Einbehalt Kaution

31. März 2017 Thema abonnieren
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guest-12312.02.2021 18:44:50
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Beginner
(118 Beiträge, 25x hilfreich)
Einbehalt Kaution

Mein Mieter hatte Mietrückstände und ich musste einen Anwalt beauftragen diese einzufordern. Der Anwalt hat dies getan, die fristlose Kündigung wurde darauf hinfällig aber die fristgerechte Kündigung stand noch im Raum. Die Rechtsanwaltskosten muss der Mieter tragen, was er nach 3 Monaten noch immer nicht getan hat. Ich habe deshalb diese Kosten dem RA überwiesen, damit kein Gerichtsverfahren anläuft. Jetzt hat mich mein Mieter von 1 Woche angerufen und mitgeteilt, dass er schon 2 Monate vor dem Kündigungstermin auszieht. Die Wohnung wird also nicht renoviert und nicht gereinigt übergeben, die Teilmöblierung von mir eingeschlossen. Ich will ihm keine Steine in den Weg legen und ihn ziehen lassen, d.h. die 2 Monate will ich gar keine Miete mehr von ihm, aber die RA Kosten und die Reinigung der Wohnung/Möbel, etc. will ich schon haben, das wäre die Kaution, die nicht sehr hoch ist, die würde ich dann einbehalten. Die Nebenkosten werden ja erst von der Hausverwaltung abgerechnet und wenn da noch was raus kommt, dann überweise ich ihm das, aber das kann dauern. Falls er nachzahlen müsste, bekomme ich sicher gar nichts mehr von ihm.
Meine Frage: Kann ich mit ihm vereinbaren, dass die ´Kaution aus besagten Gründen von mir einbehalten wird, im Gegenzug ich auf die 2 Monate Miete verzichten werde. Dann ist er aus dem Mietverhältnis raus und ich bin froh wenn er weg ist.

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15 Antworten
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#1
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Grundsätzlich ist Ihr Mieter erst einmal verpflichtet bis zum regulären Ende der Mietzeit die MIete zu bezahlen, unabhängig ob er noch dort wohnt oder nicht.

Von der Kaution können Sie die Verfahrenskosten der fristl. Kündigung (Anwaltskosten) einbehalten, da müssen Sie keine Vereinbarung mit ihm treffen. Und da Sie nicht wissen, wie die Wohnung (Zustand) zurück gegeben wird, würde ich mich da auch auf keinen Händel einlassen.

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#2
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9871 Beiträge, 4478x hilfreich)

Zitat (von Vetlanda):
Meine Frage: Kann ich mit ihm vereinbaren, dass die ´Kaution aus besagten Gründen von mir einbehalten wird, im Gegenzug ich auf die 2 Monate Miete verzichten werde. Dann ist er aus dem Mietverhältnis raus und ich bin froh wenn er weg ist.
Du kannst in einem individuell verhandelten Auflösungsvertrag so gut wie alles vereinbarn. Man sollte dies aber meiner Meinung nach auf jeden Fall schriftlich machen und versuchen, an alles zu denken. Zusätzlich zu deinen Überlegungen sollte meiner Meinung nach folgende Fragen im Auflösungsvertrag geklärt werden

1) Wie und zu welchem Zeitpunkt soll die Wohnung übergeben werden?
2) Was passiert mit noch offenen Nebenkostenabrechnungen? Normalerweise ist es am einfachsten, wenn beide Seiten auf sämtliche Ansprüche diesbezüglich verzichten.
3) Was passiert, wenn der Mieter die Wohnung nicht wie in 1 vereinbart übergibt?

Zudem solltest du dir genau anschauen, in welchem Zustand die Wohnung aktuell ist. Das lässt dann vielleicht darauf schließen, wie die Wohnung an dich übergeben werden wird und was unter 1) sinnvollerweise zu vereinbarn wäre.

PS: Vergess bitte nicht Punkt 3. Um Druck zu machen, könnte man dort vereinbarn, dass mindestens die zwei erlassenen Monatsmieten nachzuzahlen sind, wenn die Wohnung nicht vereinbarungsgemäß übergeben wird.

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#3
 Von 
guest-12312.02.2021 18:44:50
Status:
Beginner
(118 Beiträge, 25x hilfreich)

Danke für die hilfreichen Antworten. Die Argumente sind gut, ich werde darauf achten. Die Wohnungsübergabe findet schon morgen statt und ich habe keine Ahnung wie die Wohnung aussieht und ob alles noch in einem guten Zustand ist, was ich ihm überlassen habe (Möbel, Geschirr, Elektrogeräte, etc.), auf jeden Fall will ich die Reinigung der Wohnung bezahlt bekommen und die ausstehenden Rechtsanwaltskosten, die er geflissentlich bis heute ignoriert hatte. Ich glaube nicht, dass ich von ihm mehr bekommen werde als die Kaution hergibt. Ich hoffe nur, dass sich die von ihm verbrauchten Nebenkosten im Rahmen halten. Alles weitere müsste ich einklagen und ich bin froh, keine Räumungsklage machen zu müssen, eben dass er geht.
Man lernt bei jedem Mieter dazu und glaubt nicht, dass so was möglich ist. Anstelle der Vereinbarung, die ich schon formuliert habe, werde ich jetzt einen Auflösungsvertrag fertigen.

Danke für die Hinweise, die mir sehr helfen werden.

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#4
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Zitat:
Man lernt bei jedem Mieter dazu und glaubt nicht, dass so was möglich ist. Anstelle der Vereinbarung, die ich schon formuliert habe, werde ich jetzt einen Auflösungsvertrag fertigen.


Das würde ich nicht machen (Auflösungsvertrag oder Vereinbarung), egal ob Sie später Geld von ihm bekommen oder nicht. Je nachdem WIE Sie formulieren, schießen Sie sich ein Eigentor. Nehmen Sie einfach die Wohnungsschlüssel und rechnen dann die Kaution ordentlich ab, wie es sich gehört. Da können Sie dann die Verfahrenskosten, evt. Reinigungskosten, Schäden etc. verrechnen. Und dann können Sie immer noch entscheiden, ob Sie ihm die Restmieten erlassen, hiinzu kommt, dass evtl. noch die NK Abrechnung aussteht, sowie die HK Abrechnung von diesem Jahr.

-- Editiert von AltesHaus am 31.03.2017 12:17

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#5
 Von 
guest-12312.02.2021 18:44:50
Status:
Beginner
(118 Beiträge, 25x hilfreich)

Das ist natürlich ein noch ganz anderes Argument und ist sicher eine Vorsichtsmaßnahme. Ich habe die Auflösung schon geschrieben, kann sie aber noch immer zurückhalten wenn die Wohnung in einem nicht mehr akzeptablem Zustand ist. Ich war einmal da, da war es ordentlich, außer schwarzen Wandkritzeleien, die er entfernen muss.

Ich plane ja die Wohnung generalzusanieren um sie dann selbst zu nutzen, da der Schaden und der Ärger bei Vermietung einfach zu groß ist. Darauf habe ich einfach keine Lust mehr.

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#6
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9871 Beiträge, 4478x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
Nehmen Sie einfach die Wohnungsschlüssel und rechnen dann die Kaution ordentlich ab, wie es sich gehört.
Wohnungsschlüssel nehmen kann hier gleichbedeutet sein mit Kündigung zum früheren Zeitpunkt akzeptieren. Für den Mieter die Optimallösung. Dann brauch er sich keine Gedanken mehr über die Miete der zwei Extramonate machen. Gleichzeitig kann er immernoch versuchen, gegen die später erfolgte Kautionsabrechnung vorzugehen. Das ist nun eher nicht die optimale Lösung für den Vermieter. Er würde seinen Verhandlungsspielraum (2 Extramonate) aufgeben ohne etwas dafür zu erhalten.

Minimum sollte also meiner Meinung nach sein, vom Mieter eine Zusicherung zu erhalten, dass er auf die Rückzahlung der Kaution verzichtet. Auch da müsste man aber vorsichtig sein, damit der Vermieter nicht irgendwie konkludent auf die Geltendmachung eines weiteren Schadens verzichtet hat. Wenn man aber schon soweit ist, dann kann man das Ganze auch gleich korrekt und sauber machen und alle offenen Punkte einvernehmlich regeln.

Alternative: Schlüssel annehmen und explizit und nachweisbar darauf hinweisen, dass damit nicht auf die restlichen Mieten verzichtet wird. Wobei mir nicht klar ist, ob das dann nicht gegen § 242 BGB verstösst.

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#7
 Von 
guest-12312.02.2021 18:44:50
Status:
Beginner
(118 Beiträge, 25x hilfreich)

Nach dem Motto, Spatz in der Hand ist besser als die Taube auf dem Dach. Ich will damit sagen, dass der Mieter bisher seine Möglichkeiten schon ausgereizt hat und genau weiß, wie er vorzugehen hat um Mieten zu sparen oder verspätet zu bezahlen. Ich glaube nicht, dass er so was zum ersten Mal macht. Ich wollte mir halt Ärger mit Räumungsklage oder Ähnlichem ersparen, wenn dabei auch noch nichts rauskommt, wenn er überschuldet ist. Am Ende bleibe ich auf diesen Kosten sitzen, Da ist es allemal billiger ich lasse ihn ziehen. Sein Lebensstil ließ nicht darauf schließen, dass er kein Geld hat (rel. neues Auto, teures sehr großes Trainingsgerät, neue Möbel, etc.), ev. alles auf Raten, dann bleibt die Miete auf der Strecke. Einen Dauermieter bekommt man ja auch nicht so schnell wieder aus der Wohnung.

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#8
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Abschließend dazu von mir, ich würde keinerlei Verträge machen. Die Schlüssel annehmen, von mir aus noch eine Bestätigung schreiben, dass die Wohnung zum soundsovielten gekündigt ist, auf Wunsch des Mieters die Schlüssel jedoch schon am .... ... zur Verfügung gestellt wurden.

Natürlich können Sie die Schlüssel annehmen und eine Bestätigung geben, dass die Schlüssel übergeben wurden. Man muss nichgt expliziet nachweisen, dass auf die Restmieten verzichtet oder nicht verzichtet wurde, so wie ich das verstanden habe, greift die ordentliche Kündigung und da kann dann der Mieter die Schlüssel vorzeitig zurückgeben, ohne dass es dem VM zum Nachteil (Mietverlust für die Restmonate) wird.

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#9
 Von 
guest-12312.02.2021 18:44:50
Status:
Beginner
(118 Beiträge, 25x hilfreich)

Die Schlüssel wurden inzwischen übergeben und er hat tatsächlich erwartet, dass ich ihm die Kaution voll auszahle weil nichts kaputt ist und er sogar geputzt hat. Es hat zwar nicht dreckig ausgesehen, aber sehr abgewohnt und putzen kann man ja auch so oder so sehen. Ich habe ihm nur gesagt - schriftliches habe ich zurück gehalten -, dass ich die von ihm noch immer nicht bezahlten RA Kosten von der Kaution einbehalten werde, da ich in Vorlage gehen musste sonst hätte er inzwischen was vom Gericht auf dem Tisch und das wird noch teurer. Dann kam er tatsächlich wieder damit, dass er den RA anrufen wird und Ratenzahlung ausmachen will, aber das wollte er ja schon als der Zahlungstermin im Februar fällig war machen, hat er noch immer nicht. Er glaubt also tatsächlich, dass er die Kaution bekommt, gleichzeitig aber im 4stelligen Bereich Zahlungen "aussetzt" oder einfach darauf verzichtet, da war er sehr kreativ was seine Zahlungsverpflichtungen angeht. Er war natürlich nicht damit einverstanden, er wollte "seine" Kaution voll wiederhaben, vermutlich ist seine Kaution mehr wert als seine Schulden oder das Geld anderer Leute.

Mit den RA kosten ist die Kaution fast schon aufgebraucht, der Rest ist für Reinigungsarbeiten, so kann man eine Wohnung ja nicht wieder anbieten. Im Gegenzug verzichte ich auf die restlichen 2 Monatsmieten und auf Risiko keine gegenseitige Nebenkostenabrechnung, plus zusätzlich angefallener Kosten. Alle Termine für das zusätzliche Ablesen Heizung und Warmwasser hat er nicht wahrgenommen, d.h., dass hier auch nochmals Kosten für wiederholte Anfahrt der Techniker kommen werden, ebenso meine Zusatzkosten für alle Fahrten und sonstigen Auslagen (Einschreiben, etc.).

Aber wie gesagt, ich rechne erst mal alles ordentlich ab, falls hier noch was auf mich zukommt. Aber er kann nicht erwarten, dass ich Mutter Theresa bin und auf alles was er eigentlich zahlen muss verzichte.

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#10
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9871 Beiträge, 4478x hilfreich)

Zitat (von Vetlanda):
Aber wie gesagt, ich rechne erst mal alles ordentlich ab, falls hier noch was auf mich zukommt. Aber er kann nicht erwarten, dass ich Mutter Theresa bin und auf alles was er eigentlich zahlen muss verzichte.
Auch wenn ich dein Vorgehen verstehen kann, ist das nicht unproblematisch. Reinigungsarbeiten kannst du nur dann von der Kaution einbehalten, wenn du eine ausreichende Nachfrist gegeben hast oder wenn der Mieter dies endgültig verweigert hast. Zudem musst du dann auch noch nachweisen, dass die Wohnung wirklich nicht vertragsgemäß zurückgegeben wurde. Von daher sind Reinigungsarbeiten der problematischste Punkt deiner Argumentation.

Auch die Rechtsanwaltskosten können (nicht müssen) problematisch sein. Es gibt schon Gerichte, die Rechtsanwaltskosten für einfache fristlose Kündigungen als nicht notwendig eingestuft haben. Wenn sie das nicht sind, dann muss der Gegner diese aber auch nicht tragen. Mal abgesehen davon das die Kosten der hilfsweisen fristgemäßen Kündigung noch kritischer einzustufen sind.

Von daher berufst du dich in deiner Argumentation auf zwei Punkte, die zumindest mal nicht komplett unumstritten sind. Die unbestreitbaren Punkte (2 Monatsmieten) lässt du dagegen außen vor. Wobei je nach Ablauf der Übergabe du möglicherweise eh schon konkludent auf diese sicheren Kosten verzichtest hast. Und spätestens wenn du mit der Sanierung anfängst und die Wohnung dadurch unbewohnbar wird, wirst du vom Ex-Mieter auch keine Miete mehr durchsetzen können.

Im übrigen werden Zusatzkosten für Fahrten und Einschreiben so gut wie nie durchsetzbar sein. Das fällt schlicht unter Lebensrisiko.

Also mein Fazit: Du hast bzw. hattest berechtigte Forderungen. Aber aktuell erscheint es mir, dass dein Vorgehen eher suboptimal ist. Vielleicht geht alles gut und der Mieter macht keinen Stress. Wenn er jedoch irgendwann nach 6 Monaten Stress macht, dann ist es gut möglich, dass er damit zumindest teilweise durchkommt.

Zitat (von Vetlanda):
Ich plane ja die Wohnung generalzusanieren um sie dann selbst zu nutzen, da der Schaden und der Ärger bei Vermietung einfach zu groß ist. Darauf habe ich einfach keine Lust mehr.
Dann erübrigt sich der Standardrat, in eine Vermietervereinigung einzutreten. Vielleicht geht ja alles gut. Hoffen kann man ja.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
guest-12312.02.2021 18:44:50
Status:
Beginner
(118 Beiträge, 25x hilfreich)

danke für die Antwort. Aber ich bin in der Vermietervereinigung und ich habe auch einen RA, der mir schon im Vorfeld gesagt hat, die RA Kosten einklagen zu können, falls er nicht selbst bezahlt und das hat er bis heute nicht getan.
Es geht mir überhaupt nicht darum jetzt das Erbsenzählen anzufangen, sauber ist es nicht gewesen, da ginge mir kein neuer Mieter rein (falls ich das möchte), Fenster putzen, Gardingen waschen, Bad und Toilette putzen usw.. Aber als Gegenrechnung Kosten aufzuführen, die durch Versäumnis des Mieters aufgetreten sind, z.B. den Heizungsableser in 2 gen. Terminen reinzulassen oder den Termin für den Einbau des Rauchmelders während der Mietzeit, Einschreiben wegen Rückforderung von Mietrückständen, usw., das darf man ja, auch wenn keine Aussicht auf Bezahlung besteht. Der Mieter hat halt bisher das gemacht, was ihm gerade gepasst hat oder wozu man Druck ausgeübt hat. Und die noch zustehenden 2 Monatsmieten plus etwaiger Nebenkosten, etc. darf man schon mal erwähnen, nachdem alles andere auch nur mit Druck bezahlt wurde oder sogar noch offen ist. Ich werde jetzt den Stand der Dinge meinen RA mitteilen und dann erst mal gar nichts machen. Die Hausverwaltung rechnet dann den Nebenkostenverbrauch ab, sollte das jetzt zugunsten des Mieters sein, habe ich kein Problem dies auch so zu sehen. Aber seine Außenstände bisher sind sehr viel höher als seine Kaution und ich denke, dass er zufrieden sein kann, wenn ich nicht die restlichen Mieten einfordere, da kommt er noch wesentlich günstiger weg. Komischer Weise hat er die teuerste Mietwohnung im Nachbarhaus jetzt angemietet, also kann man sich den Rest denken. Miethöhe spielt keine Rolle, wenn man sowieso nicht vorhat regelmäßig seinen Verpflichtungen nachzukommen. Und was man als Vermieter darf und nicht, wusste er sofort, nur was er darf und nicht, das ist nicht wichtig. Und dann wundert man sich, wenn Wohnungen leer stehen und nicht mehr vermietet werden, da der Schaden für den Vermieter bei Vermietung oft viel höhe ist als bei Nichtvermietung.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9871 Beiträge, 4478x hilfreich)

Zitat (von Vetlanda):
Und was man als Vermieter darf und nicht, wusste er sofort, nur was er darf und nicht, das ist nicht wichtig.
Du scheinst mich falsch zu verstehen. Ich kann dch durchaus verstehen. Von daher hatte ich ja auch geraten, einen einfachen Schnitt mit dem Mieter zu vereinbarn. Da dies aber nicht geschehen ist, ist eben noch alles offen. Und ein versierter Mieter hat durchaus Chancen, deine Argumente zu zerpflücken.

Ich hoffe, dass dies nicht geschiet und das Thema sich mit dem Auszug des Mieters erledigt hat. Aber ich will zumindest darauf hinweisen, dass da meiner Meinung nach das Vorgehen nicht optimal ist. Es hilft nichts, 20 Forderungen anzubringen, bei dem jede einzelne Forderung fast durchsetzbar wäre. Wenn du die Kaution behalten willst, so musst du genügend beweisbare Forderungen zusammenbringen. Und diese müssen auch korrekt geltend gemacht worden sein, damit die Kaution damit aufgerechnet werden kann.

Zitat (von Vetlanda):
Ich werde jetzt den Stand der Dinge meinen RA mitteilen und dann erst mal gar nichts machen.

Achte auf § 548 (1) BGB . Wenn du mehr als 6 Monate nichts macht, freut sich der Mieter. Denn dann sind mit Ausnahme von Nebenkostennachforderungen alle Forderungen, die die Kaution übersteigen, eh erledigt. Der Mieter kann dann nur noch gewinnen, du nur noch verlieren.

2x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
guest-12312.02.2021 18:44:50
Status:
Beginner
(118 Beiträge, 25x hilfreich)

Danke, ich habe schon verstanden. Mein RA wird noch diese Woche von mir informiert und er soll was formulieren und ihm eine Frist zur Einrede geben. Dann bin ich auf der sicheren Seite. Mir wäre es allemal lieber gewesen mit ihm alles ordentlich zu verrechnen ohne ihn unter Druck setzen zu müssen. Aber ohne Druck geht es bei ihm nicht, er hat seine Vorstellung und die will er umsetzen. Mit wäre es auch lieber auf meine 2 Monatsmieten zu verzichten und nichts mehr mit ihm zu tun zu haben, so "Geldgeil" bin ich nicht, dass ich ihm mit der Rückhaltung der Kaution Schaden will, aber er lässt mir durch sein Verhalten keine Wahl. Der RA hatte ihm eine Frist gesetzt zur Zahlung der Kosten, die durch ihn verursacht wurden. Diese Frist hat er bis heute ignoriert, er überlegt - aber nur wenn man ihn darauf anspricht - dass er mit dem RA auch Ratenzahlungen vereinbaren könnte, was bei seiner bisherigen Zahlungsmoral nur nach hinten losgehen kann. Außerdem ist der RA keine Bank, er muss nicht damit einverstanden sein.

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#14
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von Vetlanda):
Mit wäre es auch lieber auf meine 2 Monatsmieten zu verzichten und nichts mehr mit ihm zu tun zu haben, so "Geldgeil" bin ich nicht, dass ich ihm mit der Rückhaltung der Kaution Schaden will, aber er lässt mir durch sein Verhalten keine Wahl.

Verzichten auf die zwei Monatsmieten sollte man auf keinen Fall, denn wie man sieht, wird Gutmütigkeit auch gnadenlos ausgenützt.
Zitat (von Vetlanda):
Und dann wundert man sich, wenn Wohnungen leer stehen und nicht mehr vermietet werden, da der Schaden für den Vermieter bei Vermietung oft viel höhe ist als bei Nichtvermietung.

Das ist eben verständlich, die Mehrzahl der Mieter ist nicht so, jedoch gerade die Einzelfälle, wie auch hier manchmal im Forum könnten einen dazu bewegen als Vermieter eben auch nur die harte Gangart in Zukunft ein zu legen. Manche Mieter verstehen es einfach nicht, man ist oft als privater Vermieter aufs Geld gar nicht angewiesen, da kann man sich durchaus überlegen, Leerstand oder eben Verkauf als Eigentumswohnung.

1x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Banane123
Status:
Praktikant
(931 Beiträge, 200x hilfreich)

Zitat (von Vetlanda):
Aber ich bin in der Vermietervereinigung und ich habe auch einen RA, der mir schon im Vorfeld gesagt hat, die RA Kosten einklagen zu können, falls er nicht selbst bezahlt und das hat er bis heute nicht getan.[/quote

Wegen Mietrückstand kannst Du auf Kosten des Mieters einen RA beauftragen. Es ist dem VM nicht unbedingt zuzumuten, dass es diese Forderungen in Eigenregie durchführt.

Zitat (von Vetlanda):
Komischer Weise hat er die teuerste Mietwohnung im Nachbarhaus jetzt angemietet, also kann man sich den Rest denken. Miethöhe spielt keine Rolle, wenn man sowieso nicht vorhat regelmäßig seinen Verpflichtungen nachzukommen. Und was man als Vermieter darf und nicht, wusste er sofort, nur was er darf und nicht, das ist nicht wichtig. Und dann wundert man sich, wenn Wohnungen leer stehen und nicht mehr vermietet werden, da der Schaden für den Vermieter bei Vermietung oft viel höhe ist als bei Nichtvermietung.


Dieser Absatz könnte von mir stammen. Diese Art und Weise ist hinreichend bekannt.

1x Hilfreiche Antwort

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