Abrechnung neuer Wasseruhren

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Baut der Vermieter eine Wasseruhr ein, darf er die Kosten auf die Miete umlegen.

Entscheidet sich ein Vermieter, seine Wohnungen mit Wasseruhren zu bestücken, gilt dies als Modernisierung: „Maßnahmen zur Einsparung von Energie oder Wasser hat der Mieter zu dulden" (BGB § 554 ).

Einbaukosten erhöhen die Miete

Die Kosten sind mit elf Prozent pro Jahr auf die Miete umlegbar. Im Regelfall stünden diese Kosten aber „in einem vernünftigen Verhältnis zu der zu erzielenden Einsparung“, heißt es in der Fachzeitschrift Wohnungswirtschaft und Mietrecht. Auf der Nutzerseite könnten „als zu erzielende Einsparquote 15 Prozent angesetzt werden“.

Einzelzähler messen nicht jeden Tropfen

Gleichwohl wird sich mancher nach dem Einbau einer Kaltwasseruhr wundern, wenn er seine Betriebskostenabrechnung prüft: Denn die Summe des verbrauchten Kaltwassers in den einzelnen Wohnungen im Haus ist häufig geringer als die Wassermenge, die der Hauptwasserzähler erfasst. Die Differenz kann bis zu einem Viertel des Gesamtverbrauchs ausmachen – und die wird dann doch wieder auf alle Mieter umgelegt.

Hauptzähler ist maßgeblich

Denn der konkret abgelesene Verbrauch in den Wohnungen wird vollständig individuell abgerechnet, der darüber hinaus gehende „Hausverbrauch“ relativ zum individuellen Verbrauch. Maßgeblich für die Abrechnung der Wasserwerke mit dem Vermieter ist allein der Hauptwasserzähler.

Das Problem ist technisch bedingt, wissen Fachleute. Sie erklären das Phänomen so: Der Hauptwasserzähler des Hauses springt auf Grund höherer technischer Qualität schneller an, zählt mithin jeden Kubikmeter Wasser, der in die Hausleitungen hineinläuft.

Die kleineren Zähler in den Wohnungen hingegen reagieren etwas träge, oft erst dann, wenn die Kanne mit dem Kaffeewasser bereits gefüllt ist. Die tatsächliche Wasserentnahme in den einzelnen Wohnungen wird übers Jahr betrachtet also nicht auf den Kubikmeter genau erfasst. Dies geschieht nur über den zentralen Zähler.

Maximale Abweichung: 20 Prozent

Streit darüber, welcher Wasserzähler für den Mieter denn nun maßgeblich ist, ist damit programmiert – allerdings auch entschieden: „Ist der vom geeichten Hauptwasserzähler des Wohngebäudes gemessene Wasserdurchfluss erheblich höher als der durch Zwischenzähler an den Wohnungen nachweisbare Wasserverbrauch, so kann die Unterschiedsmenge nicht mehr zu angemessenen Teilen auf die Mietparteien umgelegt werden“, meint das Amtsgericht Salzgitter (Az. 12a C 137/93 ). Der Richter legte als Grenzwert fest, dass allenfalls eine Verbrauchsdifferenz (nicht Kostendifferenz) von 20 Prozent umlagefähig sei.

Das Landgericht Braunschweig hat die 20-Prozent-Grenze in einem anderen Urteil bekräftigt. Die Richter schränkten aber ein: Die zusätzliche Kostenbelastung der Mieter sei nur im Rahmen eben dieser hinzunehmenden Messtoleranz von 20 Prozent zulässig. „Eine Messdifferenz über 20 Prozent schließt jegliche Umlage einer Unterschiedsmenge aus“ (Az. 6 S 163/98 ).

Also: Die Summe der Zwischenzähler plus 20 Prozent gilt diesem Urteil zufolge als Höchstgrenze der auf die Mieter umlagefähigen Kaltwasserkosten.

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Der Vermieter muss die Kosten für den Einbau der Wasseruhren aber auf deren Lebensdauer verteilen, d.h. 6 Jahre für Kaltwasser und 5 Jahre für Warmwasser.

Wenn die alten Uhren bereits 8 Jahre alt waren, dann war wohl schon die Eichfrist abgelaufen. Die Messwerte der Wasseruhren dürfen nach Alauf der Eichfrist nicht mehr für die Nebenkostenabrechnung verwendet werden.

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quote:

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Der VM darf selbstverständlich den gesamten Betrag auch sofort abrechnen.

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