist.

Genossenschaften unterliegen denselben mietrechtlichen Vorschriften wie alle anderen Vermieter auch. Auch bei einer "Genossenschaftswohnung" gilt unbeschränkt der Anspruch des Mieters auf Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt.

Signatur:

Eine "UG" gibt es nicht. Es gibt nur die "UG haftungsbeschränkt".

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
eh1960
Status:
Senior-Partner
(6266 Beiträge, 1498x hilfreich)

Zitat (von KlausKlausen):
Zitat (von Liane46):
Zitat (von KlausKlausen):
Ungern würden wir hier gleich einen Anwalt einschalten und die Genossenschaft so vielleicht noch zusätzlich verärgern.

Hast du nicht gelesen/verstanden, was @altona01 geschrieben hat?
Zitat (von altona01):
Wenn man selber als Mitglied die Wohnung nicht nutzt, dann widerspricht das dem Genossenschaftsgedanken und man kann bei unerlaubter Untervermietung gekündigt werden.


Aber wir nutzen Sie doch, wieso nicht gelesen. Gibt es da eine Mindestnutzung?

Der Mieter darf immer nur einen Teil der Wohnung untervermieten. Dabei muss nicht zwingend eine klare Trennung von Bereichen vorgenommen werden, sondern es handelt sich nach der Rechtsprechung auch dann um einen Teil, wenn Mieter und Untermieter die gesamte Wohnung gemeinsam nutzen. Entscheidend ist, dass der Mieter die Wohnung selbst noch weiter nutzt. Dazu muss er nicht zwingend in der Wohnung leben. Der BGH hat z.B. entschieden, dass die Mietwohnung während eines mehrjährigen beruflichen Auslandsaufenthalts des Mieters praktisch komplett an einen Untermieter überlassen werden kann, solange der Mieter die Wohnung wenigstens insoweit „nutzt", als dass er dort persönliche Gegenstände, etwa Möbelstücke, lagert und klar ist, dass er im Anschluss in die Wohnung zurückkehren wird (BGH, Urteil vom 11.6.2014, Az. VIII ZR 349/13 ).

Man sollte das aber nicht insofern mißverstehen, daß es nun immer reichen würde, nur ein paar persönliche Gegenstände in der Wohnung aufzubewahren.
Letztlich ist das eine Abwägungsfrage, und im Streitfall entscheiden die Gerichte.

Signatur:

Eine "UG" gibt es nicht. Es gibt nur die "UG haftungsbeschränkt".

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#16
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Grundlage des Mietvertrages ist die Mitgliedschaft in der Genossenschaft.
Das bedeutet, dass sowohl für das Mitglied als auch für die Genossenschaft die Satzungsregeln zu beachten sind. Dazu gehören auch die Ziele und Aufgaben der Genossenschaft.
Die Duldung einer Untervermietung wie sie hier beschrieben ist, wird damit nicht vereinbar sein.
Wenn es nicht zu einer Vereinbarung kommt, könnte die Genossenschaft die Mitgliedschaft auch beenden und auf diese Weise ihren Räumungsanspruch durchsetzen.
Auch ich sehe jedenfalls keinen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung sondern ein berechtigtes Interesse der Genossenschaft die Untervermietung zu untersagen.

-- Editiert von Spezi-2 am 21.09.2018 17:39

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

1x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4244 Beiträge, 2420x hilfreich)

Das Schicke bei Genossenschaften ist doch, dass frei werdende Wohnungen immer zuerst den vorhandenen Mitgliedern zum Genossenschaftspreisangeboten werden. Insofern verstehe ich eure Sorge nicht so ganz, dass ihr keine bekommen könntet wenn ihr eine braucht. Klar, wenn jeder Genisse so handelt wie ihr dann wird auch nichts frei ...

Juristisch ist bei einem "normalen" Mietverhältnis die Sachlage klar" ihr habt bei berechrigtem Interesse Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum KONKRET BENANNTEN Untermieter. Bekommt ihr diese Zustimmung nicht, so könnt ihr sie einklagen. Bekommt ihr vir Gericht Recht, so schuldet der Vermieter ggf. Schadenersatz für die entgangenen Mieteinnahmen.
Wenn ihr euch also sicher seid, dass euer Anspruch berechtigt ist (ich bezeweifle das ein bisschen, aber darum geht es ja nicht) dann wäre das Einklagen der richtige Weg gewesen. Stattdessen qurde offenbar nicht mal der konkrete Untermieter benannt sondetn eine pauschale Erlaubnis gefordert. Der Anspruch besteht selbst dann nicht, wenn man wirklich in der Wohnung wohnt (was in der Genossenschaftssatzung verlangt werden dürfte)

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