Keller unter meinem Haus gehört dem Nachbarn

Question

Ich hab mir ein kleines Haus in der Innenstadt gekauft, das zwei Kellerhälften hat. Die eine ist direkt durch eine Klappe zugänglich und die andere durch eine Klappe vom Hausgang des Nachbarhauses. Die Nachbarin behauptet nun, daß dieser Kellerteil ihr vor Jahrzehnten von einem Vorvorbesitzer zugesprochen worden wäre, er wäre "ihr" Keller.

Im Moment ist er mit Gerümpel zugestellt, so wie geplant als Kartoffelkeller ist er nicht in Betrieb. Es sind ca 10 qm.

Die Decke über dem Keller ist aus Holz und dementsprechend modrig und muß ausgewechselt werden.

Im Grundbuch steht nichts, anderweitig Verträge konnte mir die Nachbarin auch nicht vorlegen.

Wie ist es nun? Kann ich den Keller zurückhaben? Wer trägt die Kosten für die Decke?

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jurabine · Answer

>Die Decke über dem Keller ist aus Holz und dementsprechend modrig und muß ausgewechselt werden.

Ich würde sagen, dass man für sein Eigentum die Kosten tragen muß. Was dann den Rest mitbeantwortet.

>Im Grundbuch steht nichts, anderweitig Verträge konnte mir die Nachbarin auch nicht vorlegen.

Ich glaube ohne Grundbucheintrag kein Eigentum am Grundstück bzw. Haus (Sondereigentum).

Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis von Grundstücken, in dem die Eigentumsverhältnisse sowie etwaige mit dem Grundstück verbundene Rechte und auf ihm liegende Lasten erfasst werden.
http://de.wikipedia.org/wiki/Grundbuch

Insoweit müßte sich die Nachbarin an den ehemaligen Eigentümer wenden...
Der ihr das Eigentum an dem Keller nun auch nicht mehr verschaffen kann.
Basiert das ganze auf einen langjährigen Mietvertrag auch mündlich, dann müßte Sie das Vorhandensein beweisen.
§ 566 BGB Kauf bricht nicht Miete
Soweit der Verkäufer den Keller mitverkauft hat und nicht auf einen entsprechenden Mietvertrag ohne Mietzins verwiesen hat, dann könnte einem in dem Fall Schadenersatz zustehen insbesondere wenn eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist.

Oder man einigt sich mit ihr, dass diese die Kosten für die Decke übernimmt und dafür für eine bestimmte Zeit in dem Keller "wohnen" darf. etc.

-- Editiert am 29.07.2010 04:01

guest-12304.08.2010 09:57:34 · Answer

--- editiert vom Admin

Hamburg1887 · Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

der gedankliche Fehler liegt in Ihrer Auffassung, Sie hätten ein Haus gekauft. Man kann (erbaurechtliche Fragen mal außen vor) in der BRD kein Haus oder irgendeine andere Immobilie zu Eigentum erwerben, sondern man erwirbt ein Grundstück. Was sich hinter einem "Grundstück" verbirgt, kann man gut bei WiKi nachlesen.

Dies gilt sogar für Eigentumswohnungen im 20. Stock einer Wohnanlage ... schaut man da in die Kaufverträge, wundert man sich .... gekauft wurde ... ein 115/10.000tel Miteigentumsanteil (man wird Grundstückseigentümer !!). Dieser Miteigentumsanteil ist wiederum verbunden mit Sondernutzungs- und weiteren Rechten an bestimmen Räumen des Gebäudes. Dies nun ist Ihre Wohnung.

Warum ist das so? .. Weil nach § 94 ff BGB alle "fest mit dem Grundstück verbundenen Sachen" wesentliche Bestandteile des Grundstückes sind, deren Eigentümer Sie bei Erwerb des Grundstückes automatisch werden. Da aber allen Eigentümern die gemeinschaftliche Nutzung des Eigentums zusteht, weist man sich in einem Hochhaus, damit nicht jeden Abend eine andere Miteigentümerin bei Ihnen zum "Fernsehschauen" vor der Tür steht ;-)) , alleinige Nutzungrechte untereinander zu und schließt sich gleichzeitig von der Nutzung "fremder Flächen" aus.

Zurück zu Ihrem Haus:

So Sie Eigentümer einer realen Scholle (Flurstück) sind, gehört alles, was sich innerhalt der Grenzen dieses "Teils der Erdoberfläche" befindet, Ihnen. Ein unter Ihrem Haus auf Ihrem Grundstück liegender Keller kann nicht Bestandteil Eigentumsrechter Dritte sein.

Sich aus dieser Eigentümerstellung ergebende Rechte - denn mehr ist Eigentum per se auch nicht - (Stichwort: umfassendes Herrschaftsrecht, welches zur alleinigen Nutzung einer Sache und Auschließung anderer von der Nutzung berechtigt) können aber durch weitere Rechte Dritter beschränkt sein.

Dies können mietvertragliche Rechte oder sich aus Grunddienstbarkeiten ergebende Rechte sein oder oder oder ... die Möglichkeiten sind vielfältig. Sie ändern aber alle nichts, an einer bestehenden Eigentümerstellung. Ob sich aus solchen "Nichteigentumsrechten" ein Nutzungsrecht (dies wäre dann eher ein Besitzrecht) zugunsten der Nachbarin ergeben kann, müssen Sie anhand vorzulegender Dokumente prüfen.

Als Anspruchstellerin wäre hier aber die Nachbarin getreu der alten Beweislastregel im Zivilrecht ("wer die Folge einer Rechtsnorm für sich in Anspruch nehmen möchte, muß das Vorliegen ihrer Voraussetzungen nachweisen") in der Pflicht, einen geeigneten Nachweis bezüglich Ihrer Rechte am Keller anzutreten.

Ich hoffe, ich konnte helfen und verbleibe
mit Grüssen aus Hamburg

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-- Editiert am 04.08.2010 18:36

-- Editiert am 04.08.2010 18:42

Keller unter meinem Haus gehört dem Nachbarn

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