Folgender Fall:
Auszug zum 25.06.2016, Mietende 30.06.16 (früherer Auszug auf Drängen des Vermieters).
Rückforderung der Mietkaution per Whatsapp am 28.08.16.
Rückforderung der Mietkaution per Einschreiben am 27.12.16 mit Fristsetzung zum 31.12.16
Reaktion des Vermieters bis heute = null
Nun die Frage: Reichen die obigen Aktivitäten bereit, um einen Mahnbescheid zu rechtfertigen oder ist eine erneute Fristsetzung nach Ablauf der 6 Monatsfrist notwendig?
Falls der VM argumentiert, dass eine Endabrechnung wegen NK nur zum Jahresende erfolgen kann (bisher schweigt er aber nur), wie lange hätte er denn in 2017 dann noch Zeit, bis er abrechnen und die Mietkaution auszahlen muss?
Mahnbescheid wegen einbehaltener Mietkaution
9. Januar 2017
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Frage vom 9. Januar 2017 | 20:24
Von
Status: Beginner (56 Beiträge, 1x hilfreich)
Mahnbescheid wegen einbehaltener Mietkaution
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#1
Antwort vom 9. Januar 2017 | 20:40
Von
Status: Unparteiischer (9902 Beiträge, 4486x hilfreich)
Zitat :Nun die Frage: Reichen die obigen Aktivitäten bereit, um einen Mahnbescheid zu rechtfertigen oder ist eine erneute Fristsetzung nach Ablauf der 6 Monatsfrist notwendig?
Streng genommen hättest du eine Kautionsabrechnung fordern müssen. Darin stehen dann die erwirtschafteten Zinsen und die Abzüge des Vermieters. Von daher würde ich persönlich keinen Mahnbescheid beantragen. Besser wäre es wohl, nochmal nachweisbar und mit kurzer Fristsetzung eine solche Abrechnung und die Auszahlung des Guthabens zu fordern. Am einfachsten geht das, wenn du den Brief einem Zeugen zu lesen und von diesem per Einwurfeinschreiben zur Post bringen lässt. Du kannst in dem Brief auch ankündigen, dass du bei fruchtlosem verstreichen der Frist unverzüglich einen Anwalt mit der Durchsetzung deiner Ansprüche beauftragen wirst.
Das könntest du dann auch tun. Da sich der Vermieter in Verzug befindet, wären die Kosten vermutlich vom Vermieter zu ersetzen. Sprich darüber aber lieber vor Beauftragung mit dem Anwalt.
#2
Antwort vom 9. Januar 2017 | 20:42
Von
Status: Unbeschreiblich (119993 Beiträge, 39812x hilfreich)
Zitat :Rückforderung der Mietkaution per Einschreiben am 27.12.16 mit Fristsetzung zum 31.12.16
1. Was sagt der Zustellnachweis aus?
2. Die Frist ist zu kurz. Gerichte gehen davon aus das ohne besondere Umstände eine Frist als angemessen gilt, wenn sie mindestens 14 Tage (+ 1 Tag Postlaufzeit) beträgt.
Zitat :Falls der VM argumentiert, dass eine Endabrechnung wegen NK nur zum Jahresende erfolgen kann (bisher schweigt er aber nur), wie lange hätte er denn in 2017 dann noch Zeit, bis er abrechnen und die Mietkaution auszahlen muss?
In der Regel bis zum 31.12 23:59:59 Uhr
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#3
Antwort vom 9. Januar 2017 | 20:45
Von
Status: Unparteiischer (9902 Beiträge, 4486x hilfreich)
Zitat :In der Regel bis zum 31.12 23:59:59 Uhr
Die Kautionsabrechnung ist bereits jetzt fällig. Die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2016 müsste spätestens am 2.1.2018 zugestellt werden.
-- Editiert von cauchy am 09.01.2017 20:46
#4
Antwort vom 9. Januar 2017 | 20:49
Von
Status: Beginner (56 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat :Zitat :Rückforderung der Mietkaution per Einschreiben am 27.12.16 mit Fristsetzung zum 31.12.16
1. Was sagt der Zustellnachweis aus?
2. Die Frist ist zu kurz. Gerichte gehen davon aus das ohne besondere Umstände eine Frist als angemessen gilt, wenn sie mindestens 14 Tage (+ 1 Tag Postlaufzeit) beträgt.
Zitat :Falls der VM argumentiert, dass eine Endabrechnung wegen NK nur zum Jahresende erfolgen kann (bisher schweigt er aber nur), wie lange hätte er denn in 2017 dann noch Zeit, bis er abrechnen und die Mietkaution auszahlen muss?
In der Regel bis zum 31.12 23:59:59 Uhr
Ist denn die gesetzte Frist derart relevant, wenn ich noch warte?
Die 14 Tage sind ja quasi auch um und ich komme diese Woche beruflich wohl eh zu nix, d.h. bis nächste Woche sind dann locker 20 Tage vergangen...
Hatte den 31.12. auch nur genommen, weil ich irgendwo aufgeschnappt hatte, dass ich innerhalb der 6 Monate das Geld einfordern muss.
Zustellung erfolgte im Übrigen am 29.12.
#5
Antwort vom 10. Januar 2017 | 10:44
Von
Status: Bachelor (3594 Beiträge, 1464x hilfreich)
Zitat:Die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2016 müsste spätestens am 2.1.2018 zugestellt werden.
Genaugenommen die Abrechnung für das KJ 2016 bis 31.12.2017 und die für 2017 bis 31.12.2018.
Über die Kaution sollte der Vermieter schnellstmöglich abrechnen, sobald er mögliche Forderungen beziffern kann, spätestens aber nach einem halben Jahr, weil dann eh bis dahin nicht geltend gemachte Forderungen den Zustand der Wohnung betreffend (ausgenommen noch ausstehende Miet- und Nebenkostenforderungen) erledigt sind. Einen angemessenen Anteil der Kaution kann er bis zur letzten Nebenkostenabrechnung einbehalten, also bis spätestens Ende 2018.
#6
Antwort vom 11. Januar 2017 | 08:23
Von
Status: Student (2594 Beiträge, 994x hilfreich)
Zitat :Zitat :In der Regel bis zum 31.12 23:59:59 Uhr
Die Kautionsabrechnung ist bereits jetzt fällig. Die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2016 müsste spätestens am 2.1.2018 zugestellt werden.
-- Editiert von cauchy am 09.01.2017 20:46
Wie kommst du auf 2.1.2018?
Das Problem:
a) wir kennen den Abrechnungszeitraum nicht. Jeder schreibt hier ja automatisiert, dass es vom 01.01 - 31.12 ist. Muss aber nicht sein.
b) Sollte es der 01.01 - 31.12 sein, dann muss die Abrechnung doch bis zum 31.12 des Folgejahres erfolgen.
#7
Antwort vom 11. Januar 2017 | 08:38
Von
Status: Student (2271 Beiträge, 713x hilfreich)
Zitat :Wie kommst du auf 2.1.2018?
Der 31.12.17 wird ein Sonntag sein und der 01.01.2018 ein Feiertag. Das Fristende ist dann der nächste Werktag.
#8
Antwort vom 11. Januar 2017 | 09:10
Von
Status: Master (4360 Beiträge, 2284x hilfreich)
Zitat :Die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2016 müsste spätestens am 2.1.2018 zugestellt werden.
Nein. Die muss noch in 2017 zu gehen. Wenn der 31.12. ein Sonntag ist, geht es am 31.12. nur bei einer persönlichen Übergabe. Im Briefkasten nur noch bis Samstag 30.12.17 ca. 16:00 Uhr. Briefkasten (Einwurf durch Boten) ist vermutlich zu kurz.
Das gilt nur, wenn der Vermieter eine Nachzahlung haben will.
Bei einem Guthaben kann er sich noch mehr Zeit lassen, nur wenn der Mieter die Abrechnung wirksam gefordert hat, befindet er sich mit der Abrechnung in Verzug und müsste den Verzugsschaden zahlen.
#9
Antwort vom 11. Januar 2017 | 09:53
Von
Status: Unparteiischer (9902 Beiträge, 4486x hilfreich)
§ 193 BGB
dürfte auch für die Betriebskostenabrechnung relevant sein. Aber das ist hier gar nicht der entscheidene Punkt.
Meiner Meinung nach ist es wichtiger, dass bereits jetzt eine Kautionsabrechnung fällig ist. Und die sollte der Mieter einfordern und dann eben einklagen. Wenn der Mieter direkt einen Mahnbescheid beantragt und der Vermieter dann mit berechtigten Gegenforderungen aufrechnet oder berechtigt einen Teil wegen möglicher Nebenkostennachzahlungen einbehält, dann bleibt der Mieter möglicherweise auf einem Teil seiner Koster sitzen. Das kann er vermeiden, wenn er erst die Abrechnung und dann das Guthaben fordert.
PS: Du bist zur Mitte des Jahres ausgezogen. Wenn die Betriebskostenvorauszahlungen sinnvoll kalkuliert waren, dann sollte keine Nachzahlung zu erwarten sein. Heizarme und heizungsintensive Monate halten sich die Waage. Daher müsste der Vermieter schon gut begründen, wenn er einen Teil der Kaution bis zur Nebenkostenabrechnung einbehalten will.
#10
Antwort vom 11. Januar 2017 | 10:57
Von
Status: Master (4360 Beiträge, 2284x hilfreich)
Zitat :§ 193 BGB dürfte auch für die Betriebskostenabrechnung relevant sein.
Das wäre mir neu, das der 193er auf die Betriebskostenabrechnung anwendbar ist.
Zitat :Das kann er vermeiden, wenn er erst die Abrechnung und dann das Guthaben fordert.
Das sehe ich auch so.
#11
Antwort vom 13. Januar 2017 | 21:51
Von
Status: Beginner (56 Beiträge, 1x hilfreich)
Tja, um den Gang zum Anwalt komme ich jetzt nicht mehr rum...
Gestern ging ein Brief ein, in welchem der Vermieter die noch fehlende NK-Abrechnung der Hausverwaltung für die Verspätung verantwortlich macht und zusätzlich angebliche Schäden und starke Verschmutzung gegenrechnen will.
Das mit der Verschmutzung finde ich ja besonders lustig, da ich am 24.06. übergeben habe und dann ja noch bis 30.06. hätte nachbessern können, wenn es da so dreckig gewesen wäre...
Naja, bleibt spannend. :-)
#12
Antwort vom 14. Januar 2017 | 15:02
Von
Status: Unparteiischer (9902 Beiträge, 4486x hilfreich)
Zitat :Gestern ging ein Brief ein, in welchem der Vermieter die noch fehlende NK-Abrechnung der Hausverwaltung für die Verspätung verantwortlich macht
§ 556 (3) BGB lautet:
Zitat:Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (...)
Versäumnisse der Hausverwaltung hat der Vermieter zu vertreten. Nicht zu vertreten hätte der Vermieter, wenn z.B. ein Grundsteuerbescheid verspätet eintrudelt, denn darauf hat er keinen Einfluss. Auf die Hausverwaltung hat der Vermieter Einfluss. Und wenn diese wirklich verspätet abrechnet, so kann er sich seinen Schaden von der Hausverwaltung wiederholen.
Zitat :und zusätzlich angebliche Schäden und starke Verschmutzung gegenrechnen will.
Bei Verschmutzungen hätte der Mieter zur Nachbesserung aufgefordert werden müssen. Da das nicht geschehen ist, dürfte der Vermieter hier nichts geltend machen können. Bei den Schäden muss man schauen. Gibt es ein Übergabeprotokoll und wenn ja was genau steht da drin?
Zitat :Tja, um den Gang zum Anwalt komme ich jetzt nicht mehr rum...
Scheint mir auch so.
#13
Antwort vom 14. Januar 2017 | 15:36
Von
Status: Student (2271 Beiträge, 713x hilfreich)
Zitat :Das wäre mir neu, das der 193er auf die Betriebskostenabrechnung anwendbar ist.
Ist er.
http://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm0106/010611a.htm (Problem hier war nur die Zustellung nach 18 Uhr).
Auf §546 BGB übrigens auch.
#14
Antwort vom 14. Januar 2017 | 15:52
Von
Status: Beginner (56 Beiträge, 1x hilfreich)
Zitat:Gibt es ein Übergabeprotokoll und wenn ja was genau steht da drin?
Ist kein formelles Protokoll.
Der Vermieter hat den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung bei Übergabe gegengezeichnet. Sowie Zählerstände und Schlüsselanzahl.
Die Schäden die er jetzt angibt, sind aber auch teilweise offensichtliche Schäden, die aufgrund Verschleiss entstanden sind und die er bei der Wohnungsübergabe auch gesehen hatte, weil ich sie auch offen angesprochen hatte.
Die Wohnung ist seit 01.07. neu vermietet. Und ein halbes Jahr später fällt ihm ein, dass er meine Kaution nicht nur mit einer etwaigen NK-Nachzahlung (in keinem einzigen Jahr zuvor, gab es im Übrigen eine Nachzahlung) sondern auch mit "meinen" Schäden verrechnen will.
Für mich ist offensichtlich, dass die dringend benötigte Sanierung der Wohnung, mit der er sicherlich dem Nachmieter die hohe Miete (der zahlt nämlich mehr als ich) begründet, teilweise auf meine Kosten vorgenommen werden soll.
#15
Antwort vom 14. Januar 2017 | 16:11
Von
Status: Student (2271 Beiträge, 713x hilfreich)
Zitat :Der Vermieter hat den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung bei Übergabe gegengezeichnet.
Zitat :und zusätzlich angebliche Schäden und starke Verschmutzung gegenrechnen will.
Zu spät. §548 BGB .
#16
Antwort vom 14. Januar 2017 | 16:21
Von
Status: Unparteiischer (9902 Beiträge, 4486x hilfreich)
Zitat :Zitat :Der Vermieter hat den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung bei Übergabe gegengezeichnet.Zitat :und zusätzlich angebliche Schäden und starke Verschmutzung gegenrechnen will.
Zu spät. §548 BGB .
Das ist ein bischen zu kurz gesprungen. Natürlich sind die Forderungen des Vermieters inzwischen verjährt. Aber er kann immernoch die Aufrechnung mit der Kautionsrückzahlung erklären. Dazu müssen sich die Forderungen nur irgendwann mal unverjährt gegenüber gestanden haben.
Problematisch ist eher, ob denn überhaupt innerhalb von 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache eine Geldforderung des Vermieters entstanden ist.
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