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Kauf einer durch Nießbrauch belasteten Eigentumswohnung

 Von 
Jurali
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Kauf einer durch Nießbrauch belasteten Eigentumswohnung

Ich bin an dem Kauf einer Eigentumswohnung interessiert. Der Verkäufer möchte sich ein Nießbrauchrecht einrichten lassen. Im Gegenzug ist der Kaufpreis natürlich geringer als bei einem Kauf ohne Nießbrauch. Nun habe ich hierzu einige Fragen:
--Im Todesfall des Nießbrauchers( also dem Inhaber des Nießbrauchrechts) geht das komplette Nutzungsrecht direkt an den Eigentümer über ohne das weitere Kosten anfallen korrekt?
--Fallen Steuern auf den Wertzuwachs(durch die nun wegfallende Belastung durch den Nießbrauch) an wenn der Nießbraucher verstirbt?

--Was geschieht wenn der Nießbraucher Insolvenz anmelden muss? Wer ist dann für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich? Entstehen durch die Insolvenz des Nießbrauchers besondere Belastungen bzw. Risiken für den Eigentümer?

--Welche weiteren Dinge sollten beim Kauf eines mit Nießbrauch belasteten Objekts unbedingt beachtet werden?

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Nießbrauch Niesbrauch


4 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cruncc1
Status:
Master
(4815 Beiträge, 3069x hilfreich)

Zitat:
--Welche weiteren Dinge sollten beim Kauf eines mit Nießbrauch belasteten Objekts unbedingt beachtet werden?

FINGER WEG!!! :schock:

Was willst Du mit einem Objekt, dass mit einem Nießbrauch belastet ist?

Du kannst diese Immobilie weder belasten, vermieten noch verkaufen (eine Bank wird immer Rang vor dem Nießbrauch verlangen, wenn der Nießbrauchsberechtigte dem Rangrücktritt nicht zustimmt - kein Darlehen).

Die Nutzung und Vermietung obliegt dem Nießbraucher; die Mieten stehen dem Nießbraucher zu. Ohne Zustimmung des Nießbrauchers hast Du nicht einmal das Recht, in Deiner eigenen Immobilie zu wohnen.

Ein Weiterverkauf ist ebenfalls erschwert. Der Nießbraucher ist nicht verpflichtet, bei einem Verkauf der Löschung des Nießbrauchs zuzustimmen. Im Normalfall kauf niemand eine Immobilie die mit einem Nießbrauchsrecht belastet ist.

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#2
 Von 
Jurali
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cruncc1):
lls erschwert. Der Nießbraucher ist nicht verpflichtet, bei einem Verkauf der Löschung des Nießbrauchs zuzu

Vielen Dank für die schnelle Antwort!
Über die von Ihnen genannten Nachteile des Nießbrauchs bin ich mir im klaren. Das ganze soll als langfristige Geldanlage dienen.
Vorteil gegenüber einem normalen Kauf wären der niedrigere Kaufpreis. Außerdem entfallen die Steuern auf Mieteinnahmen im Vergleich zum Kauf eines normalen Mietobjekts. (Hier bin ich mir allerdings nicht ganz im klaren ob andere Steuern anfallen) Nachteilig ist natürlich, dass die nichtumlagefähigen Kosten sowie außergewöhnliche Instandhaltung vom Eigentümer durchgeführt werden müssen.
Wichtig wären für mich außerdem die im ersten Post genannten Fragen.

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#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(30944 Beiträge, 10472x hilfreich)

Zitat:
--Im Todesfall des Nießbrauchers( also dem Inhaber des Nießbrauchrechts) geht das komplette Nutzungsrecht direkt an den Eigentümer über ohne das weitere Kosten anfallen korrekt?

Die Löschung des Nießbrauchrechtes im Grundbuch verursacht geringfügige Kosten.

Zitat:
--Fallen Steuern auf den Wertzuwachs(durch die nun wegfallende Belastung durch den Nießbrauch) an wenn der Nießbraucher verstirbt?

Nein

Zitat:
--Was geschieht wenn der Nießbraucher Insolvenz anmelden muss? Wer ist dann für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich? Entstehen durch die Insolvenz des Nießbrauchers besondere Belastungen bzw. Risiken für den Eigentümer?

Rechtlich verantwortlich bleibt der Nießbraucher. Das hilft dem Eigentümer in so einer Situation nur nicht und kann sogar hinderlich sein.

Zitat:
Nachteilig ist natürlich, dass die nichtumlagefähigen Kosten sowie außergewöhnliche Instandhaltung vom Eigentümer durchgeführt werden müssen.

Vertraglich kann man auch von der gesetzlichen Regelung abweichen.

Zitat:
Außerdem entfallen die Steuern auf Mieteinnahmen im Vergleich zum Kauf eines normalen Mietobjekts.

Die Argumentation ist ziemlich schräg. Schließlich hat man gar keine Mieteinnahmen auf die man Steuern zahlen könnte.

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#4
 Von 
Jurali
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat:
--Im Todesfall des Nießbrauchers( also dem Inhaber des Nießbrauchrechts) geht das komplette Nutzungsrecht direkt an den Eigentümer über ohne das weitere Kosten anfallen korrekt?

Die Löschung des Nießbrauchrechtes im Grundbuch verursacht geringfügige Kosten.

Zitat:
--Fallen Steuern auf den Wertzuwachs(durch die nun wegfallende Belastung durch den Nießbrauch) an wenn der Nießbraucher verstirbt?

Nein

Zitat:
--Was geschieht wenn der Nießbraucher Insolvenz anmelden muss? Wer ist dann für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich? Entstehen durch die Insolvenz des Nießbrauchers besondere Belastungen bzw. Risiken für den Eigentümer?

Rechtlich verantwortlich bleibt der Nießbraucher. Das hilft dem Eigentümer in so einer Situation nur nicht und kann sogar hinderlich sein.

Zitat:
Nachteilig ist natürlich, dass die nichtumlagefähigen Kosten sowie außergewöhnliche Instandhaltung vom Eigentümer durchgeführt werden müssen.

Vertraglich kann man auch von der gesetzlichen Regelung abweichen.

Zitat:
Außerdem entfallen die Steuern auf Mieteinnahmen im Vergleich zum Kauf eines normalen Mietobjekts.

Die Argumentation ist ziemlich schräg. Schließlich hat man gar keine Mieteinnahmen auf die man Steuern zahlen könnte.

Vielen Dank für die ausführliche Antwort!
Die Argumentation des letzten Punktes ist zugegebenermaßen etwas schräg. Der Gedankengang ist der Folgende: Anstatt Mieteinnahmen hat man einen Wertzuwachs durch Wegfall des Nießbrauchrechts nach x Jahren, da das Objekt unter dem aktuellen (unbelasteten) Verkehrswert gekauft wird.

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