Guten Morgen liebe Foristen!
Unser Vermieter möchte gerne unsere Miete erhöhen, ich gebe erstmal den Wortlaut des Schreibens wieder:
5.9.2014
Liebe Frau ...,
die Reparaturen sind durchgeführt und ich möchte wieder auf die Mieterhöhung von 60 € zurückkommen. Da ich immer noch unter dem Mietpreis von 1996 liege, hoffe ich, dass Sie meinen guten Willen erkennen können.
Ich möchte Sie nun bitten, diese erste Mieterhöhung nach mehr als 8 Jahren zu akzeptieren. Wir liegen damit ja auch unter der Zunahme des Verbrauchspreisindexes.
Deshalb bitte ich Sie, ab 1. Januar 2015 monatlich zu überweisen:
Miete 705
Nebenkosten 170
In der Summe: 875
Ich habe eine Einverständniserklärung beigefügt und darf Sie höflich bitten, mir diese wieder zuzusenden.
Freundliche Grüße,
...
Meine Fragen:
Im Mietvertrag selbst ist keine qm-Zahl angegeben, was es schwierig macht, den neuen Mietpreis zu vergleichen. Muss ich hier selbst recherchieren, oder kann ich einen Grundriss beim Vermieter anfragen? Muss er gar im Zuge des Mietpreisspiegels den Nachweis bringen?
Reicht es, auf die "Zunahme des Verbrauchspreisindexes" zu verweisen? So wie ich es verstanden habe, müsste ein Mietpreisspiegel o.ä. beigelegt werden, um die Mieterhöhung zu begründen?
Falls diese Formalien nicht erfüllt sind, muss ich meinem Vermieter mitteilen, dass ich aufgrund dessen der Erhöhung nicht zustimme? Bis wann muss ich das?
Es liegt in unserem Interesse, die Mieterhöhung nur zu verzögern, nicht grundsätzlich zu verhindern, da wir ausziehen möchten, aber noch nichts passendes gefunden haben.
In unserem Bad (Ausstattung ist 12 Jahre alt) haben Waschbecken und Toilettenschüssel jeweils Risse. Kann ich hier eine Mängelanzeige machen oder laufe ich Gefahr, die Kosten für die Reparaturen selber zu tragen? Ich bin natürlich der Meinung, dass das einfach Altererscheinungen sind 
aber befürchte ein bisschen, dass wir für den Austausch selbst aufkommen müssen.
Vielen Dank für Eure Antworten!
-- Editiert bonesonstones am 26.09.2014 09:57
Mieterhöhung ohne qm-Angabe
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Die Mieterhöhung klingt zunächst mal nicht so als wenn Sie den formalen Anforderungen genügt.
Das ist aber ein Fehler den der VM heilen kann und möglicherweise erkennnt er dann, dass er die Miete erheblich mehr erhöhen könnte.
Akzeptierst Du die Mieterhöhung ist der Drops für die nächsten 15 Monate gelutscht.
quote:Das hat aber nichts mit Metrecht zu tun sondern eher mit Geiz-Ist-Geil-Recht. Eventuell benötigst Du ja auch eine wohlwollende VM Bescheinigung.
Es liegt in unserem Interesse, die Mieterhöhung nur zu verzögern, nicht grundsätzlich zu verhindern, da wir ausziehen möchten, aber noch nichts passendes gefunden haben.
quote:Damit könntest Du richtig liegen. Eine Badezimmerausstattung mit Rissen nach 12 Jahren klingt nicht nach normalem Verschleiß.
Ich bin natürlich der Meinung, dass das einfach Altererscheinungen sind aber befürchte ein bisschen, dass wir für den Austausch selbst aufkommen müssen.
Danke erstmal fürs Antworten, ja, ich sehe ein, dass ich wohl ziemlich geizig geklungen habe. Wir haben gerade 1400 Euro für Nebenkosten nachgezahlt, die unerklärlichersweise um genau diesen Betrag von einem zum nächsten Jahr explodiert sind und sind finanziell schlicht und ergreifend ausgeschöpft.
Ausgehend von der qm-Zahl im Maklerexpose liegen wir mit unserer Miete sowieso schon an der Obergrenze der ortsüblichen Miete, und das bereits seit 8 Jahren, also verzeih mir die Nachfrage um die Formalitäten. Ich habe in den letzten 8 Jahren 4 mal Schimmel entfernt, während keine der Trocknungsphasen auf Mietminderung gepocht, während zahlreichen Wasserschäden die Füße still gehalten, 3 Monate mit einer offenen Badezimmerwand gelebt, eine zusammengebrochene Duschkabine auf eigene Kosten ersetzt. Ich bin nicht darauf aus, 60 Euro zu sparen sondern versuche, das bisschen Geld zusammenzuhalten, um sie in eine vernünftige, neue Wohnung investieren zu können.
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Ich sehe das auch so, dass diese Mieterhöhung schon rein formal unwirksam ist. (z.B. fehlt auch die Belehrung, dass aufgrund der Erhöhung ein Sonderkündigungsrecht zusteht).
Wenn wirklich nur Zeit gewonnen werden soll: Füße still halten und gar nichts machen, sondern einfach weiter die gewohnte Miete überweisen. Dann wird der Vermieter irgendwann drauf kommen und wahrscheinlich ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nachschieben.
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So siehts aus. Nur braucht man dann nicht damit zu rechnen, dass vom Vermieter irgendwelche Kulanzen zu erwarten sind, wenn es um Kündigung und Auszug geht.
Wie passen eigentlich diese Aussagen zusammen?
quote:
immer noch unter dem Mietpreis von 1996
erste Mieterhöhung nach mehr als 8 Jahren
gegen
quote:
Ausgehend von der qm-Zahl im Maklerexpose liegen wir mit unserer Miete sowieso schon an der Obergrenze der ortsüblichen Miete, und das bereits seit 8 Jahren
Zahlt ihr überhaupt eine Quadratmetermiete?
quote:
In unserem Bad (Ausstattung ist 12 Jahre alt) haben Waschbecken und Toilettenschüssel jeweils Risse. Kann ich hier eine Mängelanzeige machen oder laufe ich Gefahr, die Kosten für die Reparaturen selber zu tragen?
Üblicherweise kommen solche Risse allerdings nicht von allen, sondern entstehen durch unsachgemäßen Gebrauch.
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quote:
So siehts aus. Nur braucht man dann nicht damit zu rechnen, dass vom Vermieter irgendwelche Kulanzen zu erwarten sind, wenn es um Kündigung und Auszug geht.
Das ist mir ganz klar, die hab ich aber vorher schon nicht erwartet.
quote:
Wie passen eigentlich diese Aussagen zusammen?
Das Haus ist 1996 gebaut worden, wir wohnen seit 2006 hier. Erstes Zitat stammt aus dem Brief meines Vermieters, zweiteres ist meine Aussage. Es kann sein, dass ich das völlig falsch angehe, aber ich habe (da im Mietvertrag keine qm-Anzahl steht) ausgehend von der qm-Aussage im Maklerexpose den qm-Preis berechnet, den wir bezahlen und ihn mit dem Mietspiegel verglichen. Schon damals war dieser Mietpreis an der Obergrenze, das meinte ich.
Deshalb bin ich mir unsicher, wie man eine Erhöhung untermauern kann, da ja anscheinend eine Begründung für die Mietpreiserhöhung (Vergleichswohnungen, Index, Datenbank) vorliegen muss wofür man ja irgendwie einen Vergleichsmaßstab braucht. Ich hab hierzu bei Google nichts gefunden und hatte gehofft, dass jemand damit vielleicht schon Erfahrungen gemacht hat.
quote:
Üblicherweise kommen solche Risse allerdings nicht von allen, sondern entstehen durch unsachgemäßen Gebrauch.
Das denke ich auch, nur ist am inneren Rand der Toilettenschüssel z.B. ein Stück Keramik herausgebrochen. Mir ist nicht ganz klar, wie ich das verursacht haben sollte, wenn ich hier ja nur wische und bürste. Ich habe die Frage ein bisschen blöd gestellt, besser sollte es wohl heißen: Kann eine Badezimmerausstattung nach 18 Jahren Altererscheinungen in Form von brüchtigem Material vorweisen?
Danke auf jeden Fall schonmal für die Antwort.
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Keramik wird i.d.R. nicht von alleine brüchig, auch nach Jahrhunderten nicht. Meistens ist eher die Ursache, dass man mit irgendwas versehentlich gegengeschlagen hat oder was Hartes draufgefallen ist (bei der Sache mit dem Waschbecken).
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Ein 18 Jahre altes Haus mit einem 12 Jahre alten Badezimmer?
Wie werden bei euch denn die Nebenkosten abgerechnet? Da müssten doch die Quadratmeter auftauchen.
Bin aber auch der Meinung, dass die Erhöhung so unwirksam ist.
Steht bei euch der Mietspiegel komplett einsehbar im Netz? Normalerweise haben Mieter nicht den Mietspiegel bei sich rumliegen.
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quote:
Ein 18 Jahre altes Haus mit einem 12 Jahre alten Badezimmer?
Oh, ich hab gerade gemerkt, dass ich mich im Originaltext vertippt hab, sorry. 18 Jahre alt ist auch das Bad.
Nebenkostenabrechnung macht auch keine Aussage über Quadratmeter, wie die umgelegt werden, weiß ich ehrlich gesagt nicht genau.
quote:
Steht bei euch der Mietspiegel komplett einsehbar im Netz? Normalerweise haben Mieter nicht den Mietspiegel bei sich rumliegen.
Rumliegen sicher nicht, man kann ihn bei der Gemeinde anfordern/einsehen.
Der Hintergrund dieses Satzes im Mieterhöhungsschreiben ist immer noch nicht richtig erklärt:
quote:
Da ich immer noch unter dem Mietpreis von 1996 liege,
Gab es mal ne höhere Miete die ermäßigt wurde ?
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"Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen."
quote:
Oh, ich hab gerade gemerkt, dass ich mich im Originaltext vertippt hab, sorry. 18 Jahre alt ist auch das Bad.
Das ist nicht alt und da wird auch keine Keramik "brüchig".
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quote:<hr size=1 noshade>Mieter nicht den Mietspiegel bei sich rumliegen. <hr size=1 noshade>
Kann aber in der Gemeinde-/Stadtverwaltung oder online eingesehen werden.
Die Wohnfläche muß nicht im Mietvertrag stehen.
Da sich Mieterhöhungen immer auf die Kaltmiete beziehen ist auch hier die Wohnfläche irrelevant.
Wenn 60 € 20 bzw. 15 % der bisherigen Kaltmiete entsprechen, ist das korrekt.
Korrekt ist auch das die erhöhte Miete erst ab 1.1.15 zu zahlen ist und das dem Mieterhöhungsverlangen die Zugstimmungserklärung beigelegt wurde.
Was aus meiner Sicht nicht korrekt ist, und damit das Mieterhöhungsverlangen unwirksam, das hier der Bezug auf den Mietspiegel, örtliche Vergleichsmiete oder schlicht den § 558 BGB fehlt.
Verbrauchspreisindex wäre nur relevant wenn eine Indexmiete vereinbart wurde.
Für Mieterhöhungen gemäß § 558 sind Reparaturen und/oder Modernisierungen irrelevant.
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quote:
Kann aber in der Gemeinde-/Stadtverwaltung oder online eingesehen werden.
Abgesehen davon kann man ihn auch kaufen, kostet kein Vermögen. Nur hat man, wenn man den Mietspiegel bei der Gemeinde einsieht, vielleicht nicht die Ruhe um die richtige Spanneneinordung feststellen zu können. Das ist bei vielen MS nämlich ganz schön kompliziert.
quote:
Da sich Mieterhöhungen immer auf die Kaltmiete beziehen ist auch hier die Wohnfläche irrelevant.
Wenn 60 € 20 bzw. 15 % der bisherigen Kaltmiete entsprechen, ist das korrekt.
Für eine Mieterhöhung nach Mietspiegel reicht es nicht einfach nur den Mietspiegel beizulegen und sich darauf zu beziehen, man muss die Wohnung auch in die richtige Spanne einordnen und dazu müssen die Quadratmeter angegeben werden. Und auch innerhalb der Spanne (Quadratmeter meist in Zehnerschritten) muss man die richtige Quadratmeteranzahl angeben.
Bei 15 oder 20% mehr kann man nur beurteilen, ob die Kappungsgrenze eingehalten wurde, aber dazu braucht man keinen Mietspiegel.
Aber um beurteilen zu können, um wieviel die Miete überhaupt angehoben werden darf, ist die genaue Spanneneinordnung nötig und dafür eben auch die Quadratmeterzahl.
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Was der Vermieter dort verfasst hat ist kein Mieterhöhungsverlangen nach Gesetz und Rechtssprechung, sondern eine Bitte doch freiwillig etwas mehr zu zahlen.
Man kann der Bitte folgen oder auch nicht, durchsetzen kan der Vermieter die Summe aus diesem Schreiben nicht.
Widersprechen muss man auch nicht, einfach die alte Miete weiter zahlen reicht als Widerspruch aus.
quote:<hr size=1 noshade>Wir haben gerade 1400 Euro für Nebenkosten nachgezahlt, die unerklärlichersweise um genau diesen Betrag von einem zum nächsten Jahr explodiert sind <hr size=1 noshade>
Das Rätsel kann man durch einschtnahme in de Belege auflösen ...
Keramik ist zwar sehr robust, kann jedoch auch Fertigungsfehler haben die erst nach Jahren auftreten.
Was bei euch vorliegt, könnte im Streitfalle ein Richter mit einem Gutachter klären, der Verlierer zahlt dann alles.
Mit etwas Pech wären dann so um die 4000 EUR fällig für den Verlierer.
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"Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB ."
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