Auszug: Individualvereinbarung gültig

26. Juni 2014 Thema abonnieren
 Von 
JahnSinn
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)
Auszug: Individualvereinbarung gültig

Hallo,

kann mir jemand eine Einschätzung zur Individualvereinbarung geben?

Wir sind zu, 1.10.2010 in eine Wohnung gezogen, diese wurde vor unserem Einzug durch eine Firma weiss gestrichen, im Wohnzimmer wurde durch Aufpreis von uns eine gelbe Farbe verwendet.

Im Mietvertrag steht:
1. Die Schönheitreperaturen über nimmt der Mieter auf seine eigenen Kosten; sie müssen fachgerecht ausgeführt sein.
2. Zu den Schönheitsreperaturen gehören insbesondere das waschfeste Weißeln der Wände, das Weißeln der Decken, das Streichen der Heizkörper und sonstiger Versorgungsleitungen (... Rest nicht mehr relevant denke ich
3. Die Schönheitsreperaturen sind je nach Grad der Abnutzung auszuführen, das ist im Allgemeinen bei Küchen, Bädern und Duschen ca. alle 3 Jahre, in Wohn-Schlafräumen, Flur, Dielen und Toiletten ca. alle 5 Jahre, bei allen überigen Räumen ca. alle 7 Jhare, gerechnet ab Beginn des Mietverhältnisses
4. Kommer der Mieter seiner Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreperaturen während der Mietzeit oder bei Beendigung der Mietzeit nicht nach, so ist der Vermieter nach BGB berechtig die oben genannten Schönheitsreperaturen auf Kosten des Vermieters von einer Fachfirma durchführen zu lassen.

Weiterhin gibt es einen Anhang zur Übergabe, diese war vorbereitet, maschinell erstellt:
1. Endrenovierungsvereinbarung(Individualvereinbarung)
(Jetzt handschriftlich): Die Parteien sind sich einig, dass der Mieter die Wohnung (Wände und Decken) frisch geweißelt zurück gibt.
(Wieder maschinell) Zeuge: Immobilienmakler

Dieser Anhang wurde uns mit dem Vertrag vorgelegt, auf meine Nachfrage dass das Streichen beim Auszug nicht mehr verlangt werden darf, war die Antwort: deshalb machen wir diese Individualvereinbarung; sie wurde nicht verhandelt.

Wir waren froh eine Wohnung gefunden zu haben und haben unterschrieben.

Wir ziehen jetzt nach exakt 4. Jahren aus, die Wohnung ist nach meiner Auffassung nicht stark abgewohnt.


Wie ist eure Einschätzung - ist diese Vereinbarung gültig? Was muss ich beim Auszug machen? Alles streichen - egal wie gut die Wände noch sind? Nur das Wohnzimmer? Gar nichts?

Vielen Dank für eure Einschätzung!!

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10 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3594 Beiträge, 1464x hilfreich)

quote:
Dieser Anhang wurde uns mit dem Vertrag vorgelegt, auf meine Nachfrage dass das Streichen beim Auszug nicht mehr verlangt werden darf


Diese Aussage ist so pauschal schon mal falsch.

Der Knackpunkt in der Klausel ist das Wort "weißeln". Damit handelt es sich um eine Farbvorgabe, was die Klausel an sich ungültig macht, denn der Vermieter muß auch zarte Pastelltöne akzeptieren. Nun weiß ich nicht was für einen Gelbton ihr verwendet habt. Quitschgelb oder zartgelb? In letzterem Fall sehe ich keinen Handlungsbedarf, wenn der Zustand der Wände noch in Ordnung ist. Denn die Frage ist ja auch, ob die Individualklausel wirklich so individuell ist. Wenn sie von der Verwalter ständig verwendet wird, ist sie das nicht.

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#2
 Von 
JahnSinn
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo,

das Wohnzimmer ist absolut zart gelb, da der Vermieter hier schon deutlich gemacht hat, das er generell gegen die Farbe ist.

Das meine pauschale Aussage "nicht verlangt werden darf" falsch ist, ist mir mittlerweile bewusst.

Gilt denn die Individualvereinbarung? Nach diser muss unabhängig vom Zustand beim Auszug "geweißelt" werden. Ist das dann eine starre ungültige Regelung?

mfg
JahnSinn

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#3
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Die Vereinbarung kann als Individualvereinbarung wirksam geschlossen werden - allerdings nicht als formularvertragliche Vereinbarung.
http://www.knabben-und-kollegen.de/blog/2010/10/aktuelle-bgh-entscheidung-ist-die-endrenovierungsklausel-nun-doch-wirksam/
[URL=http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/list.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=9d7b4ee1a2f0c0a5eaade53c3673ef79]BGH VIII ZR 71/08 [/URL]

Die Beweislast liegt bei Euch.
Einen Tipp auf Erfolgsaussichten kann man nur abgeben wenn man sämtliche Originaldokumente und alle Sachumstände kennt.
Aber letztendlich wird die Einschätzung eines Gerichts erst vollständige Klarheit bringen.

Ob ihr das Risiko eingeht müsst ihr selbst wissen - oder vielleicht erstmal in die Einschätzung eines Rechtsanwaltes investieren ...

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"Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen D Hildebrandt"

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2075x hilfreich)

quote:
Gilt denn die Individualvereinbarung? Nach diser muss unabhängig vom Zustand beim Auszug "geweißelt" werden. Ist das dann eine starre ungültige Regelung?



Das ist unwirksam. Das gilt nicht als Individualvereinbarung, wenn das mit und gleichzeitig mit dem Mietvertrag vorgelegt und unterschrieben wurde.

Die Gerichte sehen das dann als AGB, wegen des Drucks, dass der Mieter die Wohnung nur bekommt, wenn er unterschreibt.

Das wäre anders, wenn die "Individualvereinbarung" erst später, nach Abschluss des eigtl. Vertrags z.B. bei Wohnungsübergabe ohne Not geschlossn wird.

Die Weiss-Klausel ist unwirksam, d.h. hier sind alle Regelungen zu den Schönheitsreparaturen unwirksam und damit Vermietersache.



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#5
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)

Eine ausgehandelte Individualvereinbarung wäre z.B.

"Der Vermieter lässt die Wohnung auf Wunsch des Mieters farbig streichen, diese höheren Kosten gleicht der Mieter aus, indem er sich verpflichtet, bei Auszug die Wohnung weiß zu streichen."

Eine solch einseitige "Individualvereinbarung" kann man knicken, da man auf den ersten Blick sieht, dass da nichts ausgehandelt wurde.

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#6
 Von 
JahnSinn
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo,

erstmal vielen Dank für die Rückmeldungen.

Unser Mietvertrag wurde am 30.07. unterzeichnet. Die Vereinbarung zur Endrenovierung trägt die Überschrift "Anhang zum Übergabeprotokoll", dort ist neben den Unterschriften ebenfalls der 30.07. als Datum notiert.

Das tatsächliche Übergabeprotokoll ist vom 30.09., an diesem Tag haben wir auch die Schlüssel erhalten.

Das zeigt doch eigentlich, dass die sogenannte Individualvereinbarung nicht ausgehandelt und als AGB gewertet werden muss, oder?

Weiterhin steht unter dem handschriftlichen Teil "Die Parteien sind sich einig, dass der Mieter die Wohnung (Wände und Decken) frisch geweißelt zurück gibt" als weiterer Absatz (disemal wieder in Maschinenschrift)
2. Vorbezeichnete Vereinbarung entfällt falls das Mietobjeket nicht frisch gestrichen übergeben wird.

Warum wird das schon maschinell eingetragen, ohne das wir verhandelt haben?



Wenn die Endrenovierung damit nicht vertraglich festgelegt ist, wie sieht es mit der Schönheitsreparaturregelung im Mietvertag aus? Sind dann alle Räume bei denen die empfohlene Frist abgelaufen ist bei Bedarf zu streichen? Oder "rettet" uns hier die Formulierung "zu weisseln", weil damit die Farbe vorgegeben wird und der Absatz damit auch ungültig ist?

Nochmal vielen Dank
JahnSinn

-- Editiert JahnSinn am 27.06.2014 20:39

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#7
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2075x hilfreich)

quote:
Wenn die Endrenovierung damit nicht vertraglich festgelegt ist, wie sieht es mit der Schönheitsreparaturregelung im Mietvertag aus? Sind dann alle Räume bei denen die empfohlene Frist abgelaufen ist bei Bedarf zu streichen? Oder "rettet" uns hier die Formulierung "zu weisseln", weil damit die Farbe vorgegeben wird und der Absatz damit auch ungültig ist?



Die Vorgabe "Weiss" bei der Endrenovierung erfasst auch die Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnis und macht die Klausel komplett unwirksam. Argument: Der Mieter wird wegen der sonst beim Auszug zu erwartenden Kosten indirekt gezwungen, auch während des Mietverhältnis weiss zu streichen.

Hier ist das quasi der Overkill, Weiss-Klausel bei Auszug und Weiss-Klausel während der Laufzeit, das ist sozusagen doppelt unwirksam.

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#8
 Von 
JahnSinn
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

hab meinen letzen Beitrag nochmal editiert, ist das noch relevant?

Also das maschinell schon vorbereitet war, was doch erst auszuhandeln wäre?

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2075x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>hab meinen letzen Beitrag nochmal editiert, ist das noch relevant?

Also das maschinell schon vorbereitet war, was doch erst auszuhandeln wäre?
<hr size=1 noshade>



Ich weiss jetzt nicht was du meinst, auch wenn man AGB handschriftlich abschreibt, bleiben es AGB.

Deine Idee war es ja wohl nicht, die Klausel aufzunehmen. Du hättest die Wohnung wohl nicht bekommen, wenn du nicht unterschrieben hättest.

Wirksam vereinbaren kann man das nur so:

BGH, Urteil vom 14. 1. 2009 - VIII ZR 71/08

Treffen ... unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen , unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst


"Später bei Einzug", da ist der Mietvertrag geschlossen, der Mieter ist keinem Druck mehr ausgesetzt, wenn er dann die Endrenovierung, auch weiss übernimmt, muss er sich grundsätzlich daran halten.

Aber das war ja hier gerade nicht so, beide Klauseln wurden am 30.07. abgezeichnet.



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0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
JahnSinn
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Mein Gedanke war:

das handschriftliche Fixieren der Vereinbarung sollen den Eindruck einer individuellen Absprache vermitteln.

Da darunter aber schon im Vordruck steht, dass der obere Absatz nur gilt wenn die Wohnung auch in diesem Zustand übergeben wurde, hätte ich das als weiteres Indiz gesehen, dass das ganze vorbereitete AGBs sind und keine Abstimmung.

Nochmal vielen Dank.

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