Nießbrauch - Löschung

Question

Hallo, mein inzwischen verstorbener Vater hatte für seine Lebensgefährtin ein uneingeschränktes Nießbrauchrecht auf eine ETW eintragen lassen. Die Dame, inzwischen 91 Jahre alt, musste nun aktuell in ein Seniorenheim umziehen und kann die Wohnung nicht mehr selbst nutzen. Eine Vermietung der Wohnung will ich als Miteigentümer aber gerne verhindern. Rein statistisch ist die Dame ja gar nicht mehr am Leben, wie soll man also den "Restwert" des Nießbrauchrechtes überhaupt ermitteln ? Vielen Dank für konstruktive HInweise oder ggf. Urteile zu solcher Konstellation.

quiddje · Answer

Ich glaube, du hast etwas falsche Vorstellungen von den Rechten und Pflichten eines Nießbrauchsnehmers.
Wenn die alte Dame vermieten will, dann kann sie das machen - und zwar völlig unabhängig davon, was du willst oder zu welchem Preis du ihr das Nießbrauchsrecht abkaufen möchtest.
Wenn das Recht mit ihrem Tod erlöscht, hast du ein Sonderkündigungsrecht gegen den Mieter - aber das war's auch.

Im übrigen ist sie nicht nur noch am Leben, sondern hat auch noch eine weitere statistische Lebenserwartung von rund 3,8 Jahren - zugegebenermaßen nicht besonders hoch, aber Jopi Heesters sei uns allen ein Beispiel!

macjuerg · Answer

Doch mir ist die Lage schon klar, es soll auf eine einvernehmliche Lösung hinauslaufen. Aber dass die statistische Lebenserwartung bei Frauen bei 94 Jahren liegt ist mir neu. Da muss ich mal rechercieren. Interessanter Hinweis zum Sonderkündigungsrecht, wo kann ich micht diesbezgl. schlau machen ? Da wird jeder Mieter aber begeistert sein, oder ? Danke und Gruß

hh · Answer

Aber dass die statistische Lebenserwartung bei Frauen bei 94 Jahren liegt ist mir neu.    Es geht um die statistische Restlebenserwartung. Wenn man schon 91 Jahre alt ist, kann man schließlich nicht mehr im Alter von 75 Jahren sterben. Nachlesen kann man das in der Sterbetafel des Bundesamtes für Statistik.    Interessanter Hinweis zum Sonderkündigungsrecht, wo kann ich micht diesbezgl. schlau machen ?    &#167; 1056 Abs. 2 BGB    wie soll man also den "Restwert" des Nießbrauchrechtes überhaupt ermitteln ?    Ortsübliche Vergleichsmiete multipliziert mit Restlebensdauer, das Ganze wird dann noch abgezinst.    Wenn die Kaltmiete also z.B. 1.000€ pro Monat beträgt, dann hätte das Nießbrauchrecht einen Wert von ca. 46.000€.

quiddje · Answer

Die Lebenserwartung einer zurzeit 91jährigen liegt bei 3,8 Jahren (etwas unterteilt nach alten und neuen Bundesländern). Die allgemeine Lebenserwartung liegt natürlich niedriger:
https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesellschaftStaat/Bevoelkerung/Sterbefaelle/Sterbefaelle.html#Tabellen
Dort aktuelle Sterbetafel für Deutschland wählen.

Sonderkündigungsrecht: § 1056 BGB , Absatz 2
Sorry, hatte die Antwort zwischendurch nicht gesehen.

-- Editiert von quiddje am 17.08.2015 17:05

macjuerg · Answer

Danke für die erklärenden Beiträge. Dann soll die Dame eben die Wohnung notfalls vermieten, wenn Sie denn einen Mieter findet, der befürchten muss, kurzfristig wieder gekündigt zu werden. Ich gehe davon aus, dass der Nießbraucher auf dieses Risiko bei Abschluss des Mietvertrages hinweisen muss. Gruß

cruncc1 · Answer

Mir erschließt sich nicht, weshalb ein geschlossener Mietvertrag kurzfristig gekündigt werden kann. Auch beim etwaigen Tod der Nießbraucherin bleibt der Mietvertrag bestehen.

quiddje · Answer

@cruncc1: Weil der 1056 BGB im Absatz 2 Satz 1 halt eine außerordentliche Kündigung erlaubt.

Es könnte allerdings sein, dass die Rechtsprechung irgendwann auch in diesem Fall, wie schon bei Zwangsversteigerungen, außerdem noch einen Grund für eine ordentliche Kündigung verlangen wird. Dann ist es natürlich Essig mit der Begründung "ich will nicht, dass die Wohnung vermietet ist".
Aber zurzeit steht da noch nichts im Raum.

@TE: Nein, darauf muss im Mietvertrag nicht hingewiesen werden. Da muss ein Mietinteressent schon selbst nachfragen.
Ich gehe allerdings auch davon aus, dass jemand, der bei einer 91jährigen eine Wohnung mietet, sich über eventuelle Nachfolger der Vermieterposition erkundigen würde.

macjuerg · Answer

Zitat:   &lpar;2&rpar; Der Eigentümer ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Verzichtet der Nießbraucher auf den Nießbrauch, so ist die Kündigung erst von der Zeit an zulässig, zu welcher der Nießbrauch ohne den Verzicht erlöschen würde.    Dass der Nießbraucher auf das Risiko nicht hinweisen muss, finde ich unverständlich, aber mir soll es egal sein. Als Eigentümer werde ich dann wohl vorsorglich und dezent auf das Risiko hinweisen :-&rpar; . Die meisten Mieter werden wohl davon ausgehen, dass die Wohnung vererbt wird und der Mietvertrag bestehen blieben muss.

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