Vor knapp 3 Jahren haben wir durch diverse Modernisierungen nach Teilfertigstellungen abgestufte Mieterhöhungen umgesetzt. Die Miete war vorher relativ niedrig und wurde auf minimal über das aktuelle Mietspiegelniveau angehoben. Bei
Modernisierungserhöhungen bleibt der Mietspiegel außer Betracht, da aus meiner Sicht sich das "Gebäudeniveau" einem moderneren/neueren Gebäude annähert.
Wäre eine Mieterhöhung auf Basis der ursprünglichen Miete aktuell wirksam möglich ohne weiter zu modernisieren?
Wie seht Ihr das?
Mieterhöhung 34 Monate nach Modernisierungerhöhung
2. August 2018
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Frage vom 2. August 2018 | 19:04
Von
Status: Beginner (104 Beiträge, 22x hilfreich)
Mieterhöhung 34 Monate nach Modernisierungerhöhung
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#1
Antwort vom 2. August 2018 | 19:37
Von
Status: Senior-Partner (6428 Beiträge, 2317x hilfreich)
Mir ist der Sachverhalt zu unklar geschildert.
Wie soll man die Sätze 1 + 2 verstehen ?
#2
Antwort vom 2. August 2018 | 19:47
Von
Status: Unparteiischer (9898 Beiträge, 4485x hilfreich)
Was soll auf Basis der ursprünglichen Miete bedeuten? Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist möglich, wenn die dortigen Voraussetzungen erfüllt sind. Oder geht es um die Kappungsgrenze?Zitat :Wäre eine Mieterhöhung auf Basis der ursprünglichen Miete aktuell wirksam möglich ohne weiter zu modernisieren?
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#3
Antwort vom 2. August 2018 | 20:13
Von
Status: Beginner (104 Beiträge, 22x hilfreich)
Die ursprüngliche Miete lag im Juni 2015 bei 450 Euro. Die Miete erhöhte sich stufenweise innerhalb 6 Monaten durch Modernisierungen auf 590 Euro.
Ich wollte fragen ob ich "heute" ohne weitere Modernisierung auf der Basis der 450 Euro und unter Einhaltung der Kappungsgrenze um 90 Euro die Miete erhöhen kann, obwohl die aktuelle Miethöhe bereits über dem Mietspiegel liegt?
#4
Antwort vom 2. August 2018 | 20:19
Von
Status: Unparteiischer (9898 Beiträge, 4485x hilfreich)
§ 558 BGB ist überschrieben mit "Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete". Wenn die Miete aktuell über der Vergleichsmiete liegt, so fällt diese Möglichkeit weg. Bleibt also die Frage, aus welchem Rechtsgrund du erhöhen willst. Mir fällt da nichts mehr ein, wenn du nicht nochmal modernisieren willst.Zitat :Ich wollte fragen ob ich "heute" ohne weitere Modernisierung auf der Basis der 450 Euro und unter Einhaltung der Kappungsgrenze um 90 Euro die Miete erhöhen kann, obwohl die aktuelle Miethöhe bereits über dem Mietspiegel liegt?
#5
Antwort vom 2. August 2018 | 20:25
Von
Status: Beginner (104 Beiträge, 22x hilfreich)
Vielen Dank.
Meine Hoffnung war, dass die Modernisierungserhöhung aus dem Jahr 2015 ausgegrenzt werden könnte.
#6
Antwort vom 2. August 2018 | 20:29
Von
Status: Unbeschreiblich (47579 Beiträge, 16823x hilfreich)
Basis für eine Erhöhung nach § 558 BGB
ist die jeweils aktuelle Miete. Aus welchem Grund die aktuelle Miethöhe erreicht wurde spielt somit keine Rolle.
Bei der Mieterhöhung nach § 559 BGB
handelt es sich nicht um einen dauerhaften Mietzuschlag, der zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete gefordert werden kann.
Allerdings können umfangreiche Modernisierungen dazu führen, dass für die ortsübliche Vergleichsmiete ein jüngeres Alter des Hauses angesetzt werden kann.
-- Editiert von hh am 02.08.2018 20:39
#7
Antwort vom 2. August 2018 | 20:35
Von
Status: Beginner (104 Beiträge, 22x hilfreich)
Verstanden. Vielen Dank an alle.
#8
Antwort vom 2. August 2018 | 20:40
Von
Status: Unbeschreiblich (47579 Beiträge, 16823x hilfreich)
Nachtrag:
Allerdings können umfangreiche Modernisierungen dazu führen, dass für die ortsübliche Vergleichsmiete ein jüngeres Alter des Hauses angesetzt werden kann.
#9
Antwort vom 2. August 2018 | 22:19
Von
Status: Beginner (104 Beiträge, 22x hilfreich)
Aha?! Also das Haus Baujahr 1963, früher Kachelofenheizung mit Holz/Kohle dann ab 2000 Ölofen in Kachelofen, alte Verbundfenster, kein nennenswerter Wärmeschutz. Direkt beheizt wurden nur Flur Wohnzimmer und ein weiteres angrenzendes kleines Zimmer.
Seit 2016 zentrale Brennwertheizung, neue Fenster, Gas-Brennwertheizung, Vollwärmeschutz an Nord und 1/2 Westseite, neue Installationen und Fliesen in Bädern und Küchen.
Kann jemand einschätzen in welches Baujahr das Gebäude in einem Mietspiegel eingestuft werden sollte.
#10
Antwort vom 2. August 2018 | 23:13
Von
Status: Unbeschreiblich (47579 Beiträge, 16823x hilfreich)
Die folgende Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ist eigentlich für steuerliche Zwecke gedacht.
Arbeitshilfe
Jedoch gibt es in der Excel-Vorlage ein Blatt zur Ermittlung des fiktiven Baujahrs, das man nach meiner Auffassung auch für mietrechtliche Zwecke nutzen kann. Letztlich werden darin die Vorgaben der Sachwertrichtlinie umgesetzt.
In Mieterhöhungsverlangen sollte man dann genau begründen, wie man auf das gewählte fiktive Baujahr gekommen ist.
Nachtrag:
Ich habe das gerade geprüft. Leider hilft die Arbeitshilfe bei der Berücksichtigung von Modernisierungen nicht wirklich. Da muss man sich dann wohl mühsam durch die Sachwertrichtlinie durchhangeln.
Letztlich kommt es auf eine gute und nachvollziehbare Begründung an. Wenn das fiktive Baujahr vom Mieter bestritten wird, dann läuft das Ganze auf ein Sachverständigengutachten hinaus.
-- Editiert von hh am 02.08.2018 23:30
#11
Antwort vom 3. August 2018 | 00:08
Von
Status: Unbeschreiblich (47579 Beiträge, 16823x hilfreich)
Hier noch eine Seite zur Berechnung des fiktiven Baujahrs:
http://www.jh-ingenieurbuero.de/berechnung-fiktives-baujahr/
#12
Antwort vom 3. August 2018 | 13:02
Von
Status: Beginner (104 Beiträge, 22x hilfreich)
Vielen Dank nochmal, insbesondere für die beiden letzten Beiträge.
Mal sehen was ich daraus machen lässt.
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