Gekauftes Haus nicht nach Baugenehmigung gebaut

Question

Hallo,

folgender Fall bzgl. eines Hauskaufs:

Käufer A kauft von Verkäufer B2 ein Haus. Das Haus war vorher im Besitz von B1, wurde jedoch irgendwann an dessen neuen Partner B2 überschrieben.

Erst ca. 2 Monate nach dem Kauf wurden nach Mahnung von A durch B2 die letzten Schlüssel sowie sämtliche Unterlagen zum Haus (alte Baugenehmigungen, etc.) herausgegeben.

Beim Studieren der Unterlagen stellte sich heraus, dass die Decke über EG in Teilbereichen des Hauses gemäß Baugenehmigung massiv auszuführen gewesen wäre (Auflage der Ausführung der Decke gemäß Statik, hier war eine Stahlbetondecke berechnet). Tatsächlich ausgeführt wurde jedoch augenscheinlich eine Holzbalkendecke.

Schon bei der Kaufbegehung war aufgefallen, dass die betreffende Decke stark durchhängt und schwingt. Dies wurde jedoch zunächst hingenommen. Seitens B1 und B2 (beide anwesend) wurde nichts weiter hierzu gesagt.

Kann A nun aufgrund der fehlerhaften Ausführung Schadenersatz wegen eines verdeckten Mangels gegenüber B2 geltend machen, vom dem B1 gewusst haben muss?

Hätte B2 bei B1 (an den die Baugenehmigung adressiert war) nachfragen müssen bzw. hätte B1 B2 über den Mangel unterrichten müssen?

Oder geschah der Hauskauf auf eigenes Risiko von A und dieser hätte im Zweifelsfall vor Vertragsabschluss die alten Genehmigungen anfordern müssen?

Vielen Dank für Eure Hilfe!

Viele Grüße

hessmann

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Lolle · Answer

Und was steht zu zugesicherten Eigenschaften oder dem eigentlich ganz üblichen Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag?

Grundsätzlich vorweg:
Eine von der Baugenehmigung abweichende Bauausführung muss ja nicht zwangsläufig gleich fehlerhaft sein. Auch mit Holzbalkendecke ist eine statisch ordnungsgemäß funktionierende Ausführung möglich.

Eine ungefragte Aufklärungspflicht des Verkäufers besteht über versteckte Mängel, die der Käufer nicht selbst hätte erkennen können.
Das dürfte hier aber nicht vorliegen:
Schon bei der Kaufbegehung war aufgefallen, dass die betreffende Decke stark durchhängt und schwingt.
Meistens gilt: wer nicht weiter fragt bzw. trotz eines bemerkten Umstands, der ihm nicht behagt, dennoch kauft, der ist selber schuld.

z.B.
http://www.immobilienrecht-essen.de/313/haftung-des-verkaeufers-fuer-maengel-beim-grundstueckskauf/

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""Es hilft nichts, das Recht auf seiner Seite zu haben. Man muss auch mit der Justiz rechnen." (Diete"

hessmann · Answer

> Und was steht zu zugesicherten Eigenschaften oder dem eigentlich ganz üblichen Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag?

Im Kaufvertrag steht sinngemäß, dass der Verkäufer zusichert, keine ihm bekannten Mängel verschwiegen zu haben und nicht für verdeckte Mängel haftbar gemacht werden kann, die ihm nachweislich nicht bekannt waren.

Die Beschaffenheit der betreffenden Decke ist ja gar nicht das Problem (die wurde ja hingenommen), sondern vielmehr die Tatsache, dass die Bausubstanz formell nicht genehmigt ist und keine gültige Statik zur vorhandenen Holzdecke vorliegt.

B2 hätte der Sachverhalt aufgrund Vorhandensein der entsprechenden Unterlagen bekannt sein können, dem Käufer wurden diese jedoch augenscheinlich vorenthalten. Dem Makler wurden durch B1/B2 für das Exposé im Vorfeld sogar die Pläne der betreffenden Baugenehmigung vorgelegt, aus denen der Sachverhalt NICHT hervorging. Der Textteil der Genehmigung samt Statik sowie der "verräterische" Schnittplan mit Grüneintrag wurden nun erst zwei Monate nach dem Kauf übergeben...

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joebeuel · Answer

Schadensersatz kommt hier wohl nicht zum Tragen, denn dafür müßte man ja einen Schaden beziffern können.

Allerdings könnte es möglich sein, den ganzen Vertrag rückabzuwickeln, falls das Haus durch die von der Genehmigung abweichende Bauausführung nicht sicher ist. Hierzu muß man natürlich erst mal einen Gutachter holen, der sich die Deckenkonstruktion anschaut.

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-- Editiert joebeuel am 14.11.2013 19:59

Gekauftes Haus nicht nach Baugenehmigung gebaut

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