Enkel will das Haus der Großmutter kaufen

Folgender Sachverhalt:
Mein Vater ist vor 10 Jahren gestorben, und ich bin das einzige leibliche Kind von ihm. Im Testament wurde ich enterbt, so dass ich meinen Pflichtteil forderte. Meine Mutter wurde Alleinerbin des Zweifamilienhauses meines Vaters, das er schon vor der Ehe mit meiner Mutter gebaut hatte. Den Pflichtteil bezahlte sie mir nicht aus, weil sie angeblich kein Geld hatte. Es wurde eine Grundschuld auf das Haus eingetragen zu meinen Gunsten. Meine Mutter hat noch eine Tochter aus erster Ehe, und die wiederum einen Sohn A. A., der Enkel meiner Mutter wohnt seit 10 Jahren im Obergeschoß dieses Hauses, ohne Miete zu bezahlen. Jetzt möchte A. dieses Haus kaufen. Dafür benötigt er aber meine Unterschrift, da mein Pflichtteil ja als Grundschuld auf diesem Haus lastet. Mit meiner Unterschrift wäre auch mein Pflichtteil fällig, so weit verstanden und geklärt. Diese möchte ich ihm aber nicht geben, weil ich schon genug verarscht wurde, und auch selber emotional an diesem Haus hänge, bin da aufgewachsen.
Jetzt folgende Fragen:
Könnte meine Mutter trotzdem das Haus an ihm verkaufen, indem sie mir vorher z.B. den Pflichtteil ausbezahlt und sagt, damit ist die Grundschuld erledigt und sie kann das Haus verkaufen?
Könnte ich von meinem Neffen Miete von den vergangenen 10 Jahre fordern? Schliesslich war kein Geld für die Auszahlung meines Pflichtteils vorhanden, und er wohnte die letzten 10 Jahre kostenlos? Oder würden diese 10 Jahre kostfreies Wohnen den Erbteil meiner Halbschwester schmälern?

Wer weiß Rat und kann mir Antworten liefern?

Danke euch.. Hoffe ich konnte mich verständlich ausdrücken..