Mietpauschale - BK zu niedrig angesetzt

Vielleicht hilft dir das hier? http://www.gevestor-immobilien.de/artikel/betriebskostenpauschale-so-erhoehen-sie-rechtssicher-7037.html

-----------------
""

Nicht in einem Zweifamilienhaus, und danach klingt es hier.

-----------------
""

Guten Abend,

danke schon mal für die Antworten!

Ich habe mir mittlerweile mal den Mietvertrag zumailen lassen. Ein Wunder, dass es überhaupt einen schriftlichen gibt....

Bei Abschluss des Vertrag vor 7 Jahren war die Miete sogar noch 70 Euro weniger angesetzt. Meine Güte, da blieben dann noch grad so 100 Euro übrig.

Das ist ein Standardmietvertrag aus dem Schreibwarenladen (Einheitsmietvertrag 2873). Da ist zum einen angekreuzt, dass der VM die Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften erhöhen darf.
Ansonsten werden die §§ zu Miete und NK gar nicht eingehalten, denn da steht in Vordruck was von Vorauszahlungen und jährlicher Abrechnung und auch von der HeizkostenVO.
Das Wort "Pauschale" kommt da gar nicht vor, auch nicht handschriftlich.

Ja, es ist so, dass ein Zweiparteienhaus nun komplett vermietet werden soll und wo Ablesegeräte durch eine Fachfirma angebracht und abgelesen werden sollen.
Mit den Mieteinnahmen soll bei den Heimkosten die Differenz zwischen Pflegegeld und Rente und den Heimkosten aufgefangen werden.




-----------------
""

Ich habe als Mieterin auch schon Bruttowarmmieten erlebt. Zum Teil waren sogar die Stromkosten noch mit drin.
Wenn das verboten ist: Wen interessiert es, wenn sich Mieter und VM einig sind? Wer sollte das ahnden und wie?

Darf denn aufgrund eines solchen Einheitsmietvertrags nun auf verbrauchsgenaue Abrechnung umgestellt werden - ggf. gegen den Willen des Mieters? Es geht dann auch um die Kosten dieser jährlichen Ablesung der Geräte, die an sich m.W. umlagefähig sind, aber doch nicht, wenn nicht bei Abschluss des MietV vereinbart, oder?


-----------------
""

quote:

---

erkläre mir bitte den Unterschied zwischen einer Warmmiete...

---

Das war nun für mich auch neu, Warmmiete, Bruttowarm...

Was es nicht alles gibt im Mietrecht.

Ich lese hier, dass es möglich sei, nachträglich auf verbrauchsabhängig umzustellen. Was aber, wenn die Mieter dies dann gar nicht zahlen können? Hier muss es wohl so sein, dass die jetzige Miete für die Leute schon die Obergrenze ist. Die direkten Angehörigen der alten Dame haben nun heraus gefunden, dass diese die Miete bereits mehrfach stundete, den Leuten sogar öfter Geld lieh, was sie stets zurück erhielt.

Im Moment werden für die 80 qm und zwei Balkone ca. 200 Euro kalt gezahlt. Rechnet man die beiden großen Balkone mit zumindest 25 % der Fläche an, so käme man hier auf ca. 90 qm. Das wäre eine Kaltmiete von ca. 2,20 Euro/qm, wobei die ortsübliche Miete bei ca. 3,50 - 4,00 Euro liegt. Geht man nur von 3,50 Euro aus, müsste die Miete um ca. 115 Euro erhöht werden.

Ich glaube nicht, dass dies gelingen wird.
Und wenn nicht? Wie geht es dann weiter?

Es soll auch nicht so gehandhabt werden, dass Mieter der baugleichen zweiten Wohnung dann angemessen zahlen und die anderen so wenig.

Die Mieter müssen bereits gesagt haben, als sie den Umzug der alten Dame mitgeteilt bekamen, dass sie auf gar keinen Fall ausziehen. Dabei hatte keiner etwas in die Richtung gesagt und auch keine Mieterhöhung erwähnt. Ich denke, die Mieter ahnen, dass es dort eine Änderung geben soll/muss und wollen weiter so extrem günstig wohnen.
Tja, wer würde nicht gerne so großzügig für 200 Euro wohnen?



-----------------
""

-- Editiert Morcheeba am 17.11.2012 19:04

-- Editiert Morcheeba am 17.11.2012 19:07

-- Editiert Morcheeba am 17.11.2012 19:08

-- Editiert Morcheeba am 17.11.2012 19:09

Hallo Spezi,

danke für Deine Nachfrage.

Die Mieter haben einen eigenen Vertrag mit dem Stromanbieter und eigene Wasseruhren. Wasser wird seit jeher verbrauchsabhängig abgerechnet, darüber gibt es die Aufzeichnungen.

Die Heizung wird nicht verbrauchsabhängig abgelesen, denn eine Abrechnungstechnik hätte sich nicht gelohnt, da die selbst bewohnte Wohnung mit hätte einbezogen werden müssen.

Verwendet wurde ein Einheitsmietvertrag. Auf der ersten Seite stehen die Adressen von VM und Mieter, die Zahl der Zimmer, Stellplatz, Gemeinschaftsräume, Beginn des Mietvertrags, der - Kreuz gemacht - auf unbestimmte Zeit läuft.

Dann geht es weiter mit § 3 Miete und NK
Ziff 1: "Die Miete beträgt monatlich 310 Euro."

Dann ist ein Fehler passiert, denn Ziff. 2 behandelt die Betriebskosten NEBEN der Miete, die monatlich vorauszuzahlen sind und dies sich aus der Anlage Betriebskostenaufstellung ergeben sollen (Anm: die es nicht gibt, der Vertrag hat keine Anlage). Da steht dann:

"Die monatliche Vorauszahlung beträgt z. Zt. 310 Euro".

Darunter steht: "Monatlicher Gesamtmietbetrag (Ziff 1 und 2): 310 Euro."

In § 4 steht noch, dass der VM berechtigt ist, die Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften zu erhöhen. Das wurde angekreuzt.

In § 6 steht noch, dass eine Barkaution von 310 Euro zu leisten ist.

Das war´s.

Irgendwann vor ein paar Jahren wurde mündlich auf 380 Euro erhöht, was seither auch so auf dem Konto einging.

Es gab nie eine Betriebskostenabrechnung.

Konkret ist es so, dass die ältere Dame die umlagefähigen BK wie Grundsteuer, Versicherungen, Kaminfeger etc. komplett allein trägt. Der Knackpunkt sind die Heizkosten, da das Öl so teuer ist. Das Haus ist älteren Baujahrs, sehr gut gepflegt, aber - da unrentabel - nicht energetisch saniert. Die Mieter mögen es, wenn auch in der kalten Jahreszeit nachts alle Rolläden oben sind und waren wohl nicht bereit, diese nachts zu schließen, wenn es friert. Gut, müssen sie rechtlich gesehen nicht, würden sie aber vielleicht, wenn sie nach Verbrauch zahlen müssten.



-----------------
""

-- Editiert Morcheeba am 17.11.2012 22:20

Im Mietvertrag war "Dachbodenanteil" und "Kelleraum" nicht angekreuzt, den Mietern wurde aber später ein Drittel des Dachbodens und ein eigener Kellerraum überlassen. Das hat für die Berechnung der Miete dann keine Bedeutung, oder? Da könnte nur die Nutzung untersagt werden, richtig? Daran besteht kein Interesse, aber mir geht es nun darum, zu sehen, was da an Kaltmiete überhaupt übrig bleibt und da muss ich wissen, von wie viel qm ich für die Berechnung ausgehen muss.

Vor der Wohnung gibt es auch einen großen Flurbereich, den die Mieter (nicht im Mietvertrag festgehalten) zum Aufstellen von Möbeln nutzen dürfen.

Wenn ich das richtig sehe, könnte die Räumung des Dachbodens, des Kellers und des Flurs verlangt werden, da nicht mit gemietet. Diese Information könnte vielleicht als Motivation verwendet werden, um die Mieter davon zu überzeugen, dass die Miete angemessen erhöht werden muss.



-----------------
""

-- Editiert Morcheeba am 18.11.2012 11:17

Ich glaube, dass diese ganzen Begriffe Mietinteressenten nur verwirren. Am sinnvollsten finde ich es, wenn man schreibt "xy Euro kalt + xy Euro Nebenkosten". Das versteht doch jeder.



-----------------
""

-- Editiert Morcheeba am 18.11.2012 13:26

Ich finde eine Pauschalmiete und Heizkosten extra recht gut. Oder am besten Heizkosten und Wasser extra.
Der Rest bleibt doch zumindest weitgehend gleich.

Der größte Posten ist und bleibt aber der der Heizkosten. Ich denke, wenn das verbrauchsabhängig abgerechnet wird, hat man das größte Problem schon gelöst.
Die Kehrseite der Medaille ist dann aber, dass die Leute dann vielleicht zu sehr sparen und die Wohnung mangels ausreichender Beheizung verschimmelt.... Man dreht doch eher die Heizung tüchtig auf, wenn der VM dafür zahlt.

-----------------
""

-- Editiert Morcheeba am 18.11.2012 19:37

Guten Abend,

schließe ja Stränge immer gerne mit einen Ergebnis ab.

Hier wurde mit den Mietern gesprochen und ab 01.01. wird die Heizung verbrauchsabhängig abgelesen.

Bleibt halt nur abzuwarten, wie die Mieter reagieren, sollte sich die Vermutung bewahrheiten, dass sie dann ca. 100 Euro Mehrkosten/Monat gegenüber der jetzigen Pauschale haben werden.

Morcheeba

-----------------
""