Hier mein Fall kurz in Stichpunkten:
im September 2001 habe ich eine Mietwohnung bezogen; Vermittlung erfolgte über Immobilienmakler; Ende 2003 Kündigung zum 31.03.2004 wegen Eigenbedarf der Tochter - diese hatte im Sommer 2003 geheiratet, war schon länger mit ihrem jetzigen Mann zusammen;
Maklerprovision bezahlt; Ablöse für Gegenstände bezahlt, die kaum in eine neue Wohnung mitgenommen werden können (Überdachung auf der Terrasse, Grillkamin, Festbrennstoff-/Holzofen); neue Küche gekauft (war keine vorhanden)
Vermieter hat 2 Häuser; Sohn und Tochter beide über 20 Jahre, also im "besten heiratsfähigen Alter"; hat den Kindern je eines der Häuser "versprochen"; Eigenbedarf war also wohl von Anfang an absehbar !
Bei Abschluß des Mietvertrages wurde nicht auf eine eventuell bevorstehende Eigenbedarfskündigung hingewiesen.
Fragen:
Kann ich der Kündigung widersprechen ? Begründung nur: "...wegen Eigenbedarfs meiner Tochter [...] und deren Eheman...", keine Angaben, wie diese jetzt wohnen und warum diese unbedingt jetzt sofort die Wohnung übernehmen wollen. Beruft sich im Kündigungsschreiben auf "den Mietvertrag vom Datum XX.XX.2001" - dies ist jedoch nicht das Datum des Vertragsunterzeichnung, sondern des Mietbeginns (Einzugstermin) ! Liegt daher vielleicht ein Formfehler vor, d.h. ist die Kündigung evtl. unwirksam ?
Weiterhin keinerlei Hinweis auf ein (eventuelles ?) Widerspruchsrecht gegen die Kündigung.
Kann ich Schadensersatz fordern ? Es ist eigentlich offensichtlich, daß die Eigenbedarfskündigung aufgrund der familiären Situation des Vermieters für diesen vorhersehbar war, er hat jedoch nicht auf diese Situation hingewiesen und somit "billigend in Kauf genommen" (?), daß mir hier unnötig hohe Kosten entstehen.
Ich denke da an Erstattung von Maklerprovision, Ablöse, ggf. Umzugskosten, Kosten für Ummontage der Küche / neue Arbeitsplatte, ggf. Ersatz der Mietdifferenz für eine gewisse Zeit (wenn die neue Wohnung teurer ist - umgerechnet auf die Quadratmeter) , etc. ...
Wie ist die Rechtslage - kann ich berechtigt Schadensersatz fordern ?
Wie sind etwa die Chancen, hier etwas zurückzubekommen ?
Kündigung wegen Eigenbedarf nach nur 3 Jahren - kann ich Schadensersatz fordern ?
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Hallo Julia,
leider hast Du wohl keine guten Karten. Mit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist bei allen Vermietern zu rechnen und diese Möglichkeit sollte jedem Mieter klar sein.
Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter allerdings einige Dinge beachten. Er muss eine Frist von drei Monate einhalten, wenn Du nicht länger als fünf Jahre in der Wohnung wohnst. Hat er ja wohl auch gemacht.
Er muss die genauen Gründe erläutern; hat er wohl auch getan.
Ob das Datum vom Mietvertrag so ein entscheidender Fehler ist, weiß ich nicht. Solltest Du damit ein Widerspruchsrecht haben, nutzt es Dir nicht viel, da Du dann die Kündigung mit dem richtigen Datum bekommst und damit auch aus der Wohnung raus musst.
Schadenersatz kann man diesbezüglich sicherlich auch nicht stellen, aber Du kannst ja versuchen, ob Du Dich mit den Nachmietern einigen kannst.
Vielleicht ist die Lage doch nicht so hoffnungslos. Kerstin hat natürlich recht, dass Sie in einem privaten, vermieteten Mehrfamilinehaus immer mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen können. Allerdings sind die Anforderungen sehr hoch!
Ihr Vermieter muss nach § 573 (3) 1 BGB
sein berechtigtes Interesse an der Kündigung begründen. Hier hat er zwar den Einzug seiner Tochter nebst Ehemann angegeben. Er muss aber vielmehr einen konkreten Sachverhalt schildern, warum diese Person ausgerechnet diese Mieterwohnung braucht. Die Kündigungsbegründung muss immer so detailliert sein, dass Sie als Mieterin überprüfen können, ob eine Verteidigung gegen die Kündigung möglich und sinnvoll ist.
In diesem Zusammenhang ist es wichtig, dass Ihr Vermieter nur ausnahmsweise Kündigungsgründen nachschieben kann, nämlich dann, wenn sie nach Ausspruch der Kündigung entstanden sind, § 573 (2) 2 BGB
.
Die fehlende Rechtsbelehrung führt dazu, dass Sie Ihren "...Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären können", § 574b (2) 2 BGB
.
Das falsche genannte Datum des Mietvertrags ist unerheblich.
Es ist m.E. nach auch möglich, dass die Eigenbedarfskündigung auf Grund der Absehbarkeit bei Vertragsabschluss als "treuwidrig und widersprüchlich" zurückgewiesen wird. Was tatsächlich vernünftig und nachvollziehbar ist, muss für jeden Einzelfall neu entschieden werden, notfalls durch ein Gericht. Dabei werden auch die persönlichen Vorstellungen und Bedürfnisse des Vermieters berücksichtigt.
Es liegt u.U. ein "rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf" vor, wenn in den Häusern der Vermieterin andere, vergleichbare Wohnungen leerstehen.
Sprechen Sie unbedingt mit einem Rechtsanwalt, evtl. bei Ihrem örtlichen Mieterverein.
Viel Erfolg!:)
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Hallo,
besten Dank für die schnellen Antworten - echt super.
Da ich zur Zeit natürlich eine neue Wohnung suche, unterhalte ich mich auch immer wieder mit den Maklerinnen bzw. Maklern. Es haben mir erst heute zwei bestätigt, daß dies mit der Eigenbedarfskündigung nicht so einfach sei für den Vermieter - das Mietrecht sehe hier wohl vor, daß im Mietvertrag bereits darauf hingewiesen werden muß ... Genaueres konnte ich ihnen bisher aber leider noch nicht "entlocken".
Vielleicht weiß hier jemand etwas näheres dazu ? Ich wäre sehr dankbar.
Außerdem habe ich im Internet noch einen Hinweis auf ein Gerichtsurteil (Amtsgericht Darmstadt, AZ 309 C 114/01
), wonach der Richter geurteilt hatte, daß bei einem unbefristeten Mietvertrag eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bereits nach drei Jahren unzumutbar ist. Der Vermieter hätte von vorne herein einen befristeten Mietvertrag abschließen müssen...
Leider weiß ich noch nichts genaueres über dieses Urteil (genaue Umstände, etc.)
Kann hier jemand etwas dazu sagen ? Kann man sich hierauf berufen - oder urteilt hier jeder Richter unterschiedlich ?
Kennt jemand eine Internetadresse, wo solche Gerichtsurteile einsehbar bzw. abrufbar sind ? Oder muß man diese direkt beim jeweiligen Gericht anfordern ?
Besten Dank schon mal für Eure Hilfe,
Julia
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist rechtsmissbräuchlich, wenn sie grob unbillig ist.
a) Der Eigenbedarf des Vermieters war vorhersehbar
Dies ist der Fall, wenn der Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrages voraussehbar war und der Vermieter den Mieter vor Vertragsschluss nicht darauf hingewiesen hat. Allerdings gilt dies nicht bei einer zeitlichen Differenz zwischen Einzug des Mieters und Kündigung von 5 und mehr Jahren.
--------------------------------
Mietrechts-Experte Norbert Eisenschmid :
Voraussehbarer Eigenbedarf
Walburga E., Königsbrunn: Ich wohne erst seit einem halben Jahr in der Wohnung und habe jetzt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bekommen. Kann es denn sein, daß mir nach so kurzer Zeit gekündigt werden kann?
Norbert Eisenschmid: Wahrscheinlich nicht. Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vermieter den Grund für den Eigenbedarf bereits beim Abschluß des Mietvertrages kannte oder voraussehen konnte. Dann hätte er einen Zeitmietvertrag abschließen und im Vertrag auf den Eigenbedarf hinweisen müssen. Hat der Vermieter das nicht getan, ist eine Kündigung wegen dieses Eigenbedarfs fünf Jahre lang ausgeschlossen.
_______________
Urteil dazu:
LG Berlin. 63 S 237/ 97
Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf:
Hier liegt Eigenbedarf "nur auf dem Papier" vor, die Kündigung ist aber grob unbillig und damit unzulässig. Zum Beispiel dann, wenn im gleichen Haus eine andere oder mehrere vergleichbare Wohnungen leerstehen und der Vermieter auch dort einziehen könnte. Hält der Vermieter trotz leerstehender Wohnung an der Kündigung fest, ist das rechtsmissbräuchlich.
Treuwidriger und widersprüchlicher Eigenbedarf:
Das ist der Fall, wenn der Vermieter die Kündigung auf Gründe stützt, die schon vor Abschluss des Mietvertrages vorgelegen haben oder vorhersehbar waren. Der Vermieter hätte vor Abschluss des Mietvertrages wissen müssen, dass er die Wohnung in naher Zukunft benötigt. Er hätte den Mieter bei Vertragsabschluss darauf hinweisen oder einen Zeitmietvertrag abschließen müssen.
Hallo,
ich bedanke mich bei Euch für die schnellen Antworten. Ihr habt mir sehr geholfen. Ich denke, es ist das beste, mit diesen Argumentationen zu meinem Vermieter zu gehen und zu versuchen, hier eine gütliche Einigung zu erzielen.
Sollte er hierauf nicht eingehen, so werde ich einen Anwalt beauftragen.
Besten Dank nochmals für Eure Hilfe,
Julia
Und jetzt?
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