Mieter zahlt Mieterhöhung nicht

21. Juni 2016 Thema abonnieren
 Von 
HyperionOne
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Mieter zahlt Mieterhöhung nicht

Hallo,

zunächst möchte ich kurz die Hintergründe zu meinem Anliegen darstellen.

Es handelt sich um eine Wohnung einer "guten" Wohnlage (gelbe Markierung im Mietspiegel) im Münchener Stadtteil Bogenhausen (sehr gute Lage, rote Markierung). In München gilt eine Kappungsgrenze von 15% auf 3 Jahre. Die Wohnung wurde im frühjahr 2014 gekauft und auch im selben Zeitraum, nachdem vom Vorvermieter Jahre lang keine Mieterhöhung durchgeführt wurde, die NK-Miete im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen um 5% erhöht. Diese Erhöhung wurde vom Mieter auch akzeptiert! Seither wurde keine weitere Mieterhöhung vorgenommen, so dass heute (2016) die letzte Mieterhöhung über 15 Monate zurück liegt. Der Mietvertrag ist weder an eine Staffelmiete oder sonstiges gebunden. Die aktuelle NK-Miete liegt mit 11,58 €/qm etwas über dem Durchschnitt von 11,23 €/qm, jedoch noch weit unter der Obergrenze von 12,76 €/qm des aktuellen Münchner Mietspiegels von 2015. Die Durchschnittliche Miete im Stadtteil Bogenhausen liegt laut der Zeitschrift "Wirtschaftswoche" vom 05.02.2016 bei 16,50 €/qm, so dass man bei diesem Objekt in dieser Lage eher von einer höheren Durchschnittsmiete ausgehen kann, als es der Münchner Mietspiegel, welcher für alle gelben Bereiche in ganz München gilt, vorschreibt.


Nun zu meinem eigentlichen Anliegen.

Im Februar 2016 habe ich dem Mieter schriftlich (per Einschreiben) eine Mieterhöhung um 5% (12,16 €/qm) zum 1.6.2016 angekündigt. Diese Mieterhöhung hat der Mieter auch zur Kenntniss genommen, jedoch mit folgender Begründung per E-Mail abgelehnt:

"Sie haben beim Kauf der Wohnung eine Mieterhöhung über den 2014 aktuellen Mietspiegel vorgenommen. Der aktuelle Mietspiegel von München für 2015 weist derzeit eine durchschnittliche Nettomiete von 10,73 € aus, zu finden unter München.de-Mietspiegel. Somit liegt Ihre derzeitige Miete mit 11,58 € 86 Eurocent darüber."

Der von ihm angegebene Wert von 10,73 €/qm ist jedoch nicht nachvollziehbar, da, wie schon oben dargestellt, der Mietspiegel von 2015 unter Beachtung des baulichen Zustandes des Gebäudes und der Wohnung einen Durchschnittspreis von 11,23 €/qm mit einer Spanne bis zu 12,76 €/qm angibt.
In meinem Antwortschreiben (ebenfalls per E-Mail) habe ich ihm ausführlich dargelegt, dass sich die von mir verlangte 5%ige Erhöhung durchaus im Rahmen des Mietspiegels und der gesetzlichen Bestimmungen befindet und ich weiter auf meiner Forderung bestehen muss. Seither gab es keine weitere Reaktion des Mieters und zum 1.6. wurde wieder die alte NK-Miete überwiesen.


Nun weiß ich nicht wie ich weiter verfahren soll, da ich möglichst einen Rechtsstreit vermeiden möchte. Daher möchte ich hier um Rat fragen.

Natürlich wäre eine Möglichkeit auf meiner Forderung zu bestehen und Notfalls sein Einverständnis einzuklagen. Ich bin mir jedoch nicht sicher was ich dabei zu beachten habe.

Ein Bekannter meinte dazu das ich mit der Mieterhöhung noch ein Jahr warten solle um dann 15% Mieterhöhung geltend zu machen, da ja dann 3 Jahre lang keine Mieterhöhung stattgefunden habe. Jedoch bin ich von diesem Vorschlag nicht sehr begeistert.

Für konstruktive Vorschläge bin ich sehr dankbar.

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7 Antworten
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#1
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Mich würde interessieren, wie genau denn die geforderte Mieterhöhung in dem Erhöhungsschreiben konkret begründet wurde.
Der Hinweis auf den Mietspiegel wird ohne genaue Angabe in welche Gruppe der Wohnungen die Einordnung erfolgt ist nicht genügen. Wurde der Mittelwert verlangt oder die Anwendung des Höchstwertes begründet ?
Wurde ein Exemplar des betreffenden Mietspiegels beigefügt ?

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Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#2
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4481x hilfreich)

§ 558b (2) BGB gibt erstmal prinzipiell die Richtung vor. Ohne Zustimmung des Mieters geht's also nicht ohne Klagen. Ob deine Einordnung in den Mietspiegel passt bzw. ob das Mieterhöhungsverlangen den Vorschriften von § 558a BGB genügt, kann man ohne Detailwissen hier im Forum nicht einschätzen. Auch kann keiner einschätzen, wie der Mieter bei einger Klage auf Zustimmung reagieren würde.

Du nutzt offenbar die Rechtslage und deinen Spielraum zu Mieterhöhungen ziemlich optimal aus. Das ist erlaubt. Nur solltest du dir bewusst sein, dass auch der Mieter seine Rechte bis zur Grenze des Erlaubten ausnutzen kann. Sollte es also irgendwelche Mängel in der Wohnung geben, so könnten aus der Richtung Probleme auf dich zukommen. Wenn die Schönheitsreparaturenklausel aus irgendeinem Grund ungültig wäre (soll ja vorkommen), so kann der Mieter dich auffordern, nötige Schönheitsreparaturen bitte sofort auf deine Kosten durchführen zu lassen. Sollte bei den Betriebskostenabrechnungen irgendetwas nicht passen, dann wird's auch da nochmal nervig.

Es ist momentan deine Entscheidung, ob du das Mietverhältnis auf einem rechtlich absolut korrekten Level bestreiten möchtest oder ob ein gegenseitiges Miteinander angestrebt wird. Rechne dir den möglichen höheren Mietpreis pro Jahr aus und vergleiche den mit deinem Zeitaufwand (den ersetzt dir keiner) und den möglichen Problemen, die der Mieter dir bereiten könnte. Und dann entscheide, ob sich das ganze lohnt.

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#3
 Von 
HyperionOne
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Im Schreiben vom Februar wurde die Mieterhöhung als reguläre Mieterhöhung angekündigt. Begründet wurde dies mit der Anpassung an Vergleichsmieten in diesem Stadtteil (welche deutlich über der aktuellen Miete liegen) sowie der Anbringung von elektrischen Rolläden im Jahr 2015 an die großen Fensterfronten (bis zu 3,8m Breite). Beigefügt an das Schreiben wurde natürlich der Mietspiegel für das besagte Objekt unter der Berücksichtigung und Auflistung der baulichen Vorgaben (Ausstattung der Wohung und des Wohnhauses) sowie eine Kopie der Mietpreise der einzelnen Stadtteile aus der Wirtschaftswoche.

Da die Wohnung zuvor von einer Wohngenossenschaft vermietet wurde und auch der aktuelle Mietvertrag noch aus dieser Zeit stammt, sind Unstimmigkeiten bezüglich der Schönheitsreparaturklausel etc. nicht anzunehmen bzw. nicht vorhanden. Die Wohnung befindet sich in tadellosem Zustand.

Ich selbst möchte keinen Streit, sondern möchte ein gutes Verhältnis zu meinem Mieter pflegen. Jedoch hat die Vergangenheit gezeigt, dass dieser Mieter sehr auf Steitigkeiten aus ist und auch schon mit dem Vorvermieter wegen Kleigkeiten öfters vor Gericht gezogen ist.

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#4
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Zitat:
sowie eine Kopie der Mietpreise der einzelnen Stadtteile aus der Wirtschaftswoche.

Damit kann man den Mietspiegel aber nicht ergänzen !
Zitat:
sowie der Anbringung von elektrischen Rolläden im Jahr 2015 an die großen Fensterfronten (bis zu 3,8m Breite).

Gibt es im Mietspiegel dafür Ausstattungszuschläge ?
Welche Ausstattung sieht die betreffende Spalte im Mietspiegel vor ?
Ob der Mittelwert einer Tabelle oder der Spitzenwert gewählt wurde ist nicht beantwortet.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#5
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Zitat:
sowie eine Kopie der Mietpreise der einzelnen Stadtteile aus der Wirtschaftswoche.

Damit kann man den Mietspiegel aber nicht ergänzen !
Zitat:
sowie der Anbringung von elektrischen Rolläden im Jahr 2015 an die großen Fensterfronten (bis zu 3,8m Breite).

Gibt es im Mietspiegel dafür Ausstattungszuschläge ?
Welche Ausstattung sieht die betreffende Spalte im Mietspiegel vor ?
Ob der Mittelwert einer Tabelle oder der Spitzenwert gewählt wurde ist nicht beantwortet.

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0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Ver
Status:
Master
(4360 Beiträge, 2284x hilfreich)

Zitat (von HyperionOne):
Für konstruktive Vorschläge bin ich sehr dankbar.


Geh zum Haus & Grund in München. Das ist der größte in Deutschland. Lass das Mieterhöhungsverlangen von den Anwälten dort formulieren oder das bereits zu gestellte überprüfen.

Den Beitrag für den H&G kann man als Werbungskosten in der Anlage V abschreiben.

Vielleicht raten die dann auch zur Klage oder zu warten und gleich 15% zu erhöhen.

Übrigens: Es gibt in München einen qualifizierten Mietspiegel und der gilt. Die Kopien aus der Wirtschaftswoche sind schade fürs Papier, weil ohne rechtliche Relevanz.

Übrigens:

Wenn der Mieter in der Vergangenheit durch einen klagefreudigen Umgang mit dem Vorvermieter aufgefallen ist, bietet sich der Abschluss einer Vermieterrechtsschutzversicherung gerade zu an. Vielleicht lohnt es sich schon deshalb mit der Mieterhöhung zu warten.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4481x hilfreich)

Zur Mieterhöhung ist glaube ich alles relevante gesagt. Wenn der Mieter eh schon Probleme gemacht hat, dann würde ich eine Mitgliedschaft bei Haus&Grund auch empfehlen. Die elektr. Rolläden wären übrigens vermutlich als Modernisierungsmieterhöhung durchgegangen, sofern der Betrag dafür überhaupt zu einer relevanten Mieterhöhung geführt hätte.

Zitat (von HyperionOne):
Da die Wohnung zuvor von einer Wohngenossenschaft vermietet wurde und auch der aktuelle Mietvertrag noch aus dieser Zeit stammt, sind Unstimmigkeiten bezüglich der Schönheitsreparaturklausel etc. nicht anzunehmen

Dein Vertrauen in die Genossenschaft in Ehren, aber das ist eigentlich nicht anzunehmen. 2015 hat der BGH z.B. die Rechtsprechung zu Quotenabgeltungsklauseln und bei unrenovierter Übergabe der Wohnung geändert. 2014 hätte man schon Hellseher sein müssen, um das vorauszuahnen. Von daher enthalten gerade professionelle Mietverträge von vor 2015 meistens Quotenabgeltungsklauseln, die nun für ungültig erklärt worden sind. Aber auch diesbezüglich kann dir Haus&Grund weiterhelfen.

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