Hausverkauf steht an - welche Fußangeln und Betrugsmaschen beachten?

17. Dezember 2005 Thema abonnieren
 Von 
C.E.Meyer
Status:
Frischling
(40 Beiträge, 3x hilfreich)
Hausverkauf steht an - welche Fußangeln und Betrugsmaschen beachten?

Hallo Zusammen!

Demnächst steht der Verkauf meines EFH an.
Beim Autoverkauf kennt man ja die Tricks und Maschen der Betrüger (Falschgeld, wird nicht abgemeldet, kommen mit vier Leuten und versuchen das Auto zu klauen etc.), aber bei einem Immo-Verkauf habe ich überhaupt keine Erfahrung.
Im Grunde genommen läuft ja alles über einen Makler, so dass nix passieren kann.
Gibt's da im Forum negative Erfahrungen?

Beste Grüße C.E.M.

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17 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cobold64
Status:
Lehrling
(1051 Beiträge, 832x hilfreich)

Dem Makler solltest du als Letztem vertrauen, der will nur möglichst schnell seine Provision sehen. Achte darauf, dass du einen findest, der möglichst seriös ist. Außerdem würde ich den Kaufvertrag genauestens prüfen, evtl. sogar noch durch einen zweiten Rechtsanwalt/Notar. Den Notar sucht eigentlich immer der Käufer aus und daher kannst du nicht davon ausgehen, dass der Vertrag nicht doch Passagen enthält, die vor allem für den Käufer günstig sind.
Achte darauf, dass der Nutzungsübergang erst nach Zahlung des Kaufpreises auf das Notaranderkonto stattfindet. Und dass Verzugszinsen bei nicht termingerechter Zahlung vereinbart werden.
(Vor kurzem stand hier im Forum ein Fall, wo der Käufer schon vorher einziehen durfte und dann nicht gezahlt hat.)
Wenn du einen Makler beauftragst, dann achte auch darauf, dass er nur im Erfolgsfall Provision vom Käufer bekommt. Es gibt neuerdings einige Makler, die wollen unabhängig vom Erfolg auch vom Eigentümer kassieren (Bearbeitungsgebühr oder Aufwandsentschädigung). Damit könnte dann aber die Motivation des Maklers, für sein Geld wirklich etwas zu tun, erheblich gemindert sein.
ansonsten: viel Erfolg!

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#2
 Von 
sika0304
Status:
Schlichter
(7944 Beiträge, 2925x hilfreich)

Du brauchst auch keinen Makler. Im Internet sind mittlerweile auch schon viele Plattformen für Angebote. Da kannst du dich ja mal umsehen.
Solltest du mit einem Makler etwas vereinbaren stell sicher, dass du auch selber suchen darfst und in diesem Fall der Makler kein Geld bekommt.
Je nach Alter deines Hauses kann es auch nichts schaden, ein Gutachten erstellen zu lassen, damit du eine Vorstellung bekommst, wieviel das Haus wert ist. Du kannst natürlich auch das vom Käufer erledigen lassen, aber schaden tut es nichts, wenn deine Vorstellungen vom Kaufpreis realistisch sind.

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#3
 Von 
genervtvommieter
Status:
Beginner
(78 Beiträge, 60x hilfreich)

Ich würde dir empfehlen einen Makler zu beauftragen, wenn du dir selbst unsicher beim Verkauf deines Hauses bist!
Es gibt natürlich Makler,welche für den Verkäufer ohne Provision arbeiten, doch nach meinen Erfahrungen sind das häufig Leute die noch nicht lange am Markt tätig sind und durch ihre kostenlose Verkaufshilfe nur Objekte für den Bestand haben wollen. Ein guter makler arbeitet zumeist für beide Seiten provisionspflichtig!
Ein guter Makler schaut sich dein Haus auch vor Mandatsübernahme erst einmal an, erstellt dann ein auf seinen Erfahrungen basirendes Verkaufswertgutachten ( das können die die "umsonst makler" meist nicht). Der gute makler bespricht den seiner Meinung nach ermittelten Verkaufswert mit ihnen und nimmt den Auftrag nur an, wenn Sie der gleichen Meinung sind wie er! Klar das unsinn ist ein Haus für den 3 fachen marktwert zu verkaufen!
Aber aus über den Verkauf hinaus hilft ein guter Makler bei der umschreibung oder Kündigung der Gebäudeversicherung. Ein guter Makler kommt auch mit dem kaufvertrag vorbei und erörtert diesen mit ihnen, bevor es zum Notartermin geht!
Ich denk mal und hier sprech ich aus eigener Erfahrung, die 3,48 % vom Kaufpreis im Erfolgsfall ist so etwas schon Wert!

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#4
 Von 
Chylla
Status:
Student
(2107 Beiträge, 626x hilfreich)

Auch mit Makler kann viel passieren. Es ist schon oft vorgekommen, dass der Käufer zwar einzog, aber das Geld nicht rausrückte. Manchmal auch, weil die Bank bei genauem Prüfen der Einkommensverhältnisse die Finanzierung verweigerte. Deshalb unbedingt eine Bestätigung der Bank verlangen, dass die Finanzierung unter Dach und Fach ist. Und der Einzug sollte erst dann gestattet werden, wenn das Geld bis zum letzten Euro überwiesen wurde. Oft gibt es danach noch Knatsch um das Schallproblem. Die Neuen finden, die Strasse oder die Geräusche innerhalb des Hauses sind zu hoch und versuchen so, noch Geld zu bekommen. Wenn nicht alles Geld überwiesen ist vor dem Einzug, dann finden sie plötzlich Mängel, um die Restzahlung noch kürzen zu können.

-----------------
"Chylla"

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#5
 Von 
C.E.Meyer
Status:
Frischling
(40 Beiträge, 3x hilfreich)

Super - vielen Dank für die Antworten!
Ich nehma also folgendes mit:
- Verkauf nur über Notarianderkonto (gute Idee, wusste ich nicht, dürfte auch meiner Bank entgegenkommen wegen Grundbucheinträgen etc.)
- erst vollständige Überweisung, dann Objektübergabe
- beim Makler vorsichtig sein (mittlerweile um 4,5 % + Merkelsteuer :( aber ohne Makler ist's schwierig, weil ich 230 km entfernt wohne)
- ich habe es trotzdem parallel in ImmoScout24 gesetzt (vielleicht klappt es ja)
- der Makler bekommt keinen Exklusivauftrag (d.h. wenn das Haus nicht über ihn verkauft wird, bekommt er keine Provision)
- Kaufpreis muss dem Marktwert entsprechen (ist eigentlich klar)

Der Makler, den ich bevorzuge, will sich das Haus entsprechend der Empfehlung von genervtvommieter auch ansehen und dann über den möglichen VK sprechen.
Finde ich gut. Aber nicht so gut ist, dass er mir zwei falsche Informationen gab:
1. ich rief ihn im September an und fragte ihn, ob der Zeitpunkt für einen Verkauf gut sei, da doch die Eigenheimzulage zum Jahresende wegfalle. Er antwortete, dass dies nicht realistisch sei, weil vermietete Häuser sehr schlecht verkaufbar wären und der Käufer bis zum Jahresende eingezogen sein müsste. Dies stimmt nach neuesten Erkenntnissen so nicht - nur der Antrag muss genehmigt sein
2. Er sagte, dass die Abschreibung vom Finanzamt zurückgefordert würde - auch das stimmt so nicht, weil zw. Herstellung und Bezug in 1994 mehr als 10 Jahre liegen.

Ich denke, dass ich zweigleisig fahren werde: Immoscout 24 und Makler.

Beste Grüße,
C.E.M.

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#6
 Von 
fix
Status:
Praktikant
(977 Beiträge, 334x hilfreich)

Ich weiß nicht so recht, ob ein zweigleisiges Verfahren (also privates Angebot plus Makler) immer sinnvoll ist.

Dabei denke ich an folgendes - wobei es aber natürlich immer auf den konkreten Einzelfall ankommt:

1) Wenn man 230 km vom Objekt weg wohnt - wie will man überhaupt kurzfristige Besichtigungstermine (die sich auch als völlig ergebnislos erweisen können) arrangieren? Zumindest riskiert man jedesmal, einiges an Zeit und Fahrtkosten in den Sand zu setzen. Im schlimmsten Fall erscheint der Interessent gar nicht oder wollte nur mal aus Neugier gucken.

2) Viele Köche verderben den Brei. Es macht meiner Meinung nach nicht unbedingt den besten Eindruck, wenn eine Immobilie von mehreren Leuten gleichzeitig angeboten wird (Verdacht kommt auf, daß es ein Ladenhüter sein könnte). Besonders ärgerlich wird es dann, wenn in beiden Beschreibungen womöglich noch unterschiedliche Preise genannt werden. Alles schon gesehen.

3) Bei einem Allgemeinauftrag ist der Makler nicht verpflichtet, irgendeine Aktivität zu entfalten. Er kann das Objekt also in seine Datenbank nehmen und einfach warten, ob sich jemand mal meldet. Irgendwelche Aktivitäten wie Werbemaßnahmen (zB Anzeigen) schuldet er nicht.

Ich lasse mich da aber gerne eines besseren belehren - gegenteilige oder zustimmende Meinungen ausdrücklich erwünscht!

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#7
 Von 
sika0304
Status:
Schlichter
(7944 Beiträge, 2925x hilfreich)

Hallo, dein Makler hatte aber Recht mit der Aussage, das vermietete Häuser schlechter zu verkaufen sind. Außerdem gibt es die Eigenheimzulage nur für selbstgenutzte Häuser/Wohnungen. Bei bestehenden Objekten muss der Kaufvertrag vor dem 31.12.5 gesiegelt werden und bei neuen Objekten der Bauantrag eingereicht sein.
Ohne Notar geht ein Verkauf sowieso nicht über die Bühne. Da wird eigentlich auch festgelegt, dass die Grundbuchumschreibung erst nach Zahlung der Summex erfolgt. Unbedingt einen festen Termin reinnehmen und ab diesem Tag einen festen Zins nennen.

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#8
 Von 
guest123-2128
Status:
Bachelor
(3817 Beiträge, 1593x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#9
 Von 
Eirene113
Status:
Master
(4098 Beiträge, 627x hilfreich)

@ fix, du hast recht.

Bei einem Alleinauftrag muß der Makler dem Verkäufer seine Tätigkeit nachweisen könnn.Wann, wie oft, mit wem Besichtigungen gemacht wurden, wann Anzeigen geschaltet wurden usw.

Bei einem Allgemeinvertrag kann er sich zurücklehnen und warten, dass mal ein Interessent anruft.

Er kann von beiden Parteien Provision nehmen. Üblicherweise (und so sollte es auch nur sein) vom Käufer. In der heutigen Zeit sind die Makler auch arme *******e und kassieren deshalb von beiden Seiten :-)).

@ Chylla
Unsere Notare hier im Ort verlangen bei Vertragsunterzeichnung die Finanzierung und die Zustimmung der Bank.

@genertvommieter
Du bekommst bestimmt nicht das Geld vorher vom Käufer ausgezahlt um erst danach alles ins Grundbuch eintragen zu lassen. Nein, das geschieht Zug um Zug. Das macht aber der Notar, darum kommt das Geld auch auf ein Notaranderkonto (obwohl es schon mal passiert ist, dass der Notar bei soviel Geld ....aber lassen wir das mal)

@cobold
vieles nicht zutreffend

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#10
 Von 
guest123-2128
Status:
Bachelor
(3817 Beiträge, 1593x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#11
 Von 
fix
Status:
Praktikant
(977 Beiträge, 334x hilfreich)

quote:
Tip: Laß erst eine Vormerkung des Käufers zu, wenn der Kaufpreis hinterlegt ist. Du wäreset nicht der Erste, der mit der Vormerkung ohne Geld erpressbar wird.


Bei dieser Konstruktion kann das Grundbuch ja gleich umgeschrieben werden. Was soll dann noch eine vorherige Vormerkung?

Ich weiß auch nicht, ob sich ein Käufer darauf einlassen wird. Die Vormerkung schützt ihn schließlich davor, daß ein unehrlicher Verkäufer das Grundstück in der Zwischenzeit nicht an einen anderen verkauft, der ihm bei der Grundbucheintragung dann zuvorkommt.

Abwicklung mit Hilfe eines Notar-Anderkontos ist auch nicht immer üblich (kostet zusätzliche Hebegebühr).

Eigentlich sollte es auch andere Mechanismen geben, mit denen sich ein Verkäufer gegen Nichtzahlung schützen und das Grundbuch relativ schnell wieder freibekommen kann. Was mir so einfällt: Rücktrittsrecht vom Vertrag, eigenständiges Recht auf Beantragung der Löschung der Vormerkung, Schadensersatzansprüche. Hat eventuell noch jemand weitere Ideen?

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#12
 Von 
guest123-2128
Status:
Bachelor
(3817 Beiträge, 1593x hilfreich)

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3x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
guest123-2128
Status:
Bachelor
(3817 Beiträge, 1593x hilfreich)

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#14
 Von 
guest123-2128
Status:
Bachelor
(3817 Beiträge, 1593x hilfreich)

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#15
 Von 
guest123-2128
Status:
Bachelor
(3817 Beiträge, 1593x hilfreich)

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#16
 Von 
guest123-2128
Status:
Bachelor
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#17
 Von 
guest123-2128
Status:
Bachelor
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