Neubau-Bau mit Mängel

Question

Folgender Sachverhalt:
Ich habe mir zusammen mit jemand anderem eine Eigentumswohnung gekauft. Diese wurde nun soweit fertig gestellt, das Abnahmeprotokoll wurde mit ein paar kleineren Mängeln unterschrieben und die Schlüssel wurden übergeben. Das Gemeinschaftseigentum ist noch lang nicht fertig und weist noch einige Mängel auf.
Ich würde jetzt nun gern einziehen, da mich persönlich jetzt nicht stört ob das Beet bepflanzt ist oder ähnliches.
Mein Kaufpartner verweigert dies, da man sonst angeblich alles in Besitz nimmt und die Mängel alle so hin nimmt, der Bauträger nicht mehr machen muss usw.
Er meint man sollte erst einziehen auch wenn der letze Cent des Sicherheitseinbehaltes bezahlt wurde.

Was meint ihr?

die wölfin · Answer

Moin!

Das, was Dein Kaufpartner meint, ist die sogenannte konkludente Abnahme.
Eine Abnahme durch konkludentes (schlüssiges, stillschweigendes) Verhalten setzt im Baurecht immer voraus, dass der Bauherr durch sein Verhalten zum Ausdruck bringt, dass er das Bauwerk als im Wesentlichen vertragsgerecht ansieht (BGH, BauR 1996, 386). Eine konkludente Abnahme wurde von der Rechtsprechung u.a. in folgenden Fällen bejaht:
a) Bezug des Hauses bzw. Ingebrauchnahme des Werkes (BGH, BauR 1985, 200),
b) Zahlung des vollständigen Werklohnes (OLG Kn., BauR 1992, 514).
Dagegen kommt aber eine konkludente Abnahme nicht in Betracht, wenn die Bauleistung noch nicht fertiggestellt ist oder ausdrücklich Mängel gerügt werden und dennoch der Einzug erfolgt (BGH, BauR 1999, 1186). Auch wenn der Einzug in das Haus erfolgt, weil die bisherige Wohnung geräumt werden muss, kann hierin keine stillschweigende Abnahme gesehen werden (BGH, NJW 1975, 1701).
Also Du siehst, es kommt auf die genauen Umstände und Vorgehensweise an.

wölfin

Signatur:

"Der unzufriedene Mensch findet keinen bequemen Stuhl." (Benjamin Franklin)

die wölfin · Answer

Gern geschehen!
Um trotzdem auf Nummer sicher zu gehen, wäre es aber nicht verkehrt, wenn Du Dir einfach einen Zweizeiler unterzeichnen lässt, dass durch Dein Einziehen eben keine konkludente Abnahme oder dergleichen erfolgt.

Zitat (von Stebu ):
...Es wurde sich auch mit dem Bauherrn darauf geeinigt den Sicherheitseinbehalt erst zu zahlen wenn der Sachverständige ein Protokoll ohne Mängel vorlegt....

Du weißt hoffentlich schon, dass der Sicherheitseinbehalt üblicherweise nicht unmittelbar nach Fertigstellung bezahlt wird, sondern erst Jahre später!? Dieser Betrag - maximal fünf Prozent vom Rechnungsbetrag plus Mehrwertsteuer - dient dem Auftraggeber nämlich quasi als Kaution für den Fall, dass innerhalb der gesetzlichen Gewährleistungsfrist Mängel auftreten, der Auftragnehmer jedoch bis dahin insolvent sein könnte. (Zur Info: die rechtlichen Grundlagen für den Sicherheitseinbehalt stehen in der VOB in Teil B, in dem es um die „allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen" geht. Außerdem spielen die Paragrafen 232 bis 240 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) eine Rolle, die Sicherheiten im allgemeinen Schuldrecht regeln.)
Der Sicherheitseinbehalt muss jedoch nicht unbedingt als Geldbetrag hinterlegt werden. Das Gesetz sieht auch Alternativen dazu vor: nach § 17 der VOB/B dient die Sicherheit zunächst lediglich dazu, „die vertragsgemäße Ausführung der Leistung und der Mängelansprüche sicherzustellen." Alternativ zum Einbehalt von Geld kann die Sicherheit daher auch durch die „Bürgschaft eines Kreditinstituts oder eines Kreditversicherers geleistet werden". Der Auftragnehmer hat laut VOB „die Wahl unter den verschiedenen Arten von Sicherheit; er kann eine Sicherheit durch eine andere ersetzen". Ohne eine andere Vereinbarung beträgt die Dauer des Sicherheitseinbehalts zwei Jahre. Meist wird der Einbehalt jedoch im Werkvertrag für die Zeit der gesetzlichen Gewährleistung festgesetzt – nach der VOB können dies vier, nach den Bestimmungen des BGB sogar fünf Jahre nach Abnahme sein. Dabei gelten Beträge über fünf Prozent vom Gesamt-Netto der Rechnung jedoch als überzogen. Ist die vom Auftraggeber einbehaltene Sicherheit höher, kann der Auftragnehmer die entsprechende Vereinbarung anfechten und die Kaution unter Umständen zurückfordern.

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