Alle Betriebskosten zu je 50% abgerechnet

12. November 2017 Thema abonnieren
 Von 
Helado
Status:
Frischling
(15 Beiträge, 0x hilfreich)
Alle Betriebskosten zu je 50% abgerechnet

Guten Abend zusammen,

ich habe heute die Nebenkostenabrechnung meiner Vermieter bekommen und bin, mal wieder, sehr erstaunt, wie was abgerechnet wird. Hier mal ein paar Infos:

Meine Wohnung hat insgesamt 83m². Die Wohnung ist ein Teil des "Haupthauses" wo die Vermieter wohnen, die locker das Doppelte an m² haben. Die haben einen Keller, dann oberhalb von meiner Wohnung die ganze Fläsche, also auf jeden Fall ca. 100m² im EG, 30 im KG und nochmal 100 im OG (mit Schrägen).

Das Verhältnis ist ganz gut, fühle mich aber, was Nebenkostenabrechnung angeht, ein wenig hintergangen... Hier die Erklärung:

Heizung wird abgerechnet mit 38% (also m²-anteilig) Was bedeuten würde, dass die oben 218,42 m² haben.
Trinkwasser / Abwasser wird mit 33,3% abgerechnet, also nach Personenzahl
Müllabfuhr, Grundsteuer, Straßenreinigung, Oberflächenentwässerung, Schmutzwasser Haus- und Grundbesitzer HV, Gebäudeversicherung, Gartenpflege, Betriebskosten werden jeweils zu 50% abgerechnet was meines Erachtens nicht ganz richtig ist. Im Mietvertrag selbst steht kein Umlageschlüssel bzw. es ist keiner vereinbart worden, was heißt: Wurde mietvertraglich kein Verteilerschlüssel vereinbart, sind die Betriebskosten nach der Wohnfläche umzulegen, § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB . Kann jedoch ein Verbrauch oder eine Verursachung erfasst werden, ist dies – vorrangig gegenüber der Wohnfläche – nach einem entsprechenden Maßstab umzulegen, § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB . Verstehe ich es also richtig, dass alle Nebekosten somit mit 38% abgerechnet werden müssen.

Warum werden Trink- und Abwasser dann mit 33% abgerechnet und Heizung mit 38% ? Einmal so einmal so.. Dürfen Vermieter das einfach so?

Fragen zur Miete?

Fragen zur Miete?

Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Kostenlose Einschätzung starten Kostenlose Einschätzung starten



15 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47500 Beiträge, 16808x hilfreich)

Wenn nichts anderes vereinbart wurde, dann müssen alle Nebenkosten nach Wohnfläche umgelegt werden. Eine Ausnahme bilden die Heizkosten und die Warmwasserkosten. Die müssen entsprechend der Heizkostenverordnung nach Verbrauch abgerechnet werden.

Wenn die Heizkosten nicht nach Verbrauch abgerechnet werden können, z.B. weil Zähler fehlen, dann erfolgt die Verteilung entsprechend § 12 HeizkostenV nach Wohnfläche und werden dann um 15% gekürzt.

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Helado
Status:
Frischling
(15 Beiträge, 0x hilfreich)

Bedeutet dies also, dass die beiden Positionen: Heizkosten und Trink- Abwasser nicht korrekt sind? Ich habe, soweit ich weiß, keinen eigenen Wasserzähler, weshalb auch die Kosten mit 38% / 33% abgerechnet werden. Die Abrechnung stimmt m.E. nicht ganz

Einen Stromzähler (eigenen) habe ich, das weiß ich, wie es mit Wasser aussieht, weiß ich nicht, gehe aber nicht davon aus

Ist diese Vereinbarung zum Umlageschlüssel gesondert anzugeben oder im Mietvertrag selbst?
-- Editiert von Helado am 12.11.2017 23:57

-- Editiert von Helado am 12.11.2017 23:58

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47500 Beiträge, 16808x hilfreich)

Wenn ich das richtig überblicke, dann ist keine Position richtig abgerechnet.

Heiz- und Warmwasserkosten dürfen bei einem Zweifamilienhaus, bei dem eine Wohnung vom Vermieter bewohnt wird, zwar auch nach Wohnfläche abgerechnet werden. Das ist aber nur dann zulässig, wenn das ausdrücklich so im Mietvertrag vereinbart wurde, denn andernfalls gilt die Heizkostenverordnung.

Alle anderen Kosten einschließlich Kaltwasser und Abwasser müssen dagegen nach Wohnfläche abgerechnet werden, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

Zitat:
Ist diese Vereinbarung zum Umlageschlüssel gesondert anzugeben oder im Mietvertrag selbst?


Normalerweise vereinbart man so etwas im Mietvertrag. Es spricht aber auch nichts dagegen, das gesondert zu vereinbaren.

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Helado
Status:
Frischling
(15 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die Informationen. Es gibt kein Zusatzblatt bezüglich Umlageschlüssel und mündlich ist meines Erachtens nicht rechtens.

Habe den Mietvertrag nochmals durchgelesen und es steht nichts vermerkt, dass es je zur Hälfte oder ähnliches abgerechnet wird. Es gilt hier gem. § 3 (Miete und Nebenkosten) des Mietvertrages: "Neben der Grundmiete trägt der Mieter alle Betriebskostenim Sinne des §§ 1, 2 der BetrVK in ihrer jeweiliges geltenden Fassung".

Ferner steht folgendes vermerkt:

Zitat:
§ 3.5:
Soweit im Rahmen der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten ein Dirketvertrag zwischen Mieter und Versorgungsträger möglich ist, verpflichtet sich der Mieter zu dessen Abschluss, wenn der Vermieter dies schriftlich verlangt. Sofern ein Gebäude oder Grundstück mit Gebäude vermietet ist, beschafft der Mieter selbst und auf eigene Kosten Brennstoffe, der Vermieter ist zur Beschaffung nicht verpflichtet. Im Übrigen werden die Betriebskosten vom Vermieter anteilig auf den Mieter umgelegt. Die Parteien vereinbaren bereits jetzt, dass der Mieter über folgende Leistungen direkt Verträge mit Versorgungsunternehmen oder andere Dienstleistern schließen wird.

§ 3.6

Die Umlegung der Kosten für Heizung und Warmwasser erfolgt durch den Vermieter nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung. Bei den übrigens Nebenkosten wird in der Regel das Verhältnis der Wohnflächen zu Grunde gelegt. Soweit Nebenkosten verbrauchs- oder verursachungsbezogen abgerechnet werden können, erfolgt die Abrechnung auf der Grundlage des erfassten Verbrauchs bzw. der erfassten Verursachung, falls eine Erfassung aller Mieteinheiten erfolgt ist.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4481x hilfreich)

Auch wenn es nervig ist, einen Hinweis auf § 573a BGB . Wenn es keinen Kündigungsausschluss gibt und wenn es sich um ein Haus mit 2 Wohnungen handelt, von denen eine du und eine der Vermieter bewohnt, dann kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Das kann zu einem großen Problem bei jeglichen mietrechtlichen Streitigkeiten werden. Sei dir dessen bewusst.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47500 Beiträge, 16808x hilfreich)

Da steht doch, wie der Vermieter abzurechnen hat:

Zitat:
§ 3.5:
Soweit im Rahmen der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten ein Dirketvertrag zwischen Mieter und Versorgungsträger möglich ist, verpflichtet sich der Mieter zu dessen Abschluss, wenn der Vermieter dies schriftlich verlangt. Sofern ein Gebäude oder Grundstück mit Gebäude vermietet ist, beschafft der Mieter selbst und auf eigene Kosten Brennstoffe, der Vermieter ist zur Beschaffung nicht verpflichtet. Im Übrigen werden die Betriebskosten vom Vermieter anteilig auf den Mieter umgelegt. Die Parteien vereinbaren bereits jetzt, dass der Mieter über folgende Leistungen direkt Verträge mit Versorgungsunternehmen oder andere Dienstleistern schließen wird.

§ 3.6

Die Umlegung der Kosten für Heizung und Warmwasser erfolgt durch den Vermieter nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung. Bei den übrigens Nebenkosten wird in der Regel das Verhältnis der Wohnflächen zu Grunde gelegt. Soweit Nebenkosten verbrauchs- oder verursachungsbezogen abgerechnet werden können, erfolgt die Abrechnung auf der Grundlage des erfassten Verbrauchs bzw. der erfassten Verursachung, falls eine Erfassung aller Mieteinheiten erfolgt ist.


Wenn er das schon selbst so im Mietvertrag schreibt, dann muss er das auch so machen. Eine abweichende Vereinbarung müsste der Vermieter beweisen.

1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Helado
Status:
Frischling
(15 Beiträge, 0x hilfreich)

Dessen bin ich mir bewusst, ich wohne hier seit fast 6 Jahren und wenn es tatsächlich so ist, dass falsch abgerechnet wird, dann werde ich hier nicht länger bleiben. Ich möchte nur auf Nummer sicher gehen damit ich dies vorerst ohne Anwalt, dem Vermieter vorlegen kann.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Helado
Status:
Frischling
(15 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Da steht doch, wie der Vermieter abzurechnen hat:

Zitat:
§ 3.5:
Soweit im Rahmen der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten ein Dirketvertrag zwischen Mieter und Versorgungsträger möglich ist, verpflichtet sich der Mieter zu dessen Abschluss, wenn der Vermieter dies schriftlich verlangt. Sofern ein Gebäude oder Grundstück mit Gebäude vermietet ist, beschafft der Mieter selbst und auf eigene Kosten Brennstoffe, der Vermieter ist zur Beschaffung nicht verpflichtet. Im Übrigen werden die Betriebskosten vom Vermieter anteilig auf den Mieter umgelegt. Die Parteien vereinbaren bereits jetzt, dass der Mieter über folgende Leistungen direkt Verträge mit Versorgungsunternehmen oder andere Dienstleistern schließen wird.

§ 3.6

Die Umlegung der Kosten für Heizung und Warmwasser erfolgt durch den Vermieter nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung. Bei den übrigens Nebenkosten wird in der Regel das Verhältnis der Wohnflächen zu Grunde gelegt. Soweit Nebenkosten verbrauchs- oder verursachungsbezogen abgerechnet werden können, erfolgt die Abrechnung auf der Grundlage des erfassten Verbrauchs bzw. der erfassten Verursachung, falls eine Erfassung aller Mieteinheiten erfolgt ist.


Wenn er das schon selbst so im Mietvertrag schreibt, dann muss er das auch so machen. Eine abweichende Vereinbarung müsste der Vermieter beweisen.


Und da nichts abweichendes vereinbart wurde, gilt die BetrVK. Also ab zum Anwalt :-) Danke!

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47500 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Also ab zum Anwalt


Den zahlst Du dann aber selbst oder hast Du eine Rechtschutzversicherung?

Der erste Schritt sollte sein, erste einmal selbst der Abrechnung mit Hinweis auf die mietvertraglichen Vereinbarungen zu widersprechen.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Und cauchys Hinweis beachten.

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Ver
Status:
Master
(4360 Beiträge, 2284x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat:
Also ab zum Anwalt


Den zahlst Du dann aber selbst oder hast Du eine Rechtschutzversicherung?

Der erste Schritt sollte sein, erste einmal selbst der Abrechnung mit Hinweis auf die mietvertraglichen Vereinbarungen zu widersprechen.


Ganz richtig. Vielleicht mal ausrechnen, was eine Abrechnung nach 38% bzw. 33 % ergeben würde.

Denn mit einem Anwaltsschreiben (auf eigene Kosten) wird das Verhältnis dann nicht mehr so toll sein und die Kosten beim Anwalt (Erstberatung = 190 Euro + MwSt) kommen noch dazu.

Und den Wasserzähler kann der Vermieter als Moderisierungskosten umlegen. Kostet meisten mehr, als es tatsächlich einspart.

Und ein Umzug kostet ebenfalls.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Zitat (von Helado):
Meine Wohnung hat insgesamt 83m². Die Wohnung ist ein Teil des "Haupthauses" wo die Vermieter wohnen, die locker das Doppelte an m² haben. Die haben einen Keller, dann oberhalb von meiner Wohnung die ganze Fläsche, also auf jeden Fall ca. 100m² im EG, 30 im KG und nochmal 100 im OG (mit Schrägen).
Bei der Überprüfung/Gegenrechnung auch beachten:
Wohnfläche bedeutet anrechenbare Wohnfläche gemäß Wohnflächenberechnungsverordnung
denn nicht alle Nutzflächen, Grundflächen gehören auch zur anrechenbaren Wohnfläche
https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html

also Dachgeschoss = Grundfläche abzgl. Schrägen (meist bleibt dann so ca 70% der Grundfläche als anrechenbare Wohnfläche)
Keller evtl. Sonderfall: als Wohnraum ausgebaut/genutzt? beheizt?

Zitat (von Helado):
Heizung wird abgerechnet mit 38% (also m²-anteilig) Was bedeuten würde, dass die oben 218,42 m² haben.
d.h. 218,42m² + 83m² = 301,42m² Gesamtfläche => 38% von Gesamt = 114,54m² ?!?!
Du hast da einen Denkfehler/Rechenfehler drin

Wenn die 83m² mit 38% gerechnet werden, dann bekomme ich so die Gesamtfläche: 83/38*100 = 218,42m²
daraus ergäbe sich wiederum
Nutzer 1: 83m² + Nutzer 2: 135,4m² = Gesamt: 218,42m²

Man sollte zuerst einmal den Vermieter fragen woraus sich die 33% bzw. 38% ergeben und wie die Wohnflächen je Einheit sind, weil ja die Betriebskosten richtigerweise danach zu verteilen sind.
Ggf. anschließend dann die Frage nach der Ermittlung der Heizkosten gemäß Heizkostenverordnung.

Und bevor man zum Anwalt rennt, sollte man das selber abklären, was man selber abklären kann
ALSO z.B.
> gibt möglicherweise Wärmemengenzähler die den Verbrauchsanteil je Wohnung messen (wird häufiger gerade in ZFH eingesetzt, weil man dann die Ermittlung auch ohne Abrechnungsunternehmen machen kann)
> ist vielleicht das DG gar nicht zum Wohnraum ausgebaut? nicht beheizt? (wegen der Flächen-Diskrepanz)

Außerdem beschleicht mich da irgendwie das ungute Gefühl, dass da vielleicht noch mehr dahintersteckt bzw. dass du etwas verschwiegen hast. Wenn das dann nach hinten für dich losgeht, kann aber hier niemand etwas dafür
mündlich ist meines Erachtens nicht rechtens
Da liegst du nämlich falsch. Auch ein mündlicher Vertrag oder eine mündliche Vereinbarung sind rechtens und natürlich einzuhalten.


-- Editiert von Lolle am 13.11.2017 19:57

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Helado
Status:
Frischling
(15 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat:
Also ab zum Anwalt


Den zahlst Du dann aber selbst oder hast Du eine Rechtschutzversicherung?

Der erste Schritt sollte sein, erste einmal selbst der Abrechnung mit Hinweis auf die mietvertraglichen Vereinbarungen zu widersprechen.


Ich habe eine Rechtsschutzversicherung. Ich werde erstmal zum Vermieter selbst gehen um nachzufragen, wie generell abgerechnet wird.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Helado
Status:
Frischling
(15 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Ver):
Zitat (von hh):
Zitat:
Also ab zum Anwalt


Den zahlst Du dann aber selbst oder hast Du eine Rechtschutzversicherung?

Der erste Schritt sollte sein, erste einmal selbst der Abrechnung mit Hinweis auf die mietvertraglichen Vereinbarungen zu widersprechen.


Ganz richtig. Vielleicht mal ausrechnen, was eine Abrechnung nach 38% bzw. 33 % ergeben würde.

Denn mit einem Anwaltsschreiben (auf eigene Kosten) wird das Verhältnis dann nicht mehr so toll sein und die Kosten beim Anwalt (Erstberatung = 190 Euro + MwSt) kommen noch dazu.

Und den Wasserzähler kann der Vermieter als Moderisierungskosten umlegen. Kostet meisten mehr, als es tatsächlich einspart.

Und ein Umzug kostet ebenfalls.


Ich kann euch nicht sagen, ob ich einen eigenen Wärmezähler habe. Denke mal nicht, ich kann mich dunkel daran erinnern, dass die mal gesagt haben, dass ich den Gasanbieter nicht wechseln kann, da ich keine eigenen Gaszähler habe. Es ist auch der Gesamtgasverbrauch aufgezählt in der NK Abrechnung.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Helado
Status:
Frischling
(15 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Lolle):
Zitat (von Helado):
Meine Wohnung hat insgesamt 83m². Die Wohnung ist ein Teil des "Haupthauses" wo die Vermieter wohnen, die locker das Doppelte an m² haben. Die haben einen Keller, dann oberhalb von meiner Wohnung die ganze Fläsche, also auf jeden Fall ca. 100m² im EG, 30 im KG und nochmal 100 im OG (mit Schrägen).
Bei der Überprüfung/Gegenrechnung auch beachten:
Wohnfläche bedeutet anrechenbare Wohnfläche gemäß Wohnflächenberechnungsverordnung
denn nicht alle Nutzflächen, Grundflächen gehören auch zur anrechenbaren Wohnfläche
https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html

also Dachgeschoss = Grundfläche abzgl. Schrägen (meist bleibt dann so ca 70% der Grundfläche als anrechenbare Wohnfläche)
Keller evtl. Sonderfall: als Wohnraum ausgebaut/genutzt? beheizt?

Zitat (von Helado):
Heizung wird abgerechnet mit 38% (also m²-anteilig) Was bedeuten würde, dass die oben 218,42 m² haben.
d.h. 218,42m² + 83m² = 301,42m² Gesamtfläche => 38% von Gesamt = 114,54m² ?!?!
Du hast da einen Denkfehler/Rechenfehler drin

Wenn die 83m² mit 38% gerechnet werden, dann bekomme ich so die Gesamtfläche: 83/38*100 = 218,42m²
daraus ergäbe sich wiederum
Nutzer 1: 83m² + Nutzer 2: 135,4m² = Gesamt: 218,42m²

Man sollte zuerst einmal den Vermieter fragen woraus sich die 33% bzw. 38% ergeben und wie die Wohnflächen je Einheit sind, weil ja die Betriebskosten richtigerweise danach zu verteilen sind.
Ggf. anschließend dann die Frage nach der Ermittlung der Heizkosten gemäß Heizkostenverordnung.

Und bevor man zum Anwalt rennt, sollte man das selber abklären, was man selber abklären kann
ALSO z.B.
> gibt möglicherweise Wärmemengenzähler die den Verbrauchsanteil je Wohnung messen (wird häufiger gerade in ZFH eingesetzt, weil man dann die Ermittlung auch ohne Abrechnungsunternehmen machen kann)
> ist vielleicht das DG gar nicht zum Wohnraum ausgebaut? nicht beheizt? (wegen der Flächen-Diskrepanz)

Außerdem beschleicht mich da irgendwie das ungute Gefühl, dass da vielleicht noch mehr dahintersteckt bzw. dass du etwas verschwiegen hast. Wenn das dann nach hinten für dich losgeht, kann aber hier niemand etwas dafür
mündlich ist meines Erachtens nicht rechtens
Da liegst du nämlich falsch. Auch ein mündlicher Vertrag oder eine mündliche Vereinbarung sind rechtens und natürlich einzuhalten.


-- Editiert von Lolle am 13.11.2017 19:57


Wie meinst du; etwas verschwiegen? Ich kann mich nicht daran erinnern, dass wir eine mündliche Vereinbarung getroffen haben, dass alle Kosten zu je 50% abgerechnet werden und wenn doch, habe ich mich ins eigene Fleisch geschnitten, was blöd wäre. Es steht doch aber im Vertrag, dass sowas schriftlich niedergelegt wird, wenn ich dann was sage wegen den 50% können die ja alles behaupten...

Keller ist beheizt. Ob das Dachgeschoss beheizt ist, weiß ich nicht. Möbel stehen zwar oben, aber ob es als Wohnraum gezählt wird, weiß ich nicht. Das einzige was ich weiß, ich habe einen eigenen Stromzähler. Ob ich einen eigenen Gaszähler habe, weiß ich nicht. Gehe aber nicht davon aus, da ich, wie oben erwähnt, keinen Versorgungswechsel vornehmen kann.

0x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon 267.021 Beratungen
Anwalt online fragen
Ab 30
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
107.962 Bewertungen
  • Keine Terminabsprache
  • Antwort vom Anwalt
  • Rückfragen möglich
  • Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
  • Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
  • mit Empfehlung
  • Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. zzgl. 5€ Einstellgebühr pro Frage.

Jetzt Anwalt dazuholen.

Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.

  • Antwort vom Anwalt
  • Innerhalb 24 Stunden
  • Nicht zufrieden? Geld zurück!
  • Top Bewertungen
Ja, jetzt Anwalt dazuholen