Kauf einer vermieteten Wohung

9. August 2012 Thema abonnieren
 Von 
Perly
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)
Kauf einer vermieteten Wohung

Hallo,

ich habe vor eine vermietete Eigentumswohnung zu kaufen und diese auch mit meinen 2 Kindern selbst zu nutzen. Der jetztige Eigentümer hat den Mietern bereits gekündigt und diese sollen im April 13 ausziehen, Meine Frage ist, muss ich erneut eine Kündigung als neuer Eigentümer aussprechen? und was ganz wichtig ist, müssen die Mieter auch wirklich ausziehen? Die Kündigungsfrist beläuft sich auf 9 Monate und der Mieter hat der Kündigung bis jetzt nicht widersprochen.

über Antworten würde ich mich sehr freuen.
Vielen Dank im voraus.





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20 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
sunnyboy171981
Status:
Schüler
(324 Beiträge, 68x hilfreich)

Hallo,

ich würde an deiner Stelle sicherstellen dass der Mieter bis zur Übernahme/Bezahlung der Wohnung raus ist. Dies würde ich als absolute Bedingung im Kaufvertrag reinnehmen. Sollte dies nicht machbar sein, so dass du die Wohnung mit Mieter übernehmen musst, würd ich dir die Suche einer neuen Wohnung empfehlen ohne Mieter. Dies birgt sonst erhebliches Konfliktpotenzial und ein enormes finanzielles Risiko falls der Mieter nicht ordentlich und pünklich auszieht.

Sonst darfst du auf Räumung klagen und hast ALLE Kosten zu tragen. Und leider ist es in Deutschland so dass du als Vermieter zu 99% der Verlierer bist.

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#2
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2202 Beiträge, 627x hilfreich)

Mir wäre das zu riskant.
Lass es.

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#3
 Von 
guest-12309.08.2014 22:13:54
Status:
Schüler
(490 Beiträge, 170x hilfreich)

quote:
Der jetztige Eigentümer hat den Mietern bereits gekündigt und diese sollen im April 13 ausziehen, Meine Frage ist, muss ich erneut eine Kündigung als neuer Eigentümer aussprechen? und was ganz wichtig ist, müssen die Mieter auch wirklich ausziehen? Die Kündigungsfrist beläuft sich auf 9 Monate und der Mieter hat der Kündigung bis jetzt nicht widersprochen.

Meines Wissens nach sind Kündigungen, die wg. einem Verkauf ausgesprochen werden, nicht unbedingt gültig. Nur der neue Eigentümer (hier: Sie) wäre in der Lage wg. Eigenbedarf zu kündigen.

Hier heißt es beispielsweise
quote:
Die Umwandlung einer Wohnung in Wohnungseigentum gibt als solche kein Recht zur Kündigung.
Dasselbe gilt beim Verkauf oder der Versteigerung einer Wohnung. Allerdings kann der Käufer (...) einen Kündigungsgrund haben.
Wird die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt, so hat der Mieter für mindestens drei Jahre Schutz vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung.


Ich würde davon die Finger lassen.

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"Ich habe keine Lösung, aber ich bewundere das Problem."

-- Editiert Katanaka am 09.08.2012 22:09

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#4
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)

Das wäre erst einmal die Frage:

Mit welcher Begründung hat der jetzige Eigentümer den Mietern gekündigt ?

Ansonsten müsstest Du, wenn Du im Grundbuch ale neuer Eigentümer eingetragen bist, erneut wg. Eigenbedarf kündigen und entspr. Kündigungsfristen einhalten. D.h. Du hast die Wohnung bezahlt, zahlst schon Deine Raten an die Bank, dazu noch Deine jetzioge Mietwohnung und hast das Risiko, den Mieter evtl rausklagen zu müssen, was erst einmal auf Deine Kosten geht.

Daher schliesse ich der Meinung an: Wohnung leer, dann kaufen.

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#5
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119336 Beiträge, 39711x hilfreich)

quote:
Der jetztige Eigentümer hat den Mietern bereits gekündigt

Mit welcher Begründung genau?



quote:
Der Mieter hat der Kündigung bis jetzt nicht widersprochen.

1. Einer ungültigen/rechtswidrigen Kündigung muss man nicht widersprechen.
2. Ist denn überhaupt durch Zugangsnachweis sicher gestellt, das Mieter die Kündigung erhalten haben?





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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !

"

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#6
 Von 
Perly
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Erst einmal vielen Dank für die Antworten.

Warum den Mietern gekündigt wurde weiß ich nicht.
Die Kündigung wurde per Einschreiben mit Rückschein zugestellt. Lt. dem Eigentümer/Verkäufer suchen die Mieter bereits eine neue Wohnung.

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#7
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

quote:
Warum den Mietern gekündigt wurde weiß ich nicht.

Dann würde ich mir an deiner Stelle mal das Kündigungsschreiben zeigen lassen. Sollte der jetzige Eigentümer wegen Eigenbedarf oder Verkauf die Wohnung gekündigt haben, dann wäre die Kündigung unwirksam und du müsstest dann,nach Eintrag ins Grundbuch, die Wohnung erneut kündigen, falls das den Mietern irgendwann auffällt und/oder sie keine neue Wohnung finden.

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#8
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119336 Beiträge, 39711x hilfreich)

quote:
Warum den Mietern gekündigt wurde weiß ich nicht.

Das sollte manin Erfahrung bringen.Ambesten Kopie der Kündigung zeigen lassen.



quote:
Die Kündigung wurde per Einschreiben mit Rückschein zugestellt.

Zustellnachweis zeigen lassen.



quote:
Lt. dem Eigentümer/Verkäufer suchen die Mieter bereits eine neue Wohnung.

Was nichts bedeutet.



Man könnte in den Kaufvertrag entsprechende Formulierungen aufnehmen die entsprechende Vertragsstrafen/Schadensersatz vorsehen, falls die Wohnung nicht mieterfrei ist.
Mit Unterwerfung in die sofortige Vollstreckung.





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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !

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#9
 Von 
Perly
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich habe mit der Verkäuferin telefoniert. Sie hat den Mietern gekündigt damit Sie die Wohnung verkaufen kann. Sie muss die Wohnung wegen finanzieller Schwierigkeiten verkaufen. Sie lebt in Frankreich und hat dort Eigentum. Dort fallen Reperaturkosten an. In Frankreich bekommt Sie keinen Kredit da sie nur befristete Arbeitsverträge hat.

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#10
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119336 Beiträge, 39711x hilfreich)

quote:
Sie hat den Mietern gekündigt damit Sie die Wohnung verkaufen kann.

Tja, dann solltes du die Vertragsstrafen/Schadensersatz in den Vertrag aufnehmen und damit rechnen, das die Wohnung nicht wie erhofft frei wird.





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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !

"

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#11
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)

quote:
Sie muss die Wohnung wegen finanzieller Schwierigkeiten verkaufen. Sie lebt in Frankreich und hat dort Eigentum.


Oh je,

hoffentlich handelt es sich hier nicht um eine altbekannte Nutzerin des Forums...... :grins:

Dazu würde nämlich das hier :
Zitat:
Sie hat den Mietern gekündigt damit Sie die Wohnung verkaufen kann.


sehr gut passen. Dies ist nämlich kein rechtlich zulässiger Kündigungsgrund und wie schon geschrieben wurde, wenn die Mieter nichts finden und darauf aufmerksam gemacht werden, dann Gute Nacht !

-- Editiert Michael32 am 13.08.2012 08:09

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#12
 Von 
Perly
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Aber ist es nicht so das man eine Wohnung kündigen kann wenn man finanzielle Probleme hat?

Ist der VM nach Vermietung der Wohnung in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten und waren die wirtschaftlichen Schwierigkeiten vor Vermietung nicht absehbar ohne dass der Vermieter den Mieter darauf aufmerksam gemacht hätte, ist eine Verwertungskündigung iSv. BGB § 573 II Nr 3 möglich.

Der Verkauf der Wohnung zu einem möglichst hohen Preis stellt eine angemessene Form der Verwertung dar, wenn der Vermieter in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten ist und den Verkaufserlös benötigt, um z. B. Verbindlichkeiten zu tilgen.


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#13
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)

Theoretisch ja,
aber dazu muss der Eigentümer schon ganz klar nachweisen, dass er die Wohnung so nur schlecht oder gar nicht verkaufen kann. Denn auch eine vermietete Wohnung lässt sich zu Geld machen.

Das löst aber Dein Problem nicht, solange die Mieter dort wohnen, kannst Du nicht einziehen. Und wenn Du Eigentümer geworden bist und die Mieter immer noch dort wohnen, musst Du die Mieter rausklagen, bzw. neu kündigen.

Kostet Zeit/Geld/Nerven.....

Daher der Tip:

Der jetzige Eigentümer soll sich darum kümmern, das die Wohnung leer ist, DANN wird gekauft.



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0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2202 Beiträge, 627x hilfreich)

Lt. dem Eigentümer/Verkäufer suchen die Mieter bereits eine neue Wohnung.

Dann warte doch einfach ab.

Sie muss die Wohnung wegen finanzieller Schwierigkeiten verkaufen

Da hilft dir die übliche Vertragsstrafe auch nicht weiter.

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#15
 Von 
Perly
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Würde es denn gehen wenn die Mieter mir schriftlich geben das sie die Kündigung akzeptieren und zum Kündigungszeitpunkt ausziehen?

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#16
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)

Gehen tut viel, nur wenn die Mieter dann nicht wie vereinbart ausziehen, dann musst Du Klagen.

Deswegen wiederhole ich mich gerne nochmal:

Erst Wohnung leer, dann kaufen !

Oder wie viel finanziellen Spielraum hast Du denn, neben Deiner jetzigen Miete, den Raten für den Immobilienkredit noch Geld hinzulegen für Anwalts- Gerichts- und Räumungskosten ??

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-- Editiert Michael32 am 13.08.2012 11:01

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#17
 Von 
Perly
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Schön wärs wenn beides gehen würde. Durch die Mieteinnahmen würde es vermutlich passen aber ich kauf ja nicht damit andere darin wohnen....und klagen usw. möcht ich ja auch nicht... Ich habe es ja auch verstanden was du geschrieben hast aber es wär halt schön wenn es anders wär..... Vielen Dank für die Antworten....

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#18
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119336 Beiträge, 39711x hilfreich)

quote:
Da hilft dir die übliche Vertragsstrafe auch nicht weiter.

Könnte die nicht mit dem Kaufpreis aufgerechnet werden?





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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !

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#19
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2202 Beiträge, 627x hilfreich)

@Harry
unter normalen Verhältnissen schon.
Wenn die Wohnung aber schon zu 100% belastet ist, wird die Bank aber nicht mitspielen.

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