Mieterhöhung nach Modernisierung / Fristen

31. Juli 2017 Thema abonnieren
 Von 
scaglietti
Status:
Schüler
(184 Beiträge, 48x hilfreich)
Mieterhöhung nach Modernisierung / Fristen

Erfolgt eine Mieterhöhung bei Modernisierung wie folgt?

1. Ankündigung mit Umfang und voraussichtlicher Mieterhöhung 3 Monate vor Start der MOD
2. MOD wird durchgeführt
3. Abrechnung der Maßnahmen
4. Mieterhöhung auf Grundlage der tatsächlichen Kosten mit einer Frist von drei Monaten

Also insgesamt mind. 6 Monate bis zur Erhöhung?

Zudem folgende Frage:

Die Heizung muss aufgrund des Alters (über 30 Jahre) aus gesetzlichen Gründen erneuert werden. Um nicht in den Winter zu kommen (wenn ich o.g Fristen einhalte) würde ich die Arbeiten vor Ablauf der Fristen durchführen lassen, damit die Mieter nicht beeinträchtigt werden. Die daraus resultierende Mieterhöhung liegt auch unter 5%.
Wenn ich mich an die Fristen halte, würden die Mieter zeitweise im Kalten sitzen.

VG

-- Editier von scaglietti am 31.07.2017 20:55

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16 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Dann würde ich das in nächste Jahr verschieben, man hätte ja auch früher anfangen können ;)

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#2
 Von 
arnonym117
Status:
Praktikant
(728 Beiträge, 227x hilfreich)

Wenn die gesetzliche Verpflichtung zur Heizungserneuerung dich dieses Jahr noch dazu zwingt, musst du halt in den sauren Apfel beißen. Die Frist für die Mieterhöhung verlängert sich dann um weitere 6 Monate, wenn du die Maßnahmen vor Ablauf der Ankündigungsfrist beginnst, so dass die Mieterhöhung für deine Mieter also erst 9 Monate nach deren endgültiger Erklärung deinen Mietern gegenüber fällig ist (§559b Abs. 2 BGB ).

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#3
 Von 
scaglietti
Status:
Schüler
(184 Beiträge, 48x hilfreich)

Habe ich mir schon gedacht - wobei sinnlos. Die 9 Monate greifen ja auch erst wenn jemand nicht mit der Mietanpassung einverstanden ist.

Kann man nach 558 und 559 in einem Brief - also gleichzeitig - erhöhen?

Unklar ist der genaue Ablauf bei Modernisierung geblieben (s.o.).....?

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#4
 Von 
scaglietti
Status:
Schüler
(184 Beiträge, 48x hilfreich)

Habe ich mir schon gedacht - wobei sinnlos. Die 9 Monate greifen ja auch erst wenn jemand nicht mit der Mietanpassung einverstanden ist.

Kann man nach 558 und 559 in einem Brief - also gleichzeitig - erhöhen?

Unklar ist der genaue Ablauf bei Modernisierung geblieben (s.o.).....?

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

.... und ich wage tatsächlich anzufragen, ob die 2-Jahresfrist auch schon um ist.

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#6
 Von 
scaglietti
Status:
Schüler
(184 Beiträge, 48x hilfreich)

Was meinst du?

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#7
 Von 
arnonym117
Status:
Praktikant
(728 Beiträge, 227x hilfreich)

Zitat (von scaglietti):
Habe ich mir schon gedacht - wobei sinnlos. Die 9 Monate greifen ja auch erst wenn jemand nicht mit der Mietanpassung einverstanden ist.


Nein. Die 9 Monate gelten dann, wenn die Modernisierung nicht oder nicht fristgerecht angekündigt wurde (§559b Abs. 2 Nr. 1 BGB ). Die Mietanpassung wegen Modernisierung ist nicht zustimmungspflichtig, allerdings hat der Mieter in so einem Fall ein Sonderkündigungsrecht (§555e BGB ).

Zitat:
Kann man nach 558 und 559 in einem Brief - also gleichzeitig - erhöhen?


Ja, allerdings gelten für die gleichzeitige Mieterhöhung nach §558 BGB die entsprechenden Fristen und Voraussetzungen.

Zitat:
Unklar ist der genaue Ablauf bei Modernisierung geblieben (s.o.).....?


So wie du oben bereits geschrieben hast. Im Falle der nicht fristgerechten Ankündigung der Modernisierung schaut es dann so aus:

1. Ankündigung mit Umfang und voraussichtlicher Mieterhöhung weniger als 3 Monate vor Start der MOD
2. MOD wird durchgeführt
3. Abrechnung der Maßnahmen
4. Mieterhöhung auf Grundlage der tatsächlichen Kosten. Der Mieter muss die Mieterhöhung in diesem Fall erst nach 9 Monaten das erste Mal bezahlen.

Zitat:
Was meinst du?


Ich denke, er meint die Fristen nach §558 BGB ff., die für den nicht durch die Modernisierung entstandenen Teil der Mieterhöhung gelten.

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#8
 Von 
scaglietti
Status:
Schüler
(184 Beiträge, 48x hilfreich)

Würde das eher unter §555c BGB (4) "Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen." sehen, da der Mieter nicht beeinträchtigt und mietanpadsung unter +5%

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#9
 Von 
arnonym117
Status:
Praktikant
(728 Beiträge, 227x hilfreich)

Ja, wenn du sicherstellen kannst, dass die Mieterhöhung nicht mehr wie 5% betragen wird UND

wenn die Einwirkung nur unerheblich ist -> denk nicht nur an die Heizung, sondern auch an Warmwasser!

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#10
 Von 
scaglietti
Status:
Schüler
(184 Beiträge, 48x hilfreich)

Warmwasser läuft über Durchlauferhitzer und wird davon nicht beeinträchtigt....

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#11
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4482x hilfreich)

Hier die zwei anderen, aktuellen Threads des Teilnehmers zu mehr oder weniger dem gleichen Thema:

http://www.123recht.net/Ankuendigungsfrist-von-Modernisierungsma%C3%9Fnahmen,-die-den-Mieter-nicht-wesentlich-beeintraechtigen-__f523529.html
http://www.123recht.net/Mietpreisbremse-zaehlt-nur-der-Mietspiegel-__f523435.html

PS: Ein Heizungstausch im Winter, weil der Vermieter gesetzliche Verpflichtungen verpennt hat bzw. keinen Monat Mieterhöhung verschenken will, ist meiner Meinung nach dem Mieter nicht zumutbar. Das könnte also auch bei einer energetischen Modernisierung Schadensersatz und Mietminderungsansprüche auslösen.

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#12
 Von 
scaglietti
Status:
Schüler
(184 Beiträge, 48x hilfreich)

Da das Haus jetzt erst gekauft wird, gab es vorher keine Möglichkeit die Heizung zu erneuern ;-)

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#13
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4482x hilfreich)

Zitat (von scaglietti):
Da das Haus jetzt erst gekauft wird, gab es vorher keine Möglichkeit die Heizung zu erneuern ;-)
Was dem Mieter komplett egal sein kann.

Solltest du das erste mal vermieten, so würde ich den Beitritt zu einer Vermietervereinigung empfehlen (Haus&Grund z.B. ). Auch wenn es hier im Forum immer mal wieder negative Aussagen zu Vermieter- wie Mietervereinigungen gibt, so lohnt sich das für "Anfänger" meiner Meinung nach. Insbesondere da es bei dir ja offenbar mehrere Probleme mit diversen Fallstricken zu lösen gibt. So ist mir z.B. nicht klar, ab wann du eine Modernsierungsankündigung verschicken kannst (sprich ob vor Eintrag im Grundbuch oder erst danach).

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#14
 Von 
scaglietti
Status:
Schüler
(184 Beiträge, 48x hilfreich)

Danke für den Hinweis. Modernisierungsankündigungen sind ab Nutzen/Lastenübergang möglich. Auf die Eintragung im Grundbuch hat man ja keinen Einfluss - kann auch im Extremfall Jahre dauern.

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#15
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119657 Beiträge, 39759x hilfreich)

Zitat (von scaglietti):
Modernisierungsankündigungen sind ab Nutzen/Lastenübergang möglich.

Modernisierungsankündigungen sind möglich, sobald man den Status "Vermieter" erreicht hat. Wann das ist, hängt vom Inhalt des Kaufvertrages ab.



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#16
 Von 
scaglietti
Status:
Schüler
(184 Beiträge, 48x hilfreich)

Korrekt. Allerdings kommen wir etwas von den ursprünglichen Fragen ab.

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