DRINGEND: Verkauf eines mit Niessbrauch belasteten hauses

hallo,
ich möchte mich schon jetzt bei allen bedanken die mir bei dieser leicht vertrackten Situation weiterhelfen können. Ich schildere einfach mal den Fall:

Ich bin das einzige Mitglieder meiner Familie, dass noch Kontakt zu meiner Oma hält. ich habe mich jahrelang um die Vermietung eines Hauses gekümmert, das meiner Oma gehört und zum Dank hat meine Oma es mir 1999 überschrieben. Meine Oma hat absolut Panik, dass ihre Tochter (meine Mutter) etwas von ihr erben könnte, da sich meine Mutter nie um meine Oma gekümmert hat.
Im notariellen Vertrag steht „Grundstücks-Übertragungsvertrag nebst Auflassung und Nießbrauchbestellung“. Der monatliche Wert wurde mit DM 2000 angegeben. Meine Oma musste damals nach dieser Schenkung 22 000 DM an das Finanzamt abführen. In den letzten 8 Jahren ging es immer hoch und runter mit den Mietern und nachdem wir jetzt über ein Jahr gebraucht haben, um einen säumigen Mieter auf die Strasse zu setzen, haben wir uns entschieden, die Immobilie zu verkaufen. Während der Jahre des Vermietens hat meine Oma immer die Miete bekommen und hat dafür aber kulanter Weise die Reparaturrechnungen bezahlt.
Meine Oma und ich vertrauen uns absolut und wir wollen jetzt so vorgehen, dass möglichst kein Geld an Dritte (z.B. meine Mutter) verloren geht und natürlich auch nicht alles vom Finanzamt geholt wird.
Wie sollen wir vorgehen?
Ø Soll ich meiner Oma zuerst den Nießbrauch abkaufen? Wie errechnet man den Wert? (Oma ist 80 Jahre alt und zum Glück bei bester Gesundheit)
Ø Weil diese 10 jährige Frist noch nicht abgelaufen ist – welche Nachforderungen kommen da auf uns zu. Hat diese 8 jährige Wartezeit gar nichts gebracht?
Ø Wie viel Steuern muss ich zahlen als Enkel – werden die 22000 DM von damals angerechnet, wird der Wert der Immobilie voll berechnet (oder nur die Hälfte) bei dem Festlegen der zu zahlenden Steuerlast.

Ich würde mich so gerne richtig an einen Anwalt wenden, aber die oben angesprochene Räumungsklage hat mich mit Gutachten, Gerichtskosten, Anwaltskosten und dem Ausfall der Miete (Rente meiner Oma) fast 30 000 Euro gekostet, die ich uebernommen habe, weil ich das meiner Oma nicht zumuten konnte. Ich habe schlichtweg nicht mehr die Mittel einen Anwalt zu bezahlen. Bei einer telephonischen Anfrage wurde mir von zwei verschiedenen Anwälten mitgeteilt, dass der Wert des Hauses (ungefähr 300 000 Euro) ihren
Honorarsatz bestimmen würde, dieser also jenseits der 2000 Euro läge.

Wie gesagt ich würde mich enorm über eine kompetente Antwort freuen.

viele Gruesse vom Bodensee

daniel