Eigentumswohnung, nachträgliche Änderung der Fenster mit Wertminderung

28. September 2018 Thema abonnieren
 Von 
mykoplasma
Status:
Beginner
(77 Beiträge, 17x hilfreich)
Eigentumswohnung, nachträgliche Änderung der Fenster mit Wertminderung

Hallo in die Expertenrunde,

wir haben uns eine Eigentumswohnung gekauft, die aktuell in der Komplettsanierungsphase steckt. Vor einiger Zeit erfuhren wir vom Bauleiter, dass im Bereich eines an einer hochfrequentierten Straße befindlichen großen Fensters (3 Fenster direkt nebeneinander, ca. 150cm breit) die Schallschutzauflagen so hoch seien, dass eine Festverglasung (also ein nicht zu öffnendes Fenster) notwendig sei. Diese Auflage ist so in unserem Kaufvertrag nicht beschrieben und der Fakt dieses Umstandes wurde uns praktisch im Nachhinein mitgeteilt.
In unseren Augen stellt dieses Fenster nun eine erhebliche Wertminderung dar und wir haben den Bauleiter per E-Mail noch einmal um schriftliche Darlegung der Notwendigkeit und Alternativlosigkeit gebeten und zum Ausdruck gebracht, dass wir gegen den Einbau dieser Festverglasung sind.
Grundsätzlich möchten wir natürlich lieber ein zu öffnendes Fenster, da auch die Folgekosten sicherlich nicht unerheblich sind (professionelle Fensterreinigung von außen).

Unsere Fragen:
1.) Stellt diese Festverglasung in euren Augen eine erhebliche Wertminderung dar?
2.) Wie hoch in etwa könnte eine Wertminderung des Objekts bei Alternativlosigkeit der Festverglasung beziffert werden (z. Bsp. 10%??)?
3.) Wie sollten wir am besten vorgehen, falls wir keine Antwort innerhalb unserer gegebenen Frist erhalten? Die Kommunikationsfreudigkeit war in Vergangenheit sehr dürftig, daher vermuten wir, dass eine Antwort ausbleiben wird.

Besten Dank schon mal für hilfreiche Antworten

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5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31952 Beiträge, 5627x hilfreich)

Zitat (von mykoplasma):
wir haben uns eine Eigentumswohnung gekauft, die aktuell in der Komplettsanierungsphase steckt.
Moin, fangen wir doch bitte am Anfang an, statt gleich die €- Summen in den Ring zu werfen. ;)
1-Was steht in dem Kaufvertrag? Ist dort fixiert, welche Sanierungen erfolgen sollen? *Komplettsanierung* ist so ähnlich wie * wohl fast alles*, aber ohne konkrete Beschreibung .
2-Wann habt ihr die ETW gekauft? In welchem Zustand ?
3-Von wem habt ihr die ETW gekauft? Sind Verkäufer und Baufirma identisch?
4-Durchaus möglich, dass die Schallschutzauflagen beim Abschluss des Kaufvertrages noch nicht vorlagen.
5-Finden sich im Kaufvertrag (allgemeine) Vorbehalte aufgrund der notwendigen Sanierung?
6-Die Auflagen bez. des Schallschutzes gelten wahrscheinlich auch für die anderen Wohnungen des Sanierungsgebäudes?
7-Es heißt immer: Nichts ist unmöglich. Hat nur die Baufirma sich für Festverglasung entschieden oder ist das Inhalt der behördl. Auflage?

Nun zum Geld: Da wir zu der Wohnung nichts weiter wissen, als eben nur die Sache mit dem Fenster, lässt sich eine Wertminderung sehr schwer bis gar nicht beziffern.
Bei Sanierungen ist es üblich und zu erwarten, dass unvorhergesehene Kosten hinzukommen. Das passiert leider auch bei detailliertester Vorbereitung und Preiskalkulation. :schock:

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#2
 Von 
mykoplasma
Status:
Beginner
(77 Beiträge, 17x hilfreich)

Danke für die zügige Antwort.

1.) Es ist/war eine Bauruine, die von Grund auf und vollumfänglich saniert werden soll. Alles kommt neu. Das Objekt hat eine Denkmalförderung.
2.) Gekauft haben wir im Frühjahr dieses Jahres. Zustand s.o.
3.) Gekauft von privatem Investor, der uns das Objekt saniert übergeben wird (Baufirma hat der Verkäufer beauftragt). Verkäufer und Baufirma sind nicht identisch.
4.) Die Schallschutzauflagen sind laut Bauleiter sehr hoch. Wann das Schallschutzgutachten erstellt wurde wissen wir nicht. Nachweise haben wir ja nun per Mail eingefordert.
5.) Ja, wenn sie aufgr. behördlicher Auflagen rechtlich geboten und wenn sie technisch notwendig und dem Käufer zumutbar sind.
6.) Ja
7.) Vom Bauamt stammt diese Auflage nicht. Allerdings könnte sie vom Schallschutzgutachter stammen. Die entsprechenden Unterlagen haben wir per Mail vom Bauleiter angefordert.

Das würde im Endeffekt heißen, dass wenn eine technische Lösung von zu öffnenden Fenstern möglich wäre (wenn auch kostenintensiver), müssten diese installiert werden. Muss nun der Bauherr/ Bauleiter uns beweisen, dass eine andere Lösung nicht möglich ist?

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#3
 Von 
die wölfin
Status:
Schüler
(324 Beiträge, 139x hilfreich)

Moin!

Für mich hört sich das eher nach einem "Geldspar-Trick" des Verkäufers an, weil es soll Dich ja vor dem Schall schützen, aber nur deswegen, damit es Dich nicht stört und nicht weil es sicherheitstechnisch zwingend notwendig ist (wie es z.B. bei Brandschutzfenstern der Fall wäre)!
Also wenn Du weißt, das der Schallschutz nicht mehr geleistet werden kann, sobald Du das Fenster öffnest, aber es trotzdem öffnen möchtest, liegen die Konsequenzen ja alleine in Deiner Entscheidung! Sprich am besten mal den Ersteller des Gutachtens oder den Sachbearbeiter im Bauamt darauf an!

FALLS - wider Erwarten - doch eine amtliche Auflage existieren sollte, dass es festverglast sein MUSS, (z.B. doch wg. Brandschutzauflagen) gäbe evtl. noch einen quasi "Grauzonentrick": wie wäre es mit nur mit Schlüsseln zu öffnenden Fenstern, die offiziell nur zum Fenster putzen etc. geöffnet werden können!? Das wäre zulässig! (Aber Achtung: je nachdem in welcher Höhe das Fenster liegt, sind dann ggf. auch Mindest-Brüstungshöhen oder alternativ Geländer evtl. erforderlich!)

Kannst Dich ja Mal wie gesagt beim Gutachter oder beim Bauamt informieren. Da lässt sich bestimmt was anderes, als nur eine simple Festverglasung machen! Wer aber die Mehrkosten dafür tragen muss, lässt sich nicht pauschal beantworten; das hängt stark vom Vertrag ab! Ich befürchte aber, das wäre eine Sonderleistung und die Mehrkosten müssten somit wahrscheinlich von Dir finanziell getragen werden.

Viel Erfolg!

wölfin

Signatur:

"Der unzufriedene Mensch findet keinen bequemen Stuhl." (Benjamin Franklin)

2x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31952 Beiträge, 5627x hilfreich)

Moin,
-die Denkmalförderung ist gut und schön und teuer. In den Auflagen der zuständigen Denkmalschutzbehörde wird sich finden, was vorgeschrieben/erlaubt ist. Was sich aus dem Schallschutzgutachten ergibt, ist dieser Behörde vorzulegen. Baufirma und DS müssen sich einig werden. Da der DS seeehr oft den längeren Hebel hat, ist fraglich, ob eine Festverglasung zur Straßenseite durchgeht. Oder wie diese gestaltet werden müsste, damit der DS das akzeptiert. (Denkmalschutz heißt ganz oft nicht *nachmachen*, damit es wie früher aussieht...
-Habt ihr nun einen Vertrag mit der Baufirma, in dem das alles drinsteht? (Der Verkäufer selbst ist wahrscheinlich nicht mehr präsent/greifbar und hat lediglich die Ruine in Stücken verkauft?)
- Die Aussage des Bauleiters, dass die Schallschutzauflagen sehr hoch sind, lässt den Käufer zunächst nichts weiter als *schlucken*. Eine Summe wird er euch doch noch nicht genannt haben.
- Was du unter Punkt 5 genannt hast, steht immer drin. Hat nichts mit eurer Immobilie zu tun.
- Aus Punkt 5 ergeben sich zunächst für den Ersteller des Gebäudes Pflichten. Dieser muss so etwas wie Fenster (als Augen der Fassade) zuerst mit der DS-Behörde klären. Er sollte euch auf eure Anfrage dann deutliche Ansagen machen, die man dann erst nach Einigung mit allen Käufern auch als Vertragsergänzung anhängt.
- Falls tatsächlich nur die Festverglasung in dieser Art und Weise erlaubt ist, müssen alle Käufer vorher dieser Variante zustimmen. Oft genug scheitert Baufortschritt bzw. Baubeginn schon daran.

Der Sch-Gutachter kann Vorschläge machen, wie der Schallschutz technisch zu erreichen ist. Vorschreiben kann er das nicht.
Als Käufer solch einer Immobilie würde ich den Kontakt zur Denkmalschutzbehörde suchen. Das geht auch als Käufer/Eigentümer. Die Stelle macht allerdings keine Aussagen zu Kosten oder Preisen, höchstens zu *ob überhaupt*. Häufig sind die Mitarbeiter ganz kooperativ, wenn man nicht gleich mit der Tür der unmöglichen DS-Forderungen in deren Haus fällt.

Einfach im Budget X% Wertminderung durchzusetzen, ist mM etwas zu kurz gedacht.
Wer wem was beweisen muss? Zumindest muss die Baufirma erstmal belegen, warum nur DAS geht, wer DAS verlangt, welche Kosten DAS zusätzlich verursacht. Und (ganz wichtig!) wie DAS dann aussehen würde.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
mykoplasma
Status:
Beginner
(77 Beiträge, 17x hilfreich)

Danke für eure Antworten.

Unsere E-Mail hat anscheinend Wirkung gezeigt. Wir haben geschrieben, dass wir mit einer Festverglasung nicht einverstanden sind und hatten sämtliche Unterlagenangefordert. Nun wird doch nach einer Lösung mit zu öffnenden Fenstern gesucht und wir sollen nächste Woche über die Möglichkeiten informiert werden.
Es ist durchaus möglich, dass man diesbezüglich einfach die einfachste/ kostengünstigste Lösung gesucht hat. Wir hoffen nun auf akzeptable Vorschläge.
Man sollte definitiv immer alle schriftlichen Nachweise einfordern und sich nicht nur auf mündliche Aussagen verlassen. Also alles hinterfragen, schriftlich festhalten und ggf. Widerspruch einlegen. Oftmals stellen sich die die Dinge dann ganz anders dar, als zuvor beschrieben.

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