Mal angenommen Mieter A ist Ende Januar 2016 umgezogen. Sein ehemaliger Vermieter (VM) hatte ihm damals bei der Wohnungsübernahme das Verschulden für verschiedenste Mängel nachgesagt. Teils berechtigt, teils komplett an den Haaren herbeigezogen. A hatte damals das Übergabeprotokoll nur unterschrieben, weil er vom VM indirekt unter Druck gesetzt wurde indem er ihm was von kommenden Mietausfällen - zwecks zeitaufwändiger Renovierungsarbeiten - von 2-3 Monatsmieten "vorjammerte".
Auf Grund der üppigen Mängelliste im Übergabeprotokoll, machte A sich keinerlei Hoffnungen mehr, seine Mietkaution (Angenommene 1000€) zurück zu erhalten. Nachdem einige Monate nach des Auszugs weder eine versprochene Kopie des Übergabeprotokolls, weder eine Verrechnung der Mietkaution mit den Kosten für Mängel kam, nahm A an, dass sich alles erledigt hatte.
Angenommen letzte Woche - also mehr als 13 Monate nach dem Auszug - erhielt A plötzlich per Post eine "Kautionsverrechnung" von seinem ehemaligen Vermieter. In dieser "Verrechnung" listet der VM detailgetreu (teils mit Rechnungskopien) die entstandenen Kosten für die im Übergabeprotokoll aufgeführten Mängel auf. Am Ende dieser Kostenauflistung kommt er auf eine Summe "ohne Eigenanteil Arbeitslohn" und inkl. der Verrechnung der Kaution von angenommenen 2000€. Darunter hätte der VM dann folgendes geschrieben: "Um es in beiderseitigen Interesse zum Ende zu bringen, denke ich, wäre eine Summe von 700€ äußerst angemessen. Es ist bestimmt in Ihrem Sinn, dass wir die Kaution mit verrechnen. Zahlungsziel 14 Tage"
Die Hauptfrage, abhängig vom sehr streitbaren Punkt, wer die Mängel in diesem Fall verschuldet hätte, ist, ob die vom VM gestellten Forderungen verjährt wären oder nicht?! Und falls eine Verjährung zutrifft, in welchem Paragrafen diese zu finden ist.
Ich habe bereits ausführlich online recherchiert, allerdings nichts - auf diesen fiktiven Fall entsprechendes - finden können.
Forderung bzgl. Reparaturen vom Vermieter 13 Monate nach Auszug?!
7. März 2017
Thema abonnieren
Frage vom 7. März 2017 | 21:02
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Forderung bzgl. Reparaturen vom Vermieter 13 Monate nach Auszug?!
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
#1
Antwort vom 7. März 2017 | 21:32
Von
Status: Master (4953 Beiträge, 2378x hilfreich)
Zitat :Die Hauptfrage, abhängig vom sehr streitbaren Punkt, wer die Mängel in diesem Fall verschuldet hätte, ist, ob die vom VM gestellten Forderungen verjährt wären oder nicht?! Und falls eine Verjährung zutrifft, in welchem Paragrafen diese zu finden ist.
§ 195 BGB ist die regelmäßige Verjährung 3 Jahre und beginnt zum 31.12 des Jahres in dem die Forderung entstanden ist. Die Forderung des VM hat nichts mehr mit Mietrecht zu tun, denn die Mängel wurden ja bei Übergabe festgestellt.
#2
Antwort vom 7. März 2017 | 21:44
Von
Status: Student (2464 Beiträge, 639x hilfreich)
Die Antworten von Frager sind mit Vorsicht zu genießen, da er dazu neigt dem Vermieter alles zu erlauben.
Was genau steht denn an Schäden im Protokoll? Wurde dir eine Frist gesetzt, diese beheben zu dürfen? Welcher AG Bezirk ist das? und wurden dir konkret geschildert, was das Problem ist?
Die Massgebliche Verjährungsfrist ist hier übrigens nicht 3 Jahre sondern 6 Monate (548 BGB)
-- Editiert von Akkarin am 07.03.2017 21:46
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
Auf Frag-einen-Anwalt.de antwortet Ihnen ein Rechtsanwalt innerhalb von 2 Stunden. Sie bestimmen den Preis.
Jetzt zum Thema "Mietrecht" einen Anwalt fragen
Auf Frag-einen-Anwalt.de antwortet Ihnen ein Rechtsanwalt innerhalb von 2 Stunden. Sie bestimmen den Preis.
#3
Antwort vom 7. März 2017 | 21:56
Von
Status: Unparteiischer (9915 Beiträge, 4489x hilfreich)
Zitat :Die Forderung des VM hat nichts mehr mit Mietrecht zu tun, denn die Mängel wurden ja bei Übergabe festgestellt.
Macnhmal habe ich das Gefühl, du bist entweder sehr vergesslich oder postest mit Absicht falsche Antworten. Solange ist es nun auch nicht her, dass wir in einem anderen Thread genau darüber diskutiert haben: § 548 BGB sieht eine Verjährungsfrist für Verschlechterungen an der Mietsache von 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache vor. Das ist eigentlich ziemlich eindeutig und die Interpretation von 0815Frager sehr abwegig.
Ich sehe daher eigentlich nur 3 Möglichkeiten, dass Forderungen, die über die Kaution hinausgehen, nicht verjährt wären:
1) Der Mieter hat explizit auf die Einrede der Verhährung verzichtet.
2) Der Mieter hat einer Geldforderung unwiderruflich zugestimmt. Dann könnte die regelmäßige, 3 jährige Verjährungsfrist greifen (sicher bin ich mir da aber nicht).
3) Der Mieter war für den Vermieter nicht auffindbar und die Verjährung damit gehemmt. Gleichzeitig müsste der Vermieter nachweisen, auch wirklich ernsthaft den Mieter gesucht zu haben.
Alle 3 Punkte nicht wirklich wahrscheinlich, aber der Teilnehmer kann das ja überprüfen.
Ob mit der Kaution aufgerechnet werden darf, möchte ich aktuell lieber nicht beurteilen. Dazu müsste man nämlich feststellen, ob innerhalb der Verjährungsfrist ein Geldanspruch entstanden ist. Auch die Höhe der Forderung müsste man überprüfen. Nicht selten wird der Neuwert von irgendwelchen Dingen angesetzt, es ist aber nur der Zeitwert zu erstatten.
#4
Antwort vom 7. März 2017 | 22:11
Von
Status: Master (4362 Beiträge, 2285x hilfreich)
Zitat :Der Mieter hat einer Geldforderung unwiderruflich zugestimmt. Dann könnte die regelmäßige, 3 jährige Verjährungsfrist greifen
Das könnte natürlich sein. Für mich liest sich der Text so, als hätte der Mieter den Renovierungsarbeiten zugestimmt.
Zitat :A hatte damals das Übergabeprotokoll nur unterschrieben, weil er vom VM indirekt unter Druck gesetzt wurde indem er ihm was von kommenden Mietausfällen - zwecks zeitaufwändiger Renovierungsarbeiten - von 2-3 Monatsmieten "vorjammerte".
Hier kommt es auf den Text des Übernahmeprotokolls an.
Zitat :Dazu müsste man nämlich feststellen, ob innerhalb der Verjährungsfrist ein Geldanspruch entstanden ist.
Eigentlich muss der Vermieter die Aufrechnung erklären, außer der Mieter hat die Kostenübernahme erklärt. Das hemmt die Verjährung.
#5
Antwort vom 7. März 2017 | 22:21
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Zitat :Der Mieter hat einer Geldforderung unwiderruflich zugestimmt. Dann könnte die regelmäßige, 3 jährige Verjährungsfrist greifen
Das könnte natürlich sein. Für mich liest sich der Text so, als hätte der Mieter den Renovierungsarbeiten zugestimmt.
Zitat :A hatte damals das Übergabeprotokoll nur unterschrieben, weil er vom VM indirekt unter Druck gesetzt wurde indem er ihm was von kommenden Mietausfällen - zwecks zeitaufwändiger Renovierungsarbeiten - von 2-3 Monatsmieten "vorjammerte".
Hier kommt es auf den Text des Übernahmeprotokolls an.
Eine konkrete mündliche Absprache bei Wohnungsübergabe gab es nicht, der Vermieter hatte mir und 2 Zeugen immer nur gesagt, "das und das muss gemacht werden" ...er hat nie erwähnt wer das zu bezahlen hat.
Im Übergabeprotokoll steht Auszugsweise: "WZ, Parkett, Wasserflecken entfernen
Silikon im Fenster ersetzen durch Tischlerei
Kü, Herdplatte links defekt gegebenenfalls ersetzen, bei nicht Reparatur
Schrank Geschirrspüler aufarbeiten
Bad, WC Drückergarnitur ersetzen
Korridor, Wohnungseingangstür aufarbeiten lassen durch Tischlerei"
Mehr an relevanten Informationen ist dort nicht vermerkt.
#6
Antwort vom 7. März 2017 | 22:49
Von
Status: Unparteiischer (9915 Beiträge, 4489x hilfreich)
Das ist ein recht ungewöhnliches Protokoll, sofern da nicht mehr steht. Denn normalerweise werden Schäden festgehalten. Größtenteils scheinen hier dagegen Handwerkerarbeiten festgehalten worden zu sein, ohne das die einzelnen Schäden überhaupt beschrieben wurden. Wenn da wirklich nichts weiter steht, ist ja an einigen Stellen noch nicht einmal klar, ob das wirklich Schäden im Sinne des Mietrechtes sind.
Zitat :außer der Mieter hat die Kostenübernahme erklärt. Das hemmt die Verjährung.
Ich erinnere mich zwar, mal irgendwas in der Richtung gelesen zu haben, finde das jetzt aber leider nicht wieder. Irgendwie ging es glaube ich darum, dass nur dann die kurze Verjährungsfrist nicht greift, wenn Mieter und Vermieter wirklich ein eigenständiges, vom Mietvertrag unabhängiges Rechtsverhältnis schaffen wollten. Typischerweise ist das aber bei einem Übergabeprotokoll eher nicht der Fall. Normalerweise werden dort nämlich nur Forderungen aus dem Mietvertrag anerkannt. Da ich den Text jedoch nicht mehr finde, bin ich mir nicht wirklich sicher. Hast du Quellen für deine Aussage?
#7
Antwort vom 7. März 2017 | 23:11
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Das ist ein recht ungewöhnliches Protokoll, sofern da nicht mehr steht. Denn normalerweise werden Schäden festgehalten. Größtenteils scheinen hier dagegen Handwerkerarbeiten festgehalten worden zu sein, ohne das die einzelnen Schäden überhaupt beschrieben wurden. Wenn da wirklich nichts weiter steht, ist ja an einigen Stellen noch nicht einmal klar, ob das wirklich Schäden im Sinne des Mietrechtes sind.
Da stehen nur ein paar weitere Punkte unter der Überschrift "Mängelliste", die aber alle im selben Wortlaut formuliert wurden ("Tür aufarbeiten lassen durch Tischlerei; Silikon im Fenster ersetzen durch Tischlerei; Lampenschirm Spiegelschrank ersetzen; etc.)
#8
Antwort vom 7. März 2017 | 23:51
Von
Status: Bachelor (3431 Beiträge, 1951x hilfreich)
Ich wollte jetzt eigentlich nicht zwischenreinfunken, da mich Ver's Antwort auch interessiert, aber da du jetzt selbst geschrieben hast:
Zuerst einmal
"A hatte damals das Übergabeprotokoll nur unterschrieben, weil er vom VM indirekt unter Druck gesetzt wurde indem er ihm was von kommenden Mietausfällen - zwecks zeitaufwändiger Renovierungsarbeiten - von 2-3 Monatsmieten "vorjammerte"."
Ob jemand druckvollen Worten nicht standhalten kann ist irrelevant > unterschrieben ist unterschrieben ... sofern du nicht nachweisen kannst, dass dir jemand eine Pistole an den Kopf gehalten hat.
Ist das richtig?
> du wurdest niemals zur Mängelbeseitigung aufgefordert? (welcher Mängel überhaupt?)
> dir wurde keine Nachfrist zur Mängelbeseitigung gesetzt?
Dann ist m.E. das Thema eh' vom Tisch ... falls sich aus dem Übergabeprotokoll nicht doch etwas anderes ergibt. Deswegen wäre es wirklich sinnvoll, wenn du sicherheitshalber das Übergabeprotokoll hochladen würdest > Scan oder Foto (persönl. Daten schwärzen) > Bilderdienst hochladen > Link hier einstellen
@cauchy @Ver
zu Vereinbarungen im Übergabeprotokoll kenne ich nur
https://www.anwalt.de/rechtstipps/widerruf-der-vereinbarten-kostenuebernahme-im-abnahmetermin-ist-moeglich_031270.html
http://www.bmgev.de/mieterecho/333/30-urteil-uebernahmeprotokoll.html
halt nur ein AG-Urteil ... aber auch so kann es ausgehen ...
#9
Antwort vom 8. März 2017 | 00:11
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Ist das richtig?
> du wurdest niemals zur Mängelbeseitigung aufgefordert? (welcher Mängel überhaupt?)
> dir wurde keine Nachfrist zur Mängelbeseitigung gesetzt?
Zu beiden Fragen ein Nein. Ich wurde nie zur Mängelbeseitigung aufgefordert und daher wurde mir auch keine Nachfrist zur Mängelbeseitigung gesetzt.
Hier der Link zum geschwärzten Übergabeprotokoll:
https://www.pic-upload.de/view-32812201/20170308_000251.jpg.html
-- Editiert von abs_123 am 08.03.2017 00:12
#10
Antwort vom 8. März 2017 | 06:31
Von
Status: Master (4953 Beiträge, 2378x hilfreich)
Zitat :Zu beiden Fragen ein Nein. Ich wurde nie zur Mängelbeseitigung aufgefordert und daher wurde mir auch keine Nachfrist zur Mängelbeseitigung gesetzt.
Nun da sind einmal auch Schäden mit aufgeführt, welches unter Schadenersatz fallen, wie z.B. die Brandflecken im Parkett und auch der Verweis auf eine Versicherung, vermutlich die Haftpflichtversicherung des Mieter.
Wurde denn die Versicherung benachrichtigt?
Beim Beschädigung entfällt die Nachbesserung durch den Mieter, selbiges ist mit den Türen, was war denn damit?
Reparaturen an elektrischen Geräten, wie den Herd, da kann man über eine Nachfrist reden, jedoch sind dies Arbeiten welcher der elektrotechnische Laie eh nicht ausführen darf, hier muss ein Meisterbetrieb dies fachgerecht ausführen.
Einzig klar sind die Silikonarbeiten welche immer wieder aufgeführt wurden, wo man selbst beheben könnte.
Was sind denn die größten Posten in den Rechnungen, geschätzt könnte es das Schleifen und Versiegeln vom Parkett sein?
#11
Antwort vom 8. März 2017 | 09:01
Von
Status: Master (4362 Beiträge, 2285x hilfreich)
Zitat :du wurdest niemals zur Mängelbeseitigung aufgefordert? (welcher Mängel überhaupt?)
> dir wurde keine Nachfrist zur Mängelbeseitigung gesetzt?
Dann ist m.E. das Thema eh' vom Tisch ...
Es wird immer wieder auf die Nachfristsetzung hingewiesen, bei den Schäden, die durch einen Fachhandwerkern ausgeführt werden müssen (oder wie hier im Protokoll vermerkt soll) ist das meiner Ansicht nach nicht notwendig (auch wenn ich jedem Vermieter raten würde, diese Frist zu setzen.
Hier hat der Mieter das Vorhandensein der Schaden bestätigt. Damit ist es ein positives Schuldeingeständnis. Damit hätte der Vermieter relativ locker die Kosten der Schäden geltend machen können, der Mieter hätte dann nur noch etwas machen können, wenn er die Höhe anzweifelt oder nachweisen kann, dass die Schäden schon beim Einzug vorhanden waren.
Zitat :Hast du Quellen für deine Aussage?
Ich finde die i.A. nicht. Bloß generell wird eine Verjährung gehemmt, wenn der Schädiger sagt: "Die Kosten dafür übernehme ich." Das wäre ein Schuldeingeständnis.
Die Verjährung fängt erst wieder an zu laufen, wenn der Schädiger die Kostenübernahme dann verweigert. Auch wenn Schädiger und Geschädigter miteinander verhandeln, wird die Verjährung gehemmt nach § 203 BGB "Hemmung der Verjährung bei Verhandlungen"
#12
Antwort vom 8. März 2017 | 09:08
Von
Status: Unparteiischer (9915 Beiträge, 4489x hilfreich)
Zitat :https://www.pic-upload.de/view-32812201/20170308_000251.jpg.html
Das ist wohl eins der Beispiele, wie man es nicht machen soll. Für die Zukunft: Ein Protokoll ist eine Art Statusbericht. Dort wird der aktuelle Zustand der Wohnung beschrieben. Es werden in der Regel wohl alle Dinge aufgeführt, die vom Normalzustand abweichen.
In diesem Protokoll wurde nicht der Zustand der Wohnung beschrieben, sondern die Arbeiten, die durchgeführt werden sollen. Bei einigen Punkten kann man erahnen, welcher Zustand der Wohnung vorliegen könnte (Brandflecken, Wasserflecken Parkett z.B.). Bei anderen Punkten ist mir das unklar (z.B. Silikon Fenster: War das verschimmelt, einfach veraltet oder was). So ist es wirklich schwer festzustellen, welche Schäden wirklich vorhanden waren.
Da das ganze individuell gestaltet ist, wird man also versuchen müssen, das Protokoll zu interpretieren. Der Vermieter ist offenbar davon ausgegangen, dass all diese Arbeiten vom Mieter zu bezahlen sind. Jetzt müsste am Ende ein Richter einschätzen, ob auch der Mieter davon ausgehen musste und damit seine Bereitschaft zu Zahlung dieser Kosten erklärt hat. Oder ob das einfach eine Liste der notwendigen Arbeiten ist und später dann eben die Kostentragungspflicht geklärt werden sollte.
Nimmt man letzteres an, so sind die Kosten meiner Meinung nach auf jeden Fall verjährt. Dann muss man nur noch schauen, wann die Arbeiten durchgeführt wurden. Stammen die Rechnungen aus den ersten 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache, so kann der Vermieter mit der Kaution aufrechnen. Denn da gab es eine Geldforderung, die noch nicht verjährt war und aufgerechnet werden konnte. Stammen die Rechnungen nach der Zeit, so war die Geldforderung bereits verjährt und kann meiner Meinung nach auch nicht mehr mit der Kaution aufgerechnet werden.
Wenn man annimmt, der Mieter sei eine Verpflichtung zur Tragung der Kosten eingegangen, dann muss man die Verjährung anschauen. Ver scheint der Meinung zu sein, dann gelte die kurze Verhährungsfrist nicht. Ich erinnere mich zwar grob an einen Aufsatz darüber (s.o.), finde ihn aber nicht wieder. Aus meiner Erinnerung heraus tendiere ich dazu, dass die kurze Frist in der Regel auch dann noch greift. Aber Erinnerungen sind natürlich wenig verlässlich.
#13
Antwort vom 8. März 2017 | 09:09
Von
Status: Unparteiischer (9915 Beiträge, 4489x hilfreich)
§ 203 BGB
"Hemmung der Verjährung bei Verhandlungen": Zu Verhandlungen gehört aber deutlich mehr. Mehrere Monate nicht mehr miteinander Reden kann man wohl kaum als Verhandlungen bezeichnen.
Nein, über die allgemeinen Regelungen zur Hemmung der Verjährung kommt man meiner Meinung nach nicht weiter. Irgendwie hing das ganze damit zusammen, ob eine eigene Rechtspflicht unabhängig vom Mietvertrag geschaffen wurde. Die würde dann nämlich der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren unterliegen. In meiner Erinnerung war da jedoch mehr nötig als ein einfaches Übergabeprotokoll.
Vielleicht findet ja irgendjemand noch was dazu.
-- Editiert von cauchy am 08.03.2017 09:14
#14
Antwort vom 8. März 2017 | 14:16
Von
Status: Student (2464 Beiträge, 639x hilfreich)
ich versteh die Eröffnung nicht. Will der VM die 1.000€ kaution einbehalten und zusätzlich noch mal 700€?
oder will er von den 1.000€ 700€ behalten und 300€ ausbezahlen?
Zum Protokoll : die Punkte Herd und Parkett (brandflecken) finde ich konket genug beschrieben, dass hier Ansprüche des VM bestehen dürften.
Die übrigen Punkte sind mir viel zu schwamming , als dass sich eine konkrete Beschädigung dahinter verstecken könnte.
Das können genauso gut normale Abnutzungen sein, die normale Instandshaltungsarbeiten erforderlich machen.
=> kein Thema für den Mieter.
Die Rechnungskopien sind das Rechnungen für erledigte Arbeiten, oder Kostenvoranschläge?
Hat der Vermieter Alt für neu Abzüge vorgenommen?
Ist das ein Sonderfall des 548? Ansonsten würden nach der Definition schulden ja nie verjähren.Zitat :Bloß generell wird eine Verjährung gehemmt, wenn der Schädiger sagt: "Die Kosten dafür übernehme ich." Das wäre ein Schuldeingeständnis
#15
Antwort vom 8. März 2017 | 15:05
Von
Status: Unparteiischer (9915 Beiträge, 4489x hilfreich)
Zitat :Ist das ein Sonderfall des 548?
In den Paragraphen §§203ff BGB finden sich diverse Dinge, die eine Verjährung hemmen können. § 203 BGB ist einer davon, § 204 (1) bzw. (3) BGB sind wohl die gebräuchlichsten. Und all diese Gründe würden auch die Verjährung aus § 548 BGB hemmen.
Nur hat Ver hier meiner Meinung nach halt einen zu großzügigen Ansatz beim Grund "Verhandlung" gewählt. Bei einer Verhandlung muss auch wirklich was verhandelt werden. Mag sein, dass das bei der Übergabe geschehen ist. Aber ich kann nicht erkennen, dass eine Verhandlung danach noch stattgefunden hat. Und da eine Verhandlung die Verjährung für 3 Monate hemmt, wäre eine Verhandlung bei Rückgabe der Mietsache eh irrelevant. Denn die 3 Monate würden in den 6 Monaten aus § 548 BGB verschwinden.
Und jetzt?
Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon
268.355
Beratungen
Anwalt online fragen
Ab
30
€
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
- Keine Terminabsprache
- Antwort vom Anwalt
- Rückfragen möglich
- Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
- Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
- mit Empfehlung
- Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. zzgl. 5€ Einstellgebühr pro Frage.
Jetzt Anwalt dazuholen.
Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.
- Antwort vom Anwalt
- Innerhalb 24 Stunden
- Nicht zufrieden? Geld zurück!
- Top Bewertungen
Ähnliche Themen
-
1 Antworten
-
15 Antworten
-
3 Antworten
-
1 Antworten
-
4 Antworten
-
1 Antworten
Top Mietrecht Themen
-
39 Antworten
-
5 Antworten