Hausschenkung sinnvoll?

17. Mai 2018 Thema abonnieren
 Von 
Hibernate
Status:
Beginner
(87 Beiträge, 8x hilfreich)
Hausschenkung sinnvoll?

Hallo,

es geht um das Haus von meinem Onkel. Er ist Mitte 80 und es stand die Frage im Raum, ob es sinnvoll ist, mir jetzt sein Haus zu überschreiben (ich bin der Neffe). Meine Eltern sind mit mir sofort zum Notar, um sich beraten zu lassen (das mit der Schenkung war ihre Idee). Der Notar hat uns einen Vertragsentwurf gemacht und zugeschickt, aber bei weiterführenden Fragen bezüglich Schenkungssteuer hatte er absolut überhaupt keine Ahnung. Dann sind wir zu einem Steuerberater. Der hat uns geraten, dass wir uns das Haus des Onkels zu dritt schenken lassen sollen, also sowohl ich und meine Eltern bekommen ein Drittel, dann können wir die Schenkungssteuer voll ausnutzen. In einem Jahr würden dann meine Eltern ihre Anteile auf mich überschreiben, und dann gehört mir das ganze Haus. Wir sollen das SOFORT machen, sagt er, und er schreibt uns dann die Papiere, die wir fürs Finanzamt zur Steuerfestsetzung brauchen.

Hört sich im ersten Moment gut an, aber Nachtigall ich hör dir trapsen. Der Steuerberater erwartet natürlich ein Geschäft. Leider hat uns der Steuerberater überhaupt nicht über die Gefahren einer Schenkung informiert. Wenn der Onkel ins Altersheim kommt und ein Pflegefall wird, dann holt sich das Sozialamt innerhalb von 10 Jahren den Wert des Hauses von mir zurück. Davon hat er kein Wort erwähnt. Das fand ich inkompetent und unverantwortlich! Ich musste das selbst im Internet recherchieren. Freunde und Bekannte haben mich auch davor gewarnt. Wenn mir das Haus gehört, dann muss ich dem Onkel die Pflege finanzieren, wenn seine finanziellen Mittel nicht mehr ausreichen, und so reich ist er nicht, dass er als Pflegefall jahrelang das Altersheim finanzieren könnte. Deshalb habe ich die Notbremse gezogen und gesagt, ich will die Schenkung nicht. Das Risiko ist mir zu hoch.

Dem Notar haben wir dann abgesagt. Dass er eine Rechnung für die Bearbeitung schicken wird, war mir klar, aber nicht, wie HOCH die Rechnung sein würde, wenn man bedenkt, dass er so gut wie nichts gemacht hat (ein Gespräch und ein Vertragsentwurf). Er berechnet mir glatt 920,- Euro, abgeleitet aus dem Schätzwert des Hauses von 170.000,- Euro. Mich hätte schier der Schlag getroffen. Fast 1000,- Euro für nichts und wieder nichts. Der Vertrag kommt doch ohnehin nicht zustande, das war ja nur ein ENTWURF.

Nun hätte ich zwei Fragen an Euch:

1. Darf der Notar tatsächlich soviel verlangen, obwohl der Vertrag nicht zum Abschluss gekommen ist?

2. Wie hättet Ihr mit der Schenkung des Hauses entschieden? Klar kann man nicht in die Zukunft schauen, darum ist das immer spekulativ, wie man sich entscheidet, aber angesichts der Tatsache, dass der Onkel bald ins Pflegeheim kommt und ich als Beschenkter dann 10 Jahre dafür haften muss, wenn ihm das Geld ausgeht, das war mir zu riskant. Oder habe ich überstürzt gehandelt?

Grüße
Hibernate

-- Editiert von Hibernate am 17.05.2018 15:33

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13 Antworten
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#1
 Von 
guest-12325.11.2022 10:42:04
Status:
Praktikant
(696 Beiträge, 109x hilfreich)

Der Notarbesuch war doch völlig unnötig, aber teuer.

Die Schenkung ist doch eine gute Sache und die Drittelschenkung hört sich auch plausibel an, da sie als Neffe ansonsten mit dem Freibetrag Probleme kriegen würden.

Verwandte müssen unter Umständen die Pflegekosten von Verwandten bezahlen. Da wird dann natürlich auch eine Immobilie verwertet. Wer sollte auch sonst die Kosten tragen? Und ob das Haus nun beim Opa oder bei Ihnen verwertet wird ist doch im Endeffekt egal

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#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47487 Beiträge, 16806x hilfreich)

zu 1.: Ja, er muss sogar den Betrag verlangen, da er ansonsten gegen die gesetzliche Gebührenordnung verstoßen würde.

zu 2.: Das kommt auf Deine finanziellen Möglichkeiten an und was Du mit dem Haus geplant hättest. Durch den Rückzieher hast Du jetzt mit Sicherheit kein Haus. Schlechter als kein Haus zu haben kann es ja durch eine Schenkung des Hauses auch nicht kommen.

Solltest Du aber keine oder nur sehr niedrige eigene Einkünfte haben, so dass Du durch eine finanzielle Belastung, die einer Miete entspricht bereits völlig aus der Bahn geworfen wirst, so kann die Entscheidung durchaus richtig gewesen sein.

Richtig war die Entscheidung auch dann, wenn schon sicher ist, dass der gesamte Hauswert für die Pflege Deines Onkels aufgewendet werden muss.

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#3
 Von 
cruncc1
Status:
Richter
(8010 Beiträge, 4497x hilfreich)

Zitat:
Leider hat uns der Steuerberater überhaupt nicht über die Gefahren einer Schenkung informiert. Wenn der Onkel ins Altersheim kommt und ein Pflegefall wird, dann holt sich das Sozialamt innerhalb von 10 Jahren den Wert des Hauses von mir zurück. Davon hat er kein Wort erwähnt.

Das ist auch nicht Aufgabe des Steuerberaters.

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Hibernate
Status:
Beginner
(87 Beiträge, 8x hilfreich)

Vielen Dank für Eure Antworten.

Zum Notar zu gehen war total überflüssig, aber das war die Schnapsidee meiner Eltern gewesen, die hatten nämlich geglaubt, dass man dort eine umfassende Beratung erhält. War aber nicht der Fall, der Notar hat kaum eine Frage beantworten können und uns immer wieder an den Steuerberater verwiesen, weil er selbst überhaupt keinen Plan hatte.

Ich bin schon der Meinung, dass ein Steuerberater die Pflicht hat, seine Kunden über mögliche Gefahren einer Hausschenkung aufzuklären. Denn wenn weder der Notar noch der Steuerberater dafür verantwortlich ist, wer denn dann? Wo soll man denn hingehen, wenn man sich als Laie wegen einer Hausschenkung beraten lassen will? Allein im Internet zu recherchieren ist zu riskant, weil dort auch viele Halbwahrheiten kursieren. Also braucht man einen Berater, der sich mit allen Vor- und Nachteilen auskennt, und das wäre meiner Meinung nach der Steuerberater. Mir kommt es so vor, als ob sich für die Beratung keiner zuständig fühlt, aber Geld verdienen und fette Rechnungen schreiben, das können sie alle!

Lediglich für einen Vertragsentwurf soviel Geld zu verlangen ist meiner Meinung nach nicht richtig. Wenn der Vertrag zustande kommt, dann muss man natürlich den vollen Betrag zahlen, aber doch nicht bei einem Entwurf. Das wäre in etwa genauso, als wenn ein Handwerker für ein Angebot, das man abgelehnt hat, den vollen Preis erstattet, obwohl er gar nichts repariert hat.
Außerdem ist es in meinen Augen mehr als fraglich, wie einem Notar für so wenig Arbeit so viel Geld zustehen kann. Das ist doch überhaupt kein Maß mehr. Für 920,- Euro müssen die meisten Menschen lang und hart arbeiten. Der Notar verdient es fast schon im Schlaf, und dabei hat er kaum einen Gegenwert erbracht.

Ich würde das mit dem Haus wie folgt machen:

Sobald der Onkel ins Altersheim kommt, wird das Haus sofort verkauft, solange er noch lebt. Die Notarkosten zahlt in diesem Fall (soweit ich mich erinnere) der Käufer, den Grundbucheintrag auch. Das Geld vom Hauserlös kommt auf ein Konto, und damit wird seine Pflege finanziert. Was nach seinem Tod noch übrig bleibt, erbe ich, und dafür zahle ich dann auch Erbschaftssteuer - und sonst nichts!

Wenn ich jetzt das Haus geschenkt bekomme, zahle ich 2x Notar und 2x Grundbucheintrag und den Steuerberater obendrauf (für die Festsetzung des Wertes). 2x muss ich deshalb Notar & Grundbucheintrag bezahlen, weil ich zuerst ein Drittel überschrieben bekomme und dann später die anderen beiden Drittel. Hier verdient der Notar natürlich richtig fett!
Wenn der Onkel dann ins Altersheim kommt, bin ich für ALLE anfallenden Kosten verantwortlich, bis das Haus verkauft wird (und ich weiß aus Erfahrung, dass bei einem über 50 Jahre alten Haus einiges anfallen kann, mit dem man im Vorfeld im Leben nicht gerechnet hat). Wenn ich das Haus dann verkaufe, zahle ich mit Sicherheit eine Menge Steuern aus Immobilieneinkünften, denn wenn ich mich nicht irre, ist ein Hausverkauf durch Schenkung oder Erbe nur dann steuerfrei, wenn ich es mindestens 10 Jahre lang behalte, oder lässt mich das Finanzamt wirklich ungeschoren davonkommen? Kann ich mir gar nicht vorstellen. Habe ich dann endlich das Geld aus dem Hausverkauf erhalten, muss ich es solange aufheben, solange der Onkel noch lebt, denn sobald ihm das Geld ausgeht, darf ich sofort einspringen.

Von daher schwebt mir vor, alle, aber auch wirklich alle anfallenden Kosten rund um das Haus mit dem Geld des Onkels zu bezahlen, solange er noch lebt, denn dann ist es ja noch sein Haus, und ich zahle am Schluss wirklich nur für den Betrag Steuern, der nach Abzug aller Unkosten übrig geblieben ist. Sollte man an dem Haus noch was richten müssen, nachdem man es ausgeräumt hat und bevor man es zum Verkauf anbietet, dann zahlt das auch der Onkel. Das schmälert zwar mein Erbe, reduziert aber auch die Erbschaftssteuer. Gehört mir das Haus jedoch schon vorher, zahle ich das alles von meinem Geld. So einen Fall hatte ich nämlich schon mal, und dabei ist im Vorfeld fast der ganze Verkaufserlös der Immobilie draufgegangen. Das hätte mich einst schier ruiniert (sowohl finanziell als auch psychisch), darum läuten bei mir alle Alarmglocken, wenn mir irgendjemand anbietet, mir eine alte Immobilie zu schenken, die eigentlich komplett saniert werden müsste.

Wenn ich dagegen vor gehabt hätte, selbst in das Haus einzuziehen und es selbst zu renovieren, ja dann hätte ich die Schenkung natürlich sofort angenommen. Aber ich will da nicht wohnen, im Leben nicht!

Sorry, das ist jetzt doch ein sehr langer Beitrag geworden. Aber ich wollte auch die Hintergründe für mein Handeln erklären.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Paragrafenreiter
Status:
Praktikant
(771 Beiträge, 478x hilfreich)

Also grundsätzlich sollte man erstmal froh sein eine Immobilie in dem Wert geschenkt zu bekommen. Da kann man auch ein paar Kosten verschmerzen ;-)

Bei dem Notarentwurf ist die meiste Arbeit schon gemacht, daher auch die hohen Kosten.
im 2. Schritte gibt's evtl. ein paar kleine Änderungen und dann kommt nur noch der Otto drunter.
Ja Notar sein ist eine legale Gelddruckmaschine.

Mein Immobilienfachmann hat immer gesagt. Immobilien nie verschenken, immer verkaufen. Dann kann auch nichts zurückgeholt werden. Wie die Immobilie bezahlt wird fragt keiner nach. Ich lasse das jetzt mal so im Raum stehen ;-)
Kostet aber normal Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten.

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Hibernate
Status:
Beginner
(87 Beiträge, 8x hilfreich)

Im Prinzip hast Du recht, man kann froh sein, wenn man ein Haus geschenkt bekommt. Aber auch nur dann, wenn ich es gleich erhalte, sofort verkaufen kann und den Erlös behalten darf. Dann zahle ich auch gerne die anfallenden Kosten, es bleibt ja auf jeden Fall was übrig. Nur wäre es in meinem Fall so, dass ich alle anfallenden Kosten bezahlen darf und bekomme erstmal nichts, solange der Onkel noch lebt. Geht ihm im Altersheim das Geld aus, dann zahle ich ihm das Geld wieder zurück, und zwar im ungünstigsten Fall solange, bis alles draufgegangen ist. Dann pfeife ich doch auf das Geschenk und lasse ihn das Haus gleich selbst behalten, damit er als Pflegefall davon zehren kann, denn ich will ihm das Geld ja nicht wegnehmen. Das Haus ist gewissermassen seine Pflegeversicherung! Und wenn ich das Haus bekomme, dann bin ICH seine Pflegeversicherung!

Wenn der Onkel natürlich 10 Häuser hätte, dann würde ich sofort eines geschenkt nehmen, denn die Chance, dass er darauf nochmal zurückgreifen muss, sind gering, er hätte in diesem Fall ja noch genug andere Immobilien. Hat er aber nicht. Das Haus ist der einzig größere Wert, den er besitzt, von ein paar Kröten auf dem Sparbuch mal abgesehen, aber damit kommt man im Pflegefall auch nicht weit.

Das mit dem Immobilienverkauf hört sich gut an. Er verkauft mir das Haus für 10.000,- Euro und ich zahle ihm nichts, dann habe ich die Schenkungssteuer umgangen. Klingt im ersten Moment wirklich gut, aber das Finanzamt ist doch auch nicht dumm. Die würden diesen Braten doch sofort riechen, oder?

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
cruncc1
Status:
Richter
(8010 Beiträge, 4497x hilfreich)

Zitat:
War aber nicht der Fall, der Notar hat kaum eine Frage beantworten können und uns immer wieder an den Steuerberater verwiesen, weil er selbst überhaupt keinen Plan hatte.

Ein Notar darf nicht steuerlich beraten, er muss an einen Steuerberater verweisen.
Zitat:
Ich bin schon der Meinung, dass ein Steuerberater die Pflicht hat, seine Kunden über mögliche Gefahren einer Hausschenkung aufzuklären. Denn wenn weder der Notar noch der Steuerberater dafür verantwortlich ist, wer denn dann?

Der Steuerberater berät hinsichtlich der steuerlichen Auswirkungen, der Notar berät bei einer Schenkung, z.B. ob sich der Schenker ein Nießbrauchsrecht oder Wohnrecht vorbehalten will oder unter welchen Umständen er sich ein Rückforderungsrecht vorbehält.
Zitat:
Wo soll man denn hingehen, wenn man sich als Laie wegen einer Hausschenkung beraten lassen will?

Wenn die "Beratung" beim Notar nicht ausreicht, geht man zu eine Rechtsanwalt.
Zitat:
Lediglich für einen Vertragsentwurf soviel Geld zu verlangen ist meiner Meinung nach nicht richtig.

Das sieht der Gesetzgeber anders.
Zitat:
Das wäre in etwa genauso, als wenn ein Handwerker für ein Angebot, das man abgelehnt hat, den vollen Preis erstattet, obwohl er gar nichts repariert hat.

Der Vergleich hinkt gewaltig - der Notar ist tätig geworden und hat einen Entwurf erstell. Dafür bekommt er eine Gebühr.
Zitat:
Außerdem ist es in meinen Augen mehr als fraglich, wie einem Notar für so wenig Arbeit so viel Geld zustehen kann.

Woher weißt du denn, wieviel Zeit der Notar für den Vertragsentwurf benötigt?
Zitat:
Der Notar verdient es fast schon im Schlaf, und dabei hat er kaum einen Gegenwert erbracht.

Die Notargebühren sind einheitlich nach dem GNotKG anhand einer Gebührentabelle geregelt.
Zitat:
Sobald der Onkel ins Altersheim kommt, wird das Haus sofort verkauft, solange er noch lebt.

Der Onkel ist sicherlich damit einverstanden, dass sein Haus sofort verkauft wird.
Zitat:
Was nach seinem Tod noch übrig bleibt, erbe ich, und dafür zahle ich dann auch Erbschaftssteuer - und sonst nichts!

Er könnte es sich auch noch anders überlegen. ;)
Zitat:
Das mit dem Immobilienverkauf hört sich gut an. Er verkauft mir das Haus für 10.000,- Euro und ich zahle ihm nichts, dann habe ich die Schenkungssteuer umgangen.

Das glaubst aber nur du. Das ist eine gemischte Schenkung.
Zitat:
Klingt im ersten Moment wirklich gut, aber das Finanzamt ist doch auch nicht dumm. Die würden diesen Braten doch sofort riechen, oder?

Richtig - die Differenz zum Verkehrswert ist eine Schenkung.

3x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47487 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
Wie die Immobilie bezahlt wird fragt keiner nach.


Und das könnte man als Anstiftung zur Steuerhinterziehung werten, wenn es so gemeint ist, wie ich das gerade denke.

Außerdem stimmt die Aussage auch nicht. Es wird durchaus nachgefragt, wenn das Finanzamt sich nicht erklären kann, woher der Käufer so viel Geld hat.

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Hibernate
Status:
Beginner
(87 Beiträge, 8x hilfreich)

Vielen Dank für die Antworten. Jetzt weiß ich zumindestens, dass man zum Notar erst dann geht, wenn man ganz genau weiß, was man will, und wenn man sich schon entschieden hat. Für Wankelmütige, die sich lediglich informieren wollen, ist der Notar die falsche Adresse, da geht man besser woanders hin, wobei Rechtsanwälte mit Sicherheit auch nicht gerade günstig sind. Juristen sind alle teuer, denn die Gebühr wird meistens nach dem Wert berechnet, um den es geht.

Wenn ich mich beim Rechtsanwalt beraten lassen würde, ist dann auch der Wert des Hauses entscheidend, d.h. eine Beratung für ein Haus, das 1 Million wert ist, wird teurer als eine Beratung für ein Haus, das nur 200.000,- Euro wert ist?

Letzte Frage:

Was ich noch nie so ganz verstanden habe und was auch im Internet meist unterschiedlich erklärt wird, sind die Steuern, die beim Immobilienkauf anfallen.

a) Wenn ich das Haus oder die Wohnung, in der ich selbst schon länger als 10 Jahre als Eigentümer wohne, verkaufe, muss ich dann dafür Steuern bezahlen?

b) Wenn ich ein Haus geschenkt oder vererbt bekomme, und ich verkaufe das Haus vor Ablauf der Zehnjahresfrist, muss ich dann Steuern bezahlen oder nicht?

0x Hilfreiche Antwort


#11
 Von 
cruncc1
Status:
Richter
(8010 Beiträge, 4497x hilfreich)

Zitat:
Vielen Dank für die Antworten. Jetzt weiß ich zumindestens, dass man zum Notar erst dann geht, wenn man ganz genau weiß, was man will, und wenn man sich schon entschieden hat. Für Wankelmütige, die sich lediglich informieren wollen, ist der Notar die falsche Adresse...

Das sehe ich nicht so. Allerdings sollte man den Notar erst dann beauftragen, einen Entwurf zu fertigen, wenn man sich sicher ist, dass der Vertrag beurkundet werden soll.

2x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Hibernate
Status:
Beginner
(87 Beiträge, 8x hilfreich)

Vielen Dank für die Antworten.

Jetzt ist doch noch eine Frage aufgetaucht, für die ich allerdings keinen eigenen Thread aufmachen möchte:

Der Onkel hat vor Jahren eine Rentenversicherung abgeschlossen. Dabei hat er einen 5stelligen Betrag auf einmal einbezahlt, und seitdem läuft die Versicherung ohne weitere Beiträge. Der Vertrag läuft 2025 aus. Da wird der Onkel 92 Jahre alt sein. Ob er das erlebt, weiß ich nicht. Ob eine Rentenversicherung sinnvoll ist, die bis zum 92. Lebensjahr läuft, ist für mich ohnehin fraglich, aber das ist auch nicht Gegenstand meiner Frage. Meine Mutter hat mit ihm diesen Vertrag vor Jahren auf der Bank abgeschlossen, und sie steht auch als versicherte Person in dem Vertrag, wenn der Onkel vorher stirbt, d.h. sie erhält dann das Geld ausbezahlt.

Es gibt auch ein Testament des Onkels, in dem ich als Alleinerbe angegeben bin.

Meine Frage ist nun, wem das Geld aus dem Rentenvertrag zusteht, wenn der Onkel vor 2025 stirbt. Mir als Alleinerbe, oder meiner Mutter, weil sie im Rentenvertrag steht?

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
cruncc1
Status:
Richter
(8010 Beiträge, 4497x hilfreich)

Zitat:
Meine Frage ist nun, wem das Geld aus dem Rentenvertrag zusteht, wenn der Onkel vor 2025 stirbt. Mir als Alleinerbe, oder meiner Mutter, weil sie im Rentenvertrag steht?

Das Geld steht der Mutter zu. Das ist eine Verfügung zu Gunsten Dritter.

1x Hilfreiche Antwort

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