Nutzungsrecht Grundstücksteilung versäumt

Question

Hallo,

ich habe folgende Frage: wie haben ein Haus gekauft, welches ursprünglich auf einem 2000qm großen Grundstück stand. Vor unserem kauf wurde dieses Grundstück geteilt. Wir hatten also mit der Teilung nichts zu tun und unser Grundstück ist nun also 800qm groß.

Allerdings hat niemand der Beteiligten an ein Nutzungsrecht für die Abwasserleitung gedacht, welche nun über den zweiten Teil läuft, auf welchem nun von unseren neuen Nachbarn gebaut werden soll.

Ein Nutzungsrecht nachzutragen wäre an sich nicht das Problem... ABER die Leitung ist nun für die Baugrube im Weg. Nun müssen wir die Kosten für die Verlegung tragen, was natürlich kein Pappenstiel ist.

Meine Frage: gibt es noch irgendwelche rechtlichen Grundlagen, dass bei der Teilung so etwas hätte berücksichtigt werden müssen? Kann doch nicht sein, dass wir jetzt alleine auf diesem Kostenberg sitzen bleiben? Wir wissen gar nicht, wo wir so viel Geld hermehmen sollen. War ja nun absolut nicht eingeplant?!

Wir haben leider zum ersten Mal gekauft und sind absolute Laien gewesen. In keinster Weise wussten wir, dass wir sowas prüfen müssen.

Vielen Dank für eure Meinungen!

Harry van Sell · Answer

Meine Frage: gibt es noch irgendwelche rechtlichen Grundlagen, dass bei der Teilung so etwas hätte berücksichtigt werden müssen?   War denn bei der Teilung bzw. beim Verkauf schon bekannt das die Leitung im Weg lag &lpar;z.B. weil sie durch das Baufenster führt&rpar;?

Soleil1983 · Answer

Nein, die Nachbarn haben es erst letztes Jahr gekauft. Da war eben noch nicht mal klar, dass unsere Leitung über deren Grundstück geht. Das haben die erst jetzt bei den Bauvorbereitungen festgestellt. Und damit eben auch, dass es kein Nutzungsrecht im Grundbuch gibt. Die Leitung ist alt und liegt dort schon seit den 70er Jahren. Wir selbst haben uns darüber auch keine weiteren Gedanken gemacht. Hat uns eben auch niemand gesagt, dass man ein Nutzungsrecht geben muss. Weder die Maklerin noch die Verkäuferin.

Nun stehen wir vor immensen Kosten ind heute teilte uns der neue Nachbar auch noch mit, dass wir sogar mit einer Entschädigung rechnen müssen. Ist das alles so rechtens? Könnten die auch auf Entschädigung verzichten?

Harry van Sell · Answer

Da war eben noch nicht mal klar, dass unsere Leitung über deren Grundstück geht.  Natürlich war das - zumindest dem Verkäufer - klar.  Das Zeug verschwindet ja nicht im Nirwana.        Die Frage ist halt, ob die Leitung schon damals im Baufenster gelegen ist, dann dürfte ein Regress gegen den Verkäufer durchaus erfolgversprechend sein.  Falls nicht, wäre die Ausgangsituation nicht so gut, da die Verträge meist entsprehende Klauseln haben.    Da sollte dann mal ein Anwalt die Unterlagen prüfen.           Nun stehen wir vor immensen Kosten ind heute teilte uns der neue Nachbar auch noch mit, dass wir sogar mit einer Entschädigung rechnen müssen. Ist das alles so rechtens?   Die Frage ist, ob es auch andere Möglichkeiten gibt &lpar;z.B. Grube oder anderer Leitungsweg&rpar;  Ansonsten sehe ich da keine Alternative.           Könnten die auch auf Entschädigung verzichten?  Ja, könnten sie.  Nur sind die Finanzierungen meist so eng gestrickt, das Schäden durch Verzögerungen nicht aufgefangen werden können.  Im übrigen, warum sollte man auf den Ersatz von Schäden verzichten an denen man nicht schuld ist?

Soleil1983 · Answer

Das Problem ist, dass der ursprüngliche Grundstücksbesitzer (der das ganze große grundstück in den 70ern gekauft und bebaut hat) verstorben ist. Er vererbte das GS mit Haus seiner Pflegerin (unserer Verkäuferin). Diese teilte es in zwei GS. Eines kauften wir 2011 mit dem Haus und das zweite unbebaute kaufte 2014 unser Nachbar. Beim Kauf hat niemand erwähnt, dass unsere Abwasserleitung über das nun fremde Grundstück läuft. Dies stellte eben erst der jetzige neue Nachbar bei der bauplanung fest. Er wusste also beim kauf ebenfalls nichts von dieser Misere.

Hätte also die Verkäuferin irgendetwas sagen müssen oder sich darin kümmern müssen bei der Teilung?

Harry van Sell · Answer

Hätte also die Verkäuferin irgendetwas sagen müssen oder sich darin kümmern müssen bei der Teilung?  Wie gesagt, das muss ein Fachmann anhand der Unterlagen prüfen.    Sollte die Antwort JA lauten, wäre ein Regress möglich.

Soleil1983 · Answer

Ok, dann werden wir das prüfen lassen! Vielen Dank für die Antwort!

Fulgora · Answer

Dieses Urteil müsste zum Sachverhalt passen.

http://www.kommunen-in-nrw.de/mitgliederbereich/mitteilungen/detailansicht/dokument/bundesgerichtshof-zur-duldung-von-abwasserleitungen.html?cHash=33605114396dac4a4683cb44e00c8bfc

Signatur:

Gruss Fulgora
Dies ist aber keine Rechtsberatung, nur meine persönliche Meinung zu der o.G. Sache

Soleil1983 · Answer

Das ist ja sehr interessant. Also einen gewissen Erfolg könnte man erzielen. Weiß jemand, wie so eine Entschädigung aussehen könnte, wenn es darauf hinauslaufen würde, dass mein Nachbar es dulden müsste?

Ich habe auch nochmal in den Unterlagen geschaut: also der Verkäuferin war durchaus bewusst, dass die Leitung dort verlegt ist. Die Unterlagen haben wir leider erst nach dem Kauf bekommen.

Prinzipiell hätte also auch unser Nachbar Rechtsansprüche gegenüber seiner Verkäuferin?! Er hat ja jetzt auch ein Wertminderung.

Weiß denn jemand ob es die Pflicht ist, solche sachen beim Verkauf mitzuteilen?

Harry van Sell · Answer

Ich habe auch nochmal in den Unterlagen geschaut: also der Verkäuferin war durchaus bewusst, dass die Leitung dort verlegt ist.  Dann dürfte die Verkäuferin durchaus schadenersatzpflichtig sein.        Ich würde ihr umgehend per Einschreiben mitteilen, das im Zusammenhang mit dem verkauften Grundstück ein Mangel aufgetreten ist und sie unter Fristsetzung nach Datum auffordern sich zwecks Regulierung mit euchin Verbindung zu setzen.    Oder einen Anwalt beauftragen der das ganze Professionell übernimmt..

Soleil1983 · Answer

Vielen Dank! Das werden wir machen!

Fulgora · Answer

Ich würde ihr umgehend per Einschreiben mitteilen, das im Zusammenhang mit dem verkauften Grundstück ein Mangel aufgetreten ist    Stellt sich die Frage ob dies ein Mangel am Grundstück des TE oder eher an dem des Nachbarn ist, ich würde eher dazu tendieren das es ein Mangel am Baugrundstück des Nachbarn ist.    Besteht denn die Möglichkeit das Grundstück auf direktem Wege an die Kanalisation anzuschliessen? Bzw. wenn es vorher EIN Grundstück war, dann muss es bei einer Teilung ja auch eine erneute Erschliessung des abgeteilten Grundstücks geben, ist diese erfolgt?

Soleil1983 · Answer

Wir selbst haben die Möglichkeit uns an unserer Straße (oben) anzuschließen. Diese Möglichkeit war auch schon vorhanden, als der Vordersitzer hier noch gewohnt hat. Er hat aber eine Befreiung von der Anschlusspflicht erwirkt, da der Anschluss nur mittels einer hebeanlage möglich gewesen wäre (und immernoch ist). Da das grundstück ein Hanggrundstück ist (wir oben, de neu Nachbar unten) wurde damals zugestimmt, dass das obere grundstück auch unten entwässert werden kann. Damals ja auch kein Problem, da alles eins war und unserem Vorbesitzer gehörte.

Nun sind es aber eben zwei Grundstücke und unsere Leitung geht über das untere, welches nun bebaut werden soll. Eine Erschließung beider grubdstücke liegt also vor. Nur eben für uns unter erschwerten Bedingungen.

Fulgora · Answer

Da das grundstück ein Hanggrundstück ist &lpar;wir oben, de neu Nachbar unten&rpar; wurde damals zugestimmt, dass das obere grundstück auch unten entwässert werden kann. Damals ja auch kein Problem, da alles eins war und unserem Vorbesitzer gehörte.    Das verwirrt mich jetzt, von wem wurde zugestimmt &lpar;wurde das schriftlich fixiert&rpar; und warum &lpar;wenn es doch ein Grundstück war&rpar;?    Nun sind es aber eben zwei Grundstücke und unsere Leitung geht über das untere, welches nun bebaut werden soll. Eine Erschließung beider grubdstücke liegt also vor. Nur eben für uns unter erschwerten Bedingungen.    Nein, nicht für euch liegen erschwerte Bedingungen vor, sondern für euren Nachbarn. Denn das Urteil Az.: BGH V ZR 143/02 besagt eindeutig, Zitat" ..., dass der Grundstückseigentümer, durch dessen Grundstück die private Abwasserleitung des Nachbargrundstückes verläuft, verpflichtet ist, diese zu dulden. Dabei stellt der Bundesgerichtshof maßgeblich darauf ab, dass der Kläger die von ihm jetzt beanstandete Lage der Abwasserleitung bei Erwerb seines Grundstückes so vorgefunden und sein Grundstück mit diesem situationsbedingten Nachteil erworben hat. "    Und wenn dann wäre der Ansprechpartner für eine Beseitigung des Mangels eben der Verkäufer.

Soleil1983 · Answer

Ok, das verstehe ich.

Zum verwirrenden Absatz: eigentlich hätte sich der Hausbesitzer damals an die obere strasse (entspricht seiner / unserer Anschrift) anschließen sollen. Da die Kosten für den Anschluss nach oben durch die nötige Hebeanlage höher waren, als der Anschluss an die untere Straße (unten am Hang, damals gleiches Grundstück aber andere strasse als Anschriftsstrasse) hat er Antrag bei der Stadt geestellt. Die Entwässerung nach unten wurde dann genehmigt und ist auch schriftlich festgehalten.

gloenis · Answer

Hallo,
eure Einträge sind zwar schon eine Weile her, aber ich sitze genau auf der anderen Seite und suche auch Hilfe und bin deshalb auf diese Diskussion gestoßen.
Hanglage, Nachbar oben, wir unten, aus einem wurden zwei Grundstücke, Nachbar hat bestehendes Haus gekauft, alle seine Abwasserleitungen gehen bei uns durch.
Wir müssen die Leitungen unserer Nachbarn dulden, da erst Leitungen, dann Teilung!

Unser Problem ist, dass unsere Nachbarn, die nur dann mit uns schwätzen, wenn sie was wollen oder fordern

(während der Baugenehmigungsphase und des Baus haben sie zu einem "runden Tisch" ins Bauamt gemußt, uns zwei Anwälte auf den Hals gehetzt und einen Baukontrolleur,... Jedes Mal wurden sie abgeschmettert)

1. mit ihrer "unteren" Leitung aber nicht nur um unsere Baugrube "umgeleitet" werden wollten (wir wollten zahlen), sondern nachdem ihre Leitungen in nur ca. 40 cm Tiefe lagen, gleich in unsere neuen Leitungen und Schächte geführt werden wollten.
Sie wollen sich nun weder an Mehrkosten (wir hätten die Kosten der "Umleitung" abgezogen, da wir versprochen hatten die "Umleitung" zu übernehmen. Damals hatten wir noch keinerlei Rechtskenntnisse und fanden sie sympatisch)) beteiligen noch eine Entschädigung dafür zahlen, dass sie generell durch unser Grundstück ableiten.
1.1.Wie schaffen wir es sie an den Mehrkosten zu beteiligen? Haben sogar von ihrem RA die Aussage : "ohne Präjudizierung der Schuld, ....wären die Nachbarn bereit sich zu beteiligen.."
1.2. Wie können wir die Entschädigung erlangen? Die Entschädigung beläuft sich auf knapp 100€ pro Jahr, kostet nicht die Welt und befriedigt den, der sein Grundstück zum Durchleiten zur Verfügung stellt.

2. mit ihrer "oberen" Leitung eine ehemalige Sickergrube nutzen, die auf der jetzigen Grenze sitzt (Grenzbauwerk). Ihre Leitungen führen da durch, allergrößtenteils über unser Grundstück. Die Leitungen stehen auf Stützen im hohen, klaren Wasser. Die Beton-Sickergrube hat im Deckel und an den Wänden Risse, der Zugang über Kanaldeckel liegt auf unserem Gelände, die Grube nutzt die Kellerwand der Nachbarn als 4.Wand. Wir durften die Grube nicht verändern (Rechtsanwalt) und mussten "drumrum" bauen.
An einer Abdichtung und Sicherung der Grube sind die Nachbarn nicht interessiert.
2.1.Was wenn ihr Keller nass wird?
2.2.Was wenn der Deckel einbricht (ca. 2 x 5 m auf unserem Gelände) und dann die Abwasserleitung zerstört? Die SCH... wird dann über unser Gelände laufen.

Ich wünsche allen eine gute Nachbarschaft! Keine Stänkerer! Und soleil 1983 ein erfolgreiches Unterfangen!

Liebe Grüße

Nutzungsrecht Grundstücksteilung versäumt

Verbaut?

Verbaut?

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