Haus und Grundstück trennen

16. Juni 2010 Thema abonnieren
 Von 
Belesarius
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 6x hilfreich)
Haus und Grundstück trennen

Guten Abend,
Ich spiele mit dem Gedanken eine alte Hofreite mit mehreren Gebäuden aus verschiedensten Epochen zu erwerben. Das älteste Gebäude ist ein ca. 250 Jahre altes Fachwerkhaus, welches als Einzeldenkmal geschützt ist. Es ist vermietet aber meiner Meinung nach nicht mehr im vermietbaren Zustand. Es müssen dringen Sanierungen durchgeführt werden. Dazu bin ich auch bereit aber bei so einem Haus kann man nie wissen, wie es hinter dem nächsten Balken aussieht. Es sind schon häufig Menschen durch solche Häuser in den Ruin getrieben worden wenn erst einmal die Auflagen der Denkmalschutzbehörden greifen.
Es ist daher auch keine Bank bereit das Vorhaben zu finanzieren. Meine Idee ist es nun das Grundstück mit allen Gebäuden privat zu kaufen und eine Kapitalgesellschaft (GmbH oder UG) zu Gründen, die das Fachwerkaus übernimmt. Damit wäre ich hoffentlich vor einer Privatinsolvenz geschützt.
Kann mir jemand sagen, ob so etwas möglich ist?

Gruß und Dank
Belesarius

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16 Antworten
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#1
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

Die Bank wird keiner GmbH einen Kredit ohne Sicherheit geben.
Auch hier haftet der Bank gegenüber in der Regel der Geschäftsführer persönlich.

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"Heike aus Bochum"

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#2
 Von 
Belesarius
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 6x hilfreich)

Hallo,

nein, die Bank soll mir den ganzen Rest Finanzieren. Die GmbH würde das Haus für 1,- Euro oder so kaufen. Dafür ist keine Finanzierung nötig. Die Sanierung wird dann in den ächsten 20 Jahren step-by-step erfolgen (durch die Mieteinnahmen der GmbH).

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#3
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

Auch da muss die finanzierende Bank einverstanden sein, wenn ein Teil des Grundstückes, für dass sie im Grundbuch eingetragen sind, anschließend quasi verschenkt wird.



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"Heike aus Bochum"

-- Editiert am 17.06.2010 06:14

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#4
 Von 
guest-12317.06.2010 14:00:03
Status:
Beginner
(86 Beiträge, 14x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#5
 Von 
Belesarius
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 6x hilfreich)

UPDATE!

ich habe jetzt in einer telefonschen Erstberatung erfahren, dass das Haus ein Bestandteil des Grundstückes (weil untrennbar) ist. Ich möchte trotzem noch nicht aufgeben.

Fällt irgendjemand ein Weg ein, wie ich dieses Objekt kaufen kann ohne das Grundstückzu trennen und trotzdem aus einer möglichen für das Fachwerkhaus rauskomme in dem eine weitere /juristische) person (GmbH oder UG) die Haftung dafür übernimmt? Ich möchte nochmal darauf hinweisen, dass dies kein Versuch ist illegele Geschäfte zu machen. Ich glaub an dieses Projekt aber ich möchte das Risiko absichern.

Gruß

Belesarius

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#6
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2202 Beiträge, 627x hilfreich)

Es ist daher auch keine Bank bereit das Vorhaben zu finanzieren

Damit ist doch bereits alles gesagt.
Eine GmbH alleine ist ja auch nicht kreditwürdig, und wenn, dann muss einer der Gesellschafter als Bürge unterschreiben.
Aber dafür muss der Bürge wiederum kreditwürdig sein - und das bist du anscheinend nicht.


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#7
 Von 
Belesarius
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 6x hilfreich)

Mh...

Es ist doch schwieriger zu erklären als erhofft.

Also:

1. Meine Frau und ich gehen beide voll arbeiten und wir verdienen auch nicht so schlecht (denke ich). Wir bekämen ohne Probleme einen Kredit für ein Einfamilienhaus. Das beschriebene Fachwerkhaus ist in schlechtem Zustand und wie das bei 250 Jahre alten Häusen halt eben so ist kann man nie sicher sein wie eine Wand von innen aussieht. Es ist als Einzeldenkmal geschützt, daher kann man es auch nicht abreissen (möchte ich auch nicht). Die Bank sieht das untragbare Risiko also im Haus und nicht in mir.

2. Ich möchte mich absichern. Zu diesem Zweck hatte ich die Idee eine GmbH zu gründen, die NUR das Fachwerkhaus und nicht das darunter liegende Grundstück für 1,- 100,- oder vom mir aus 10.000,- Euro kauft. Sollte es sich in der Zeit danach wirklich rausstellen, dass das Haus Grundsaniert werden muss und ich noch einige 100.000,- Euro nachschießen müsste, dann würde ich eher Insolvenz anmelden und das Haus in die Zwangsversteigerung geben. Das Risiko der restlichen Gebäude der Hofreite ist relativ gering und die Bank gäbe mir zu guten Konditionen einen Kredit.

3. Wie oben beschrieben kann man laut Rechtsauskunft das Haus und das Grundsstück nicht getrennt kaufen bzw. verkaufen.

Ich suche also eine Altenative und wäre sehr dankbar, falls jemand eine Idee hat. Ich habe auch schon etwas über Erbpacht gelesen aber nicht wirklich verstanden.

Spekulationen über meine Kreditwürdigkeit finde ich im übrigen nicht sehr hilfreich.

Gruß
Belesarius




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#8
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2202 Beiträge, 627x hilfreich)

Rein theoretisch könnte das Grundstück mit allen Gebäuden in Eigentumswohnungen aufgeteilt weren.
Rein praktisch müsstest du aber einen Dummen finden, der das Fachwerkhaus kauft.

So ein Immobilienkredit besteht immer aus zwei Einzelteilen :
Zum grösseren Teil aus den etwa 70 % vom Verkehrswert, wegen der Zwangsversteigerung.
Zum kleineren Teil aus deiner eigenen Kreditwürdigkeit, also dem Eigenkapital und dem laufendem Einkommen.

Das ganze hat weniger mit dir zu tun, sondern die Bank sieht das Risiko eben bei den unkalkulierbaren Kosten des Fachwerkhauses.

Lass die Spielereien mit der GmbH, das wissen die Banken schon seit Jahrhunderten, und die sichern sich normalerweise schon ab.


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#9
 Von 
Belesarius
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 6x hilfreich)

Eigentlich würde ich das Fachwerkhaus gerne selbst behalten. Es beinhaltet 2 Wohneinheiten die vermitietet sind. Mit der Miete könnte man das Haus in ca. 20 bis 25 Jahren bestimmt wieder einigermaßen flott bkommen.

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#10
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2202 Beiträge, 627x hilfreich)

Dann wird dir höchstens ein Zimmermann weiterhelfen können, der das ganze anschaut und einen Kostenvoranschlag macht.
Vielleicht akzeptiert die Bank das.

Mit der Miete könnte man das Haus in ca. 20 bis 25 Jahren bestimmt wieder einigermaßen flott bkommen
Du denkst schon daran, dass ca. 25% der Jahres-Kaltmiete an Reparaturen draufgehen ? (Bei einem einigermassen akzeptablem Zustand).


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#11
 Von 
guest-12322.06.2010 16:27:06
Status:
Beginner
(83 Beiträge, 52x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#12
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2202 Beiträge, 627x hilfreich)

Nö, rein praktisch würde es schon an der Teilungsgenehmigung und daran scheitern, dass auch eine WEG das Grundstück / der Erwerber entspr. Miteigentumsanteile erwerben müsste.

Nicht unbedingt.
Das Ganze hat doch einen Eigentümer, der es nach WEG aufteilen könnte und dann eben das Fachwerkhaus behält und den Rest verkauft.
Das kommt öfters vor, dass z. B. ein Haus optisch aussieht wie ein Reihenhaus, auf dem Papier aber alle Reihenhäuser eine WEG bilden.

Die Teilungserklärung ist das geringste Problem, die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird das Bauamt schon machen (mit Architekt) , und die TE Hat der Notar doch in der Schublade.

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#13
 Von 
Belesarius
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 6x hilfreich)

Hallo und Danke schon mal für's Gedankenmachen.

quote:
Das Ganze hat doch einen Eigentümer, der es nach WEG aufteilen könnte und dann eben das Fachwerkhaus behält und den Rest verkauft.



ist es nicht so, dass alle Miteigentümer an einem Haus (in diesem Fall Hofreite mit mehreren Gebäuden) solidarisch haften? Nehmen wir an mir gehörte alles außer dem Fachwerkhaus welches der GmbH gehört und es werden Sanierungen wegen Denkmalschutzauflagen fällig. Wenn die GmbH sie nicht tragen kann und Insolvenz anmelden muss, bin ich dann nicht trotzdem der haftbar zu machen?


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1x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2202 Beiträge, 627x hilfreich)

Es ist möglich, das in der Teilungserklärung zu regeln.
Die Mithaftung bezieht sich immer nur auf das Gemeinschaftseigentum, nicht auf das Sondereigentum.
Wenn einer Pleite ist, kommt es entweder zu einem Verkauf, oder zur Zwangsversteigerung.

Wie willst du eine Bank überzeugen, dass eine GmbH mit 25.000 Euro Stammkapital 100.000 Euro Kredit bekommt ?

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1x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Belesarius
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 6x hilfreich)

quote:
Wie willst du eine Bank überzeugen, dass eine GmbH mit 25.000 Euro Stammkapital 100.000 Euro Kredit bekommt ?



Den Kredit würde ich nicht auf die GmbH laufen lassen sondern auf mich selbst. Wenn das mit der Teilungserklärung funktionieren sollte, dann müsste ich die Bank vermutlich bereits vor der Kreditvergabe darüber informieren. Mal schauen was die sagen. Danke für den super Hinweis. Kann mir irgend jemand sagen, bei welcher Behörde ich mich näher informieren kann? Bauamt, Grundbuchamt, etc.?

Gruß und Dank
Belesarius

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1x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2202 Beiträge, 627x hilfreich)

Über dem Wort "anmelden" ist die Such-Funktion, einfach das Wort "Abgeschlossenheitsbescheinigung" eingeben, da kommen mehrere Antworten.
Zumindest für eine Vorab-Information reicht es.

Anschliessend bei google "Abgeschlossenheitsbescheinigung" und den Namen einer Landeshauptstadt eingeben, dann findest du das Formular.

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