Erbe und Enterbung?

wobei noch nicht mal genau feststeht wem was gehört, da eine derartige aufteilung bzw. vermessung nie stattfand
Das steht mit Sicherheit fest und ist im Grundbuch nachzulesen. Eine Vermessung ist dafür nicht notwendig, da einer Person auch die ideelle Hälfte am gesamten Haus gehören kann.

Der Vater kann seine Hälfte verkaufen, an wen er möchte, also auch an das dritte Kind. In diesem Fall hätten die anderen offensichtlich keine Anrechte.

Der Vater kann seine Hälfte auch an das Dritte Kind verschenken. Wenn er dann innerhalb von 10 Jahren verstirbt, kommt möglicherweise ein Pflichtteilergänzungsanspruch für die anderen in Frage. Ob dies auch tatsächlich eintritt, müsste aber im Einzalfall unter Betrachtung des Gesamterbes berechnet werden.

Nach § 2333 Nr. 3 BGB kann der Pflichtteil entzogen werden, wenn der Abkömmling sich eines Verbrechens oder eines schweren vorsätzlichen Vergehens gegen den Erblasser oder dessen Ehegatten schuldig macht.

Das Grundbuch befindet sich immer (!) beim Grundbuchamt. Ihr könntet allenfalls eine Abschrift des Grundbuches haben.

Einfach eine neue Abschrift beim Grundbuchamt beantragen, das kostet etwa 10€.

Warum Dein Vater ein Haus, das er verkaufen kann, nicht verschenken kann, verstehe ich nicht. In beiden Fällen ist ein notarieller Vertrag notwendig. Der Aufwand und die Anstrengungen für Deinen Vater sind in beiden Fällen gleich.

Bei einer wirksamen Enterbung besteht auch im Fall der Schenkung kein Pflichtteilergänzungsanspruch für den Bruder. Bei einem Kauf fällt Grunderwerbsteuer an, die man bei einer Schenkung vermeiden kann.

Es ist für den Vorgang ohnehin ein Notar notwendig. Eine Beratung gehört zum Leistungsumfang bei der Erstellung eines solchen Vertrages.

Wenn Dein Vater das Haus verkauft, dann bekommt er viel Geld von Dir dafür und dieses Geld vererbt er. Wo ist da der Unterschied zu einer Schenkung?

Die Tochter kann u.U. enterbt werden. Der Sohn wird aber in jedem Fall seinen Pflichtteil bekommen.

Möglich wäre evtl. noch ein Rentenkauf. D.h. Du bekommst die Haushälfte gegen Zahlung einer lebenslänglichen Rente in Höhe von ...€ an Deinen Vater.
In dem Fall würde es sich dann je nach Höhe der Rente allenfalls um eine Teilschenkung handeln.
Weitere Gegenleistungen, wie z.B. Übernahme der Pflege Deines Vaters, vermindern auch den echten Schenkungsanteil.

Dieses Verfahren würde nicht zu einem großen Vermögen Deines Vaters führen, das natürlich auch in das Erbe eingeht.

Wenn Du aber tatsächlich nur eine Haushälfte erwirbst, dann musst Du Dir darüber im Klaren sein, dass jeder Euro, den Du in das Haus steckst, zur Hälfte ein Geschenk an Deinen Bruder darstellt.

Ein offensichtlich zu niedriger Preis stellt eine (Teil-)Schenkung dar. Ob das Haus für 1€ verkauft wird oder stattdessen veschenkt wird, macht keinen Unterschied.

Die beste Methode in Deinem Fall ist für mich der Rentenkauf. Eine Rente wird nach gesetzlich vorgeschriebenen Regel in Kapital umgerechnet, die auf statistischen Erwartungen bezüglich des Lebensalters des Rentenempfängers beruhen.

Wenn der Rentenempfänger vorher stirbt, dann war das Haus billig, wenn er länger lebt, dann kann es auch teuer sein. Da Dein Vater wahrscheinlich eine im Vergleich zum Durchschnitt nur noch geringe Lebenserwartung hat, dürfte das Haus eher billig sein.