Hallo,
meine Frage: Wie würdet Ihr Euch an meiner Stelle am besten verhalten?
Die Ausgangslage ist folgende:
Ich habe, nachdem meine Eltern verstorben sind, mein Elternhaus geerbt, Baujahr 1980. Es steht oberhalb einer großen Wiese, die meines Wissens schon immer als Bauland ausgewiesen war, aber nur landwirtschaftlich genutzt wurde. Die Eigentümer, mit uns gut bekannt, haben den Grund als Bauplätze für ihre Kinder und Enkel vorgesehen, aber bis auf zwei Töchter hat da niemand gebaut und der Grund wurde an die Gemeinde verkauft, die sie eben als Bauland verkauft haben bzw. dies wollen.
Die gesamte "Restwiese" (ca. 6 Bauplätze) wurde dann auch innerhalb der vergangenen fünf Jahre von der Gemeinde vollerschlossen (Kanal, Zufahrt, eine Straßenlaterne usw.).
Als meine Eltern gebaut haben, haben sie die unteren zwei Dachrinnen nicht an den eigenen Kanal angeschlossen (warum das nicht geschah, daran kann ich mich nicht mehr erinnern), sondern das Wasser mit Genehmigung der damaligen Eigentümer in diese Wiese auslaufen lassen.
Bei der Dachrinne links hat meine Mutter noch zu Lebzeiten für eine "Versickerung" gesorgt, die auch drei Meter von der Grundstücksgrenze entfernt ist, man sieht nichts von Wassereintrag auf das direkt darunterliegende Grundstück. Auf der rechten Seite hätte ich selbst vor zwei Jahren eine Sickergrube bauen wollen. Der Bagger war da, grub ca. 1,20m tief und stieß dann auf Fels. Ja, Fels. Natürlich versickert da dann nichts mehr.
Die jetzige Lage:
Heuer wurde das Grundstück unterhalb mir, das betroffen ist, verkauft. Ein Bauantrag wurde gestellt. Der Käufer ist ein Bauunternehmer, der dort zwei Doppelhaushälften errichten will und diese dann verkaufen. Laut Aussage der Gemeindeverwaltung ist überhaupt nicht klar, ob er tatsächlich baut und wenn ja, wann er das tut.
Theoretisch haben die Grundstücke Bauzwang innerhalb von drei Jahren, aber da die Grundstücke zu 3/4 nicht verkauft wurden, hätte man das gelockert, so die Aussage. Es sei sehr fraglich, ob er überhaupt baut.
Das Problem sind für mich meine Dachrinnen. Nicht nur die rechte, sondern auch die linke. Heuer gab es eine Reihe furchtbarer Unwetter bei uns mit heftigem Starkregen. So stark, daß das Wasser die Hänge herunterstürzte, von der Kanalisation nicht mehr bewältigt werden konnte und mir ratzfatz in den Keller gelaufen ist und das zweimal (das hatte aber rein gar nichts mit den besagten Dachrinnen zu tun). Aber geht man davon aus, daß solche Unwetter in der Zukunft mehr die Regel als die Ausnahme sind, mache ich mir jetzt natürlich noch mehr Sorgen, welche Gefahr von meinen Dachrinnen für meine zukünftigen Nachbarn bzw. deren Bausubstanz ausgehen könnte. Und selbstverständlich, was ich dagegen tun kann.
Nachdem ich mich bei verschiedenen Personen und im Internet befragt habe, wäre die einfachste Möglichkeit:
Ich klemme mich mit meinen beiden Dachrinnen an den Kanal des Nachbarn an, sein Einverständnis natürlich vorausgesetzt und auf eigene Kosten. Da er sowieso Bagger etc. da hat, wäre das technisch gesehen auch kein Aufriß. Allerdings müsste er mir eine Grunddienstbarkeit(?) - ich weiß jetzt nicht mehr genau, wie das heißt - ins Grundbuch eintragen lassen.
Eine andere Möglichkeit ist, für die beiden Dachrinnenausläufe Sickerungen zu bauen. Aber ich bezweifle stark, daß derartige Regenwassermassen damit bewältigt werden können, wenn sogar schon das normale Kanalsystem der Gemeinde damit heillos überfordert ist.
Ich möchte halt auch rechtlich auf der sicheren Seite sein, versteht Ihr? Daß ich irgendetwas tun muß, ist selbstverständlich, aber was ist am besten?
Liebe Grüße
albertville
Neubau und Wassereintrag vom Grundstück des Nachbarn
Verbaut?
Verbaut?
Mal ehrlich, wenn schon der offizelle Kanal es nicht mehr schafft das Wasser zu transportieren, dann ist das Rinnsaal aus der Dachrinne unereheblich.
Viel relevanter/problematischer ist der dauernde Sickerwasereintrag vom normalen Regen.
Ich persönlich würde den Anschluss an den Kanal der Nachbarn wählen.
Guten Abend,
um wieviel Dachflächen geht es, die abgeleitet / versickert werden sollen? Aufgrund der durchschnittlichen Wasserlast - damit meine ich keinen Sturzregen mit 80 Litern/Stunde/m² - kann man in etwa errechnen, wie groß eine Versickerung für das Regenwasser sein müsste, oder welche Dimmension ein Ableitungrohr in einen Kanal haben müsste um wirkungsvoll zu sein.
Reicht die Dimmension des Ableitungsrohrs des Nachbarn nicht aus, um Ihr zusätzliches Regenwasser abzuleiten, wäre das Vorhaben fraglich.
Was sind Ihre Möglichkeiten? Die ursprüngliche Baugenehmigung müsste Ihnen einen Aufschluss darüber geben, wie Ihr Dachwasser abgeleitet werden soll / darf. Wird hier "oberirdisch" beschrieben, bzw. keine Zwangseinleitung in den Kanal vorgeschrieben, könnten Sie aus dem Schneide sein: Das Wasser läuft oberirdisch ab, und ist damit Sache des Grundstücksnachbarn.
Was in der Baugenehmigung steht, weis ich nicht. Das müsste diesbezüglich zuerst geprüft werden. Ob die Dimmension des Ableitungsrohrs für Oberflächenwasser Ihres Nachbarn ausreicht, wenn Ihr Dachwasser hinzukommt, weis ich auch nicht.
Das sind die Punkte, für die ich empfehle, erst einmal Klarheit zu schaffen. Danach müsste man weiter sehen.
Mit freundlichem Gruß
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Warum ist der Anschluß an den eigenen Kanal keine Option?
Lieben Dank für die Antworten.
@joebeuel
Zitat:Warum ist der Anschluß an den eigenen Kanal keine Option?
Ich weiß es nicht, ich habe irgendetwas wegen Gefälle in Erinnerung. Meine Eltern kann ich leider nicht mehr fragen, da verstorben. Aber ich bin sicher, sie hätten das gleich beim Neubau so gemacht, wenn es einfach ohne weiteres möglich gewesen wäre.
@blaki
Zitat:Die ursprüngliche Baugenehmigung müsste Ihnen einen Aufschluss darüber geben, wie Ihr Dachwasser abgeleitet werden soll / darf.
Ich habe sie jetzt endlich gefunden. In der Genehmigung vom 31.1.1980 seht leider unter Punkt 15 zu lesen:
"Dach- und sonstige Oberflächenabwässer sind so abzuleiten, daß Nachbargrundstücke in keiner Weise beeinträchtigt werden. Die Dachrinnen sind so anzuordnen, daß sie auf eigenem Grund zu liegen kommen (Wandnische)."
und unter Punkt 16:
"Auflagen zur Abwasserbeseitigung: Das anfallende Abwasser ist planmäßig über dichte Rohrleitung ind die gdl./städt. Kanalisation mit Sammelkläranlage einzuleiten."
Das hört sich nicht gut an für mich.*bibber*
Das hört sich sogar so an, als wenn ich gar keine Drainagen bauen darf.
Das Haus ist übrigens ein normales EFH mit ca. 110m² Geschoßfläche und einem ganz normalen Dach mit zwei Gauben vorneraus.
Uaahhh....mir geht es gar nicht gut im Moment.
Wasser vom Dach ist aber kein Abwasser, so dass man daraus kein Drainage-Verbot herauslesen kann.
Allerdings ist es so, dass der Nachbar es ncht akzeptieren muss, wenn Dachwasser von Ihrem Grundstück auf sein Grundstück fließt.
D.h. wenn Sie eine Drainage bauen, muss die auch wirksam sein. Bei Fels in geringer Tiefe und dann auch noch Gefälle, könnte das schwierig bis unmöglich werden.
(Versickerung ist im Hügelland ohnehin schwieriger als im Flachland. In der Ebene verteilt sich das versickernde Wasser unterirdisch halbwegs gleichmäßig. Am Hang konzentriert sich das Wasser naturgemäß auch unteridsisch auf eine Richtung - nämlich bergab.)
Zitat:Wasser vom Dach ist aber kein Abwasser, so dass man daraus kein Drainage-Verbot herauslesen kann.
Das ist in der Tat so. Mir ist da in dem Moment auch etwas die Düse gegangen und habe das nicht auseinander halten können.
Zitat:(Versickerung ist im Hügelland ohnehin schwieriger als im Flachland. In der Ebene verteilt sich das versickernde Wasser unterirdisch halbwegs gleichmäßig. Am Hang konzentriert sich das Wasser naturgemäß auch unteridsisch auf eine Richtung - nämlich bergab.)
Ja, das ist richtig. Die problematische Dachrinne ist mindestens fünf Meter, eher mehr (aber ich müsste nachmessen) von der Grundstücksgrenze entfernt. Direkt in der Nähe wurden vor zwei Jahren zwei große Thujen entfernt und ich habe somit eine Freifläche (ca. 10m²). In der Theorie könnte ich dort auf der ganzen Fläche eine Drainage anlegen. Und mir persönlich würde es auch entgegenkommen, wenn ich die Drainageoberfläche á la Steingarten anlegen könnte.
Das heißt, eine größere Fläche abgraben, diese mit Kies und Steinen auffüllen, darunter dann das verbreiterte Rohr der Dachrinne, darüber ein Unkrautvlies und "Decksteine".
In meiner Theorie dürfte das für das Dachrinnenwasser bei normalem Regen reichen. Wo kann ich berechnen lassen, wie groß oder wie tief die Drainage sein muß? Bei der Gemeinde oder beim Landratsamt oder ganz woanders?
Aber wie gehe ich auch rechtssicher vor bei solchen Starkregen wie sie dieses Jahr geschehen sind? Angenommen, meinem zukünftigen Nachbarn läuft auch der Keller voll, wie es bei mir passiert ist. Der Gutachter der Versicherung hat sich zuerst vorbehalten, einen Regressanspruch an die Gemeinde zu stellen wegen nicht ausreichender Gullys. Ich konnte ihn dann so zu sagen auf Kulanz davon abhalten. Aber nehmen wir mal an, bei meinen Nachbarn passiert so etwas und die Versicherung nimmt dann mich in Regress. Die Rechtsabteilung der Versicherung hätte, denke ich, mehr Puste als ich.
Ich weiß nicht, vielleicht mache ich mir um die ganze Angelegenheit auch zu viele Kopfschmerzen...
Guten Abend,
ich beobachte Ihren Fall und habe Ihre neuen Informationen aus der Baugenehmigung zur Kenntnis genommen. Ich möchte Ihnen nochmals dazu schreiben.
So, wie sich das für mich liest, sind Sie lediglich zur Schmutzwasserabgabe ab den städtischen/gemeindlichen Kanal berechtigt und verpflichtet. Von Oberflächenwasser ist hier nicht die Rede. Allerdings ist das der Stand 1980. Die Kläranlage könnte (nach zwischenzeitlicher Modernisierung) heute so ausgelegt sein, dass Mischwasser zur Klärung erwünscht ist. Das müssen Sie bei der Gemeinde erfragen.
Zunächst dürfen Sie davon ausgehen, dass mit der Baufertigstellungsbescheinigung der Baubehörde - die sich hoffentlich bei den Akten befindet - der Bau abgenommen wurde. Damit wäre einhergehend auch die damalige Oberflächenentwässerung akzeptiert worden, die nach damaliger Auffassung zu keinerlei Beeinträchtigung des Nachbargrundstückes führt. Diese Bauabnahmebescheinigung wäre ein großes Pfand für Sie.
Der Begriff "in keiner Weise Beeinträchtigung" ist an dieser Stelle der Baugenehmigung auslegungsbedürftig. Was heißt das zum Stand des Jahres 1980? Was wird unter einer Beeinträchtigung in diesem Sinne verstanden?
Oberflächenwasser läuft im Hang bergab. Das war auch 1980 so. Nun könnte man annehmen, das gemeint war, dass die Oberfläche der sichtbaren Erdkruste des Nachbargrundstückes nicht beeinträchtigt wird. Schlicht: sich kein sichtbares Rinnsal auf dem Nachbargrundstück bildet.
Nach der Auslegung könnte nach aller Logik nicht herauskommen und gemeint gewesen sein, dass niemals ein Tropfen Oberflächenwasser das Nachbargrundstück irgendwie erreicht.
Dazwischen liegt das, was Sie vermuten: Alles tun zu müssen, damit das Nachbargrundstück so wenig Oberflächenwasser abbekommt wie möglich.
Hier sind Ihre Möglichkeiten beschränkt. Sie können das Wasser nicht wegzaubern, wenn Sie es nicht über den Kanal des Nachbarn - evtl. verbotener Weise - in den Schmutzwasserkanal ableiten dürften.
Sie könnten einen Hydrologen um Rat fragen. Der Hydrologe müsste sich die Situation vor Ort ansehen und könnte Ihnen raten, was technisch wegen Ihres Oberflächenwassers noch machbar ist.
In Ihrer Situation treffen rechtliche Auslegungen des Jahres 1980 und technische Möglichkeiten des Jahres 2016 unter noch nicht geklärten Bedingungen (Mischwasserkanal oder nicht) aufeinander.
Durch die Baugenehmigung / Bauabnahmebescheinigung einerseits und die Stellungnahme eines Hydrologen anderseits müsste sich ergeben, zu was Sie zum Nachbarschaftsschutz verpflichtet werden konnten und durften. Was nicht möglich ist, ist eben nicht möglich.
Mit freundlichem Gruß
Guten Abend,
Nachtrag zu Ihrer zwischenzeitlichen Ergänzung: Ein Hydrologe beantwortet Ihre Fragen zur Versickerungsfähigkeit einer bestimmten Wassermenge auf einer bestimmten Fläche und unter den gegebenen Umständen.
Mit freundlichen Grüßen
Ich würde zunächst mal versuchen die Grundlagen näher zu erkunden (wäre auch für weitere Abklärung und den Hydrologen hilfreich)
> gibt es zum damaligen Bauvorhaben noch Entwässerungspläne?
wenn nicht im eigenen Besitz, dann evtl. noch beim damaligen Planer/Architekten und/oder beim Bauamt
> damalige Planungsgrundlagen? also Lage/Höhenlage des öffentlichen Kanals und des "eigenen" Anschlusspunktes
da von Hanggrundstück die Rede war, liegt möglicherweise der eigene Anschlusspunkt zu hoch, um das Oberflächenwasser dort einleiten zu können
> was ist heute von der Gemeinde hinsichtlich des Oberflächenwassers vorgeschrieben?
Bei uns im weiten Umkreis war bis vor wenigen Jahren die Einleitung in den öffentlichen Kanal verpflichtend vorgeschrieben. Inzwischen ist es genau anders herum: eine Versickerung/Zwischenspeicherung auf dem eigenen Grundstück ist verpflichtend vorgeschrieben.
Dies hilft also zur Klärung der Grundlagen: was ist baurechtlich heute überhaupt möglich, um das Nachbargrundstück möglichst wenig zu belasten.
Zitat:
Zitat:
Warum ist der Anschluß an den eigenen Kanal keine Option?
Ich weiß es nicht, ich habe irgendetwas wegen Gefälle in Erinnerung. Meine Eltern kann ich leider nicht mehr fragen, da verstorben. Aber ich bin sicher, sie hätten das gleich beim Neubau so gemacht, wenn es einfach ohne weiteres möglich gewesen wäre.
Seit 1980 hat sich viel getan bei der Entwicklung von Baumaterialien. Vielleicht ist heute mit wenig Aufwand möglich, was beim Bau des Hauses noch nicht machbar oder den Eltern zu teuer war. Ich würde mich mal von einem Dachdecker beraten lassen, der sich die Situation vor Ort anschaut.
Akuter Handlungsbedarf besteht aber wohl erst dann, wenn das Nachbargrundstück bebaut wird. Dann würde ich aber sofort handeln, denn laut Baugenehmigung darf das Dachabwasser ja nicht das Nachbargrundstück beeinträchtigen!
Ganz herzlichen Dank für die Antworten.
@blaki
Ihnen möchte ich ganz besonders danken für die Zeit, die Sie in mein Anliegen investiert haben.
Zitat:Zunächst dürfen Sie davon ausgehen, dass mit der Baufertigstellungsbescheinigung der Baubehörde - die sich hoffentlich bei den Akten befindet - der Bau abgenommen wurde.
Die habe ich gesucht, aber leider nicht gefunden. Ich weiß, daß eine existieren muß. Erstens steht das explizit in dem Zusatzblatt zur Baugenehmigung drin und zweitens hat mir als Kind meine Mutter erklärt, daß wir noch nicht einziehen können, wenn das Klo und die Steckdosen funktionieren, weil der Bau zuerst abgenommen werden muß. Ich kann mich deshalb noch so gut daran erinnern, weil ich dachte, man will uns unser Haus wegnehmen...
Eventuell weiß der LG meiner Mutter, wo sich diese Bescheinigung befindet. Aber ich kann ihn erst Ende des Monats sprechen, da er im Moment im Ausland ist.
Falls ich diese Bescheinigung nicht finde, kann ich eventuell im Landratsamt nachfragen? Eigentlich müsste dort eine Kopie aufbewahrt sein.
Anrufen muß ich dort ohnehin, schon alleine wegen des Hydrologen.
@lolle
Zitat:gibt es zum damaligen Bauvorhaben noch Entwässerungspläne
Es gibt eine sehr dicke Bauplanmappe, aber was da drin ist, kann ich nicht direkt sagen. Ich muß erst bei meinem nächsten Besuch im Elternhaus nachschauen.
Zitat:da von Hanggrundstück die Rede war, liegt möglicherweise der eigene Anschlusspunkt zu hoch, um das Oberflächenwasser dort einleiten zu können
Das kann gut sein. Als damals gebaut wurde, war das das erste Haus in dem Baugebiet, das einen eigenen Kanal hatte. Die zwei Häuser oberhalb wurden von einer anderen Straße aus erschlossen. Es ist direkt in den Hang gebaut, d.h. der Keller ist hintenraus ein richtiger Keller, die Räume vorneraus sind richtige Zimmer mit Zugang zur Terrasse. Die besagten Dachrinnen bzw. ihr Ausgang befinden sich ebenfalls auf Terrassenhöhe.
Zitat:was ist heute von der Gemeinde hinsichtlich des Oberflächenwassers vorgeschrieben?
Das weiß ich auch nicht. Ich bin im Moment im Clinch mit der Gemeinde u.a. wegen fehlender Gullys, die eigentlich da sein müssten, aber nicht sind. Auch deshalb lief mir das Wasser in den Keller. Die Gemeinde signalisierte Handlungsbedarf, hat aber dieses Jahr keine Kapazitäten mehr. Da lasse ich lieber jemanden anders nachfragen.
@joebeuel
Zitat:Ich würde mich mal von einem Dachdecker beraten lassen, der sich die Situation vor Ort anschaut.
Das habe ich schon getan. Der sagte "Bau eine Versickerung. Groß muß sie ja nicht sein."
Zitat:Akuter Handlungsbedarf besteht aber wohl erst dann, wenn das Nachbargrundstück bebaut wird. Dann würde ich aber sofort handeln, denn
Ja, genau, das habe ich auch vor.
So wie es aussieht, wird dieses Jahr nicht mit dem Bau begonnen. Womöglich auch nie. Aber ich möchte auf diese Situation vorbereitet sein.
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