Haus von Oma kaufen

28. Mai 2015 Thema abonnieren
 Von 
Unterhalter
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 5x hilfreich)
Haus von Oma kaufen

Hallo,
meine (alleinstehende) Oma hätte gerne, dass ich ihr Haus bekomme. Sie würde es mir sehr günstig verkaufen (etwa ein Drittel des reellen Wertes).

Sie hat drei Kinder, allerdings hat sie zu zwei Kindern keinen Kontakt mehr seit Jahren und will auch nicht, dass diese zwei Kinder einen Anteil vom Haus erben.

Ihr Gedanke ist, dass ich das Haus kaufe und Sie darin ein lebenslanges Wohnrecht hat. Sie möchte dann, dass ihr Erspartes (inklusive dem Verkaufspreis des Hauses) nach ihrem Tod an Ihre Kinder vererbt wird und keiner an mich finanzielle Forderungen bezüglich des Hauses stellen kann.

Ich sehe die Sache skeptisch. Handelt es sich hierbei nicht um ein Scheingeschäft, wenn ich das Haus deutlich unter Wert kaufe? Welche Foderungen könnten auf mich schlimmstenfalls zukommen?

Danke für eure Hilfe im Voraus! :)

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6 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
muemmel
Status:
Unbeschreiblich
(32820 Beiträge, 17247x hilfreich)

Da dürfte es keine Probleme geben. Es gibt hier keinen Pflichtteilsergänzungsanspruch - die Kinder erben ja, was dann noch da ist, und sind nicht durch ein Testament auf den Pflichtteil zurückgesetzt.

2x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4242 Beiträge, 2420x hilfreich)

Natürlich gibt es einen Pflichtteilsergänzungsanspruch, Mümmel! Deswegen heißt der ja ErgänzungsAnspruch - weil es eben nicht nur um den Pflichtteil geht, sondern auch um Ausgleich von dem, was man mehr bekommen hätte, wenn man statt Erbe den Pflichtteil bekommen hätte!

Frage ist nur, wie hoch der Anspruch ausfällt.
Man müsste den tatsächlichen Verkehrswert des Hauses (zum Zeitpunkt des Verkaufs) bestimmen und davon den Wert des Wohnrechts abziehen. Dieser Wert sinkt mit dem Alter der Großmutter, ist aber jedenfalls eine reelle Wertminderung.
Vom Ergebnis zieht man noch den tatsächlich entrichteten Kaufpreis ab.
Der Rest ist eine Schenkung der Großmutter an das Enkelkind, und die ist in den dem Verkauf nachfolgenden zehn Jahren noch für einen eventuellen Ergänzungsanspruch relevant. Wenn die Oma nicht nur Wohnrecht, sondern Nutznießung hat, sogar bis zu ihrem Tode.

Allerdings haben die Erben der Oma nach dem Verkauf (genauer: der gemischten Schenkung, da es eine Kombination von beidem isst) keinerlei Anspruch auf das Haus, der Pflichtteilergänzungsanspruch ist ausschließlich eine Bargeldforderung.


Machen wir mal eine Beispielrechnung: Das Haus sei 300000€ wert und würde für eine Nettokaltmiete von 1000€ monatlich vermietet werden können.
Die Oma sei 70 Jahre alt. Nach dem derzeit aktuellen Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2013 des Bundesfinanzministeriums sind noch 16,53 Lebensjahre zu erwarten und der Kapitalwert des Wohnrechtes (der der Jahresmiete entspricht) ist mit dem Faktor 10,972 zu multiplizieren. Das macht also einen Wert des Wohnrechts von 1000*12*10,972€, somit 131664€.
Oma will das Haus zu einem Drittel des Wertes (ohne Wohnrecht) verkaufen, macht 100000€, die tatsächlich gezahlt werden.
Es bleibt eine Schenkung von 300000€ - 131664€ - 100000€, also wurden dem Enkel 68336€ geschenkt.
Wenn Oma von ihrem sonstigen Geld lebt und zu ihrem Todeszeitpunkt (der kann auch 1 Tag nach dem Verkauf liegen - das Wohnrecht am Verkaufstag berechnet sich wie beschreiben) genau noch das Geld aus dem Hausverkauf hat, dann erben die drei Kinder also 100000€. Wären die Kinder enterbt, hätten sie Pflichtteilsansprüche auf die 100000€ plus die 68336€, also auf 168336€. Der Pflichtteilsanspruch aller Kinder zusammen beträgt, da die Oma zum Todeszeitpunkt nicht verheiratet war, die Hälfte des Nachlasses, mithin 84168€. Die Kinder erben sogar mehr als das, es besteht also kein Pflichtteilergänzungsanspruch.


Nachtrag: Ein Scheingeschäft ist das auf gar keinen Fall. Da sowieso ein Notar zum Verkauf herangezogen werden muss, kann der auch noch entsprechend beraten.

-- Editiert von quiddje am 28.05.2015 14:23

3x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Unterhalter
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 5x hilfreich)

Vielen Dank für die Antworten (vor allem die sehr ausführliche Antwort von quiddje :respekt: )!!

Hat mir echt geholfen das ganze ein wenig zu verstehen. Ich habe mit meiner Oma diese Woche einen Notartermin um das ganze mal persönlich zu besprechen und Fragen zu stellen.

Ich würde aber vorher gerne noch einiges halbwegs verstehen...

Nehmen wir mal an meine Oma würde das Geld vom Hausverkauf komplett verpulvern und es würden lediglich 10000€ zu erben sein. Dies würde sich auf die 3 Kinder aufteilen und jeder würde ja dann 3333€ erben. Wenn jetzt lediglich eines der Kinder einen Pflichtteilergänzungsanspruch stellen würde - handelt es sich dann um ein Drittel des Pflichtteilsanspruch? Sprich laut quiddjes Zahlenbepsiel: 186336€ durch 2 durch 3 = 28056€ ? Eigentlich ja sogar 28056€ minus die 3333€ (die ja dann geerbt wurden) = 24723€ , oder?

Mich interessiert was auf mich zukommt, falls lediglich ein Kind einen Pflichtteilergänzungsanspruch stellt...

Vielen Dank



-- Editiert von Unterhalter am 15.06.2015 07:29

2x Hilfreiche Antwort


#5
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4242 Beiträge, 2420x hilfreich)

Für die Nachfrage: Bei Wohnrechts - oder Bargeldschenkung kommt es wie gesagt darauf an, wie lange die Oma nach der Schenkung eigentlich noch lebt.
Gehen wir in dem Beispiel davon aus, dass die Oma nicht mal mehr ein Jahr nach der Schenkung überlebt hat. (Vermutlich hat sie sich zu dolle damit verausgabt, die 100000€ zu verpulvern :devil: )

Oma hat dem Enkel, wie schon oben berechnet, 68336€ geschenkt. Die werden nicht abgezinst, da seit Schenkung noch kein Kalenderjahr vergangen ist. Außerdem sind noch10000€ übrig, die sie nicht mehr geschafft hat. Macht im Summe 78336€ - weit weg von den 186336€ !. Pflichtteilsanspruch aller Kinder zusammen ist die Hälfte dieses Wertes, somit 39186€. Jedes Kind hat Anspruch auf ein Drittel davon, also jeweils 13056€.

Jedes Kind hat aus der Erbschaft bereits ein Drittel der 10000€ erhalten, also 3333,33€. Macht eine Restforderung von 9722,67€ pro Kind.

Spannend ist noch, dass der Anspruch des Kindes gegenüber dem Erben besteht. da das Kind selbst Teil der Erbengemeinschaft ist, muss streng genommen die Erbengemeinschaft das Geld vom beschenkten Erben fordern. Wenn man richtig zickig sein will, kann man diese Auszahlung noch etwas hinauszögern.


Um es mal ganz pauschal zu sagen: Mehr als die Hälfte des Schenkungsbetrages können die Erben keinesfalls bei der Schenkung zurückfordern - bei einer Schenkung von 68336€ können insgesamt also im ungünstigsten Fall maximal 34168€ gefordert werden - knapp 11390€ pro erbberechtigtem Kind.

-- Editiert von quiddje am 15.06.2015 10:15

2x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Unterhalter
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 5x hilfreich)

Zitat (von quiddje):

Oma hat dem Enkel, wie schon oben berechnet, 68336€ geschenkt. Die werden nicht abgezinst, da seit Schenkung noch kein Kalenderjahr vergangen ist.


Was verstehst du unter "abgezinst"?

Soweit ich das verstanden habe, können nach Ablauf von 10 Jahren keine Pflichtteilergänzungsansprüche aus der Schenkung hervorgehen - verringert sich also der Schenkungsbetrag prozendual jährlich?

Also angenommen mir werden 100€ geschenkt, wäre es nach 2 Jahren nur noch so, als ob mir 80€ geschenkt wurden?

Danke und Grüße :wipp:

3x Hilfreiche Antwort

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