Erschließungsaufwand & -kosten

1. Februar 2016 Thema abonnieren
 Von 
Rechtvorlinks
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Erschließungsaufwand & -kosten

Und zwar folgendes: Ich möchte mir ein großes Baugrundstück kaufen (zwischen 20.000 und 40.000 m2) mitten drauf ein Holzhaus bauen. Rundherum kommt ein Garten (Obstbäume oder dergleichen).

Bei dem Grundstück, auf das ich derzeit ein Auge geworfen habe, handelt es sich um sogenanntes Rohbauland (Bauabschnitt II, Bebauungsplan rechtskräftig, Bodenordnung erforderlich). Kann mir jemand in einfachen Worten erklären, was für Hürden ich überwinden müsste, um meinen Plan umzusetzen?

Wenn ich mir mein Halbwissen bisher richtig zusammengelesen habe, muss mein Stück Land, um überhaupt eine Baugenehmigung zu bekommen, zunächst einmal "erschlossen" werden. Insofern sollte ich mich wahrscheinlich zeitnah beim Bauamt erkundigen, was für Maßnahmen erforderlich sind - zum jetzigen Zeitpunkt ist mir allerdings noch nicht mal klar, was für Fragen ich stellen soll.

Soweit ich verstehe ist mit der Erschließung zunächst einmal die Verlegung von Straßen und Leitungen (samt Beleuchtung etc.) bis an meine Grundstückgrenze gemeint. Schon hier ist mir nicht ganz klar, ob ich überhaupt Einfluss auf das Ausmaß der Erschließung habe. Muss ich für ein einzelnes Haus jedenfalls eine zweispurige Straße mitbezahlen, oder gibt es hier auch eine Regelung der Verhältnismäßigkeit, auf die ich mich berufen kann? Ich habe außerdem gelesen, dass auf die Erschließung kein Anspruch besteht - die Gemeinde aber die Erschließung eines Grundstücks mit Bebauungsplan auch nicht ungebührlich verzögern darf. Nur - was bedeutet das in der Praxis? Muss ich die Erschließung explizit beantragen, und kann es sein, dass es danach immer noch Jahre dauert, bis die Gemeinde tätig wird?

Ferner gibt es offenbar auch Regelungen für das Grundstück selbst. Da ich gar kein Auto habe, hätte ich auf meinem Grundstück am liebsten nur Fuß- und Feldwege. Kann ich gezwungen werden, eine asphaltierte Straße mit Beleuchtung bauen zu lassen? Möglicherweise gibt es Mindestanforderungen für Feuerwehr und dergleichen? Und muß ich damit rechnen, dass die Gemeinde eines Tages Lust bekommt, eine zweispurige Straße quer über mein Grundstück zu legen, um damit das Grundstück, das hinter meinem liegt, zu "erschließen"?

Dabei belasse ich es erst mal. Wie gesagt bin ich mir noch nicht mal sicher, ob ich die richtigen Fragen stelle, insofern bin ich auch dankbar für Antworten auf alle Fragen, die ich NICHT gestellt habe. :)

Danke!

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4 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1980 Beiträge, 1537x hilfreich)

Bei dem von dir beschriebenen Zustand (Bebauungsplan vorhanden, Bodenordnung fehlt) wird es vermutlich noch einige Jahre dauern, bis du eine Baugenehmigung bekommst.
Und was besonders wichtig ist für dich: durch die Bodenordnung werden die Eigentumsverhältnisse neu geregelt. Dabei wird die Lage und Form der Grundstücke dem Bebauungsplan angepasst, und jeder beteiligte Eigentümer muss Land für die Strassen, Spielplatz, Grünflächen usw. abgeben. Das sind häufig 40 - 50 Prozent der Fläche.
Dafür hat man aber nach der Bodenordnung Grundstücke, auf denen man so bauen darf, wie es im Bebauungsplan vorgesehen ist.
Ob dein Traum von einem Holzhaus mitten auf einem großen Grundstück dann noch möglich ist? Ich glaube nicht, denn ein Bebauungsplan wird gemacht, damit möglichst viele Häuser gebaut werden können.

Außerdem muß man davon ausgehen, das jeder durch die Bodenordnung zwar fast die Hälfte seiner Fläche verliert, dafür aber die verbleibende Fläche an Wert gewinnt (weil aus Rohbauland erschlossenes Bauland wird).
Wenn du also jetzt 20.000 qm Rohbauland kaufst, hast du nach der Bodenordnung vermutlich nur noch 10.000 qm Bauland, und musst auch noch zusätzlich deinen Anteil an den Baukosten für die Strassen, Spielplätze, Grünanlagen, Versorgungsleitungen (Gas, Strom, Wasser, Abwasser) bezahlen.

Meine Empfehlung: Finger weg vom scheinbar billigen Rohbauland. Warte bis die Bodenordnung abgeschlossen ist, und kaufe dir dann ein erschlossenes Baugrundstück.

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Zur Bodenordnung (auch Umlegung) hier - genaueres zum Verfahren z.B. dort
Auf den Zeitlablauf wann genau die Gemeinde ihre Planung und wie im Einzelnen umsetzt, hast Du keinen Einfluss.

Als Ergebnis der Umlegung gibt es im geplanten Baugebiet dann z.B. nicht mehr 10 Äcker á 20.000-40.000 m² sondern eben entsprechend viele kleine Grundstücke in normaler Bauplatzgröße.
Mit Glück kannst Du Einfluss darauf nehmen, dass Deine Dir dann zugewiesenen Grundstücke (entsprechend Deines m²-Anteils) dann zusammenhängend nebeneinander liegen. Denkbar ist aber z.B. auch, dass die Grundstücke dann innerhalb einer festgelegten Frist auch alle bebaut werden müssen.

Im Bebauungsplan können auch weitere Festsetzungen gemacht werden - z.B. zu Lage (Baufenster) aber auch zur Art/Form/Ausführung der Bebauung (z.B. nur zweigeschossige Reihenhausbebauung mit ... Grad Dachneigung, Giebelausrichtung) etc. etc.

Mit Rohbauland hast Du quasi ein Überraschungsei, von dem Du nicht weisst, ob Du Dein Wunschhaus auch wirklich darauf bauen kannst ... und wann ???



Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Ich möchte mir ein großes Baugrundstück kaufen (zwischen 20.000 und 40.000 m2)


So etwas gibt es heute noch?

Zitat:
Bebauungsplan rechtskräftig


Welche Festlegungen enthält der Bebauungsplan?

Zitat:
mitten drauf ein Holzhaus bauen. Rundherum kommt ein Garten (Obstbäume oder dergleichen).


Bist Du Dir sicher, dass das so überhaupt erlaubt ist

Zitat:
Soweit ich verstehe ist mit der Erschließung zunächst einmal die Verlegung von Straßen und Leitungen (samt Beleuchtung etc.) bis an meine Grundstückgrenze gemeint. Schon hier ist mir nicht ganz klar, ob ich überhaupt Einfluss auf das Ausmaß der Erschließung habe.


Das hast Du nicht.

Zitat:
Muss ich für ein einzelnes Haus jedenfalls eine zweispurige Straße mitbezahlen, oder gibt es hier auch eine Regelung der Verhältnismäßigkeit, auf die ich mich berufen kann?


Die entstehenden Erschließungskosten werden normalerweise nach Grundstücksgröße umgelegt. Bei der von Dir angedachten Grundstücksgröße können da schnell mal anteilige Erschließungskosten von >1 Mio € herauskommen.

Zitat:
Kann ich gezwungen werden, eine asphaltierte Straße mit Beleuchtung bauen zu lassen?


Wenn das so im Bebauungsplan vorgesehen ist, dann ja. Übrigens musst Du das Straßengrundstück dann an die Gemeinde abgeben, da es sich um eine öffentliche Straße handelt.

Zitat:
Und muß ich damit rechnen, dass die Gemeinde eines Tages Lust bekommt, eine zweispurige Straße quer über mein Grundstück zu legen, um damit das Grundstück, das hinter meinem liegt, zu "erschließen"?


Ja. Es kann übrigens auch sein, dass Dein Grundstück als öffentliche Grünfläche eingestuft wird, Vorschriften über Bepflanzungen festgelegt werden, ein öffentlicher Spielplatz darauf angelegt wird und was sonst noch so alles bei einem Baugebiet festgelegt werden kann.

Insgesamt kann ich mir nicht vorstellen, dass die Gemeinde es zulässt, dass ein Grundstück, das für die Bebauung mit 40-60 Häusern geeignet ist, vom Eigentümer mit nur einem Haus bebaut wird. Die Gemeinde wird die Straßen und die Erschließung so planen, dass eine Aufteilung und eine Bebauung mit so vielen Häuser möglich ist.

Es kann sogar sein, dass die Baureife am Ende daran scheitert, dass sich der Grundstückseigentümer mit der Gemeinde nicht über die tatsächliche Bebauung einigen kann.

Insgesamt bin ich erstaunt darüber, dass jemand, der einen 7-stelligen Betrag (in manchen Gegenden wäre der auch 8-stellig) nur für ein Baugrundstück ausgeben kann hier solche Fragen stellt. Sollte der Kaufpreis nicht annähernd diese Größenordnung erreichen, gehe ich davon aus, dass es den Bebauungsplan tatsächlich gar nicht gibt.

-- Editiert von hh am 05.02.2016 00:14

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Ergänzung:
Unter Bodenordnung versteht man übrigens die Neuordnung der Grundstücksgrenzen und der Eigentumsverhältnisse. Nach der Bodenordnung sieht das Grundstück dann wahrscheinlich komplett anders aus. Dein neues Grundstück muss dabei lediglich den gleichen Wert haben, nicht aber die gleiche Größe.

Wenn Du jetzt also das Grundstück, weil es Ackerland ist, für 5€/m² kaufst, d.h. bei 20.000€ insgesamt 100.000€ dafür bezahlst, dann kann es Dir passieren, dass Du nach einer Bodenordnung nach der es sich um Bauland mit z.B. 100€/m² Dein neues Grundstück nur noch eine Größe von 1.000m² hat und an einer ganz anderen Stelle liegt, ggf. auch noch aufgeteilt in zwei nicht zusammenhängende Grundstücke.

Der Umlegungsvorteil, d.h. die übrigen 19.000m² gehen an die Gemeinde, die dann die einzelnen parzellierten Grundstücke an Interessenten verkauft.

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