Mieter kürzt Miete

Question

Hallo,
ich bin neu hier. Wir haben grade ein Mehrparteienhaus gekauft und sind zum ersten Mal Vermieter. Ich hoffe, mein Beitrag ist hier richtig. Wir haben erstmal gemerkt wie schwierig doch das Mietrecht für Eigentümer bzw. für Vermieter ist. Ich habe dazu eine Frage und hoffe, das mir hier jemand Tipps geben kann. Eine Wohnung ist schon seit längerer Zeit vermietet. Jetzt hatte der Alteigentümer das erste mal die Miete erhöht und um die Zustimmung des Mieters gebeten. Dieser hat abgelehnt mit der Begründung, dass die Wohnung mehr als 10 Prozent von der vertraglichen Wohnungsgrösse abweichen würde. Und er hat deshalb die Miete gemindert. Dem hat der Alteigentümer widersprochen und einen Architekten beauftragt, die Wohnungsgrösse zu ermitteln. Das hat dieser getan und festgestellt, dass die Wohnungsgrösse nicht mehr als 10 Prozent abweicht. Dies wurde dem Mieter mitgeteilt und gebeten die Miete in voller Höhe zu bezahlen und die gekürzte Miete nachzuzahlen. Erst hat er geschrieben, dass nach seinem Erachten die Architekten keine Ahnung haben dann aber schluss endlich die Miete nachgezahlt. Jetzt ca. 3 Wochen später sind wir Eigentümer geworden und bin bekamen wir ein Schreiben des Mieters, dass er die Miete wieder kürzt, weil die Wohnungsgrösse weit von dem im Mietvertrag genannten Zahl abweicht. Das Schreiben kam vom Mieterschutzbund. In der Zwischenzeit ist da wohl jemand vom Mieterschutzbund gewesen und hat wohl was gemessen. Nun hat er die Miete wieder gekürzt. Ich meine was soll ich als Vermieter noch mehr machen als ein Architekten zu beauftragen der einen aktuellen Grundriss mit Aufmaß macht. Ich weiß nicht wirklich wie man damit jetzt umgehen soll. Ob er einfach wieder die Miete kürzen darf? Was einen höheren Stellenwert hat wenn ein Architektur Büro Pläne erstellt oder der Mieterschutzbund was misst? Muss ich jetzt klagen um die Miete zu bekommen in voller Höhe?
Danke für das Lesen und hoffe auf Antworten

-- Editiert von Moderator am 22.04.2016 11:47

-- Thema wurde verschoben am 22.04.2016 11:47

cauchy · Answer

Zunächst einmal sollte man sich - abseits jeder rechtlichen Würdigung - folgendes klar machen: Wenn die Wohnung tatsächlich kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, dann hat der ehemalige Vermieter seine Mieter schlicht benachteiligt. Das lässt sich auch nicht wegdiskutieren. Der Mieter ist meiner Meinung nach moralisch zu Recht sauer.

Der BGH hat alt nur entschieden, dass eine Banachteiligung von weniger als 10% durch den Mieter bei der Miete hinzunehmen ist. 2015 hat der BGH dann entschieden, dass dies für Mieterhöhungen nicht gilt (BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 ). Dort muss also immer die korrekte Fläche verwendet werden. Möglicherweise kommt daher die erneute Mietminderung. Wobei mir der Ablauf nicht klar ist. Es wurde offenbar die geforderte Mieterhöhung erstmal gezahlt. Damit hat der Mieter die normalerweise anerkannt und kann nicht nach Eigentumsübergang das ganze nochmal rückgängig machen. Möglicherweise hat sich der Mieter bei Zahlung der erhöhten Miete irgendwas vorbehalten. Das müsste man prüfen.

Zitat (von Schokoladenichnack ):
Ob er einfach wieder die Miete kürzen darf? Was einen höheren Stellenwert hat wenn ein Architektur Büro Pläne erstellt oder der Mieterschutzbund was misst? Muss ich jetzt klagen um die Miete zu bekommen in voller Höhe?

Die Fragen kann keiner hier beantworten. Wie gut ist denn das Verhältnis zwischen euch und dem Mieter? Wenn das noch einigermaßen passt, würde ich folgendes vorschlagen: Ihr beauftragt gemeinsam einen neutralen Sachverständigen, der in euer Anwesenheit die Wohnfläche feststellen soll. Dann schaut man sich an, wie stark die Abweichung ist. Ist sie mehr als 10%, dann muss die Miete eh entsprechend herabgesetzt werden. Ist sie weniger als 10%, dann wäre das Mieterhöhungsverlangen vom Altmieter vermutlich dennoch zu hoch gewesen (weil falsche Wohnfläche, siehe BGH Urteil). Dann muss man sich halt anschauen, ob der Mieter die Mieterhöhung bereits verbindlich anerkannt hat oder nicht. Am einfachsten wäre es dann wohl, wenn man sich irgendwie auf eine Miete einigt.

PS: Man sollte den Eigentumsübergang auch nicht ganz ausser Acht lassen. Wenn der Alteigentümer euch auch wissentlich beschummelt hat, dann sind Ansprüche gegenüber dem Alteigentümer denkbar. Das Problem dürfte nur sein nachzuweisen, dass der Alteigentümer vorsätzlich falsche Angaben gemacht hat.

-- Editiert von cauchy am 22.04.2016 14:54

iceman123mitglied · Answer

Hi Schoko,

egal, wie du das drehst und wendest, die sinnvollste wirtschaftlichste Lösung ist eine Einigung zwischen dir und deinem Mieter.

Kann doch so schwer auch nicht sein. Du bist ja wohl auch noch nicht so lange der neue Eigentümer und hast da ja auch noch ein recht neutrales und unverbrauchtes Verhältnis zu deinen Mietern.
Liegt nun an dir, die weitere Richtung dieses Verhältnisses zu bestimmen

Den Vorschlag von cauchy würde ich annehmen und mit deinem Mieter zusammen eine Messung machen. Je nach dem, wie das Ergebnis dann ausfällt, eine Vereinbarung treffen.

Lolle · Answer

Eine einvernehmliche Einigung finden ist natürlich der beste Vorschlag

Es ist aber durchaus sinnvoll sich hierzu auch mit dem gesamten Sachverhalt und möglichen Ursachen für die Differenzen auseinandersetzen.

Wichtige Punkte:
Wann wurde der Mietvertrag geschlossen?
Galt da schon die Wohnflächenverordnung? WoFlV gültig ab 01.01.2004
Bzw. die im Mietvertrag benannte "Wohnfläche" war nach welcher Richtlinie ermittelt worden?
Wie wurde die im Mietvertrag in m² benannte Wohnfläche genau bezeichnet, definiert? (z.B. "anrechenbare Wohnfläche nach ....")

Hintergründe:
1) Es gibt verschiedene Berechnungs-Richtlinien.
Nach der neuen Wohnflächenverordnung sind z.B. Balkonflächen nur noch "in der Regel zu 25%" anrechenbar (nur in Ausnahmefällen 50%), zugrundezulegen sind die Nettoflächen vergleiche WoFlV § 5 Überleitungsvorschrift
Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178 ), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346 ), in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.
D.h. anders herum: wurden keine baulichen Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, so ist noch die damals angewandte Richtlinie anzuwenden.
3) Der Begriff "Wohnfläche" bzw. die Berechnungsweise ist nicht festgelegt - "Der BGH stellt jedoch fest, dass im Regelfall auch im frei finanzierten Wohnraum die Bestimmungen der §§ 42-44 II. BV als Maßstab herangezogen werden können, sofern die Parteien keine ausdrücklichen Vereinbarungen oder Bezugnahmen auf andere Regelungen treffen. (BGH AZ VIII ZR 44/03 , 24.03.2004). Im Streitfall ist daher die Klärung der Frage, wie die Vertragspartner den Begriff der "Wohnfläche" verstanden haben, entscheidend."

http://www.rebholz.de/fileadmin/Dokumente/Downloads-Allgemein/2004_Wohnflaechenberechnung.pdf
Hier eine tabellarische Gegenüberstellung der verschiedenen Normen:
http://online-immoberater.de/flnormen.html

Ein Sachverständigen-Gutachten müsste hier also den definierten Zweck haben "Überprüfung, ob die im Mietvertrag aufgeführte Wohnfläche, nach der mietvertraglichen Definition bzw. nach der damals angewandten Berechnungsmethode korrekt ermittelt war und ob die gewählte, angewandte Berechnungsmethode korrekt gewählt war"

Wenn einfach nach der heute gültigen WoFlV ermittelt wird, dann sind Abweichungen zu einer Ermittlung nach anderen, älteren Richtinien zwangsläufig die Folge.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

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