Hallo,
meine Freundin hat von Ihrem Vermieter am 5.6. eine Schreiben bzgl. Mieterhöhung bekommen.
Bisher zahlt Sie Euro 320,-- Kaltmiete (inkl. Garage).
Der Garagenpreis war immer schon in der Kaltmiete inklusive.
Nun erhöht der Vermieter wie folgt:
320,-- + 20 % Kappungsgrenze = 320,-- + 64,-- = 384,--
jedoch nun zuzüglich ortsübliche Miete für Garage Euro 35,-
Das würde nun eine Kaltmiete von 419,-- ergeben.
Ist das rechtens? Das sind meiner Meinung nach mehr als 20 %. Die Miete war bisher immer unter dem Mietspiele. Eine Erhöung ist deshalb schon ok, aber nicht mehr als 20 % oder?
Bis wann kann Sie bzgl. Mieterhöhung widersprechen?
Es heißt im Schreiben bis spätestens Ende des zweiten Kalendermonats der auf den Zugang des Scheibens folgt.
Ist das der 9. August?
Bitte um Hilfe
Danke
L.
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Mieterhöhung Kappungsgrenze und Widerspruchsfrist
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
quote:
Bis wann kann Sie bzgl. Mieterhöhung widersprechen?
Es heißt im Schreiben bis spätestens Ende des zweiten Kalendermonats der auf den Zugang des Scheibens folgt.
Da steht mit Sicherheit nichts von Widerspruch, sondern von Zustimmung.
Einer Mieterhöhung braucht man nicht zu widersprechen.
Wenn man nicht zustimmt, sie also ignoriert, hat das die gleiche Wirkung.
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Hallo,
danke für die Antwort.
Das heißt man muss nicht widersprechen.
Aber was passiert dann?
Eine Mieterhöhung ist ja ok, aber nur wenn diese korrekt berechnet ist, meint meine Freundin.
Gruss L.
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quote:
Aber was passiert dann?
Wenn keine Zustimmung erfolgt, muß der VM auf Zustimmung klagen (wenn er sich traut).
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--- editiert vom Admin
Hi
@MietLucia
aus dem Beitrag ist nicht ersichtlich um welche Art von Garagenmietvertrag es sich handelt.
Bei der Garagenmiete ist zu unterscheiden, ob bezüglich der Garage ein eigenständiger Mietvertrag
besteht oder ob über Wohnung und Garage ein einheitlicher Mietvertrag
abgeschlossen wurde. Im zweiten Fall ist das strengere Wohnraummietrecht anzuwenden.
Auf ein Mietverhältnis über eine Garage
finden die allgemeinen Vorschriften über die Grundstücksmiete (§ 549 Abs. 1 BGB
), nicht aber die besonderen Vorschriften über die Wohnraummiete Anwendung.
Hier gilt, dass der Mietpreis
für die Garage frei
vereinbart
werden kann.
Wird eine Wohnung und eine Garage durch einen einheitlichen Vertrag vermietet, so liegt ein sogenanntes Mischraummietverhältnis
vor. Da der Schwerpunkt dieses Vertragsverhältnisses auf der Wohnraummiete liegt, ist insgesamt Wohnraummietrecht anwendbar. Dies hat zur Folge, dass die Miete für das gesamte Mietobjekt nur unter der Voraussetzung der §§ 558 ff. BGB
erhöht werden kann, d.h. Mieterhöhung auf die Netto-Gesamtmiete
.
Gruß
Karakorum
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"Jenseits von Richtig und Falsch gibt es einen Ort. Dort treffen wir uns. (Rumi)"
Guten Morgen,
für die Garage wurde kein separater Mietvertrag abgeschlossen.
Der Mietvertrag hat unter Punkt 1 die Wohnräume aufgelistet und unter Punkt 2 Sonstiges ist bei Garage ein Kreuzchen.
Unter § 5 Miete steht eine Auflistung
1. Wohnräume 320,--
2. Garage (hier steht nichts)
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zusammen 320,--
Bisher hat meine Freundin immer 320,-- überwiesen.
Es war nie die Rede davon, dass die Garage separat kosten soll.
Gruss L.
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Hi
@MietLucia
quote:
Unter § 5 Miete steht eine Auflistung
1. Wohnräume 320,--
2. Garage (hier steht nichts)
Da es weder einen einheitlichen noch eigenständigen Mietvertrag für die Garage gibt und, wie ersichtlich, auch keine Miete dafür gezahlt wurde, scheint bis jetzt die Garage lediglich zur unentgeltlichen Nutzung überlassen worden zu sein. Dies hat der Vermieter nun beendet.
Ein Gespräch mit dem Vermieter schafft Klarheit.
Gruß
Karakorum
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"Jenseits von Richtig und Falsch gibt es einen Ort. Dort treffen wir uns. (Rumi)"
quote:
Dies hat der Vermieter nun beendet.
Das kann der Vm. nicht beenden.
Legal ist hier weder eine Änderungskündigung, noch eine einseitige Vertragsänderung möglich.
Wenn M nicht ausdrücklich zustimmt, verbleibt es für die Erhöhung bei der Ausgangsmiete von 320 EUR.
Die Erhöhung ist deshalb insgesamt unwirksam, wie oben schon korrekt geschrieben wurde.
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quote:
Die Erhöhung ist deshalb insgesamt unwirksam, wie oben schon korrekt geschrieben wurde.
Das möchte ich jetzt mal in Zweifel ziehen.
Wo kommt denn das "insgesamt" her ?
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quote:
Die Erhöhung ist unwirksam hätte auch genügt, das insgesamt macht die Aussage jedoch nicht falsch.
Wegen Überschreitung der Kappungsgrenze ?
Dann ist sie eben im Rahmen der Kappungsgrenze wirksam.
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quote:<hr size=1 noshade>Dann ist sie eben im Rahmen der Kappungsgrenze wirksam. <hr size=1 noshade>
Nein, das ist eine glasklare Umgehung der Kappungsgrenze.
Vm. ändert einseitig den MV, löst mitvermietete Bestandteile heraus und verlangt dafür einseitig zusätzlich Miete.
Dem, steht § 558 BGB entgegen, das Erhöhungsverlangen ist unwirksam.
Als Angebot zum Abschluß eines Erhöhungsvertrages kann man das nicht umdeuten: XII ZR 176/04
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quote:<hr size=1 noshade>Inwiefern geht das denn aus § 558 BGB hervor ? <hr size=1 noshade>
Wir haben hier nicht den Normalfall, daß eine falsche Grundmiete angesetzt, oder der Msp. falsch gelesen wurde.
Vm. hat hier einen "illegalen" Zuschlag angesetzt. Das macht die Mieterhöhung formell formunwirksam, so z.B. das AG Dortmund, 125 C 14138/98 . "Nur" ein AG, das ist aber m.E. plausibel.
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Den Sachverhalt des Urteils - bei dem es wohl nicht um die Kappungsgrenze ging - läßt sich m.E. mit dem vorliegenden Fall nicht annähernd vergleichen.
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Verlangt der Vermieter in seinem Mieterhöhungsbegehren, das er auf den einschlägigen Mietspiegel stützt, einen dort nicht vorgesehenen Zuschlag für den "Zweifamilienhaus-Charakter" des Mietanwesens, dann ist das Mieterhöhungsverlangen selbst dann formell unwirksam, wenn damit der Oberwert der einschlägigen Mietspiegelspanne nicht überschritten wird. Nach einem formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen ist die Zustimmungsklage des Vermieter unzulässig.
Urteil des AG Dortmund vom 16.02.1999
125 C 14138/98
Der Volltext ist im www leider nicht abzurufen.
§ 558a BGB
zieht eben enge Grenzen. Die dürften eindeutig überschritten sein, wenn man einen Garagenmietvertrag "erfindet".
Dagegen dürfte hier verstossen worden sein:
VIII ZR 331/06
"§ 558a BGB
legt die formalen Anforderungen fest, die an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind. Davon unabhängig ist die Frage, ob die im Zustimmungsverlangen geforderte Miete der Höhe nach (materiell) berechtigt ist. Mit der Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die tatsächlichen Angaben zur Verfügung gestellt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter gemäß § 558 BGB
begehrten Mieterhöhung benötigt, also etwa die Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspanne) und bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Einordnung der Wohnung in die betreffende Kategorie des Mietspiegels."
Durch den kleinen "Kunstgriff" des Vm. ist die Msp.-Relation ausgehebelt.
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Sehe ich nicht so.
Falls der Mietspiegel die Zurverfügungstellung einer Garage nicht als eigenes Ausstattungsmerkmal führt, bleibt dem VM bei einer Mieterhöhung doch garnichts anderes übrig, als beide Mieten getrennt zu ermitteln.
Analog der - einheitlichen wie unlogischen - Rechtsprechung zu Inclusiv- und Teilinclusivmieten ist die Kappungsgrenze dann auf die Addition dieser beiden Ergebnisse anzuwenden.
Das war es dann aber auch schon.
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Dann klage es halt in einem Parallelfall mal ein.
Es ist immer verdächtig, wenn man keine "passenden" Urteile findet.
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quote:
Dann klage es halt in einem Parallelfall mal ein.
Woher nehmen ?
Mit den "Analogfällen" habe ich mich allerdings schon gerichtlich beschäftigt.
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--- editiert vom Admin
Hallo,
vielen Dank für die rege Diskussion.
Leider verstehe ich nur "Bahnhof".
1. Heißt es, wenn wir es richtig verstehen, dass die Erhöhung formell eventuell falsch sein könnte?
2. Was passiert wenn meine Freundin der Erhöhung nicht zustimme bis 31.8.2011? Folgt dann eine Klage?
3. Wenn ja, wie hoch sind die Klagekosten ca?
Meine Freundin würde es im Notfall sehr gerne auf eine Klage ankommen lassen, den der VM hätte oft die Gelegenheit gehabt die Erhöhung mal anzusprechen, statt einfach nur ein Schreiben loszuschicken (nach 12 Jahre reibungsloser Vermietung und pünktlicher Mietzahlung!!!)
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quote:
statt einfach nur ein Schreiben loszuschicken
Das ist nun mal der gesetzlich vorgeschriebene Weg für eine Mieterhöhung.
Abgesehen davon, die erste Mieterhöhung seit 12 Jahren ...
Also bitte ...
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quote:<hr size=1 noshade>Heißt es, wenn wir es richtig verstehen, dass die Erhöhung formell eventuell falsch sein könnte? <hr size=1 noshade>
Eventuell, sicher ist das aber nicht.
Wenn man mal diesen Fall zum Vergleich heranzieht:
VIII ZR 181/07
Da hatte Vm die Miete sowohl nach Msp. und zusätzlich, weiter wegen einer unwirksamen Schönhrep.-Klausel erhöht.
M hat der Msp.-Erhöhung zugestimmt, die "Klausel"-Erhöhung aber zurückgewiesen. Der BGH hat das gebilligt.
"Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bilden also die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von den Klägern geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen."
Heisst auf unseren Fall übertragen: Da Garagenmiete nichts mit dem Msp.-Vergleichsmietensystem zu tun hat, Erhöhung insoweit unwirksam.
Von formeller Unwirksamkeit = Unwirksamkeit der Mieterhöhung insgesamt ist im BGH-Urt. allerdings nicht die Rede. er scheint das also als formell wirksam angesehen zu haben.
D.h. der "sichere" Weg wäre hier, der Mieterhöhung um 20% zuzustimmen und der "Garagenerhöhung" zu widersprechen. Die Garage ist in den 320 EUR mit "drin", Verträge sind bindend.
Wenn die Miete seit 12 Jahren nicht erhöht wurde, ist das sehr anständig, sollte man anerkennen. 384 EUR sind dann in Ordnung.
Einen Prozess sollte man dem Vm. bei der Sachlage nicht aufzwingen, das BGB gibt die Spielregeln vor, da sollte man sich friedlich einigen können.
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