Uns stellt sich folgendes Problem:
In der Stadt existiert zwar ein belastbarer Mietspiegel, der jedoch keine Gültigkeit für die kleine Wohnung hat, da diese möbliert ist. Der Wert der einfachen Möbel liegt bei ca. 1500 EUR in Summe.
Der Vermieter erhöht nun exakt um den Wert der Kappungsgrenze, begründet mit 3 Vergleichswohnungen. Formal völlig korrekt.
Gemäß dem BGB darf aber die Miete den Wert einer ortsübliche Miete nach der Erhöhung ja nicht überschreiten. Eine solche ist an sich im Mietspiegel genannt, der jedoch aufgrund der Möblierung keine Gültigkeit besitzt.
Darf ich nun als Mieter dennoch den Mietspiegel heranziehen und für die Möblierung den üblichen Aufschlag von 2% des Möbelwertes (also 30 EUR pro Monat) ansetzen, um auf diesem Wege die Korrektheit der Erhöhung überprüfen zu können? Eine andere Möglichkeit der Überprüfung ist mir nicht gegeben. Die drei Vergleichswohnungen sind an sich korrekt, jedoch aus dem eigenen Bestand und es handelt sich um Neuvermietungen in einem sehr angespannten Wohnungsmarkt (mit einer Basismiete mindestens 30% oberhalb ortsüblich plus dem genannten Möblierungszuschlag).
Es geht wie geschrieben nicht um eine Neuvermietung, bei der astronomische Preise für möblierten Wohnraum erlaubt sind, sondern eben um eine Mieterhöhung einer Bestandsmiete einer möblierten Wohnung. Wie kann ich diese überprüfen? Danke!
Mieterhöhung für möblierten Wohnraum 30% oberhalb ortsüblich
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Zitat:Der Wert der einfachen Möbel liegt bei ca. 1500 EUR in Summe.
Zeitwert?
Zitat:und für die Möblierung den üblichen Aufschlag von 2% des Möbelwertes (also 30 EUR pro Monat) ansetzen
Die 2% beziehen sich auf den Neuwert.
Wenn das vor Gericht geht, wird voraussichtlich ein Gutachten erstellt. Wo das dann landet können wir noch viel weniger vorhersehen als Du.
Alleine schon um das Prozesskostenrisiko in Richtung auf den Vermieter zu verschieben kannst Du dem Vermieter eine Erhöhung anbieten, die Du selbst für angemessen hältst.
Beispiel: Der Vermieter fordert 20%, der Gutachter hält 10% für angemessen, dann werden die Prozesskosten 50/50 geteilt
Wenn Du jedoch 5% geboten hattest, dann werden die Prozesskosten 66,7%/33,3% zu Lasten des Vermieters geteilt. Wenn Du 10% geboten hattest, trägt der Vermieter die Prozesskosten allein.
Zitat :Zitat:
Der Wert der einfachen Möbel liegt bei ca. 1500 EUR in Summe.
Zeitwert?
Zitat:
und für die Möblierung den üblichen Aufschlag von 2% des Möbelwertes (also 30 EUR pro Monat) ansetzen
Die 2% beziehen sich auf den Neuwert.
Meiner Ansicht nach, gelten die %-Werte im Falle einer Möblierung nicht, sondern haben nur für die Abschreibung bei der Steuer. Die Möbel werden nach ihrer "Lebensdauer" abgeschrieben.
Wenn ich mich recht erinnere, beträgt der Möblierungsaufschlag 1€/qm.
Zitat :In der Stadt existiert zwar ein belastbarer Mietspiegel, der jedoch keine Gültigkeit für die kleine Wohnung hat, da diese möbliert ist.
Wenn der Mietspiegel keine Gültigkeit hat, kann man ihn auch nicht heranziehen. Es gibt eben die 3 Möglichkeiten:
* Mietspiegel
* 3 Vergleichswohnungen
* Gutachten.
Der Vermieter hat durchaus die Möglichkeit, sich die Variante auszusuchen, die für ihn am günstigsten ist. Ob der Mieter mit der für ihn günstigsten Variante dagegen rechnen kann, bezweifele ich stark.
Zitat :Die drei Vergleichswohnungen sind an sich korrekt, jedoch aus dem eigenen Bestand und es handelt sich um Neuvermietungen in einem sehr angespannten Wohnungsmarkt (mit einer Basismiete mindestens 30% oberhalb ortsüblich plus dem genannten Möblierungszuschlag).
Die drei Vergleichswohnungen müssen jedoch korrekt sein. Wurden die vor der Neuvermietung renoviert? Sind die auf dem Stand einer Neubauwohnung? Z.B. Neues Bad und neue Küche, neuer Boden? Fenster? Dämmung?
Da sollte man ansetzen, sonst gibt es vor Gericht ein Gutachten.
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Danke für die Antworten!
Hier die Rückmeldung:
Da die Wohnung seit über 16 Jahren bewohnt wird, ist der Zeitwert mit 0 EUR anzusetzen (Möbel sind nach 10 Jahren üblicherweise "abgewohnt").
Die 2% beziehen sich bei einer Mieterhöhung dann nicht auf den Neuwert sondern eben den Zeitwert.
Ein Möblierungsaufschlag beträgt pauschal 1 EUR/Monat. Wenn es vor Gericht bzw. zum Gutachter geht, wird in der Regel ganz genau hingesehen. Stehen also Designermöbel in der Wohnung (ein Sofa kann hier 3000 EUR kosten), so gilt tatsächlich als Basis dieser hohe Wert.
Ein Mietspiegel der keine Gültigkeit hat (also nicht unmittelbar gültig ist), kann meines Erachtens durchaus "mittelbare" Gültigkeit haben. Ansonsten hätte der Mieter ja kaum eine Möglichkeit, ein Mieterhöhungsverlangen überprüfen zu können.
Die 3 Vergleichswohnungen wurden vor der Neuvermietung renoviert bzw. sind auf dem weitestgehend aktuellen Stand (also z.B. neues Bad). Die hineingestellten Möbel waren ebenfalls gebraucht. Eine Küche gibt es nicht, lediglich eine Kochecke. Die großen Holzfenster sind zweiglasig und auf einem Stand, der vor 30 Jahren als hochwertig angesehen werden konnte.
Zentrale Frage meines Posts ist somit:
Darf ich als Mieter bei einer Erhöhung einer Bestandsmiete die beiden Anteile "Kaltmiete gemäß Mietspiegel" und "Möblierungszuschlag" (in welcher Höhe auch immer) zunächst getrennt betrachten und dann aufsummieren (das kann auch ein "Laie")?
Oder darf der Vermieter sagen "Du wohnst möbliert, damit gilt kein Mietspiegel und du musst zahlen, was andere auf dem überhitzen Markt nun mal zahlen".
Das ist die große Frage im Moment...
Zitat :Darf ich als Mieter bei einer Erhöhung einer Bestandsmiete die beiden Anteile "Kaltmiete gemäß Mietspiegel" und "Möblierungszuschlag" (in welcher Höhe auch immer) zunächst getrennt betrachten und dann aufsummieren (das kann auch ein "Laie")?
Dürfen tut man das natürlich. Man kann auch mit dem Vermieter diskutieren. Ob der am Ende darauf eingeht oder sagt:
Zitat :Oder darf der Vermieter sagen "Du wohnst möbliert, damit gilt kein Mietspiegel und du musst zahlen, was andere auf dem überhitzen Markt nun mal zahlen".
Schließlich entscheidet der Richter.
Zitat :Die 3 Vergleichswohnungen wurden vor der Neuvermietung renoviert bzw. sind auf dem weitestgehend aktuellen Stand (also z.B. neues Bad).
Dann sind die 3 Wohnungen - meiner Ansicht nach - eben nicht vergleichbar, da diese Wohnungen Neubaustandard entsprechen und eben nicht einer 16 Jahre alten Wohnung, mit ebenso alten Möbeln.
Da muss der Vermieter in seinem Bestand oder auf dem Markt ebenfalls 3 möblierte Wohnungen mit vergleichbarer Ausstattung finden, um die Wohnungen zu vergleichen.
Am Ende entscheidet dann eben ein Gutachter und der wird durchaus den überhitzen Markt berücksichtigen. Nennt sich eben "Angebot und Nachfrage".
Wiederum danke für die Antwort.
Mein Problem ist an der Stelle, dass sich aus Vermietersicht sicher im eigenen Bestand und auch (aufgrund der Überhitzung) auf dem freien Markt Vergleichswohnungen mit Schrottmöbeln (Zeitwert 0 EUR) finden lassen, für die ein Aufschlag von 30-90% real gezahlt wird.
Gemäß dem Motto "Ich stelle alte Möbel in die Wohnung und aufgrund der Überhitzung im Markt bekomme ich dies zu jedem belieben Preis auch bezahlt". Und nicht nur das: "Auf diesem Wege bekomme ich auch die Bestandsmieter dazu, diesen Wert bezahlen zu müssen"
Zitat :Die drei Vergleichswohnungen müssen jedoch korrekt sein. Wurden die vor der Neuvermietung renoviert?
Das hat nix mit Renovierung zu tun, sondern mit Lage, Größe, Ausstattung und damit sind nicht die Möbel gemeint, sondern Bad, Boden etc.
Zitat :Wiederum danke für die Antwort.
Mein Problem ist an der Stelle, dass sich aus Vermietersicht sicher im eigenen Bestand und auch (aufgrund der Überhitzung) auf dem freien Markt Vergleichswohnungen mit Schrottmöbeln (Zeitwert 0 EUR) finden lassen, für die ein Aufschlag von 30-90% real gezahlt wird.
Gemäß dem Motto "Ich stelle alte Möbel in die Wohnung und aufgrund der Überhitzung im Markt bekomme ich dies zu jedem belieben Preis auch bezahlt". Und nicht nur das: "Auf diesem Wege bekomme ich auch die Bestandsmieter dazu, diesen Wert bezahlen zu müssen"
Freies Land, freie Verträge. Man muss solche Wohnungen nicht anmieten. Nur so kann man solche VM (die es ja tatsächlich gibt) stoppen, aber da ja immer wieder jeden Morgen ein Dummer aufsteht, werden auch Bruchbuden zu Höchstpreisen vermietet, offenen Auges, und dann wird geschrieen, ob des Bruches der Bude, die man ja so angemietet hat.
Zitat :
Freies Land, freie Verträge. Man muss solche Wohnungen nicht anmieten. Nur so kann man solche VM (die es ja tatsächlich gibt) stoppen, aber da ja immer wieder jeden Morgen ein Dummer aufsteht, werden auch Bruchbuden zu Höchstpreisen vermietet, offenen Auges, und dann wird geschrieen, ob des Bruches der Bude, die man ja so angemietet hat.
Ich verstehe diese Antwort somit als ein klares Ja zu Aussage
Gemäß dem Motto "Ich stelle alte Möbel in die Wohnung und aufgrund der Überhitzung im Markt bekomme ich dies zu jedem belieben Preis auch bezahlt". Und nicht nur das: "Auf diesem Wege bekomme ich auch die Bestandsmieter dazu, diesen Wert im Rahmen einer Erhöhung bezahlen zu müssen"
Sollte es jemand anders verstehen, meinen oder wissen: Bitte um Rückmeldung. Danke.
Zitat :Gemäß dem Motto "Ich stelle alte Möbel in die Wohnung und aufgrund der Überhitzung im Markt bekomme ich dies zu jedem belieben Preis auch bezahlt".
Für den einen sind es einfach nur alte Möbel, für den anderen Antiquitäten. Wenn ich es richtig verstanden habe, sind das Bestandsmieter, die z.T. sogar schon 16 Jahre mit diesen alten Möbel wohnen. So übel kann es doch garnicht sein, wenn die das seit 16 Jahren aushalten.
Zitat :"Auf diesem Wege bekomme ich auch die Bestandsmieter dazu, diesen Wert im Rahmen einer Erhöhung bezahlen zu müssen"
Mittlerweile funktionieren Mieterhöhungen ebenso. Wobei ich mich frage, warum nicht längst eine wesentlich billigere Wohnung angemietet wurde und mit Möbeln für 1.500 Euro möbliert wurde. Das Geld hat man doch schnell wieder drin?
Zitat :
Für den einen sind es einfach nur alte Möbel, für den anderen Antiquitäten. Wenn ich es richtig verstanden habe, sind das Bestandsmieter, die z.T. sogar schon 16 Jahre mit diesen alten Möbel wohnen. So übel kann es doch garnicht sein, wenn die das seit 16 Jahren aushalten.
Mittlerweile funktionieren Mieterhöhungen ebenso. Wobei ich mich frage, warum nicht längst eine wesentlich billigere Wohnung angemietet wurde und mit Möbeln für 1.500 Euro möbliert wurde. Das Geld hat man doch schnell wieder drin?
Um Antiquitäten handelt es sich in dem "Wohnheim" sicher nicht....
Wenn die eigene Wohnung nur wenige Tage im Monat genutzt wird, dann halten auch die billigen Möbel recht lange.
Dass mittlerweile Mieterhöhungen so funktionieren ist bekannt. Die primäre Frage ist, ob dies alles vor Gericht auch haltbar ist?
Entsprechende Gerichtsurteile im Internet konnte ich nicht finden. Scheinbar werden diese "geheim" gehalten. Das Vorliegen solcher einsehbarer Urteile am Gericht, könnte einiges im Vorfeld klären.
-- Editiert von Rdani am 30.09.2018 10:17
Zitat :Die primäre Frage ist, ob dies alles vor Gericht auch haltbar ist?
Ohne genaue Angaben kann man dazu noch nicht mal orakeln, außerdem ist die Glaskugel von HvS (schon seit Jahren) defekt, also hilft uns Weissagerei auch nicht weiter. Entweder man kommt mit Daten rüber oder fügt sich ins (vermutlich) Unvermeidliche.
Zitat :Entsprechende Gerichtsurteile im Internet konnte ich nicht finden. Scheinbar werden diese "geheim" gehalten. Das Vorliegen solcher einsehbarer Urteile am Gericht, könnte einiges im Vorfeld klären.
Klar ... der Geheimbund der Gerichtsurteilegeheimhalter ist da sehr aktiv ... ^^
Evtl. gibt es die Urteil in gewünschter Form nicht, schon mal die Möglichkeit in Betracht gezogen und sich damit arrangiert?
Zitat :... Dass mittlerweile Mieterhöhungen so funktionieren ist bekannt. Die primäre Frage ist, ob dies alles vor Gericht auch haltbar ist?
Wenn man die Aussichten vor Gericht einschätzen will, sollte man sich am gesetzlichen Verfahren orientieren. Nach § 558 Abs. 1 BGB kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach Abs. 2 gebildet "aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde... für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, ..., geändert worden sind."
Wer bereit ist, dies zur Kenntnis zu nehmen, wird feststellen können, dass Anschaffungskosten oder gar Zeitwerte in der gesetzlichen Definition nicht vorkommen. Es geht ausschließlich um innerhalb der letzten 4 Jahren vereinbarte Mieten. Es kommt auch niemand auf die aberwitzige Idee, aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes eine Vergleichsmiete berechnen zu wollen. Der Versuch, dieses für die Möblierung zu tun, ist nicht weniger unsinnig.
Aus einem Mietspiegel, der keine Daten für möblierte Wohnungen ausweist, lässt sich denknotwendigerweise keine Vergleichsmiete für möblierte Wohnungen entnehmen.
Zitat :
Entsprechende Gerichtsurteile im Internet konnte ich nicht finden. Scheinbar werden diese "geheim" gehalten.
Das mag daran liegen, dass der Sachverhalt an den entsprechenden Stellen als zu trivial für eine Veröffentlichung angesehen wird.
Zitat :
Wer bereit ist, dies zur Kenntnis zu nehmen, wird feststellen können, dass Anschaffungskosten oder gar Zeitwerte in der gesetzlichen Definition nicht vorkommen. Es geht ausschließlich um innerhalb der letzten 4 Jahren vereinbarte Mieten.
Aus einem Mietspiegel, der keine Daten für möblierte Wohnungen ausweist, lässt sich denknotwendigerweise keine Vergleichsmiete für möblierte Wohnungen entnehmen.
Dass eine Mieterhöhung formal so entsprechend "begründet" werden kann, wird auch nicht angezweifelt. Die Frage ist jedoch, ob es vor Gericht Bestand haben wird?
Gemäß Internetseite des Deutschen Mieterbundes gilt:
"Will der Vermieter die Miete für eine möbliert vermietete Wohnung erhöhen, kann er auf die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel noch einen Möblierungszuschlag vornehmen (LG Berlin 63 S 365/01 )."
"Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) ist bei der Bewertung des Möblierungszuschlages auf den Zeitwert der Möbel im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens abzustellen. Dabei geht das Landgericht Berlin von einer durchschnittlichen Nutzungsdauer der Möbel von 10 Jahren aus. Als Zuschlag wird dann ein Betrag von linear 2 Prozent des Zeitwertes angesetzt."
Diese Aussagen widersprechen sich natürlich etwas, daher meine Nachfragen.
Zitat :Entsprechende Gerichtsurteile im Internet konnte ich nicht finden. Scheinbar werden diese "geheim" gehalten. Das Vorliegen solcher einsehbarer Urteile am Gericht, könnte einiges im Vorfeld klären.
Das ist erkennbar Unfug. AG Urteile werden so gut wie nie in den öffentlichen Datenbanken zur Verfügung gestellt.
In den kostenpflichtigen Datenbanken findet sich da deutlich mehr. Aber diese Urteile sind anders als z.B. die Urteile des BHG eben auch nicht von rechtsprägender Bedeutung und interessieren auch keinen anderen, auch nicht andere Richter am AG.
Berry
Nach meinem Gefühl müßte der VM erstmal bei seiner Begründung/Erklärung seines Mieterhöhungsverlangen darlegen, welcher Teil der Miete nun die Basismiete ist und was der Möblierungszuschlag.
Ich kann mir nicht vorstellen, dass ein Möbllerungszuschlag erhöht werden kann.
Selbst wenn er nun Vergleichwohnungen hat, müßte er auch da Basismiete und Möblerungszuschlag trennen können
Nur dann kannst du sehen, ob er auch die Kappunsgrenze einhält.
Hat er das?
Falls nicht, halte ich das Verlangen für unzureichend erklärt und damit nicht standhaft.
Die Vergleichswohnungen sind erstmal nicht so interessant, würd ich sagen, Leitlinie ist immer noch der qualifizierte Mietspiegel
Falls es einen qualifizierten Mietspiegel für deinen Wohnort gibt, und er die Werte nicht angegeben hat,
ist das Schreiben sowieso unwirksam und du kannst es einfach ignorieren ->Formfehler
Du bräuchtest den VM auch nicht darauf aufmerksam machen.
Das ist doch so ein schöner Fall für einen Mieterverein. Die sollen das doch mal unter die Lupe nehmen.
Ob dieser Vermieter so gerne vor Gericht ziehen möchte, wag ich irgendwie zu bezweifeln.
Good Luck
-- Editiert von der_böse_Vermieter am 30.09.2018 22:16
-- Editiert von der_böse_Vermieter am 30.09.2018 22:17
-- Editiert von der_böse_Vermieter am 30.09.2018 22:18
Zitat :Nach meinem Gefühl müßte der VM erstmal bei seiner Begründung/Erklärung seines Mieterhöhungsverlangen darlegen, welcher Teil der Miete nun die Basismiete ist und was der Möblierungszuschlag.
Ich kann mir nicht vorstellen, dass ein Möbllerungszuschlag erhöht werden kann.
Selbst wenn er nun Vergleichwohnungen hat, müßte er auch da Basismiete und Möblerungszuschlag trennen können
Nur dann kannst du sehen, ob er auch die Kappunsgrenze einhält.
Hat er das?
Falls nicht, halte ich das Verlangen für unzureichend erklärt und damit nicht standhaft.
Die Vergleichswohnungen sind erstmal nicht so interessant, würd ich sagen, Leitlinie ist immer noch der qualifizierte Mietspiegel
Falls es einen qualifizierten Mietspiegel für deinen Wohnort gibt, und er die Werte nicht angegeben hat,
ist das Schreiben sowieso unwirksam und du kannst es einfach ignorieren ->Formfehler
Du bräuchtest den VM auch nicht darauf aufmerksam machen.
Good Luck
Im Mietvertrag bei mir und den Vergleichsmietern wird der Möblierungszuschlag nicht ausgewiesen...
Scheinbar ist Kaltmiete die Miete ohne oder eben mit Möblierung, je nach Mietvertrag.
Einen qualifizierten Mietspiegel gibt es sogar für die Stadt, jedoch ist dieser "für möblierten Wohnraum nicht unmittelbar anwendbar". Aufgrund der Nichtanwendbarkeit des Mietspiegels ist dieser auch nicht im Mieterhöhungsverlangen erwähnt, jedoch in der Klageschrift (dort steht zumindest drin, dass er aufgrund der Möblierung nicht angewendet werden kann).
Dass der Markt überhitzt ist und für (billig) möblierter Wohnraum das Doppelte als für nicht möblierter Wohnraum bezahlt wird (Neuvermietung!), steht außer Frage...
Auch die Kappungsgrenze wurde im Mieterhöhungsverlangen eingehalten.
Urteile dürfte es genügend geben. Ich habe bis jetzt keines dieser Art gefunden.
Also ich bin mir fast sicher, dass dieses Verlangen allein dadurch schon unwirksam ist, dass der qualifizierte Mietspiegel nicht angegeben wurde.
Völlig egal, ob das ne möblierte Wohnung ist oder nicht.
Natürlich ist der qualifizierte Mietspiegel auch in diesem Fall eine Leitlinie und es hat seinen Grund warum er immer mit angegeben werden muß.
Und wenn er Möblierung nicht von einer Basismiete trennt in seinem Verlangen, dann hast du doch überhaupt keine Chance zu sehen, ob seine Forderung überhaupt berechtigt ist.
Im Gegenteil, sie scheint schon mal viel zu hoch, weil er ja für seine Möbel auch 15% mehr will.
Und jetzt muß er meines Erachtens mal erklären, wieviel seine Möbel überhaupt ausmachen an der ganzen Geschichte.
Also meiner Meinung nach vollkommen unwirksam das ganze.
Und beachte mal bitte genau die Wortwahl: "nicht unmittelbar" , d.h. aber nicht, dass man ihn ganz außer Acht lassen kann.
Bei der Neuvermietung von möblierten Wohnungen mag es Spielräume geben, bei der Mieterhöhung ist es etwas ganz anderes, denn hier muß der Vermieter genau darlegen, warum er dazu berechtigt ist.
Das hat er meiner Meinung nach überhaupt nicht.
Im Gegenteil, ich sehe hier schon schwarz auf weiß, dass er zuviel will.
Wenn er sich jetzt zum Wert der Möbel äußern muß und zu seinem Möblierungszuschlag könnte es sogar nach hinten los gehen für ihn.
hast du noch keinen Anwalt zu Rate gezogen?
-- Editiert von der_böse_Vermieter am 30.09.2018 22:56
-- Editiert von der_böse_Vermieter am 30.09.2018 22:59
-- Editiert von der_böse_Vermieter am 30.09.2018 23:02
-- Editiert von der_böse_Vermieter am 30.09.2018 23:04
Zitat :
Also meiner Meinung nach vollkommen unwirksam das ganze.
Und beachte mal bitte genau die Wortwahl: "nicht unmittelbar" , d.h. aber nicht, dass man ihn ganz außer Acht lassen kann.
hast du noch keinen Anwalt zu Rate gezogen?
Ein Anwaltstermin wird in Kürze ausgemacht, da Fristen ablaufen! Ich habe aber bereits mit anderen Betroffenen gesprochen. Deren Anwälte/Berater/Syndikus antworten völlig unterschiedlich von "Forderung völlig haltlos" bis "da kann man nichts machen".
Ich selber würde vermuten, dass dort, wo (mal angenommen) ein vorhandener qualifizierter Mietspiegel keine Anwendbarkeit findet (wegen Möblierung, Wohnungsgröße, Lage etc.), dieser auch nicht im Mieterhöhungsverlangen angegeben werden muss (also z.B. auch nicht der Grund, warum er nicht erwähnt wird bzw. werden muss). Die Gegenseite hat ja einen Anwalt und so etwas wissen die sicherlich.
Wenn du meinst, dass die Recht haben, weil sie einen Anwalt haben, dann kannst du ja dem Mieterhöhungsverlangen getrost zustimmen.
Ich hoffe, dass du Sarkasmus verstehst.
Lege mal deinem Anwalt doch mal meinen Text vor (bin mal gespannt)
-- Editiert von der_böse_Vermieter am 30.09.2018 23:09
Im überigen könnte es auch einen Unterschied machen, dass es sich hier wohl um einen unbefristeten Mietverhältnis
Eine Mieterhöhung wäre ja bei Wohnen auf Zeit etwas ungewöhnlich.
Wäre daran interessiert zu erfahren, wie die Sache weitergeht...
Ach hier habe ich auch nochwas gefunden:
https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/moeblierter-wohnraum_idesk_PI17574_HI625800.html
Nach der Quelle ist eine Mieterhöhung auf Verlangen bei möbliertem Wohnraum überhaupt nicht zulässig.
Sondern es müßte gekpndigt werden und ein neuer Vertrag gemacht werden.
Keine Ahnung, ob das stimmt.
Aber wenn das ist das ja wohl ne Lachnummer hier.
-- Editiert von der_böse_Vermieter am 30.09.2018 23:54
handelt sich aber wohl um den Spezialfall, dass es sich um eine EInliegerwohnung/Zimmer in der Wohnung des Vermieters handelt, obwohl das auf der Seite anders rüberkommt.
Aber wie auch immer, dass bei einer möblierten Wohnung bei Nuevermietung quasi nehmen kann, was er will, halte ich schon für ein Gerücht, vielleicht eine rechtliche Grauzone, aber dass dies bei einer Mieterhöhung weiter so behalten werden kann, kann ich mir nicht vorstellen.
Habe im Internet auch fast nix gefunden, ist wahrscheinlich auch eher Neuland, dass bei einer möblierten Wohnung die Miete erhöht wird. Möbliertes Wohnen war doch früher in der Regel etwas auf begrenzte Zeit.
Im überigen wird der Vermieter Probleme bekommen, wenn er nur aus seinem eigenen Bestand Vergleichswohnungen heranzieht. Er kann ja systematisch überhöhte Mieten fordern, die sich dann gegenseitig rechtfertigen ? Wohl kaum.
Also sollte es zur Verhandlung kommen, versuche vergleichbare billigere Wohnungen zu finden, damit sieht der Vermieter sehr schlecht aus....
-- Editiert von der_böse_Vermieter am 01.10.2018 08:41
Das Mietverhältnis ist unbefristet.
Wie die Sache weitergeht, erzähle ich gerne, der Anwaltstermin ist Ende dieser Woche.
Die Gerichte arbeiten dann natürlich langsam.
Es ist im konkreten Fall keine vom Vermieter bewohnte Wohnung oder Einliegerwohnung oder gemeinsamer Haushalt etc. Diese Haufe-Quelle bezieht sich nur auf die Sonderfälle im Satz zuvor.
Vergleichswohnungen aus dem eigenen Bestand erfüllen schon die Vorgaben. Einzige Voraussetzung ist die Vergleichbarkeit. Vor Gericht zählt dann aber weder Mietspiegel noch Vergleichswohnung, sondern ggf. ein sehr teures Gutachten (wie oben geschrieben).
Ich fasse mal vorläufig nochmal kurz zusammen:
- Wohnung möbliert (keine Einliegerwohnung etc.)
- überhitzter Markt (d.h. die Nachfrage nach sehr teurem Wohnraum ist definitiv gegeben): Billigere Wohnungen lassen sich nicht finden (höchstens Zimmer...)
- scheinbar keine Formfehler im Mieterhöhungsverlangen, Vergleichswohnungen tatsächlich "vergleichbar"
- Standardmöblierung (mal sehr alt, mal "neuwertig" in der Vergleichswohnung)
- Kappungsgrenze eingehalten
- Mietspiegel nicht unmittelbar anwendbar (wegen Möblierung, kleine Größe der Wohnung usw.)
- Bei Mietbeginn angewendeter Möblierungszuschlag: Ca. 1 EUR/m2 (jedoch nicht ausgewiesen, d.h. Basismiete inklusive dem Möblierungszuschlag)
- Verlangte Miete im Mieterhöhungsverlangen würde nun 30% oder mehr oberhalb der Ortsüblichkeit von nicht möbliertem Wohnraum liegen... (für den es einen qualifizierten Mietspiegel ja gibt)
-- Editiert von Rdani am 01.10.2018 21:51
Habe die Quelle jetzt nicht mehr parat , aber ich habe gestern nochwas gelesen, da ging es um die Sache mit den Vergleichswohnungen.
Der Vermieter muss, wenn er Vergleichswohnungen angibt 3 nennen, und nicht weniger als 3
Zulässig sind auch 3 eigene. AAAAber nur damit das überhaupt ne wirksame Begründung ist.
Und eigentlich fehlt da trotzdem noch der qualifizierte Mietspiegel. (für mich ist er relevant, da ich als Mieter ja dadurch merke wie weit er über dem Max.Wert ist)
Du sprichst ja von 30% über dem Höchstwert oder?
Rechne mal aus, was deine Wohnung ohne Möblierung wirklich wert ist, mit wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Faktoren vom Mittelwert aus.
Dann erst siehst du wie weit du wirklich drüber bist.
Da kommen wir dann langsam in den Bereich des Miet-Wuchers
Die drei Wohnungen aus dem Bestand des Vermieters reichen dem Gericht nicht, denn dann muß er schon noch andere als seine eigenen Wohnungen nennen können, nach diesem Artikel, da wird dann nämlich genauer hingeschaut.
Und du kannst, wenn du ähnliche findest schon mal vorsorglich Gegenbeispiele nennen, die müssen halt eben auch wirklich vergleichbar sein.
Wenn ja, hast du schon halb gewonnen, würde ich sagen, zumindest müßte er wohl mit der Forderung runtergehen.
Es schadet nichts, wenn du jetzt schon mal guckst, ob du nix vergleichbares billigeres findest.
Vielleicht hat der Mieter noch mehr von diesen Wohnungen, dann wäre es besonders witzig.
Ich frage mich aber immer noch, ob die Kappungsgrenze hier wirklich eingehalten wurde.
Ob man wirklich auf alles einfach 15% draufschlagen darf..... für mich irgendwie noch mit dicken Fragezeichen behaftet. Da bin ich mal auf den Anwalt gespannt.
Viel Erfolg.
-- Editiert von der_böse_Vermieter am 01.10.2018 22:21
-- Editiert von der_böse_Vermieter am 01.10.2018 22:23
Danke für die Rückmeldung.
Wie gesagt: Was billigeres lässt sich im Moment möbliert auf dem Markt nicht finden. Nur bei diesem Markt geht es um Neuvermietungen.
Und bei dem Markt geht es dann nicht (wie in meinem Falle) um 16 Jahre alte Möbel sondern um "neuwertige(re)" bzw. solche, die vom neuen Mieter als "neuwertig" angesehen werden (unabhängig von ihrem wahren Zustand), damit er die Wohnung überhaupt bekommen kann.
Das ist der einzige Weg, um die Mietspiegelwerte geschickt umgehen zu können und um im überhitzten Markt das Maximale herauszuholen.
Dass eine Mietpreisbremse (10% oberhalb ortsüblich) im überhitzten Markt nicht funktioniert, ist bekannt. Dass man sich eine Mietspreisüberhöhung (20% oberhalb ortsüblich) im überhitzen Markt gefallen lassen muss, ist ebenso bekannt. Mein Vermieter will ja nicht 50% mehr (das wäre rückwirkend einklagbarer Mietwucher). Da achtet er penibel drauf. Er will lediglich von neuen Mietern 40% mehr und von Bestandsmietern nach der Erhöhung ca. 30% mehr als ortsüblich. In allen genannten Fällen ist der Möblierungszuschlag der besseren Vergleichbarkeit herausgerechnet.
Ich rede in meinem Post NICHT über die Berechnung eines fairen Möblierungszuschlags. Hierfür gilt Zeitwert / 50 = Aufschlag pro Monat.
Beispiel: Wert oder Zeitwert der Möbel = 2000 EUR => erlaubter Möblierungszuschlag = 40 EUR/Monat.
Und dies (soweit mir bekannt) lebenslang.
Und jetzt wird auch verständlich, wie schwierig es ist, einem Vermieter einen Mietwucher einer möblierten Wohnung nachzuweisen (bei Neuvermietung).
Dies wäre bei einer Wohnung Beispiel 40 m2 Größe und angenommener ortsüblicher Miete von 15 EUR/m2 dann 600 EUR kalt. Mit 30% Aufschlag wegen Marktüberhitzung 730 EUR. Die Designermöbel haben einen Wert von 3000 EUR => erlaubter Möblierungszuschlag = 60 EUR/Monat. Mit 30% Aufschlag dann 80 EUR für die Möbel.
Macht somit schon mal 810 EUR. HInzu kommen die Nebenkosten von mindestens 200 EUR. Werden diese als Pauschale vereinbart, kann er verlangen was er will. Sagen wir mal "nur" 300 EUR Nebenkostenpauschale.
Macht somit in Summe 1110.
Das reicht dann einem Vermieter immer noch nicht.
Was muss er nun machen?
Er inkludiert z.B. Telefon, WLAN, Geschirr, Handtücher, Stellplatz, Fernseher, Tampons im Bad usw. Dann kann er 1290 EUR verlangen.
ist dies immer noch zuwenig für ihn, darf er keinen dauerhaften Mieter suchen, sondern eben einen auf Zeit. Z.B. nur für 6 bis 10 Monate. Dann kann er erheblich mehr verlangen. Z.B. eben 1500 EUR.
Ist es nun klar wie es im Markt läuft?
Nochmal: Der Höchstwert der Spannweite als Ausgangswert kann der Vermieter nicht nehmen.
Er kann es zwar erstmal und macht sich damit nicht strafbar und eine Mieterhöhung wäre per se noch nicht unwirksam, aber vor Gericht werden die wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Werte berücksichtigt bei der Überprüfung ob die Miete im Rahmen ist oder inwiefern eine Mieterhöhung rechtens ist.
Berechne den Vergleichswert deiner Wohnung also erstmal richtig (ohne den ominös hohen Möblierungszuschlag), habe das Gefühl, dass du die oberste Grenze der Spannweite ansetzt.
Aber ist die Lage und Ausstattung und das Haus wirklich top! das ist nur ganz selten so
Eine Wohnung möbliert mit einfachen gebrauchten (fast wertlosen) Möbeln zu einer Miete die sich 30-50% über dem wirklichen Höchstwert befindet ist überteuert bis Wucher.
Die Mieterhöhung bringt die Miete also schon in Richtung Wucher, weil der Wert der Möblierung nahe 0 ist.
Wenn du Wohnungen findest mit teuren oder neuen Möbel zum gleichen Preis wie deine dann ist das doch wunderbar.
Die Ausstattung und Möbel sind dann natürlich auch zu vergleichen.
Wenn der Vermieter seine Miete auf diese Höhe bringen will, müßte er die Wohnung schon neu möblieren meines Erachtens.
-- Editiert von der_böse_Vermieter am 02.10.2018 06:34
-- Editiert von der_böse_Vermieter am 02.10.2018 06:44
-- Editiert von der_böse_Vermieter am 02.10.2018 06:47
Das ist ja gerade das Problem: Der Vermieter stützt sich (was er darf) auf Vergleichswohnungen. Der Mieter "verteidigt sich" mit dem Mietspiegel. Und das Gericht?
Das fordert ein Sachverständigengutachten an, sofern ein Vergleichsvorschlag nicht von BEIDEN Seiten angenommen wird.
Sachverständigengutachten sind sehr teuer und diese sind mal gern 10-20% oberhalb des Mietspiegels...
Und für dieses "Theater" braucht man an sich auch nicht die Expertise von Anwälten: Da sitzen erfahrender Richter, eigene Anwälte und die der Gegenseite vor Gericht und dann wird ein Sachverständigengutachten angefordert.
es geht für mich nicht allein ob es vergleichbaren Wohnraum zu dem Preis gibt
Es geht auch einfach grundsätzlich um die Wirksamkeit dieses Schreibens.
1)Darf innerhalb einer Kappungsgrenze auch 15 % auf einen fiktiven Möbelwert draufgeschlagen werden?
2)Wenn dieserMöbelzuschlag nicht benannt ist, wie kann ich als Mieter nachvollziehen ob die Mietanpassung noch gerechtfertigt ist? Und damit meine ich den Anstieg im Bezug auf die Kappungsgrenze.
Ich würde den VM fragen wie sich die Miete bei ihm zusammensetzt.
Wenn er sagt ich nehme keine Ahnung 10 Euro den m² für den Wohnraum und x Euro Möblierungszuschlag hat man ihn doch schon.
Nach meinem Dafürhalten kann er auf Summe x keine 15% Mietzuschlag verlangen und ob er die Miete für den Wohnraum erhöhen kann richtig sich dann wiederum nach dem Mietspiegel.
Zudem ist wenn die Summe x bekannt ist, auch klar, was für einen Wucherpreis er für seine ollen Möbel fordert.
Die Frage ist, kann man ihm das (geschickt) so herauslocken oder kann es ein Richter fordern?
Kann man z.B. einfach sagen, dass man vielleicht doch noch zustimmen wird, wenn diese Zahlen auf den Tisch gelegt werden, weil man es sonst nicht nachvollziehen kann.
Das mit den Vergleichswohnungen ist für mich dann erstmal zweitrangig.
Bei ner Neuvermietung sehe ich es noch ein, da kann man ja selbst noch sagen, dass ist es mir wert oder nicht.
Aber jetzt will der VM für sein Gerümpel (das immer oller wird) 15 % mehr?
Das scheint mir der Knackpunkt der Sache zu sein.
Der Mieter ist hier meiner Meinung benachteiligt, weil er ohne Trennung der Zahlen keine Handhabe gegen Mietwucher und keine Chance hat zu prüfen, ob die Kappungsgrenze eingehalten wird.
Die Möblierung wird immer "Aufschlag" bezeichnet , nicht als Kernteil der Miete
Daher ist sie ja eben auch nicht in die Vergleichsmiete einrechenbar.
Daher ist sie zu trennen.
Diese Benachteiligung, gerade im Mieterhöhungsverlangen, wäre für mich das Argument.
Und weil die Erklärung ungenügend ist.
Was wäre bei einer Pauschalmiete?
Hier fände ich es noch deutlicher.
Wie kann der VM die Betriebskosten im Rahmen der Kappungsgrenze von 15% erhöhen?
Die Betriebskosten erhöhen sich doch gar nicht(die dürfte man auch nur anpassen, wenn sie denn steigen), genauso müßten es bei Möbeln sein, deren Wert sinkt sogar, es sei denn es sind wirklich Raritäten.
-- Editiert von der_böse_Vermieter am 02.10.2018 22:40
Ich versuche es zu erklären: (Pauschale) Betriebskosten können nur erhöht werden, wenn der Vermieter exakte Nebenkostenabrechnungen mit Zugang des Erhöhungsschreibens zur Einsichtnahme mit auslegt.
Hat er zudem keinen Formfehler im Erhöhungsschreiben drin, müsste der MIETER Klage einreichen, wenn ihm etwas nicht passt am Erhöhungsbetrag der Nebenkosten.
Bei der Kaltmiete aber ist der VERMIETER derjenige, der die Gerichtsklage initiieren muss.
Zurück zum betrachteten Fall:
1) Der Vermieter wird wohl aussagen, dass bei einer Kaltmiete (inkl. Möbelzuschlag) er diese auch um 15% (bzw. 20% je nach Ort) erhöhen darf. Darf er das nicht, wird er aussagen, dass er nur den Betrag der Kaltmiete ohne Anteil Möbel erhöhen will/wird (da z.B. die alten Möbel inzwischen den Zeitwert 0 haben). Es wird einen Weg der Argumentation für ihn sicher geben.
=> Da hier sehr viele Experten mitlesen, möge sich bitte einer dazu äußern...
2) Auf Anfragen des Mieters jeglicher Art wird vom Vermieter entweder nicht geantwortet oder nicht aussagefähig geantwortet. Egal wieviel EUR/m² der Vermieter nimmt (bei anderen Mietern nimmt er aktuell ca. 1 EUR/m2), er wird vor Gericht es immer so aussagen, wie es ihm inhaltlich dienen wird.
In meinem Fall handelt es sich um eine Kaltmiete inkl. Möblierung (ohne Angabe der Höhe der Möblierung).
Zum Thema Pauschalmiete (Kalt + Möbel + Nebenkosten(pauschale)): Der Vermieter selber kennt natürlich die einzelnen Bestandteile der Miete. In einem jeden Erhöhungsverlangen wird er immer nur EINEN Anteil erhöhen und diesen Anteil kennt er selber natürlich mehr als gut. Will er die Kaltmiete vom Nachbarn erhöhen, setzt er eben entsprechend hohe beinhaltete Nebenkostenpauschalen an. Will er die Nebenkosten erhöhen, macht er diese eben deutlich kleiner als in der vorherigen Rechnung. Er kann es immer so hindrehen, wie es ihm dient. Z.B. eben auch so, dass die Möblierungspauschale so hoch ist (beim Neumieter): Dann kann er nach wenigen Jahren eben die ach so niedrige Kaltmiete erhöhen...
-- Editiert von Rdani am 02.10.2018 23:01
-- Editiert von Rdani am 02.10.2018 23:04
-- Editiert von Rdani am 02.10.2018 23:06
verstehe ich nicht so ganz.
Du kannst ja eben die Kaltmiete nicht beliebig erhöhen, da dafür ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt und eine Mietpreisbremse vorhanden ist, also hier ist er meiner Meinung nach an das max. zulässige gebunden.
Warum prüfst du jetzt nicht erstmal, ob nicht doch sogar schon der Tatbestand des Mietwuchers mit dieser Erhöhung erfüllt sein kann.
Was ist der tatsächliche Obergrenze, die der qual. Mietspiegel nach Berücksichtigung der wohnwerterhöhenden und -mindernden Eigenschaften zulassen.Wo liegt deine Wohnung in der Spannweite wirklich?
Das +50% bitte mit der geforderten Miete nach "Anpassung" vergleichen.
Du schriebst ganz oben, dass die 3 Vergleichswohnungen Neuvermiertungen seien.
Hat der VM das mit den alten Möbeln erzielt, oder hat er sie neu ausstatten lassen?
-- Editiert von der_böse_Vermieter am 03.10.2018 07:10
Gerne, hier die Angaben:
Gemäß realistischer Betrachtung des Mietspiegels (Abschläge und Zuschläge) ist die aktuell von mir gezahlte Kaltmiete bereits jetzt um ca. 10% überhöht,
die maximale obere Spanne ist bereits jetzt um ca. 8% überschritten (Abschläge nicht gegengerechnet!),
die neue vom Vermieter geforderte Kaltmiete würde die obere Spanne um ca. 24% überschreiten,
die neue vom Vermieter geforderte Kaltmiete überschreitet den realistischen Mietspiegelwert damit um ca. 29%,
die vom Vermieter angegebene Vergleichsmiete überschreitet die obere Spanne um ca. 35%,
die vom Vermieter angegebene Vergleichsmiete überschreitet den realistischen Mietspiegelwert damit um ca. 41%.
Alle Angaben basieren auf den Wert der Kaltmiete ohne Möblierung (falls Zeitwert 0) oder der Möblierungszuschlag (bei der Vergleichsmiete) wurde herausgerechnet.
Der Tatbestand des Mietwuchers ist damit nicht erfüllt.
Der Tatbestand einer Mietpreisüberhöhung (> +20%) darf dem Vermieter gegenüber nicht erwähnt werden, da es beleidigend wirken könnte (Grund für eine fristlose Kündigung gemäß BGH).
Der Vermieter hat die Vergleichswohnungen mit gebrauchten Möbeln ausgestattet, sich aber unterschreiben lassen, dass diese neuwertig und unbeschädigt sind. Teppich dürfte neu sein. Er rechnet intern mit 1EUR/m2 (manchmal etwas weniger oder gar mehr).
Ach ja: Und mit diesen Mietern hat er für die Miete nur eine "Summenpauschale" (inkl. Möblierung und aller Nebenkosten) verlangt (sofern die Mieter die Wahrheit gesagt haben).
Der Preis der möblierten Vergleichswohnungen (Neuvermietung) ist (im überhitzten) Markt tatsächlich ein Preis, der (gerne) gemäß Nachfrage gezahlt wird.
-- Editiert von Rdani am 03.10.2018 08:27
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