Hallo werte Mitglieder,
ich habe momentan folgendes Problem:
Meine Freundin und ich wollen auf einem Grundstück ein Haus bauen. Die Baugenehmigung haben wir. Nun wurde aber im Nachgang von der Bauaufsichtsbehörde festgestellt, dass die Eintragung einer Baulast notwendig ist, da wir uns mit dem Nachbar eine Einfahrt teilen, d.h die Baulast würde sich auf die Überfahrt und die Erschließung beschränken. Es ist dazu ein Wege -und Überfahrtsrecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.
Nun haben wir das Schreiben an den Nachbar weitergeleitet und mit ihm darüber geredet. Nun möchte er aber nur unterschreiben, wenn wir ihm versichern, dass er während der Bauphase seine Garage jederzeit befahren kann und dass die Einfahrt einigermaßen sauber gehalten wird, dass er den Dreck nicht mit in seine Garage nimmt. Wir haben auch schon mit den Baupartnern gesprochen, die uns ein Schreiben fertig machen wollen, in dem wir ihm garantieren, dass er zwischen 18:00 Uhr und 07:00 Uhr jederzeit in seine Garage kann. Tagsüber können wir das bei Möglichkeit und Bedarf sicher auch, aber da kann auch mal ein LKW/Kran/Bagger stehen, d.h. da können wir ihm das nicht garantieren. Wir hoffen, er geht darauf ein, aber was ist wenn nicht?
Kennt sich jemand mit der Rechtslage aus? Ich verstehe nicht, warum es eine Duldungspflicht in dem Wegerecht gibt und dann trotzdem der Nachbar seine Zustimmung geben muss. Theroretisch könnte er uns den Bau verhindern...
Was können wir tun?
Vielen Dank schon mal für die Antworten.
Beste Grüße,
ernienymous
Nachbar stellt Bedingungen zum Antrag auf Eintragung einer Baulast
Verbaut?
Verbaut?
Die Grunddienstarkeit ist eine zivilrechtliche Vereinbarung. Der Bauaufsicht geht es aber um die öffentlich-rechtliche gesicherte Erschließung, deren Nachweis eigentlich hätte vor Erteilung der Baugenehmigung erfolgen müssen. Wenn die Baulast den gleichen Umfang wie die Grunddienstbarkeit hat, haben Sie im Regelfall eine hinreichende Rechtsposition, um den Nachbarn auf Unterschrift der Baulast verklagen zu können. Dies wird nur wenig sinnvoll sein, da dieser Weg Zeit kostet und das nachbarliche Verhältnis eher zerrüttet. Aber vielleicht ist seine Verhandlungsbereitschaft ja größer, wenn Sie sich Rechtsprechung suchen, der er entnehmen kann, dass seine Verweigerung auf Dauer nicht haltbar ist. Und dann stimmt er vielleicht auch der von Ihnen angedachten Lösung zu.
Hallo Baufreak,
erstmal danke für die schnelle Antwort.
Was genau meinen Sie mit "Rechtsprechung suchen" ?
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Zitat :Was genau meinen Sie mit "Rechtsprechung suchen" ?
Darunter versteht man im allgemeinen nach bereits ergangenen Urteilen suchen. Dafür gibt es u.a. Datenbanken.
Das ist doch freundlich ausgedrück Unsinn. Wenn da ein Bagger oder LKW steht, kann man den auch wegfahren. Wo ein Wille ist, gibr t es auch eine Lösung.Zitat :Tagsüber können wir das bei Möglichkeit und Bedarf sicher auch, aber da kann auch mal ein LKW/Kran/Bagger stehen, d.h. da können wir ihm das nicht garantieren.
Berry
Zitat :Wir haben auch schon mit den Baupartnern gesprochen, die uns ein Schreiben fertig machen wollen, in dem wir ihm garantieren, dass er zwischen 18:00 Uhr und 07:00 Uhr jederzeit in seine Garage kann. Tagsüber können wir das bei Möglichkeit und Bedarf sicher auch, aber da kann auch mal ein LKW/Kran/Bagger stehen, d.h. da können wir ihm das nicht garantieren. Wir hoffen, er geht darauf ein, aber was ist wenn nicht?
Wenn nicht, dann hat man Pech gehabt.
Warum sollte man auf die Zufahrt ausgerechnet einen Kran stellen müssen?
Man kann mit den ausführenden Firmen auch vereinbaren, das der Nachbar nicht beeinträchtigt wird.
Zitat :in dem wir ihm garantieren, dass er zwischen 18:00 Uhr und 07:00 Uhr jederzeit in seine Garage kann.
Dieser Interpretation von "jederzeit" dürfte der Nachbar nicht ganz folgen wollen ...
Zitat :Warum sollte man auf die Zufahrt ausgerechnet einen Kran stellen müssen?
Ein Kran benötigt einen geeigneten Untergrund und hat auch nur eine begrenzte Ausladung.
Grundsätzlich gibt es kein Anrecht darauf, dass der Nachbar diese Baulast erteilt- nur die bestehende Grunddienstbarkeit sichert hier ein gewisses Recht. Das müsste man sich aber genau im Grundbuch anschauen. Irgendwas stimmt auch nicht im Prozess, denn, wenn sie denn gefordert wird, muss die Baulast _vor_ Baugenehmigung vorliegen. Sicher, dass der Bauntrag vollständig genehmigt ist?
Dass der Nachbar jederzeit in und aus seine Garage fahren können und nicht durch Schlamm fahren möchte ist verständlich. Der Hausbau wird eine zeitlang dauern- da wird offenbar ein Kompromiss gefunden werden müssen. Er wird wohl auch wissen wollen, wie lang sich die Bauarbeiten voraussichtlich hinziehen werden und was passiert wenn es länger dauert, usw.
Der Nachbar wird also Nachteile in Kauf nehmen müssen, so dass es um eine Entschädigung geht. Das ist dann Verhandlungssache. Bis jetzt haben die Wünsche des Nachbarn ja eher fromm ausgesehen.
Baulast und das eigentliche Nutzungsrecht (Wegerecht) sind zwei ganz verschiedene Paar Schuhe.Zitat :Ich verstehe nicht, warum es eine Duldungspflicht in dem Wegerecht gibt und dann trotzdem der Nachbar seine Zustimmung geben muss.
Was steht denn zur von dir erwähnten Duldungspflicht in dem vereinbarten Wegerecht?
Zitat :da wir uns mit dem Nachbar eine Einfahrt teilen
Zitat :Es ist dazu ein Wege -und Überfahrtsrecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.
Das klingt aber eher danach, dass du dir gerade nicht mit dem Nachbarn eine Einfahrt teilst (im Sinne von "gleichberechtigt teilen", dass ihr also beide Eigentümer dieses "Einfahrts-Grundstücks" wärt), sondern dass du lediglich ein grundbuchamtlich gesichertes Recht besitzt, das Grundstück des Nachbarn mitzubenutzen.
Mitbenutzen bedeutet aber nur temporär benutzen, zu einem bestimmten Zweck - i.d.R. zur Durchfahrt. Sobald da etwas länger drauf steht (sei es ein PKW oder eben ein Baukran), dann wäre aber der eigentlich Eigentümer des Zufahrtsgrundstücks von seinem Benutzungsrecht ausgeschlossen. Ein längeres "Belagern" ist in keinem Fall von einem eingeräumten Mitbenutzungsrecht gedeckt.
Solch ein Mitbenutzungsrecht am Grundeigentum des Nachbarn ist ja schonmal ein großes Entgegenkommen, das i.d.R. nur gegen ein angemessenes Entgelt gewährt wird. Dass der Nachbar da nicht unbegrenzt weiter entgegenkommen möchte, ist ja nur verständlich.
Ebenso ist die Übernahme einer Baulast ein Entgegenkommen, das der Nachbar gewähren kann oder auch nicht.
Wenn allerdings schon ein grundbuchamtlich gesichertes Wegerecht besteht, dann besteht unter Umständen auch ein Anspruch des Begünstigten auf die entsprechende Eintragung der Baulast zu Lasten desjenigen Grundstücks, das Durchfahrt/Durchgang gewährt. Der Tipp: "Rechtsprechung suchen" dürfte genau darauf abzielen.
Anders gesagt sichert die Baulast privatrechtlich vereinbarte Ansprüche nochmal öffentlich-rechtlich - eigentlich ist das eine zusätzliche Sicherheit für dich - aber andererseits darf ohne öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt/Zuwegung auch keine Baugenehmigung erteilt werden. (je nach Bundesland teilweise unterschiedlich geregelt)
Die Einfahrt gehört doch wohl dem Nachbarn, und ihr habt dort Wegerecht. Das bedeudet aber nicht, das ihr bzw. eure Baufirma die Einfahrt für das Aufstellen eines Krans oder das Lagern von Material nutzen darf.
Als Eigentümer des Nachbargrundstücks würde ich nur laut lachen, wenn mir die Baufirma des Nachbarn zusichert, das ich mein Eigentum zwischen 18 Uhr Abends und 7 Uhr Morgens unbehindert nutzen darf.
Ihr solltet also der Baufirma klar machen, das die Einfahrt nicht zu eurem Grundstück gehört und nicht in die Baustellenplanung einbezogen werden darf.
Außerdem solltet ihr mit der Baufirma abklären, wer für die Beseitung von Schäden an der Einfahrt (z.B. durch das Befahren mit einem LKW) zuständig ist. Die Einfahrt ist ja vermutlich für das Gewicht von PKWs ausgelegt, nicht für beladene LKWs.
Also erstmal vielen Dank für die zahlreichen Antworten.
Ja, es ist richtig, dass dies vor Erteilung der Baugenehmigung hätte erfolgen müssen. Dies war ein Fehler vom Bauamt bzw. der Bauaufsichtsbehörde.Jetzt müssen wir im Nachgang trotzdem noch die Baulast eintragen lassen.
An der Stelle bedarf es glaube ich noch eine Erklärung zur Einfahrt:
Sie müssen sich das so vorstellen, dass die Grundstücksgrenze die Einfahrt in der Mitte teilt, somit haben wir ein gegenseitiges Wege-und Überfahrtsrecht mit gleichen Rechten und Pflichten, so auch die Duldungspflicht, die besagt "Die Eigentümer [...] räumen sich gegenseitig das Recht ein, das jeweilis andere Grundstück zu begehen und mit Kraftfahrzeugen zu überfahren. [...]".
Nun ist unser Grundstück allerdings auch nicht riesig (625qm), allerdings sollten die Fahrzeuge neben der Gebäudefläche genug Platz haben. Dass Fahrzeuge eventuell auf der Einfahrt stehen bleiben ist dabei nur eine Vermutung von mir, weil ich absolut nicht weiß, wie das alles mal technisch realisiert wird. Ich habe eben null Erfahrung mit der Materie.
Gestern hatte ich noch mal ein Telefonat mit dem Nachbarn, in dem ich ihm gesagt habe, wir würden mit den Baupartnern ein Schreiben fertig machen, in welchem wir Ihm seine Garagenzufahrt und Sauberhaltung der Einfahrt vereinbaren (dies ist auch so mit den Baupartnern besprochen).
Es war ja von Beginn an sein Vorschlag, dass er etwas schriftliches haben will, weil er wohl aus der Erfahrung her sowas kennt. Er sagte, er will uns auf keinen Fall den Bau verhindern oder gar vor Gericht gehen etc. Er möchte einfach nur eine schriftliche Absicherung für den Fall der Fälle.Ich denke, wir kommen langsam auf einen Nenner.
Beste Grüße,
ernienymous
Zitat :
Wenn nicht, dann hat man Pech gehabt.
Warum sollte man auf die Zufahrt ausgerechnet einen Kran stellen müssen?
Man kann mit den ausführenden Firmen auch vereinbaren, das der Nachbar nicht beeinträchtigt wird.
Genau so eine Vereinbarung wollen wir in einem Schreiben an den Nachbarn formulieren. Dabei müssen wir dann nur genau auf die Inhalte achten.
Zitat :Dabei müssen wir dann nur genau auf die Inhalte achten.
Nö man muss die ausführenden Firmen auch dazu schriftlich verpflichten, ansonsten ist schnell Ende mit der Baustelle.
Der Nachbar wird auch kaum auf solche eine Zusicherung so einfach sich einlassen. Das Problem dürfte einfach sein, hier die Baufirmen in Schach zu halten.
So wie Du es hier beschreibst, ist der Nachbar doch handzahm.
Sein Wunsch nicht über Gebühr belastet zu werden, ist für mich absolut verständlich.
Ich denke auch (auch aus eigener Erfahrung) dass euer größtest Problem sein wird, alle Handwerker darauf zu trimmen, dass sie den Weg bis zur Garage zwar befahren aber nicht blockieren dürfen.
Den Hinweis auf die Belastbarkeit des Zuweges halte ich für wichtig. Bei mir hat damals ein LKW mit Ausleger mit seinen Stützen eine Garagenvorplatz total ruiniert.
Berry
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