mögliche Folgen einer Kaufpreisminderung

Hallo, bin Käufer einer gebrauchten Immobilie. Im Zeitraum zw. Notartermin (1. Januar) und Räumung (1. Juni) ist ein Mangel bekannt geworden (Schimmel in 2 Räumen einer vermieteten Einliegerwohnung). Dieser wurde nicht vom Besitzer, sondern von den Mieter bekannt gemacht. Der Besitzer weigert sich, den Schaden zu beheben (hat ihn quasi ausgesessen) und fordert dennoch den vollen Kaufpreis. Inzwischen ist das Objekt geräumt und die Kaufpreisfälligkeit des Notar liegt vor. Die Frist betrug 12 Tage und wir haben fristgerecht fast die komplette Summe bezahlt. Damit wir aber überhaupt noch eine Verhandlungsposition haben, haben wir einen geringen Teil des Kaufpreises einbehalten (ca. 2500 Euro, etwa 1% der Gesamtkaufpreissumme). Dieser Betrag ist in etwa notwendig, um den Schaden fachgerecht zu beheben. Derzeit holen wir ein Angebot von einer Fachfirma ein, über welches man dann mit dem Verkäufer verhandelt (ob er diese Kosten übernimmt). Der Verkäufer will erst den vollen Kaufpreis und dann mit uns über den Schaden verhandeln.

Ich nehme an, dass der Besitzer sich durch die Kaufpreiszahlung und dem anschließenden Besitzübergang aus der Verantwortung ziehen möchte. WEnn ich die Situation richtig verstehe, müsste ich dann klagen, um den Schaden reguliert zu bekommen, richtig?

Der Notarvertrag regelt nichts bzgl. Rücktritt vom Vertrag o.ä. Wichtig erscheinen mir folgende Passagen:

"Zahlt der Käufer nicht rechtzeitig, kommt er ohne Mahnung in Verzug. Unbeschadet gesetzlicher Pflichten zum Ersatz weitergehender Verzugsschäden hat der Käufer jedenfalls die gesetzlichen Verzugszingen zu bezahlen. Der Zinssatz beträgt für das Jahr 5 % über dem Basiszinssatz. Wegen des Kaufpreises unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Vollstreckbare Ausfertigungen können ohne Nachweis der die Vollstreckbarkeit gegründeten Tatsachen erteilt werden."

"Der Verkäufer übernimmt keine Sachmängelhaftung [..]. Auch Schadenersatzansprüche der Käufers sind ausgeschlossen, es sei denn der Verkäufer handelt vorsetzlich."

"Der Verkäufer gewährleistet, dass sich der Vertragsgegenstand bis zum Besitzübergang gegenüber dem heutigen Zustand nicht verschlechtert, gewöhnliche Abnutzung ausgenommen."

Ich bin ja zunächst mit der Teilsumme in Verzug. Die Zinsen dafür sind überschaubar, 2500 * ca. 5.12% / 365 = Zinsen pro Tag.

Mein Empfinden ist, dass ich nur solange in einer Verhandlungsposition bin, solange ich nicht vollständig bezahle.

Meine Fragen:

Welche Konsequenzen kann es haben (außer, dass der Besitzübergang so lange nicht stattfindet, bis ich die Restsumme zahle oder man sich einigt)?

Kann ich den Besitzübergang zu jedem Zeitpunkt erzwingen, wenn ich die Restsumme bezahle?

Mit dem Besitzübergang gehen auch die Pflichten zur Verkehrsicherung etc. über? Da ich selbst nicht sofort verkaufen will: Kann ich einen Nachteil haben, wenn der Besitz erst zu einem späteren Zeitpunkt übergeht?

Was könnte der Verkäufer nun anstellen, um Druck auszuüben?

Kann es wegen des geringen Fehlbetrags eine Zwangsvollstreckung erwirken?

Kann er bei 1% der Kaufsumme einen Verzugsschaden geltend machen?

Könnte man behaupten, dass Schimmel gewöhnliche Abnutzung ist?

Macht es Sinn dem Notar mitzuteilen, dass ich wg. des Mangels einen geringen Teil einbehalten habe? Dieser hat mir schon gesagt, dass nur ein Richter über die Rechtmäßigkeit des Einbehalts entscheiden könne. Solange ich nicht vollständig zahle, kein Besitzübergang.


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